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很大的精力都放在拿地上，从某种意义上讲，过去的行业竞争就是一种土地成本的竞争。谁拿的地便宜，谁就能多赚钱，因此，开发企业在产品上不会投入过多的精力。长此以往下去，行业就会萎缩。而现在大家站在一个起跑线上，非常公平，今后大家都把精力集中在开发好的产品上，就可以增强消费者对整个行业的信心。另一方面的意义则在于这样做能够提高行业竞争力。行业竞争力的高低取决于进入门槛的高低，国有土地使用权的公开拍卖提高了资金以及土地使用能力的门槛，这样做能够加快行业内的自然淘汰，使真正优秀的企业脱颖而出。而且国家的土地收益提高了，就可以更好地进行基础建设，这是一个良性循环，最终受益的是整个社会。2003…4…12
写字楼该不该做样板间
最近，本市一个即将竣工的写字楼项目正紧锣密鼓地进行着实楼样板间的装修，他们为此聘请了高水准的室内设计公司，投入大量资金，专辟出了一层楼的面积分别制作了模拟ＩＴ公司、律师行、会计师行、广告创意公司以及国际贸易公司等业态的多个样板间，根据各业态的不同要求，其设计方案及家具配饰也截然不同。在本市写字楼项目中，如此浓墨重彩地制作样板间，这个项目应该算是第一例。业界目前对此持赞赏态度的有之，表示不以为然的有之，但更多的还是持观望态度。那么，究竟写字楼有没有必要做样板间呢？
常规写字楼：不做精装修样板间
众所周知，写字楼的销售一般是没有样板间的，即使个别的项目有，也不过是用石膏板简单地吊顶，然后再用隔板做出几个隔断示意一下而已。大多情况是：当把客人带到一个空旷的、各种建筑材料甚至管线布置都一览无余的大房间之后，售楼小姐会微笑着介绍：这就是您想要的Ａ单位。对此，一些写字楼开发商认为，写字楼的销售就应该是这样的，因为写字楼就是一个办公的地方，它只要向客户展示一个空间布局就可以了，对生活细节几乎没有要求，与住宅有着本质的区别。因此，写字楼销售不需要在样板间上下太大的功夫。
住宅：样板间的作用是心理暗示
写字楼与住宅的营销理念真的就如此无法相通吗？要弄清这个问题，还是让我们从住宅销售为什么一定要做样板间谈起。从事房地产企划工作的李先生对这个问题的理解可能更具代表性。因为他供职多年的公司在销售中始终坚持一个原则，那就是：没有样板间不卖房。他认为样板间在住宅销售中至少具有四方面的意义。首先，在期房预售中，样板间能够很好地解释户型，能够把购房者从售楼书中看到的平面图纸立体化。第二，样板间能够引导购房者在以后的生活中更好地利用和使用空间。第三，如果销售的是精装修房，样板间能够很好地展示装修标准。第四，也是最重要的一点，样板间是一种被放大、被美化了的生活感觉，走进样板间就走进了一种全新的生活。当购房者想到只要买了这套房就能够拥有这样的生活时，他就受到了一种很强烈的心理暗示，进而生发出购买的冲动。李先生说，在住宅产品营销日益成熟的今天，买房前先参观样板间已经成为人们的一种消费习惯，因此，几乎每个住宅项目的开发商都会千方百计地将自己的样板间做得美轮美奂，也确实有很大比例的购房者就是因为对样板间一见钟情而最终欲罢不能、心甘情愿地掏了银子。
写字楼更需要空间提示
那么，写字楼的样板间是否也能发挥出住宅样板间的那种魅力呢？该项目负责人凌总的回答是肯定的。他认为，其实，写字楼的营销与住宅营销一样都非常需要样板间的协助，而且在经济发展速度如此之快的今天，要想给写字楼的客户展示一种更新的空间境界，有很多东西仅靠语言是无法描绘的，因此样板间就显得尤为重要。与其他写字楼开发商理念不同的是：在他们的样板间设计中，生活细节被放在了非常重要的位置。一个小小的茶水间，在大部分的写字楼里只是一台饮水器的代名词而已，更简陋的可能还会在饮水器的下面接上一只塑料桶。而在他们的样板间里，茶水间的设计完全是家庭化的，有精致的橱柜和水槽，空间稍大的茶水间还会配上一套造型别致的小桌椅供人们做短暂的休憩；卫生间的设计根据男女性别的差异和喜好的不同也在细节上都做了相应的考虑。他们希望自己的样板间能够为进驻的企业做这样一个空间提示：原来办公环境也可以这样、原来办公环境应该是这样的，进而让这些企业认识到办公环境的档次对于一个企业来讲是何等的重要
