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DP十多年一直位居全国第一，购买力强盛，但房价却始终温和上涨，市场表现十分健康。虽然上海等一线城市市场的规模大，如果分割成若干小的市场来看，道理是一样的。所以，结论是，经济适用房的大量推出一定会对价格形成较大影响。
经济适用房的购房者是否可以真正受惠？到底该不该建经济适用房？
经济适用房可能会造成很多负面的东西，比如，有消息称，在北京的一些经济适用房小区，停放了很多豪华轿车；比如，可能会形成人为的阶层划分，使有的人买了经济适用房也不愿意住，或者住了一旦有钱也会搬走；又比如，因为经济适用房售价低而造成质量问题；等等。
但我觉得这些问题关键是要看政府的决心，不能因噎废食，比如在上海，经济适用房也可以建在市中心，为什么不可以，这是技术上的问题。
还是举克拉玛依的例子，商品房价格卖到4000元/平方米，经济适用房只有1300多元/平方米，这样的房子谁说不能惠及普通的民众？那是说假话，当地人连夜排队购买就是最好的论据，而且据我了解，涉及*也并不明显。
所以，在我看来，能惠及一般老百姓的经济房就应该大力地建，至于经济适用房和廉租房的比例，谁主谁次，完全可以让市场来检验。哪个更有效、更持久，一切让市场说了算。
立法促保障房建设刻不容缓
截至2009年5月底，多家大型房地产企业的销售数据显示，销售量已经超过2008年全年，日子开始好过的开发商紧接着便树起涨价大旗，根据国家统计局2009年6月10日公布的房地产市场运行数据，2009年1～5月，全国商品房销售面积同比增长255％，销售金额同比增长高达453％，5月份商品房销售均价比4月份上涨了39％。
短短的半年时间，开发商完成了从杨白劳到黄世仁的转变，2009年初还要险些绷断的资金链，到了5月已经是财大气粗“不差钱”。
上演过山车行情的原因除了政府出台多项刺激政策外，宽松的货币政策功不可没，2009年国内新增信贷为市场输血近10万亿元。
2009年5月份前的数据即显示，全国60个重点城市共推出住宅类用地面积1400万平方米，环比增加7％，同比增加4％。住宅用地成交面积1114万平方米，环比微降2％，同比增加99％。2009年6月11日上海公开招拍挂的7幅地块有数十家开发商争抢。土地市场激烈竞争的“盛况”再现，7块土地全部被拍走，拍卖款合计达2358亿元。
不只是在上海，北京、广州、深圳、杭州等城市的土地市场也是一派火热景象，刚刚从公众视野消失不久的地王，又开始频频现身。
楼市量价齐升，土地市场一片火热，地价楼价再入上升通道，温州购房团重返市场，这一切引起市场强烈关注和担忧。2007年房价暴涨还历历在目，2008年短暂的回调后，2009年房价便全面创了新高，以后市场会怎么变化，调控了10多年的房价难道就真的下不来吗？相信这是每一位计划购房的消费者共同的担心。
购房者的担忧不无道理，2008年5月国务院发文13年来首次是下调固定资产投资项目的资本金比例的文件，至今还在发挥作用，政策使得进入房地产行业的门槛骤然下降，这进一步加强了资金进入房地产业的动力。
有数据显示，2010年的信贷规模是8万亿元，以后几年因为中国投资拉动增长的模式不会更改，因此流动性将持续宽松，房地产市场即便不会再掀2007年和2009年的狂潮，而再次滋生泡沫则完全可能。如果情形如此发展，如果国家保障性住房仍然不能按计划推向市场，房价和中低收入阶层的背离情形将越来越严重。
中国经济目前的发展模式面临跨越瓶颈、经济结构优化甚至要触及政治体制改革，而中国改革在深水区徘徊也面临进退两难的境地，改革的第一阶段为何受到广泛的认同，那是因为它触动的是少数人的利益，保障了大多数人的利益，让广大工人农民的生活有了提高，而目前改革的阶段需要满足和解决的问题日益多样化、尖锐化，很多问题到了不动根本无法解决、动了根本可能会乱的地步。
而房价和房地产业的发展更是这些问题的代表，在这个牵动千家万户的根本性问题上，目前的情形已容不得我们再有半点马虎，不主动深化改革，人为地拖延时间越久，可能日后面临的调整将会越加剧烈，我们付出的代价将越加昂贵。
