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短短两年间，房地产历经了狂热到冰点、冰点到沸点再到强力降温的戏剧性转折，本章内容即是对这一转折中最关键部分的重新演绎和展示。
在“2008中国房地产品牌价值研究成果发布会暨中国房地产品牌发展高峰论坛”上，地产龙头万科让出了品牌价值冠军的宝座，虽然它的品牌价值高达9684亿元，相比于2007年的9178亿元，依然有大幅的提升。不过经验告诉我们，当一个领先者的地位开始动摇的时候，也许危机才刚刚开始。
2008年9月，万科降价风波已经演变为一场企业危机，而万科应对危机的表现也并非尽如人意。万科早在房地产形势仍然大好之时，就发起降价战，我们不得不佩服它的勇气、睿智和高瞻远瞩，相比较那些在万科降价之初大肆抨击、时至2008年下半年遭遇寒潮又高喊政府救市的企业，高下立判。
有研究表明，2004年美国最大开发商市场占有率为45％，前10强的市场占有率为27％。中国房地产企业多达6万家，总体而言，企业的规模偏小，行业集中度不高。中国前十大房地产企业市场占有率不足8％，房地产企业仍将继续进行行业整合。市场占有率最高的万科，2006年的全国市场占有率也不过15％左右。
2008年，万科财报显示，万科已经连续两年出现融资前的负现金流状况，但这在上市公司的状况中却属好的，公司资金需要或是看空未来市场，都不足以使万科的降价行动进行得如此轰轰烈烈，借机进行行业整合、扩大市场占有率，才是公司的真正战略意图，这在万科泄露的会议纪要中露出端倪。
而万科当时发布的公告也显示，公司的降价战略取得了丰硕的成果，2008年3月实现销售金额668亿元，较上年同期大幅增长2275％。几乎接近了上年最高峰月份的销售水平。
虽然支撑万科降价的背后是一个对万科认为的里程碑式的企业战略，但这个战略即便成功也注定是残缺的，因为对品牌的伤害可能是永久的。
专业、品质、创新、服务和企业领导人是构筑万科品牌的基石，而因为大规模的降价策略，万科似乎发生了悄然的变化。
一直以来，王石都是万科品牌的重要组成部分，企业与他的名字已分不开。“捐款门”给万科的品牌产生了巨大的负面影响。
“万科号称是责任地产，但是在定价上就不负责任。武汉魅力之城的价格还不如某些小开发商楼盘的价格稳定。”“我不会说万科坏话，我很理智，我只是陈述事实。我一直相信万科品牌，但是魅力之城短时间内与同区域楼盘价格相差1500元，放在谁的身上都难受。我有理由相信万科的品牌在缩水。”这是2008年购买武汉万科魅力之城的徐先生向媒体记者的表述。
这同时也是大多数购买万科物业而遭遇降价客户的典型心态。万科的产品历来以价值、品质著称，往往在同样的地段高出千元而供不应求，是其品牌的最好体现。研究结果也表明，因为我们采取普遍的预售制度，为降低质量不确定性，消费者愿意为品牌企业的住房多付6％~7％的价格。而万科的此次降价直接地伤害了它的品牌价值。
“高于25％利润的房地产我们不做”，但万科某些项目的降价幅度却超出了这个范围。品牌的背后是客户关系，万科的客户服务口号是“尊重客户，以客户为中心”，回应客户退房时的强硬态度，却在为这个承诺作一个截然相反的注解。
万科首先采取全线降价战略，引来议论、质疑和围攻，但正因为万科是首发，它取得了成功，一个战略的实施或许无法兼顾多方，这大概就是领先者所要付的代价。不过，战略是成功了，对品牌的伤害或许要在更长时间内才能显现出来。
时至今日，我们可以更为清晰地看出，由于强大的政策干预，万科战略无论从效果还是动机上看，均未取得成功，但万科当初对市场的提前预判却依然令人惊讶和令其他企业望尘莫及。从这个角度看，我们依然不能说万科当初采取这个战略是错误的。
更为重要的是，万科的降价战略客观上加剧和引领了2008年的房地产市场调整，并成为标志性事件。
恐慌加剧预示市场正在发生“质变”
2008年9月，国际石油市场对飓风“古斯塔夫”的过度反应，表明国际市场发生“质变”。“古斯塔夫”飓风远未有之前美国媒体报道的“将让3年前的‘卡特里娜’飓风看起来就像是一只米老鼠”那样对墨西哥湾地区的石油生产和炼化设备造成严重的伤害，但消息一出，国际油价便出现了深幅下挫，一度收报于115美元左右。
