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我们首先要弄清一个问题，何谓收紧二套房贷？其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007年9月27日共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的相关政策；通知中规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。
换句话说，自2007年9月至2009年中，该项政策从未改变过，只不过在执行环节上各家银行“上有政策，下有对策”，说一套，做一套，使得政策制定的初衷大打折扣。
不过问题在于，这种“上有政策，下有对策”的情形一直伴随着当初政策实施之初便已开始，但房价却是该跌的跌、该涨的涨，2008年下半年跌得够呛，2009年上半年涨得够猛，这其中二套房政策似乎也无能为力，因此结论是，二套房政策对房价的上涨和下跌不起作用，至少作用十分有限。
道理很简单，二套房贷政策影响最大的人群是投资需求和改善型需求，中央自2004年开始的宏观调控，重点针对投机炒作，交易环节的重税已经在相当程度上抑制了短期投机炒作，目前市场上活跃的投资客群基本上具备相当的购买力，对二套房贷的首付比例和利息是否优惠的政策相对不敏感。而在影响改善性需求购买决策的因素中，二套房贷政策的影响比重更低，既然是改善性的购买，显然相对应的应该具备的购买能力不会因首付提高一成、利息不予优惠便改变决策。既然二套房政策与房价上涨与否关系不大，那么，市场发展轨迹便不会因为二套房贷政策的收紧而受到影响，促使2009年以来的房价上涨的因素是多样的，但究其根本仍然是相对强劲的需求（当然包括投资需求）和相对弱的供给的供求关系失衡使然，甚至和取消福利化分房市场化改革时政府保障性用房的不到位的历史性问题密不可分，因此，要解决房价持续快速上涨的难题，不可能靠一两项政策的收紧和放松来调节，这考验政府的智慧，需要系列综合的政策组合拳方可奏效。
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土地政策重拳出击高房价收效甚微
2009年8月底，上海抑制房价过快上涨又有新动作，土地政策“三箭齐发”限制“地王”稳定楼市。
严控囤地：将对具备开工条件但因开发商原因未开工的土地加大处理力度。
增加供给：据悉，上海预计2009年下半年可供应住宅地块约120幅、1196公顷，达上半年的3倍。
提前申请：规划和土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。
土地政策“三箭齐发”是继上海市政府出台严打“捂盘惜售”、收紧二套房贷和严格预售制度后的又一重拳。可以看出，上海正在以实际行动有条不紊地推出政策组合拳，以期改变房价过快上涨的局面。
抑制房价快速上涨压力很大，相比之前推出的战术性政策的小打小闹，上海市政府针对土地市场的“三箭齐发”可以说是战略性的，指向了导致房价快速上涨的关键所在。
首先，增加土地供给、改善供求关系和供求预期是根本所在，增加土地出让面积不但增加了商品房供应量，更重要的是，将从心理上改变商品房“供不应求”的预期，而预期正是刺激投资投机需求的关键所在。
上海市在出台《上海市经济适用住房管理试行办法》后，又在《上海市住房建设规划（2006~2010年）》以及《上海市2009年住房建设计划》中要求加大保障性住房用地供应量，如果政策落到实处，将会有效地抑制房价快速上涨。
其实，土地市场本不缺地，关键在于开发商屯地积货，土地作为开发商的生产资料，没有土地的开发公司不能称之为开发公司，在政策允许的范围内储备土地天经地义，无可厚非，问题在于，在全国大量的土地储备中，有多少是违规而不开发的？单就上海来说，这一现象的官方数据即高达16 155亩。
如果不严惩屯地行为，将会使增加土地供应的政策付诸东流，其供需状况将会畸形扭曲，继续深陷土地高储备推动房价上涨同时也使地价上涨、地价上涨反推房价上涨的恶性循环的泥潭。
不过，再好的政策，要想发挥作用，关键还是看执行，回顾国家和上海的土地政策，国家级的有针对违规屯地的2004年8月31日“大限”，上海市自2004年开始即有一系列的新规出台，其中2004年1月；上海建立了全市统一的土地交易信息化平台，目的是使土地出让过程更加透明；2004年6月颁布的《上海市土地储备办法》（即上海市25号令）明确土地储备是政府行为，并规定严惩违规屯地行为。
但实际上房地产市场的状况仍然是说一套做一套，可以预期，房价也可能还是你说你的，我涨我的。
这一点，从业内的消息也可以得到佐证：据住房和城乡建设部披露的数据显示，2009上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的37％。经济适用房建设进展缓慢，地方政府积极性不高是主要原因。
提高出让金首缴比例，地王游戏走向大鳄时代
2009年12月，财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（下称《通知》），其中一款规定吸引了人们的注意。《通知》第二条第三款要求，“规范土地出让收入分期缴纳行为……分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年……特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％。”此前，各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况，而一般的首次缴纳比例在30％左右。