从这个角度看，以立法的形式保障保障性住房的建设，贯彻落实党的十七大提出的“住有所居、推动建设和谐社会”的战略决策，破解公众普遍关心的“住房难”问题，已经刻不容缓。
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资本金下降，按下楼市狂热定时器
2009年5月28日国务院颁布“国发〔2009〕27号”文下达《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知下调固定资产投资项目的最低资本金比例，“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。”
普通商品住房项目的最低资本金比例由35％下调至20％，相当于恢复到1996年的水平，为13年来的首次下调，力度不可谓不大。因此国务院通知一出，即刻引发市场多种反应，几家欢乐几家愁，有新闻报道总结说：开发商喜，购房者怕，银行忧，可说基本反映了市场各方对此的心态。
不过具体情况要具体分析，普通商品住房项目最低资本金比例下调，对房地产业毫无疑问是个利好，多年的宏观调控，使得绝大多数开发企业资金链濒临断裂的危险，而此次资本金比例下调对于改善开发企业的资本投入比例和结构中长期而言会有很大的帮助。
房地产业是个综合性带动行业，在中国宏观经济探底回升的关键时期，在房地产业的投资比例下滑的压力下，保持或加大固定资产投资及比例，促经济，保增长，应该是国务院出台此政策的根本目的所在。
中国房地产业数十年的发展基本是：企业自筹资金、工程垫资、预售回款的开发运营模式，而随着市场的成熟和进一步规范，对于自筹资金的要求越来越高，而下调资本金比例无疑是大大降低了准入门槛，提高了资本的杠杆效应，从而也提高了收益比例，这对房地产行业而言，无疑是重要利好。
具体到调整固定资产投资项目资本金比例政策本身，我们发现，虽然本次下调规模最大的仅限普通商品住房项目，并不包括商业地产、别墅等房地产项目，但这里存在大量的灰色地带可能会有钻政策空子存在的情形发生，以2008年中国房地产投资的3万亿元为例，资本金比例下调所释放的投资资本将达3000亿元之多。
况且，从政策传递的信号而言，国务院这次关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知明确告诉市场，中央将继续采取较为积极和宽松的市场政策，尤其对于普通住宅类产品而言更是如此。
实物、预期双双到位，调性已定，房地产的狂热也就即将开始。
供求关系真的对房价失效了吗
对房地产业的调整，业界观点可分为两派：看多派和看空派。对上海楼市的走势，笔者算为数不多的坚定看多派，即便如此，2009年以来的行情演绎，依然出乎意料之外，所以我戏称，不论看多与看空，对2009年的大逆转，统统都是“出乎意料派”。
看走眼不要紧，要紧的是不要浅薄到学算命先生那一套，一旦胡诌得不对，马上要找些理由和借口来搪塞，眼下那些喝足洋墨水或是涂了些华尔街红粉在脸上的人大叫供求关系失效、目前的房价上涨不过是纯粹的货币资金导致的价格预期所致、中国房地产市场已经沦为投机资本乐园的人，我看就是这样的人。
这些人的矛头直指国家适度宽松的货币政策，认为国家是在用更大的泡沫掩盖已有的泡沫，我倒有些奇怪了，几个月前还在批评政府不救市不负责任，怎么现在就倒转了枪头？看来有必要给他们泼些冷水，让他们清醒，让他们的漂浮着的身心能回到大地上来。
首先，有观点认为，当一种产品不能成为资产，供求关系是有用的，而一旦成为资产，包括房地产在内，供求关系便失效而有另外的逻辑。
那么就按这个逻辑，让我们看何谓资产？资产是指由于过去的交易或事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济利益的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。
按照会计分类，资产可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等；根据存在的形态不同，资产可分为金融资产与非金融资产、有形资产与无形资产。