现在看来，虽然油价的下跌是由多种因素造成的，但其走势折射的却是市场对深层次的担心，国际市场对于全球经济放缓的担忧正在加剧、扩大，正是这种“质变”导致了国际商品市场罕见的“系统性下跌”——国际黄金、基本金属、石油期货、主要农产品期货和现货价格均出现了显著下跌。
相似的情形也正出现在国内的房地产市场上，万科降价引发的风波此起彼伏，退房的耍泼骂娘砸东西，搞研究分析的忙于从自己以往的言谈中寻找只言片语或是从曾经的文章字里行间抓住蛛丝马迹，以证明是自己的先见之明先知本色。
然而，这一切不过是表象，万科降价的背后，表明市场对国内经济和房地产市场走势的担忧正在发生质的变化。
国际上，美国的金融危机丝毫没有缓解的迹象，美国政府又被迫接手“两房”，“两房瘟疫”蔓延全球，多个国家楼市出现相似症状。
亚洲，多个国家各自陷入不同的政经危机，资金流出的趋势难以抵挡，虽然没有充足证据表明热钱同样也在撤离中国，但相信那些早在人民币升值之初便已进入中国的先知先觉者，一定已在离场。与此同时，亚洲多个国家央行均采取了卖出美元从而支持本国货币的政策。
我国内地，出口乏力，大量外贸和制造企业的倒闭，拉动内需刺激经济和持续通胀对消费的抑制之间的矛盾，种种迹象显示中国经济正在面临空前的挑战，市场对经济可能发生的“硬着陆”的担忧正在加剧。
当时的数据表明万科已经连续两年出现融资前的负现金流状况，巨大的资金压力之下采取的降价，其影响可能只是一时的，但基于对市场的担忧而采取的行动，其意义和影响就非同一般。预示的是市场剧变的开始，而这种市场剧变，又会反过来对整个房地产市场乃至宏观经济产生负面影响。
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房地产市场是否已向金融危机发出请帖
2008年9月9日，我被拉去参加某北方城市在上海举办的大型招商引资活动，在南方制造业大肆向内陆城市转移的大背景下，举办这样的活动应当算得上是不错的举措。不过引起我注意的却是房地产开发项目重又成为招商引资的主角，并且一次性推出土地竟高达近50幅。
在过去几年中，房地产市场的火爆使得各地政府对房地产类的外来投资相应提高了投资门槛，谁要吃这个香饽饽就得比拼一下实力。房地产投资项目又成为招商引资主角折射的是土地一级市场的冷清，虽然该市本次招商引资成功签署了几百亿元的投资意向，不过据我了解，除了几个积攒的老客商外，其他都属于精心安排的捧场客，签签字演演戏，有的恐怕之前之后都不太会去这个城市。
我无意对上述情形作出评判，只想由此反映房地产市场的状况。当初的思考是，房地产市场正在进入冬季，已经没有什么好争论。冬天并不可怕，问题是情况会不会进一步恶化，从而引发更为严重的气候灾害？
由这个北方城市招商引资会折射出的土地一级市场惨淡，绝非仅有。全国范围内的土地流拍是家常便饭。由于遭遇市场的寒冬，过去两年取得土地的开发商，要么转让，要么闲置，靠出让股权甚或项目公司从而活命或是解套的企业比比皆是。
二级市场的日子一点也不比一级市场来得好过。有资料显示，2008年94家地产上市公司中报的积压的存量共达390987亿元，较2007年同期增加176029亿元，增幅达819％。某些一线企业去化存量的时间可能会高达4年。就连龙头企业万科也已经连续两年出现融资前的负现金流状况。
巨大的抛售压力的背后是资金短缺，北京世茂奥临开始大幅降价，由最贵时的32万元/平方米降到2008年的19万～25万元/平方米，降价幅度超过20％。而万科降价引发的退房潮早已是到了妇孺皆知的地步。
再看，处于产业链最底端的中介代理行业，上海的二手房挂牌量激增，但与此相伴的却是成交量的持续萎缩，平均每家门店月成交不足一套，亏本已是必然，大量的门店关门倒闭也就不足为奇了。与二手中介相呼应的是代理销售行业，裁员和整家公司解散倒闭的传闻不绝于耳，所幸与全国相比，上海的中介代理行业遭遇的市场低潮洗礼次数要远远高于其他城市，相信生命力也应该有所增强，但愿最终情形不会有那么糟糕！