这对房地产的影响主要表现在：
首先，土地出让金首缴比例的提高对那些规模较小、实力较弱的开发企业而言拿地的难度将成倍增加，而有助于那些对资金使用较为合理、现金流较为宽裕的优势企业提升在行业内的竞争力，那些在开发过程中经营杠杆过高、资金实力不强的企业今后的发展空间预计会受到大幅压缩。
其次，具体到上市公司层面，对万科、保利地产等一线企业将更为有利，因为龙头企业更容易从行业集中度的提升中获益。但土地出让金首缴比例的提高肯定会对上市公司今后的拿地节奏产生影响，尽管在短期内对地产类上市公司业绩影响很小，但从长期来看肯定会有一定影响，资金利用效率的降低必然对业绩产生作用。
再者，《通知》实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。
最后，此规定的另一个弊端还在于，将会在一定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。
12“国四条”“国十一条”，调控加码是不是新轮回的开始
2010年元旦前，房地产调控如同紧箍咒一样，步步紧逼。从营业税优惠终止到“国四条”，从五部委土地新政（2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，“遏制部分城市房价过快上涨”政策的第一拳打向开发商囤地、炒地）到“国十一条”（2010年1月10日 ，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”），以及提高存款准备金率突袭等。
一系列房地产调控政策密集出台，对市场产生巨大影响，成交下滑市场观望情绪浓厚，而各种金融、税收政策显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，增加供给，成为此轮调控不同于以往的亮点。
如果说“国四条”，业内还认为调控政策属于中性之时，“国十一条”则清晰传达政策调控的严厉。与2009年12月出台的“131号文”相似，“国十一条”是2010年房地产业发展的“指南针”，为房地产市场的形态变化定下基调。
“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制远多于支持性。虽然“国十一条”包括①增加保障性住房和普通商品住房有效供给；②合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；③强风险防范和市场监管；④进保障性安居工程建设；⑤落实地方各级人民政府责任等五方面的内容，涉及供给、需求和监管各环节，但具体分析文件内容，其调控力度主要集中在供给和需求两个方面，可以认为，政策调控重点，依然集中在供需上。
从供给方面看，“国十一条”重点表现在“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”上，五个方面的内容用两个方面来阐述保障性住房的政策，充分说明中央对保障性住房的重视和落实的决心，文件甚至强调“力争到2012年末，基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题”，对完成时间和目标给出具体数字，这在中央文件中并不多见。
解决中国高房价难题，保障性住房是关键一环，让中低收入阶层和高收入阶层“分锅吃饭”，不但可以有效地遏制高房价，也不用担心房价上涨了，对比2009年保障性住房只完成计划的1/4这一事实而言，但愿“国十一条”能够真正落到实处，如果真的能切实执行，将扭转现有楼市格局。
“国十一条”调控供给另一个重要的内容是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，虽然中国高房价的根本性原因之一可能在土地供给上，但这里讲的是土地供给制度而非土地供给总量，其实，房地产土地供给并不短缺，造成目前看似短缺现象的原因在于：①产业不够集中，大小房企多如牛毛，但效率却十分低下；②开发企业囤地捂地现象泛滥。因此，虽然增加土地供给并不错，但效果和重点不如放在如何提高效率上。
调控需求主要体现在对二套房贷的首付比例提高上，对于此前业界传言提高二套房贷，却一直未有明文规定，“国十一条”给予了终结。“国十一条”明确提出二套房贷的首付比例不低于40％，加上之前的利率优惠取消，两项相加将对楼市产生较大的影响，这是因为：首先，市场传递了调控加码的预期政策信号，将促使一部分需求者转而观望；其次，因为2009年的成交天量对2010年需求的透支，投资和改善性需求皆对政策和价格敏感；最后，二套房贷和利率优惠取消的双重影响将抑制相当一部分的刚性需求和改善性需求，说到改善性需求，“国十一条”将改善性需求也纳入调控范围，是不为人注意却十分重要的一个方面。
总的来说，“国十一条”是对“国四条”的深入和细化，“国四条”是基调和纲领，而“国十一条”则是具体执行细则。不过，老生常谈，不论是“国四条”还是“国十一条”，严格的执行最终是关键所在。
“涨声再次响起”，拐点将至的预期被击碎
“继3月最后4天连续突破千套大关后，在4月5日，上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号：调控再次无效，楼市又将成脱缰之马。”这是2010年4月初刊载在《上海证券报》上的某篇房地产评论文章的内容。
的确，就在大家仍在因2010年2月和3月份大部分时间的市场低迷憧憬楼市拐点将至的时候，这样的预期被3月底楼市行情的突然翘尾彻底粉碎。市场的反应不得不让我们对投资品形成上涨趋势的威力感叹不已。