一直以来，本市写字楼市场始终面临着一个尴尬：相当数量的公司办事处、律师事务所等办事机构把自己的办公地点安扎在居民楼里。这些单位也许认为这样做可以减少开支，却忽略了这样的办公环境对员工乃至于客户的心理影响，而这种影响也许恰恰就是导致企业信誉甚至经济效益下降的直接原因。因此，商务办公空间档次的提升成为本市写字楼市场亟待解决的问题。本市第一例写字楼样板间即将于１月２０日左右正式开放。无论如何，它都是对传统写字楼营销理念的一次挑战。但是，写字楼毕竟与住宅的使用功能和空间感觉都截然不同，精装修样板间究竟能为写字楼销售效多大的力，是否能够真的起到拉升商务空间档次的作用？现在下任何结论都还为时尚早。
2003…1…11
鹬蚌相争智者胜
又是一年岁末，回望２００２，天津楼市硝烟弥漫。激烈的纷争中，无论是资本、品牌还是人才都在迅速而有序地逐步走向集中化。正当人们的眼光被楼市中的这些巨变所吸引的时候，暗地里，一场无声的战争也一直在悄悄地同时进行…２００２年，城郊一块块动辄几百亩的土地已被开发〃大腕〃们争相圈走。而由于投资眼光惊人的相似，〃大腕〃们的圈地已在多处几近撞车，河东张贵庄路、红桥瑞景居住区、塘沽中山北路甚至开发区都已出现大开发商圈地相邻的现象，这使得那些〃大腕〃们之间的争斗也不得不将由过去的迂回远攻而变成真正的贴身肉搏，明年的楼市战争也将因此而变得尤为残酷。大敌当前，究竟该如何应对？所谓旁观者清，地产〃大腕〃们不妨听听来自业界的几种主张。
细节感人服务升级
这几片地块位置相对偏远，因此，产品就一定要〃抓人〃。人们为什么会舍近求远？那一定是因为远方具有他们更渴望得到的东西。地产顾问公司戴德梁行的一位人士认为，要想做到这一点，不但需在建筑设计、环境规划上做文章，更重要的还是要让细节感人、服务升级。也就是说，无论是一扇窗还是一种涂料乃至到房子的点点滴滴，都能让客户感受到开发商的良苦用心。比如上海的奥林匹克花园，从大门处开始那种层层园林绿化的意境使人的心灵很快就能安静下来，这一细节就曾让上奥的业主非常满意。
贵在合作公平竞争
市场是需要小心呵护的，新开垦的区域就更是如此。〃一定要精诚合作〃，在几天前的远舰地产沙龙上，一位资深地产人士这样语重心长地告诫。在早年市场的无序纷争中，由于缺乏经验互相砸价恶性竞争，而导致在市区内某些不可多得的地段中最终一片死盘倒伏的血的教训至今回想起来仍然令人心悸。（例如红桥区某地带一批七八年前开发的楼盘至今仍存大量余房，而且其目前售价也仅为其他同类地段的三分之二左右。）已先期在城郊开发并获成功的一个大盘项目的老总也说，天津的房地产市场是需要大家来共同做大做强的，共同的市场谁来分食一块蛋糕都很正常，同时大家在近距离的竞争中还能够互相促进，取长补短。因此，只有相互联合，才能一荣俱荣。
追求特色避免同质化
标榜广告公司的张先生说，雷同是产品的大忌。因此在产品定位上，一定要尽可能地追求特色、寻求差异、避免同质。这就需要创新。这种创新决不应仅仅只是那种狭义的创新，它不但应表现在对产品本身的创新上，同时还需要在营销理念和竞争手段上求新求异、出奇制胜。几年前深圳曾有一个项目就是凭借其新奇的营销模式，不按牌理出牌而让购房者耳目一新。他们的做法是在拿到地后先没有急着盖房子，而是找到一家一流的园林设计公司先把工地建成了一个大花园，这一做法吸引了很多购房者的眼光，项目最终大获成功。这些经验对于如此近距离的肉搏战就显得尤其重要。
充分调研谨防客户枯竭
开发〃大腕〃在大规模圈地之后究竟应在这些土地上做出什么样的产品？这样的产品应对应什么样的客户群？这些问题可并不比圈地简单。它需要的是更高层次的智慧和从事多年开发而对市场的准确认知。因此，开发企业一定要放眼市场，充分考虑市场的消化能力，某媒体孙先生对此表示，切不可由于竞争的巨大压力就无限地看大对手而导致一叶障目，不见泰山。曾经有这样一句话：只顾埋头拉车，不抬头看路。由于这种做法而导致的可怕后果目前已在南方的一些项目中显现：当这些项目尽心尽力地做好产品之后抬眼一看，才发现市场已不是原来的市场，对应自己产品的客户群已经枯竭。这样的结局对于开发者来说，恐怕是最大的悲哀了。