在房地产行业的整个产业链的负面形势下，房产价格的下行也就在所难免，问题是，房地产价格的下行所带来的影响也就会蔓延到金融行业，而银行首当其冲。
应监管部门要求，上海银行在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账金额。从“压力测试”结果显示，房价下跌20％，不良贷款率将大幅上升，从披露半年报的上市银行数据看，房产信贷投放占整个信贷近三成。
深圳的“断供风波”所引发的担心，让国家发改委、银监会等部门大伤脑筋，虽然最终认为情况仍在控制范围之内，不过随着形势进一步恶化，可能问题就不会那么简单了。
之前两年，银行配合开发商大肆拿地，每一处“地王”的背后都活动着银行的身影。当时拿地的开发商有的还在硬撑着，有的即便断臂割肉，影响到银行的例子的确还不多见，但如果形势进一步恶化，想转的转不出，想撑的撑不住，一旦破产的数量增加，那么悬在银行头上的利剑可就不单是众多不良个贷了，也许那个时候不是是否发出请帖或是请帖是否到达，而是金融危机不请自来。
这些关于市场危机的担忧，现在看来有些紧张过头，但我们还是应该认真思考一下为好。
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地王频现，“面粉贵过面包”之怪现状
2009年9月10日上海长风6B、7C地块最终被中海地产以7006亿元的天价成功拍得，平均楼板价为224093元/平方米，“中国地王”再次刷新纪录。
2009年，土地市场风起云涌，地王频现，地域涵盖北京、上海、杭州等众多一线城市，开发商则是清一色的地产大鳄，土地价格迭创新高，却丝毫没有让开发商胆怯。就拿上海长风6B、7C地块来说，有69家企业领取出让文件，最终15家企业申请竞买。竞买企业云集，有中国内地、香港以及新加坡、印尼等地的地产巨头企业，成交溢价率高达129％。
综合分析地王频现的原因当然首先是看好后市，有位证券公司的经济分析师认为，北京上海房价接下来会五年翻一番，受到舆论的关注。他认为房价会这么涨，感觉有些离谱，也许需要时间来证明，但就算是接下来十年翻一番，房地产依然是高额回报的市场，就算不翻一番，以上海为例，内环均价5万到6万，中环3万，外环15万到2万，基本是没有太大问题的，同样有着很高的回报。
土地是面粉，房子是面包，只要面包的价格卖得足够高，开发商的利润足够多，竞价拍地王自然就无可厚非，是再正常不过的商业行为。金地拿下青浦赵巷地王，预计售价在35万元平方米，而其时周边房价比金地的地价都低，但开发商有这个信心，就不能说他们拿下的地块价格高。
其次，不能说不和土地市场相对供给不足有关。就拿上海来说，据相关统计数据显示，2009年1~8月，上海商品住宅土地成交3021万平方米，但同期的商品房销售面积却超过1000万平方米，两者之间存在巨大差距。
最后，很多开发商四处出击，积极拿地，也是对以往战略的一种修正。这表现在两个方面，一方面以万科为例，由于对上一轮调整的认识不同，万科战略偏向保守，认为2008年的市场调整会持续很久，希望通过大量的整合购并方式获取土地，致使万科错过最佳拿地时机，以至出现无米下锅的窘境，因此，万科不得不打破自己不做地王的承诺，两个半月斥资百亿速揽18块地。
一大批央企面临的情况和万科有些相似，土地实行招拍挂之后，央企的土地资源优势正在慢慢消失，而央企整体对市场敏感度不如民营，战略均有些保守，现在感觉有些踏空，并感到竞争压力，就像是股市的追涨，所以奋起直追了。
另一方面是，经过多年的房地产发展，起码到2009年为止，揭示了一个硬道理，那就是屯地有理，屯地有利，现在越来越多的开发商认识到这一点，况且政府对于土地供应，对于手上的筹码似乎也不知道应该怎么运用，不差钱的开发商正是看准了这一点，政府放多少收多少，可以开发就开发，不开发捂在手里等升值。
