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住的房子，两个睡房，没有车房和后院，每月租金连杂费1；400美元。2006年，笔者搬到现在居住的地方，千多平方呎的平房，有私人车位，后院的面积足够设立两个标准网球场外，还有个小树林，每月租金只有860美元。
房地产公司大举投资，兴建多余的居住单位并非好主意，空着房子又是一笔费用，降价等同做亏本生意，地产商最后都是向现实低头，接受损失然后离场。可是，仍在兴建的房子就只好烂尾收场。 txt小说上传分享
第六章 人类史上最严重的资产泡沫（4）
美国各地出现一个又一个地产烂摊子，或者到处都是地产泡泡。地产商当然无法收拾残局。当年被高估的资产，现在终于要在股票市场上报销。
＇图14
戴维斯市公路旁的待售／待租土地。房地产市场停滞之下，很多土地都是没有发展机会，预计会空置一段时间。＇
美国的租务惯例和法例令业主苦上加苦
谈到租屋和搬家，香港人一定”无可奈何”，深深感到麻烦不已。
香港人租屋是要自置电器、家具，甚至有时自费装修。香港的房子小，呎吋不统一，搬屋后，家具不合用。因此，香港房客租约通常签的很长，除非确实非搬不可，否则不会轻言搬家，即使租金下调10％，大多房客不会考虑以搬家来节省那一点点租金。
美国人搬家则司空见惯，因为美国业主要提供电器和家具，包括全套厨房用具、冰箱、冷暖气设备等，就算不提供洗衣干衣机，也要提供自助洗衣房服务。很多美国人不愿购置家具，所以搬屋时只是用自己的汽车载着私人物品搬到新屋去。笔者就是搬屋美国化的香港人，用自己的房车将全屋杂物由沙加缅度搬到戴维斯市。虽然走了六、七次，但是过程并不困难，没有美国房客会花钱装修别人的房屋，所以不会有美国房客因为花钱在装修上而不想搬家。
除此之外，加州的租务法例亦是租客不长情的原因。美国加州的房客和业主都可以给对方一个月通知，终止租赁关系。只是一个月通知，房客就可以搬走。在房市热络，租金上升时，业主勒令加租，否则下逐客令。加租幅度全无限制，因为如果有任何法律限制，业主可以干脆勒令租客一个月内迁出，重新出租，到时订立什么租金都可以。租金下调的时候，很多美国人就会跟业主谈租金问题，一言不合就拂袖而去，即是租客给业主一个月通知，一走了之。所以一旦租金下调10％，美国房客便极可能搬屋。
在房屋供过于求的情况下，房客可能因为讨厌邻居的猫经常叫而搬走。亦有房客找到工作或者在别的地方读书而迁出。总之到了市况欠佳时，美国屋主不会好受。
物业税重
以美国税制而言，香港屋主将住房出租而缴交的房屋税款应该是所得税。在美国，屋主要办理房贷时须缴交房屋税。加州的房屋税上限是以房屋的价值计算，每年征收1％。不要小看这1％，以300；000美元的住宅而言，一年的房屋税已经是3；000美元。业主还要缴交其它税款，例如：修堤等。对炒作房地产的投资客来说，房屋税等同催命符。试想，如果持有10几间房产，房屋价值约六、七百万美元（房屋价值高，但是资产值低，因为全部都是仍有贷款）。单是房屋税负担每月就要六、七千美元。
持有多间房屋的美国屋主必须将房子出租。因为美国房客不习惯签长约，容易见异思迁，所以美国屋主在租金调降、房地产市场恶劣的时候容易流失租客。最后，屋主可能为空屋缴交房屋税，长期下来，损失将会非常严重。
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这是位于高速公路旁兴建中的建筑物，以前戴维斯市的地主都不肯降价，发展商和想扩充的企业都无法找到合心意又价钱合适的土地。次贷危机爆发之后，地产市道呆滞，土地价格下跌。地主都没有以前那样惜货，愿意与买家讨价还价。＇
木屋的因素
香港的房屋通常是混凝土建筑物，美国的房子通常是木屋，即使千万豪宅亦是木造建筑物。以马里布的明星豪宅为例，森林大火过后只有一堆灰烬。
木屋的问题很多，包括白蚁、水患、火灾、发霉等。由于木屋容易因为水灾而报销，所以美国房屋通常购买水险。火灾也是严重问题，火险也是业主通常购买的保险。木屋最常见的问题是因为水管或者屋顶漏水而发霉。不要小看这些霉菌，很多霉菌可以置人于死地。白蚁问题亦可能非常严重。为此，美国业主要承担大量保险和保养成本。