趋势理论是股票投资的分析理论之一，趋势反映的是一个时期内市场发展的方向，目前中国房地产的消费属性已几乎被高房价挤压殆尽，商品房的投资属性越来越明显，房价上涨趋势已经形成，短期内要想逆转，谈何容易？
为什么会产生趋势？这是因为：①人是群居动物；②人是有思想的高级动物。人们可以通过语言、文字以及利用人类自己发明的各种宣传工具进行思想交流，经过学习和斗争最终达到一种共识，从而使人的行为具有了方向感，这样趋势就产生了。
在社会生活中是这样，在经济领域同样如此，和消费品市场规律不同，投资品市场供求和价格变化取决于未来的收益预期，只有“预期价格”。市场表现出来的常态是“赚钱效应”，是“买涨不买跌”，是“追涨杀跌”。当投资品市场形成一种趋势（不管是上涨还是下跌趋势）后，市场自身有强大的自我复制功能，价格不断上涨和市场的乐观预期会产生互相强化的市场效应。
在2009年，上海的房价最高涨幅达15倍，以万科开发的纯独栋别墅翡冷翠园为例，2009年3月，该楼盘成交均价为31529元/平方米，到2010年3月，其成交价格达到81576元/平方米。华润外滩九里2009年3月的成交均价为32687元/平方米，近期新盘均价已经超过10万元/平方米。
在这样强大的财富效应刺激下，来自渠道各方面的资金争相追捧房地产就成为在商言商者理所当然的选择。尽管这一切被冠以“挑战调控”之名，并因此引发市场对于政府会出台更严厉的调控措施的预期，一项调查显示，“六成网友暂缓购房，认为楼市新拐点或在三季度”。
不过，就像2010年的2月份和3月份大部分时间的市场低迷被打破一样，在房地产成为投资品而且上涨趋势已经形成的情况下，除非出台特殊措施，否则市场短期内向下逆转的概率并不大。
下面摘录一段2010年3月上旬市场低迷时记者对我在线采访时的对话。
记者：请问您怎么看今年春节楼市和2008年的区别？如果跟2008年相似的话，是不是接下去就要继续跌了？
李骁：区别很大啊，2008年这个时候多数人还很乐观吧，现在看来是不少人很悲观，2008年这时候王石的拐点论还在被批判呢。
记者：那撇开意识形态，情况类似吗？您对后市怎么看？
李骁：和2008年不相似。首先，2008年调整后还有大量的需求被积压着，等回调买入；其次，2008年国内外宏观经济都面临向下的压力，资本市场刚刚从高点回落，大宗商品价格开始下跌，几乎大多数情形都支持房价回调。
而目前是相当需求被提前透支，调控政策开始由刺激转为正常，还没有到打压的地步，国内外宏观经济虽然虚弱，但毕竟开始进入向上的轨道，资本市场泡沫还没有再次汇集，货币供应总量仍然宽松等。
记者：那您觉得这样下去会导致相似的结果吗？
李骁：目前需求虽然被透支，但只要保障房不跟上，对房子的需求仍然很强大，所以，我的观点是，短期市场有很大的调整压力，而从中期看，估计价格是下不来的。
记者：那价格的关键还是在保障房和经适房上，是吗？
李骁：我认为这只是重要的方面，其他因素还有货币供应、经济结构不平衡、土地制度等。目前土地市场地王仍在频出，能拿地王的公司也算是人才济济，不会全是昏头的人，既然大家还在积极拿地，至少说明这些人对后市的预期仍然是看涨的。
记者：现在成交量上不去只是淡季应有的现象，是吗？
李骁：供应量少、传统的淡季、消费者观望等都是原因所在，当然，短期变数比较大，应该存在较大的调整压力。
“新国四条”出台，调控力度进一步加大
继2008年到2009年楼市大逆转以来，针对调控高房价，我在2010年4月16日的微博中写道：房地产市场和管理层的战争进行得轰轰烈烈，“国四条”和“国十一条”对市场的调控效果并不显著，现在“新国四条”出台，会是怎样的战果？市场会有相应的表现吗？政策落到实处是关键，市场上流动的是真金白银，因此调控政策不可能仅靠动嘴皮搏预期就能改变市场走向。
紧接着，在2010年4月17日国务院再次发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这可谓是管理层对高房价的一次重拳出击，其调控的手法和力度均是前所未有的，一些业界人士更是以“非常震撼”来表达自己的感受，更有不少人预测一线城市的房价将出现10％左右的跌幅。
首先让我们逐个分析本次新政的影响：
（1）商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款
本条对楼市的影响自然是不言而喻的，因为目前市场占主流的消费群为改善型需求和投资性需求，投资客就不说了，超过二套的房几乎是主流，或者说只要是超过二套房的就一定是投资需求，不能不说本次的政策准确性非常高，也存在相当强的可操作性。
（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
这条的用意也相当明确，直指“炒房团”，随着房地产市场的日益发展和房价持续攀升，以浙江为代表的国内炒房资金越来越壮大，大到可以在短时间内控制和影响一个城市的房价走势的地步，前几年不止一位市长希望温州炒房团到自己的城市去激活楼市价格就可证明。不过，既然是已经壮大啦，影响的可能就只是量还不能起到质的变化。
（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数
这条应该说也有针对性，在贫富差距日益加大的今天，有钱人有数套乃至数十套房的比比皆是，不过这些人购房已经越来越少地利用银行资金，而只是把房地产当做保值、增值的工具，再加上政策弹性太大，而且把决定权留给控制房价缺乏原动力的地方政府，成效不会明显。
（4）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
这条重在调节预期，要真正发挥作用，一要靠多条政策的综合效应，二要靠政策真正落地。
通过分析可以看出，对市场真正有实质性影响的在第一条和第二条，政策重点依然是从调控供需中的需求