由此我们可以看出，资产的涵盖面十分广阔，既包括可以给企业带来经济收益的各种设备也包括各类固定资产，简单地说不能成为资产的产品供求关系便失效显然是错误和武断的。
其次，他们认为，引起价格变动和差异的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。
各种因素对商品价格的影响，是通过改变该商品的供求关系来实现的。
我们知道供求关系是市场经济学的基础，否定供求关系就是否定房地产产品商品的属性，否定供求关系便失去了判断价值的坐标，如果这样，又如何判断资产是否存在泡沫？
当然，商品价值、国家政策和货币价值也是影响商品价格的因素，但在房地产领域，谈论“房地产泡沫”恰恰和供求关系密不可分。
一般认为，所谓泡沫，指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量；投机交易气氛非常浓厚。
我们暂不讨论房地产是否存在泡沫，单就房地产是否存在泡沫与供求关系密切相关一项，就可判定否定供求关系在房地产价格上的实效是错误的。
最后，他们忽视供求关系，仅仅把价格上涨归咎于通胀预期，把投资需求无限放大，刻意忽略刚性需求，这既不科学，也和实际情形不符。
相信大家不会否认中国住宅市场化以来的上涨是多重因素综合作用的说法，而在诸多因素中，最重要的几个方面，比如供给、需求、预期和文化起到的作用都很大。
在供给方面存在着结构性的矛盾，存在着严重的保障性住房供给的缺位。有观点认为，中国房地产市场的市场化程度不充分，所以引起供求关系的失真。这样的说法有一定的道理，但只存在于产业发展的初期，随着土地招拍挂的实施，在我看来是市场化过度而不是不充分。
我多次讲过，如果中国的房地产市场化改革能在一开始就把中低收入的阶层从市场化中拉出去，形成中低收入阶层的住房问题由保障性住房解决、高收入阶层市场化解决的二元结构，俗称“两口锅吃饭”，相信房价的发展应该是另一番格局，而这么做的根本目的也在于改变供求关系。
从需求方面看，计划经济时代积累的大量住房需求、改革开放三十多年新增巨大需求、城市化进程中产生的巨大需求是支撑中国房价上涨的基础，这些需求包括了刚性需求，也包括投资性需求。
在市场预期方面，存在着短期和长期的预期，而不论长期还是短期，都和供求关系密切相关。从长期来看，除了中国人置业安家的文化层面的消费传统外，不论是自住还是投资，购房者预期的前提离不开看好中国经济发展、中国地少人多等朴素判断。从短期来看，本轮房价上涨的确与通胀预期、投资者入市有很大关系，但投资本身就是需求的一种，况且根本性的推动还是刚性需求，2009年一季度的“小阳春”行情几乎百分百的是自住需求，人们为何购房，说到底还是有着自身的实际需要。
即便是到了2009年5月，投资需求开始抬头，又有多少比例的人真正是因为担忧通胀而决策购买的？虽然没有做过调查，但我认为，即便有，也一定是和长期看好的预期密不可分的。
因此，凡此种种，硬性地否定供求关系在房价上的作用，显然是盲人摸象、管中窥豹，重局部而轻全体，看问题就有失偏颇。这还不考虑中国还有着自己特殊的国情，过去三十多年来，多少著名的所谓经济学家对中国经济的判断和预测一错再错，在很多方面中国经济是在开创着自己独有的模式，显然刻板地照抄照搬西方的经济学理论，不足以完全解释中国的经济，一知半解以局部来判断整体就更不行了。
深度思考：未来3~5年，中国楼市将走向何方
2009年后我在出席一些活动的时候，经常有人说我对于2009年的预测基本准确，并为此表达钦佩之意，这使我感到汗颜。其实，对于2008年到2009年中国楼市的惊天大逆转，从2009年4月开始，我已在各个场所戏称房地产评论人士2009年都是“出乎预料”派，2009年的过山车行情，我绝不认为有人准确地预测到了。
罗列我在2008年市场调整期间的言论，只能说我说对了大概，但对于市场火热的程度和反转的时间都出乎我的预料：
（1）“对于2009年我们也许只能说也许，但也许的内容却是乐观而积极的，也许2009年将会是难得的好年头。”