2002…12…13
大型超市拉动区域地产
１１月２８日，位于河西区黑牛城道与友谊路交口处的家世界购物广场正式开业，至此，那一区域的居民长期以来的购物难题终于得到解决，同时，家世界的开业也让友谊路、黑牛城道、梅江等区域众多楼盘的销售经理心里乐开了花，终于长舒了一口气。
随着河流、道路改造工程的陆续竣工，黑牛城道、梅江新区已经成为目前本市范围内炙手可热的地产投资旺地，然而，购物难却始终困扰着那一区域的居民和各楼盘的销售经理们，据他们反映，购物问题一直是左右客户最终定夺的主要原因，同时也是销售人员最感头痛的问题。
城市别墅的朱经理说，家世界的开业，对其周边众多楼盘如梅江玉水园、蓝水假期、城市别墅、芳水园、半岛·蓝湾、顺驰世纪城等项目的销售无疑是一个很大的促进。
近几年，由于大型公建配套设施的日益完善而拉动区域地产的例子在本市屡见不鲜。如河北区的乐购广场、河东区的诺玛特超市、南开区的家乐福等商业设施的周围目前均已逐渐形成了多个新的商业中心，而这些区域周边的房地产项目也已随之迅速升值。对此现象，经济学博士刘玉录认为，这是一种商业与地产的有机结盟，双方能够互聚人气，带来双赢效应。这种结盟模式将会成为这两种业态未来发展的趋势。因此今后在新的大型居住区建设之前，就应该把商业公建列入建设规划当中，这也是发达国家城市建设的一条成功经验。
2002…11…30
新物管条例带来什么？
《天津市物业管理条例》（以下简称《条例》）即将于２００２年１２月１日起开始正式实行。这就意味着咱老百姓今后在〃住〃的问题上将会越来越舒心，因为这次新颁布的《条例》是经过有关部门逐条讨论通过的，今后如果再发生什么物业纠纷就有章可循了。记者日前专程走访了市房管局物业管理处副处长孙超，孙处长对照新老《条例》，向记者详细介绍了二者的区别。
充实了〃物业管理〃定义
《条例》第三条对物业管理的定义增加了〃是指全体业主对物业共同利益的维护和管理〃的内容，这句话意在强化广大业主的主人公责任意识：物业是属于业主的，应该由业主共同维护和管理。不但要充分行使自己的业主权利，同时也应承担自己的责任和义务。
理顺了各部门关系
《条例》第六条增加了〃街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调〃的内容。增加这句话主要是因为物业公司与业主委员会、街道居委会等三个单位在物业管理和社区管理中工作可能会出现交叉，因此过去曾有过这三个单位人员交叉任职、财物共享的现象。然而其实业主委员会与物业公司应该是互相监督的一种工作关系，《条例》中明确不能交叉任职，而物业公司的服务用房也应归全体业主所有，不能挪作他用。这句话旨在理顺物业公司与其他部门的各种工作关系。
强调了居委会的作用
《条例》第十二条在〃进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的〃后面增加了〃在区县物业管理行政部门和街办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集〃的内容。这句话主要是通过借鉴外省市的先进经验，强调应充分发挥居委会的作用。
相关单位可列席业主大会
《条例》第十四条增加了〃业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表出席〃的内容。这句话主要是考虑应加强社区业主委员会与街道办事处、派出所等单位工作的协调配合，因此在召开业主大会时邀请这些单位人员列席将会有利于工作的开展。
明确了保安责任
