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四、银行家的短售故事
美国的银行和证券业是用旧时代的思维及经验，来管理新时代的经济。银行和证券行的绝大部分规则，都是以房市兴旺时期的情况为原则。
笔者想举个例子，让读者看看银行及证券业的操作怎样不合时宜，于是找了一个短售的例子。这例子纯属虚构与任何现实的人物和事情没有关系。若有雷同，纯属不幸。
A君借了次贷35万美元置业。楼价暴跌至22万美元。A君失业，无力继续供款，但又不想一走了之，于是想出售物业减低负债。A君找到了一位买家愿意出价20万美元。一切妥当，只差银行接受这项短售（short sell）协议。所谓短售，即是房产出售价格低于欠银行的贷款金额，必须得到银行书面同意，才能完成交易。
A君满以为这项短售一定得到银行接受，因为拍卖物业所得只是12万美元，而且要减除银行收楼的成本8万美元。以短售形式出售物业可以让A君减债8万美元，同时又让银行得到额外8万美元还款，而且又节省收楼成本8万元。买家可以直接向A君购得物业，得到最佳状态的物业，而且买家是一对新婚夫妇，不能长时间等待拍卖会的举行；况且到拍卖会举行时，房产已荒废多时，维修和保养又需要一大笔钱和时间。
＇图B2
图中的住宅是次贷放款人收楼后封存起来的物业。物业的门窗全都被木板封起来。在次贷重灾区，这样的封屋情况非常普遍。由于同一地区有大量次贷放款人盘，次贷放款人为了避免物业价格暴跌，于是将质素和位置较差的物业封起来，门前草地没有装上招售吊牌。可见次贷放款人收楼后，没有出售意图，或者次贷放款人认为这物业无法成功出售。很难明白为何次贷放款人宁愿将物业封起来，都要拒绝短售。＇
这是三赢局面，怎料银行选择三输局面，拒绝短售。原来银行接受短售有很多原则，这些原则全部是房市极热时订立，与现实环境不符。银行经理按本子办事，无视实际环境，竟然拒绝所有短售申请。A君一怒之下，丢下烂摊子，一走了之。银行经理仍然坐在原来的真皮大班椅上，照旧在名贵书桌上签名拒绝短售，这位银行经理一个月就拒绝了超过100份短售申请书。
由于次贷放款人收楼情况非常严重，所以银行业已经达成共识，自2008年开始，已派专人负责处理短售的申请。
五、过分高估财经界高层的能力
绝大部分人都会认为财经界高层人员的薪金既然是天文数字，想当然他们的能力也是符合赚取天文数字薪金的标准，其实不然，他们犯错的机会比一般人还要高，可能更缺乏对危机的警觉性。在笔者了解的财经界高层人员之中，最低限度有一半连担任中层管理人员的能力都没有。
崇拜高层人员是人性的一部分，中外皆是。例如1997年，董建华刚刚坐上特首之位，笔者已经听到很多人称呼他为”一代伟人香港特首董建华先生”。书店亦摆卖这位一代伟人的语录《董建华语录》（次文化堂，1997）。当年，这本”董语录”和”毛语录”及”邓语录”，同时放在书架上并列发售。
这里不是谈论董特首的功过，只是想向读者说明，一个人坐上高位，立即身价百倍的事实。
俗世人喜欢以一个人的职位及收入去评估他的才能，年薪千万美元的华尔街大户执行董事，说的话一定没错，他的工作能力也一定没有人质疑。然而，就是这样的人性，让华尔街高层人员做出千差万错的事，甚至祸及全球经济，可是所有人却视而不见。当一位不称职的人担任重要职位，权力越大，闯的祸也越大。到笔者执笔时，在次贷风暴中引咎辞职的财经界高层人员的总年薪连花红超过十亿美元，投资者正是每年花费超过十亿美元雇用这些不称职的高层人员，令自己的投资化为乌有或者将近化为乌有。
且看华尔街巨头，美林的主席兼执行董事CEO史丹利奥尼尔Stanley O Neal，因为次贷亏蚀而辞职时的年薪是2；241万美元。不要以为这是天文数字，花旗集团的主席兼执行董事查尔斯普林斯Charles Prince，因为次贷亏蚀110亿美元，而在2007年引咎辞职，当时的年薪是2；600万美元，另外得到集团的股票连同期权市值超过一亿美元，这还未计算离职时可得到的天文数字离职金。
第七章 次贷风暴是华尔街大户高层闯的祸（4）
六、贝尔斯登的经济惨剧