（2）对美国金融危机走势的判断：“基本的判断是，最坏的时期已经过去。”“将在明年的年中趋于缓和，这基于两个方面的原因判断。”
（3）中国宏观经济的趋势：“可以乐观地预测，2009年中国的宏观经济增速将止跌趋稳。”“保8成功。”
（4）股市：“绝大多数的股票将迎来长线介入的大好时机，春天播种的季节将在2009年出现，对于中国的股民而言，重要的也许并不是股市寒冬里的亏损幅度，而是股市春季来临时是否能及时播种和播种的数量。”
（5）楼市抄底：“如果政府的保障性住房建设仍然不能同步跟进，那么将来也不会有低收入阶层说话的份儿，而一定时间内高房价卷土重来也几乎就是可以肯定的事情。”“随着房价的进一步回调和购买成本及门槛的降低，2009年的下半年应该是买入的最好时机。”
我坚决看好2009年的楼市，但没想到上半年行情如火如荼，我对调整可能引发的行业整合给予了相当级别的关注，但事实我们都看到了，房地产业的整合连“水过地皮湿”这样的比喻可能都不恰当，这再次证明了未来的不确定和不可预测。
因此，在谈论即将到来的2010年时，我做好了充分的心理准备，谁能说2010年不会再次带给我“出乎预料”呢？我只能祈求以下有关2010年的推测，不会真的沦落到算命先生的境界。
2009年财政和货币政策的突出特点是宽松，但随着中国经济的触底复苏，以及通胀预期的进一步加强，预计货币政策的走向将越来越紧，在我看来早则一季度，晚则二季度，中国即可能步入加息周期。
2009年的天量信贷发放，以及中央和地方政府对投资的“大干快上”，这反映至2010年，悲观地估计，通胀几乎不可避免，尽管相关部门始终坚持认为中国目前处于产能过剩和整体性的消费不畅，但至少结构性的通胀会不可避免地到来。
惯性使然，相信2010年的中国经济仍将行驶在快速增长的快车道上，但更长时间的经济情况却充满不确定性，一切要看调整结构的进度和效果。
对于房地产而言，就我接触的开发商来看，多数是看空2010年三季度以后的楼市，原因远的对中国宏观经济的长远发展不看好，近的则担心政府对房地产业的调控，并对过去一年来房地产业的非理性疯狂表示担忧。
开发商这样的看法着实令人欣慰，这说明风险意识并未远离，这同时代表了行业的未来，但就我个人意见而言，除非国家下狠心大量供应保障性住房，否则未来一到两年内，房价应该还是坚挺的，但更长时间就要结合宏观经济去考量。因此，在相当长的时间内，房地产市场就将处在房价涨一涨，政府出手打一打，一旦跌了可能又会出手扶一扶这样的怪圈里不能自拔。
在这样的涨跌起伏的怪圈里，谈到未来3~5年房价走势，宏观经济的走向和质量是影响房价去向的根本因素，这是一种被迫的关系。如果中国宏观经济结构调整能够取得成功，三驾马车中的消费能真正地被拉动起来，那么，经济增长对房地产业的依靠程度就会降低，也就给政策控制和执行力度腾出了空间，从而使得房价有望恢复平稳和健康。
再就是，把保障性住房计划真正落到实处，近期频频讨论的《住房保障法》但愿能尽早出台，这样在保障房供给上就有法可依。增加保障房供给，将导致租售比下降，房价将会越来越合理。
总的来说，未来3~5年，楼市运行轨迹不会是过去几年的简单复制，因为城市化进程依然快速，人口红利短期也不会消失，市场需求可能依然旺盛，不过，由于过去5年（2002年至2007年）房价的暴涨，已经严重透支了未来的上涨空间，因此，如果政策得当加之经济配合，即便需求旺盛，控制未来房价虽然困难重重，但也不是没有可能的。
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收紧二套房贷——依然难改房价上涨步伐
中国银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100％“面谈”“面签”制度，切实防范“假按揭”“假首付”现象的发生。
这也许是个明显的信号，预示着国家对房地产业新一轮调控的开始，但就收紧二套房贷本身而言，对楼市和房价的影响，存在的可能仅仅是象征意义。
我们首先要弄清一个问题，何谓收紧二套房贷？其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007年9月27日共同发布的《关于加强商业性房