长期以来，当物业小区发生业主财物丢失案件时，其赔偿责任问题始终困扰着物业公司和业主，由此而诉诸法律的案例也很多。因此新《条例》第二十五条中明确了物业公司在发生这类案件时的职责范围及应发挥的作用：物业管理服务企业应协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序，制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
物业管理前移至开发起始阶段
《条例》第二十八条、第二十九条这两条内容的主要意义在于把物业管理工作前移至了开发的起始阶段，目前，很多项目只有在业主入住时物业公司才出现，因此有些开发商前期承诺的服务得不到很好的兑现。将物业管理前移可以最大限度地避免在业主入住时有可能与物业公司发生的很多纠纷。
合同期满后物业用房归还全体业主
《条例》第三十一条增加了〃物业管理服务用房属于全体业主所有〃的内容。明确了物业服务用房的归属问题。也就是再次强调当物业公司管理合同期满撤出时，应将办公用房归还全体业主。
停车费纳入维修基金
《条例》第三十九条内容主要明确了业主在小区内停放车辆时交纳的费用为场地占用费，这项费用物业公司应纳入物业维修基金，具体使用办法由业主委员会确定。
必须建立物业基金
为了保障商品住宅保修期后共用部位设施、设备的大修、更新、改造，确保物业保值、增值，《条例》第四十条内容主要明确凡住宅小区必须建立共用部位设施、设备维修基金。维修基金的具体管理办法，目前正在起草当中。
2002…11…23
“德派建筑师”澄清“德派设计”
一个很偶然的机会，记者见到了目前在北京很〃火〃的、号称〃德派设计〃的ＷＳＰ建筑师事务所的几位头牌建筑师，于是就有了这样一次采访。在与他们的交谈中，记者发现，建筑师们眼中的建筑和我们平常理解的建筑是很不一样的。
建筑很难用〃流派〃界定
陈凌…ＷＳＰ副总建筑师。对于外界称他们为德派建筑师的说法，陈凌说，从专业角度来讲，这是一种错误的说法。
准确地说，每一位建筑师都有其自己独特的风格，都在尽可能地因地制宜，而ＷＳＰ的设计只不过是比较简洁现代而已，这些东西很难简单地用〃流派〃来界定。他认为，所谓的建筑设计就是要为人们奉献〃正确的〃房子，其中包括科学的空间处理以及形式上的各具特色。具体地讲就是最充分地利用自然景观，按照不同的地块，依势安排建筑。
从尘土下找到本应在那里的建筑
齐欣…ＷＳＰ总建筑师，极具诗人气质，他对建筑有很多非常感人的诗意的描绘。他说，也许是由于建筑师普遍留学欧洲的缘故，ＷＳＰ的设计中有一些很特色的东西，建筑师并不只是在简单追求形式，而是在功能上考虑得更多，同时也给予了城市更加特别的关注，设计一般比较理性。
在他们的设计中，更多的是依照一个区域的风景来发掘该地域给予建筑的最大空间。对此，他用了一句很有意思的话来加以解释：在一片风景里，也许本来就应该有一片相应的建筑与之唱和，而建筑师的能力就体现在是否能从尘土下找出那片最完美的建筑。
建筑是现代的，而灵魂必须是中国的
吴钢…一位看上去非常严谨的建筑师。对于近几年国内建筑的流行趋势，他有着自己的看法。他认为，现在国内的购房者都喜欢新的东西，认为最新的就是最好的。
于是美国风、日本风、欧洲风轮换着刮个不停，在那些所谓的外国的建筑元素不断风行的同时，中国的建筑可能会逐渐地迷失自己。
其实，中国现在最需要的是那些具有最前沿品位的现代建筑，而建筑的灵魂一定要是中国的。只有这样的建筑作品，才能在这片土地上具有长久的生命力。
2002…11…16
地产营销怎么〃过冬〃
１１月，又是一年冬来到。从人们忙忙碌碌为过冬做的尽可能充分的准备可以看出，一年四季当中，冬天是最难挨的。而在很多地产人的心里，真正难挨的却不是季节本身，而是随着这个季节一同来到的地产营销的〃冬季〃。一边是老总们寸步不让的回款计划，而另一边的售楼处却是日见〃门前冷落车马稀〃，俗话说巧妇难为无米之炊，今年的〃冬天〃该怎么过？
促销前先打服务牌，巧安排让〃冬〃变〃夏〃
很多售楼处为了提升〃人气儿〃，最近都在酝酿着各种优惠促销的招儿，对此，顺驰集团张致刚认为，要想做好冬季营销，在考虑调整现场销售策略的同时更应该在服务上下工夫。这个服务是指如何能更好地为看房者解决实际的出行困难。比如提供更加便利的看房班车、尽可能在更