贝尔斯登（Bear Stearns）是次贷风暴中第一家倒下的华尔街大户，他是美国第五大投资银行，美国第二大的次贷放款人，亦是著名的华尔街大户。贝尔斯登因次贷问题冲击，旗下两只对冲基金先后倒闭，2007年第四季亏蚀亿美元。
2008年1月9日，贝尔斯登执行董事詹姆士基尼（James Cayne）辞职，新的执行董事亚伦史华兹（Alan Schwartz）3月12日在电视节目中发表声明，表示贝尔斯登没有资金周转问题，而且来往账目上有170亿美元剩余资金。银行业是重视信心的行业，史华兹身为投资银行的执行董事，在电视上声明银行没有资金周转问题，客户和投资者听到之后只觉得是”此地无银三百两”，断定贝尔斯登的资金肯定出现周转问题。
其时贝尔斯登股价的累积跌幅为53％，投资者早已对贝尔斯登失去信心，史华兹的声明反而惊吓了本来已是惊弓之鸟的投资者，当天贝尔斯登便出现大量净赎回，等同银行挤提，史华兹在无计可施之下，当天晚上向联准会求救。翌日，2008年3月13日，美国联准会批准透过摩根大通银行紧急投入资金，援助陷入困境的贝尔斯登，并承诺”提供必要的周转用现金”给金融体系。
贝尔斯登告急的时候是美国时间星期四晚上，即是3月13日，联准会极快地投入资金担保贝尔斯登的300亿美元资产，才能令到摩根大通成功收购贝尔斯登，让它逃过大限，否则这家经历过30年代大萧条、第二次世界大战和无数次经济考验的85年历史华尔街老字号，可能已在当天倒闭。 2008年9月，美国传媒报导，联准会当时担保的贝尔斯登资产极可能带来90亿美元亏损。
联准会虽然在法律上有权放款给私人商业机构，但是记忆中，联准会已经很久没有这样做。原则上，不是法律上，联准会只放款给银行，不包括投资银行，所以联准会只好通过摩根大通银行拯救贝尔斯登。
星期五早上，贝尔斯登的股价在开市后不足30分钟便跌掉一半。除了对冲基金大手抛空之外，银行股与其它股份的主要分别是基金大量持有银行股，一旦银行股出现问题，基金争相抛售，在散户还未来得及出货的时候，股价已大跌一半。要是联准会不拚死相救，贝尔斯登的股价会如何，真是天晓得。
贝尔斯登经此一跌之后，已经成为华尔街的烂苹果。根据华尔街的行业规则，一定要抽起烂苹果，否则投资者就会对华尔街失去信心，为此贝尔斯登在当日走上穷途末路。摩根大通银行和联准会极速地完成对贝尔斯登的收购计划，过程之快是前所未有的，摩根大通银行出价2亿3600万美元收购贝尔斯登，等于每股作价2美元，相对贝尔斯登在星期五，即3月14日的收市价美元，折让超过90％。
＇图 B11 贝尔斯登股价＇
一夜之间，贝尔斯登的股价由30美元跌到只有4美元，贝尔斯登在2007年1月时股价曾高达每股美元。据估计，贝尔斯登的股份之中，该公司雇员持有约三分之一，平均每位雇员在贝尔斯登的股份上约损失20万美元，而且14；000位贝尔斯登的雇员或许还会遭到遣散，这些人之中有很多人以该公司的股份作为主要资产或者退休福利，在资产化为乌有的同时又失掉工作，境况相信非常不堪。
贝尔斯登的收购行动刚公布，贝尔斯登的股东立即找律师兴讼，控告贝尔斯登的高层隐瞒资金流通情况和高风险的次贷投资活动。这次贝尔斯登的危机，令很多证券业从业员好几天没睡觉，现在连律师楼的职员也日以继夜地处理集体诉讼的法律程序，相信也没有多所少时间可以睡觉了。
贝尔斯登前执行董事士詹姆基尼当然是众矢之的，不过其它高层人员也好不到哪里去。
七、其它投资银行亦陷倒闭边缘
百年老字号CIT集团面临危机
贝尔斯登的下场绝非单一例子，美国其它的投资银行也不比贝尔斯登的处境好到哪里去。
以CIT集团（纽约交易所代号CIT）为例，需要向银行借73亿美元支付即将到期的商业票据。这些商业票据是投资银行发行作为短期资金之用，由于次贷风暴的影响，市场上充斥着无法出售的信贷证券和商业票据，CIT在2008年3月份有20亿美元的商业票据无法售出而积存起来。除了无法出售商业票据之外，担保CIT债务的信换合约交易也到了不能接受的水平，每年保费达到承保金额的5％，还要另加承保金额的27％作为首期。种种因素，都使CIT的经营情况每况越下。受到坏消息的影响，CIT的股价由2007年6月1日的高位美元，下挫至3月19日的美元，跌幅超过80％。
＇图B12 CIT集团股价＇