例如：香港高楼大厦的屋主没有必要购买水险。美国的屋主却要负担一年几百到几千美元的水险；香港屋主很少因为屋顶漏水而要支付维修费，但是美国的屋主则是无可避免。
木屋的因素令美国业主持有房屋成本大增。一旦房子出现问题时，资产就会变成泡沫。 。。
第六章 人类史上最严重的资产泡沫（5）
四、金融业一祸连一祸
美国金融业祸根难拔
金融业的缺陷令整体经济受到牵连，一祸连一祸。
神奇小子搞垮巴林银行，日本住友商事走上同一条路，美国安隆造假破产，现在法兴又来一祸。
巴林银行（Barings Bank）因为一名新加坡分行任职交易员的尼克．李森（Nick Leeson）又名神奇小子，违规投机衍生性金融商品，令银行损失了14亿美元，在1995年2月26日倒闭。1996年日本住友商社交易员滨中泰男，因炒期铜亏空26亿美元。安隆（Enron）曾是美国最大的能源公司，资产值650亿美元，最后却因假帐丑闻而破产，使投资者血汗化为乌有。法国第二大银行法国兴业公布，在2008年1月中发现旗下交易员进行未经批准的交易，导致该行损失49亿欧元，此外法兴还要为美国次贷投资的损失撇帐20亿5千万欧元。法兴是香港主要的认股证发行商之一，该公司的财政状况对本港股市会有深远的影响。
除了企业投机做假帐之外，金融业引发的房市泡沫一波接着一波，英国在80年代尝过苦头、日本和香港是90年代、美国是2007年。到底金融业发生什么事令庞大的亏损不断出现。连傻子都看得到的前车之鉴，金融巨子却视而不见。
当大家看到华尔街金融业从业员的薪资时一定大吃一惊。他们的薪酬去到天文数字，香港的情况也是一样。笔者对金融、财经、银行业的工资有说不出的羡慕。可是，金融风暴来临前，这些高薪厚职的天之骄子竟然犹如呆子。问题出现时全无对策。每次金融危机都有银行和金融机构倒闭。原因何在？
美国次贷危机显露了金融界的问题所在︰呆子太多。
以资产值计算的美国第二大银行，美国银行（Bank of America）的首席行政人员肯．利瓦伊斯（Ken Lewis）于2001年决定退出次贷信贷业务，并于同年8月宣布停止一切次贷业务。当时，他接受记者访问时说次贷业务风险大、回报低，所以停办。大家一定以为美国银行可以在次贷危机中独善其身。
事情并非如此。
美国银行虽然停办次贷，但是旗下的投资银行却大手及长期吸纳以次贷信贷为抵押的证券和投资工具，即是令投资银行损手烂脚的担保债务凭证（Collateral Debt Obligations； CDO）。这些担保债务凭证是以一批次贷供款责任为资产的投资工具。当供款人断供时，这些投资工具就会贬值。现在美国政府宣布冻结部分次贷利率，受影响的担保债务凭证会进一步贬值。
据美国银行公布的数字，该行现在持有各式担保债务凭证共计160亿美元，其四分之三与次贷相关。该行预期在2007年第4季会出现30亿美元的次贷相关投资损失。多家投资银行亦有在同样业务上出现”精神分裂”的情况。在次贷业务上稍为急进的银行，例如：花旗集团，外界早就预期，他们在2007年第4季会出现高达110亿美元的次贷相关投资损失。
英国金融业也受累
英国的情况也好不到哪里去，英国政府已草拟国有化法案，将早前因次贷信贷危机出现挤兑并且濒临破产的北石银行（Northern Rock）进行国有化。受美国次贷风暴引发信贷危机所拖累，北石银行共拖欠英伦银行约600亿美元。北石股价自9月份以来累积跌幅达8成。
银行业损失是天文数字。这些损失不是银行大班的个人财富，而是老百姓辛辛苦苦赚来的血汗钱，包括银行存款和股票基金投资。
将人民的血汗钱借给没有能力偿还借款的人就算不是不道德，亦是不负责任的行为。
第七章 次贷风暴是华尔街大户高层闯的祸（1）
过往的市场跌浪之中，没有美国的银行倒闭。这次会有转变。我认为在下一次跌浪中将会出现（银行倒闭），连同商用物业地产市场的困境，美国的银行业将是下一个爆破的泡沫。
──W。 L。 Ross and pany主席及首席行政官美国亿万富豪投资者威尔伯·罗斯Wilbur Ross