明白了地王频出的原因，应对措施其实也并不复杂，首先，政府应该着力出台相关政策，改变市场预期，比如严打捂地，加大保障性住房的推出，在市场格局上形成两个相对独立的市场，使得中低收入人群和高收入人群两口锅吃饭；其次，政府应该采取有效的措施想办法缩小贫富差距，提高中低收入阶层的收入，提升民众购买力，唯有这些落到实处，取得成效，房地产的地王之风才可能得到遏制。
一口锅抢饭吃，供给结构性矛盾是高房价的短板所在（1）
经济适用房，谁把你抛弃
估计很多生活在上海的人并没有意识到，在诸多与上海国际化大都市形象不符的事例中，出租车司机的防护装置是很典型的一例。
把出租车司机用不锈钢玻璃像笼子一样包围在驾驶座位上，既不舒适也不美观，还违反汽车安全原理。以此来防护针对出租车司机的暴力犯罪，也许会有些作用，但不了解中国国情的外国友人、不熟悉上海治安状况的外来者，可能第一印象是会被这样的装置吓住，以为上海还停留在黄金荣、杜月笙等流氓横行的年代，而对上海治安之好在中国屈指可数这一事实产生了怀疑。
这还只是表象，这一做法真正和上海国际化大都市不匹配的内在原因在于，我们的相关管理部门采取了草率、简单、缺乏智慧的思维方式，采取了治标不治本的管理措施，即便是治安状况不好，应该首先采取的是加大治安治理力度，而非把人用铁笼子保护起来，这就像前几年流行的用铁栅栏封闭窗户，随着封闭社区和物业管理的完善，这一现象至少在市区范围已经极为少见。
在时下某些人对经济适用房的态度上，也有同样的情况。
从2005年开始，对经济适用房的质疑声一波强过一波，而反对者的集中论点不外乎是经济适用房滋生*，能够做论据的例子的确也不少，如郑州规划经济适用房违规建设成别墅、武汉经济适用房摇号6连号、北京26岁女孩梁静骗卖回龙观小区40多套经济适用房、已售经济适用房呈现“高租售率”和开奔驰宝马住经济适用房的现象。的确这些都是客观存在的真实事例，问题在于，出现这些违规或*事件后，我们唯一的思考和选择只是彻底否定经济适用房的价值、停建了事、抛弃算数这么简单吗？
如果我们的政府和业界所谓专家学者看问题、解决问题的思维如此简单，那么试问哪个行业没有*、哪个制度没有缺陷？
中国的食品安全领域问题重重，是不是应该把食品行业彻底停掉？采矿业事故频频，是不是把所有煤矿全部关闭，这样想来再不会有矿难发生。
不需要再举例子，这种以偏概全、以局部否定全局的思维水平，相信但凡是受过基础教育的人都能达到。就拿经济适用房来说，问题的确不少，重要的是问题所在是不是主流，中国的经济适用房建设，1991年开始酝酿，1998启动开始建设，至今10余年的时间，其建设总量数目惊人，客观上为解决中低收入者住房问题作出了不可替代的贡献，就算是出现这样那样的问题，关键要对症下药和及时加大解决力度，而不是慌忙取缔。
如果停建经济适用房，那么应该以怎样的方式解决中低收入者的住房问题？单靠廉租住房吗？谁能担保廉租房建设出租环节就不会寻租和*？一旦廉租房也出现*现象，那时怎么办？难道也像出租车一般，简单地搞个铁笼包起来？
退一万步讲，如果没有更好的替代方式，就算是经济适用房的*依然存在，只要它的存在的确为一部分的中低收入阶层解决了住房问题，那我们就不应该简单地将之抛弃，起码本人不这么看。
那么，经济适用房的兴建是否会对楼市及商品房产生影响？
答案是肯定的。
价格的走势归根结底还是取决于供需，如果不研究导致房价持续快速上涨或下跌的原因，一味地谈结果，所谓的专家无非是充当预言家的角色，没有人能预知未来，就算说对了，也不过是侥幸蒙的。 txt小说上传分享
一口锅抢饭吃，供给结构性矛盾是高房价的短板所在（2）
房价持续大幅度上涨，其中一个很重要的原因是结构性的供给矛盾。如果一旦政府下决心、狠心推经济适用房和廉租房的话，这势必会改善结构性的矛盾。也就是高收入阶层和中低收入阶层不在一个锅里面吃饭了，这会对原有的供求体系造成冲击，这是肯定的。
用经济适用房抑制房价效果明显的城市，在我的观察中，克拉玛依可算是成功的例子。克拉玛依有40万人口，当地政府对于经济适用房的建设一直不折不扣地执行。单2008年七八月份即一次性推出万套经济适用房，40万人口的地级市，这样的量就像是定海神针，即便是城市人均GDP十多年一直位居全国第一，购买力强盛，但房价却始终温和上涨，市场表现十分健康。虽然上海