CIT是一家拥有百年历史的老牌财务公司，投资组合约为900亿美元，其中90亿美元为次贷债务，2007年第四季的业绩受到次贷撇账拖累，而亏损1亿3千万美元。
Thornburg Mortgage Inc周转不灵
至于一些以房贷为主要业务的公司，当然也不会好到哪里去。
大规模贷款次贷放款人Thornburg Mortgage Inc（纽约交易所代号TMA），2008年3月18日宣布，需要尽快在一星期之内筹集将近10亿美元资金，才能避免破产。当日该公司股价跌至只有美元，跌幅将近50％，该公司股价在过去一个月内已经下跌％。
＇图B13 Thornburg Mortgage Inc＇
向Thornburg Mortgage Inc追债的五位债主，包括贝尔斯登Bear Stearns、花旗集团Citigroup、瑞士信贷银行Credit Suisse、皇家苏格兰银行Royal Bank of Scotland及UBS。这些债主在次贷的亏蚀，都非常严重。
以上内容全是投资信息，属于华尔街高层人员的一点内情和实况。对于投资者来说，这些信息可以提供一点华尔街未来动向的概念。
对于没有投资股市的读者，本章内容可以说是参考用的时事信息。
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第八章 涉及次贷的各方实情（1）
违约及断供以至银行收回物业等过程需时，故次贷危机最坏的时期还没有过去，预料2008年年中会进入高峰期。
──东方汇理亚洲（日本除外）信贷及信贷抵押债务证券结构主管Samy Beji
（2007年11月13日）
一、苦主的真实情况
假苦主告真苦主的闹剧
在深入了解次贷之前，先请读者看以下的小故事。
本故事纯属虚构，并非真实个案，内容与任何真实的人物和事情无关。若有雷同，纯属不幸。
Y君在某慈善团体的法律部门任职法律辅助员，接到一宗求助个案。次贷苦主E拟控告次贷放款人M，透过G房贷经纪胡乱借钱给没钱还的人，即是提出民事控诉的苦主E。苦主E分别要求次贷放款人M和经纪G赔偿500万美元，赔偿金额巨大是因为苦主E认为次贷放款人M和经纪G存在种族歧视，故意给黑人苦主E不合适的高息次贷。Y君向苦主E提问及在档案上加入更多数据，让律师作出法律上的决定。
Y君第一件要做的事情是计算苦主E的金钱损失。透过提问，发现苦主E没有付首期，只是供款3期，共计6；600美元。这3期供款是低息，且是不供本金的。楼价是30万美元，这亦是房贷的欠款金额。苦主E在入住后第4个月开始断供，次贷放款人到了断供一年之后才封屋收楼。一般而言，收楼行动需时6个半月，但是因为次贷放款人M并未在断供的时候立即开始收楼行动，所以收楼的时间拖长了。
该物业的市值租金是每月2；500美元，苦主E住了15个月，共计应付租金37；500美元。由于苦主E只付了供款6；600美元，苦主E没有金钱上的损失，反而有30；900美元得益。用简单直接的话来说，真正的苦主是次贷放款人M。E只是自称”苦主”。
调查又显示，苦主E在申请次贷时，在标准联邦表格1003通用信贷申请书上填报每月有8；000美元收入，但事实上苦主E的实际收入只有每月2；500美元，这是自称收入，经纪G和次贷放款人M都没有核实苦主E的真实收入。这样的虚报收入无凭借贷（falsely stated ine no documentation loan）被法律界称为骗徒借贷（Liar’s loan）。骗徒借贷是严重刑事罪行，借款人和他的代理，即是经纪都有法律责任。
根据美国法律18 ，苦主E和经纪G都犯了罪行，而且证据确凿，无容抵赖。次贷放款人M在这件案件中是无辜受害者，法律上没有责任。当然，次贷放款人M在证券发行上可能有法律责任，但那是另一案件。
法律辅助员Y完成所有文件及得到律师指示，向”苦主”E说明一切，并且表示不会协助进行针对次贷放款人M和经纪G的民事诉讼，因为若然提出诉讼，苦主E极可能会遭到刑事起诉。
苦主E听后，指着法律辅助员Y破口大骂：”操你，你们就这样看着无良次贷放款人没收我的房子吗？”
法律辅助员Y冷静地回答：”只是供了3期供款合计6；600美元，那栋价值30万美元的房子，就变成你的了吗？”
苦主E无言以对。