（2008年3月10日接受美国电视CNBC访问时的谈话）
如果说次贷风暴是华尔街大户高层闯下的弥天大祸，相信并不过分。让我们来看看，这些年薪数千万美元的大户高层的真面目吧！
一、由笨蛋CEO抗辩看CEO
证券业之中，关系公司存亡的人是公司的最高决策人，即执行董事CEO。要是这些主管人员称职的话，次贷风暴也许根本不会发生。执行董事的薪酬经常是天文数字，绝大部分人都以为华尔街的执行董事必然智慧过人，像孔明那样能够运筹帷幄、决胜千里。事实却并非如此，因为有些执行董事实在太笨，法律界更有笨蛋CEO抗辩（dumb CEO defense）的戏谑语。笨蛋CEO抗辩是形容身为主管的被告否认控罪，承认自己愚昧无知，没有本事知道下属的违法行为。也就是说，犯罪的下属比上司更聪明。可惜，这种抗辩通常都是失败收场。
举例来说，利坚尼夫（Kenneth Lay）在著名的安隆（Enron）倒闭一案中，被控证券诈骗罪。开审前，他接受美国电视节目60分钟时事访问时说：”我不认为自己是个笨蛋，但是我肯定被人愚弄。我不能为别人在公司内的刑事行为而负责任。”
身为执行董事应该知道，自己不能以自己能力不及下属、愚蠢、不知道下属所作所为等作为抗辩理由，但却有很多执行董事这样做。笔者非常同意有些华尔街大户高层人员能力不及下属及愚蠢，但是绝对不同意他们的抗辩理由。
利坚尼夫后来被判有罪。
利坚尼夫是个证券界的大人物，曾经是资产千亿美元的跨国大企业安隆的执行董事兼主席。1999年，他的年薪是4240万美元，但是他的智慧真让人不敢恭维。难怪执行董事会成为法律界的笑柄。
有人曾经还笑说，科技界有很多智慧，只是缺钱；股场上有很多钱，但是却缺乏智慧。
二、华尔街大户高层的智慧
美国华尔街大户的高层人员都是高薪厚职，年薪等闲都以千万美元计算。证券业是著名的掘金好地方。绝大部分加入证券行业的人都是想赚大钱，心中没有丝毫社会责任。在各著名大学读经济、金融、会计等学科的人之中，大部分都想在华尔街捞一大笔钱。
美国证券业的分红十分惊人，通常都是天文数字，花旗集团的主席普林斯就拿到等于市值1亿美元的股票和期权。业内的人都想着如何分多一些。分红的标准不是以工作能力或者业务是否赚钱为依归，而是只看营业额，因此证券业的人只想着如何增加营业额，次贷正是增加营业额的好方法，即使日后次贷出事也事不关己，因为分红早就袋袋平安。
这些饱学之士之中，大部分人明知次贷证券是高风险投资，但却不顾风险、只顾赚钱。心中只有两件事，如何透过次贷赚钱，和怎样花掉赚来的钱。在这样的心态驱使之下，次贷证券在华尔街大行其道，终至一发不可收拾。
英国的北石银行因为次贷亏蚀过巨，而无法经营下去，结果被英国政府收归国有。大名鼎鼎的美国投资银行贝尔斯登，亦因为次贷的亏蚀令资金周转不灵，而要向联准会求救，最后被摩根大通以贱价收购。
香港人熟悉的汇丰银行、渣打银行、美林、花旗银行和法国兴业银行等跨国大银行和证券公司，也是在次贷风暴中损失惨重。这些大银行家和证券专家中招的原因，除了只向钱向之外，还有次贷债务衍生的抵押债务证券CDO或者结构性投资工具SIV都是新事物，这些银行家不曾深入探讨美国次贷的实况和风险，单纯地相信证券的评级，为此已有很多大银行和证券公司的执行董事CEO引咎辞职。笔者敢断言，很多年薪千万美元，名字响当当的银行和证券业大亨，对次贷的认识不及笔者十分之一。
那就是说，有些年薪千万美元的银行家才能不足，或者并不称职。不要以为笔者胡扯瞎说，自从次贷风暴爆发之后，华尔街大户和世界有名的银行家之中，已有不少引咎辞职，有些甚至被政府调查在任期间是否涉及不法行为。好比美国最大银行花旗集团的董事长兼执行董事普林斯，也因为次贷的巨额亏蚀，而于2007年11月引咎辞职。
第七章 次贷风暴是华尔街大户高层闯的祸（2）
三、大户高层玩弄期权公式
笔者想为大家讲个改变人类命运的小故事，让读者更加明白部分华尔街大户的高层人员是怎样的人。