“还有，次贷放款人M无法从借贷文件上看到你的肤色，所以种族歧视的指控极其量只适用于经纪G。经纪G也是黑人，要控告黑人歧视黑人，实在有困难。至于高息次贷，我可以跟你说，你的次贷最高利率只是厘。我在1985年买入现在住的房子，当时用的优惠房贷年息是厘。”
苦主E愤然离去，这场闹剧到此为止。
请看吧，虚报收入资料联同不良经纪向次贷放款人行骗的人竟然成为”苦主”，更甚者是要求受害人，即真苦主向骗徒赔偿巨额”损失”。慈善团体或者法律援助团体接到的次贷苦主求助个案之中，有不少都是令人啼笑皆非的假苦主告真苦主。
次贷风暴收楼潮出现时，很多人站出来说，要为次贷苦主讨回公道，起诉无良次贷放款人，争取赔偿。这些人包括民主党总统候选人黑人议员奥巴马。他们吵闹了好一阵子，最后收楼潮继续，官司潮只是针对经纪和次贷放款人的违法行为，没有为苦主争取赔偿。以上的小故事，就是真正的原因所在。
有些次贷苦主固然值得同情，但是不少次贷苦主是透过多宗次贷炒卖物业图利。亦有些苦主明知自己无力供款，亦无法得到优惠贷款，只是期望楼价在短期内急升，然后凭着抵押品的价值上升而转为优惠贷款。到了楼价不升反跌，转按无望时，这些苦主就丢下次贷，一走了之。
第八章 涉及次贷的各方实情（2）
为何要借超负荷房贷
这个问题涉及种族情况，先不谈论南美裔美国人的次贷问题，因为他们不懂英文，不了解美国环境，受骗的机会较高。这小节集中讨论美国黑人的次贷问题，即是黑人的置业心态。当然，次贷风暴之中，不单是只有美国黑人断供，但是这小节只讨论这个问题的一部分。以下讨论的美国黑人置业心态，虽然并非存在于所有黑人之中，但情况可说是颇为普遍。
在美国，种族问题是谈不得、碰不得的话题。试想想，美国人只称黑人为非裔美国人（African American），即使将黑人称为黑人也是种族歧视，美国人对种族问题的禁忌可想而知。笔者在美国一家酒店工作时，就试过因为在报告中写”黑人”（black man）”，而被营运总管臭骂一顿。
不过事实上，美国社会仍然普遍存在严重的种族歧视，只是由几十年前的公开歧视，转变为现在的暗地里歧视。美国的黑人当然对社会存在不满，这是不难理解的事。
最初，看到大量美国黑人业主因断供而被没收物业，比例上完全不合符逻辑和情理时，已感到次贷的本质可能是种族问题，而不是单纯的经济问题，因为次贷的破坏力集中在黑人小区。例如，次贷重灾区的北加州邮编地区95832，和加州首府萨克拉门托的奥柏克区都是黑人小区。当时，邻近的东亚人小区几乎没有受到次贷影响。次贷的实况似乎表明，一部分责任在于美国黑人的轻率置业态度。
和业内人士讨论过，发现他们不愿谈论次贷风暴的种族因素。有次我和一伙人闲聊，其中一人说恐怕次贷经济问题会演变成种族问题，我响应说这件事情应该是种族问题演变成次贷经济问题。各人当时惊愕的表情真是难以形容，他们都明白，我的意思是将次贷问题的责任放在黑人身上。在他们心目中，黑人只会是受害人，否则就是种族歧视。结果他们听后立即离开，连good bye也没有说。
据了解，当中国人或者香港人找房贷经纪做贷款时，最关心的是每个月付多少钱、利率是多少，通常还会到处去寻找报价，很少会只问一家。黑人的置业心态和中国人完全不同，寻找贷款时只关心一件事：我能借多少钱。不像中国人那样重视日后还款的金额和年期。有些房贷经纪同时是地产经纪，抓住黑人的心理，帮黑人做贷款时就会想办法推荐些较贵的房子给他们。例如，有位黑人想做35万美元贷款，经纪向他推荐价钱贵一倍的70万元豪宅。当然，经纪还会花言巧语地说，某某球星也住在这个小区等，只要这位黑人能够取得贷款，十拿九稳，经纪就可以做成这宗买卖。
中国人的情况完全不同，无论经纪推荐怎样好的物业，都会先看每月供款金额。金额太高的话，什么花言巧语都听不入耳。经纪这样做只会浪费时间。
美国黑人在借取次贷时，除了得到不合适的次贷、根本无能力偿还的次贷、利率过高的次贷之外，还有过高的提早清还房贷赔款（prepayment penalties）。
根据统计，在同一时期，对比取得次贷的美国白人，取得次贷的美国黑人还会有6％至34％机会，得到较高的提早清还房贷赔款规定。这是美国黑人特有的情况，没有出现在其它族裔的次贷借款人