这故事的开场白是一条公式──柏力克．舒尔斯（Black…Scholes）期权定价模式。这条公式是财务学的殿堂级学者和期权定价的权威所创。发明此公式的人，因为在这方面的研究及发明而获得诺贝尔奖，表扬他们对人类的贡献。在很多人心目中，尤其是财经界的人，认为此公式对世界的贡献甚于发现遗传基因，甚至传媒也形容这条公式能改变人类的命运。不相信的话，可以上NOVA的Trillion Dollar Bet节目中看看。
此公式已成为全球投资者采用的基准，用于期权定价与风险管理。
以下就是这条伟大的公式：
＇图补充3＇
在此公式中的符号代表意思如下：
C=期权的赎回启动价
N=标准正常累计分布函数
S=股份的价格
L=履约价
r=无风险之连续复利利率
T=期权有效期，以年为单位
σ=股份的股价波动性
＇图 补充4＇
请读者不要误会，笔者无意挑战权威，或者质疑公式的准确性。读者可以不必理会公式中的符号都代表了些什么，这里不讨论实际运算，只会讨论实际应用。这条公式是以股价推算股票期权的价值。它是唯一可以计算某一期权在某一时间值多少钱的公式。
请看以下例子，这例子纯属虚构，与任何现实的人物和事情没有关系。若有雷同，纯属不幸。
上市公司C公司的主席A大亨想分些钱给公司高层，但是动用公司资金分红会令股东不满。A大亨是个了不起的人，他想了一条绝世妙计。C公司的股价是30美元，向公司内的高层分发期权，一年后以35美元的价格购买10万股C公司股份。A大亨估计一年后股价约为40美元，依此计算，每人可以分得50万美元，公司又无需动用分文，股东不知内情、政府不会干涉，真是皆大欢喜。
可是，A大亨的手下，证券部总裁D，想在下星期乘坐私人飞机与绝色美人到欧洲旅行，包机要钱、美人伴游要钱、酒店房租要钱……而且下星期前就要将钱拿到手，不能等一年那么久。人事部主管E亦要金屋藏娇，看上了金屋，也看上了小娇，只欠金屋藏娇的本钱。手上的期权是公司分红，不能在市场上自由买卖，要等一年才能套现。
D总裁和E主管拿着A大亨分发给他们的期权，到银行向银行大班F借钱。F大班面有难色，由于不知道这两份期权当时的价值是多少钱，无法批出贷款。就在这关键时刻，F大班的财务主任G先生说，有位财务学的殿堂级学者和期权定价的权威，刚刚发明了一条公式，能够计算期权到期前的价值。三人大喜，F大班叫G主任拿出公式来计算。G主任拿出这条获得诺贝尔奖、足以改变人类命运、对人类贡献超过遗传基因学说……总之是非常伟大的布莱克？斯克尔斯期权定价模型。三人都被这条神奇的公式吸引住，望着G主任在计算器上按键。不一会，有了结果，每份期权现值30万美元。F大班立即依例，批出21万美元的有抵押优惠利息贷款给两人。两人顺利欧游和金屋藏娇，并且将这个好消息告知A大亨。
A大亨大喜，有此公式，日后要在公司拿钱，可以不动用公司的资金，只要发行期权，就能神不知鬼不觉地要多少钱就拿多少钱。股东不知、证监不觉、外人不察……哈哈，太美妙啦！于是A大亨不停发行期权，随便在过住股价找个合适价位，活用布莱克？斯克尔斯期权定价模型，在未找F大班前已经知道能够得到多少贷款。这件事一传十、十传百，各大上市公司仿效A大亨的”穿柜桶底”秘技，实行随时随地期权分红。
经过了一段时间之后，证监处因为不满上市公司后补期权及滥发期权，于是展开调查及检控。联邦调查局和检察处亦插手调查滥发期权有没有刑事成分。税务局亦活用布莱克？斯克尔斯期权定价模型，向收受期权分红的人追收天文数字的税款。同时，小股东不甘受骗，也是活用布莱克？斯克尔斯期权定价模型计算损失，大兴民事诉讼，要求公司高层赔偿损失。上市公司高层找律师应付蜂拥而来的官司，小股东也找律师起诉公司高层，律师团要成立特别期权小组应付大量积压的工作。当然，特别期权小组也活用布莱克？斯克尔斯期权定价模型，作为抗辩或者起诉之用。
第七章 次贷风暴是华尔街大户高层闯的祸（3）
到2008年，笔者相信美国上市公司的高层很少不曾接过法庭的传召，为期权分红的事情作供。因为这条公式，上市公司的高层，除了高尔夫球会之外，多了两个经常要去的地方──法庭和律师楼。
四、银行家的短售故事
美国的银行和证券业是用旧时代的思维及经验，来管理新时代的经济。银行和证券行的绝大部分规则，都是以房市兴旺时期的情况为原则。
笔者想举个例子