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一场严重的金融危机横扫了全球，并勾起人们对经济危机的恐惧。这场由房地产下跌引爆的危机迅速呈现出由虚拟经济向实体经济蔓延的趋势。在全球化的今天，这不可避免地将对包括中国在内的新兴经济体构成全方位冲击。
“城门失火，殃及池鱼”，市场的变化，确实让人有些措手不及。
2008年的中国又站在了一个新的十字路口上。
年初，温家宝总理就放话了： 2008年可能是宏观经济最困难的一年。当时中国经济还深困通货膨胀的阴影之中，收紧钱袋，抑制通货膨胀，是宏观调控部门的不二法门。可是到了下半年，受美国次贷危机引发的全球经济波动影响，中国的经济调控出现了微调，从“防过热、防通胀”的“双防”变成了“保增长、控通胀”的“一保一控”。特别是对楼市，中央提出了“保持房地产市场稳定”的要求，以激发市场消费活力，提振经济，稳定市场信心。
正是在这样的大背景下，中国房地产市场不可避免地出现了调整，市场上袭来阵阵寒意。
2008年10月29日上午，深秋温暖的太阳告别了湖南省会长沙，受冷空气影响，气温骤降。长沙新河三角洲项目的土地也笼罩在连绵不断的秋雨之中，一片沉寂。如果一切顺利，这里原本该是塔吊林立，升降机轰鸣。
在无尽的秋雨中，工地现场到处是拆迁后的残垣断壁。放眼望去，只有稀稀拉拉的几个工人正在清理废墟，看不到任何施工机械的踪影。这一开创单宗土地挂牌“中国第一高价”历史记录的新河三角洲地块，去年7月24日在长沙市国土资源局交易大厅公开拍卖，原定的拍卖起始价格为46。38亿元人民币，最终由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合投标体以92亿元拿下，成为2007年“中国第一地王”。
这里原本是一片工业区，过去许多有名的企业都坐落此处。刘亮原来上班的工厂就在这里，从1997年工厂倒闭，刘亮就在社会上打游击，一直不得志。刘亮在去年底得到一份意外的惊喜，厂里通知他去办手续，说厂子卖了，他可以拿到十万元补偿金。然而时至今日，这份飞来的横财仍未拿到手里，据说是开发商的资金没有到位。甚至一度传出“宁赔十亿，长沙地王毅然退地”的爆炸性消息，虽然后来证明此消息不实，但地款未如期到位及项目未按期开工却是事实。尽管开发商数次出面澄清，但是越来越多的迹象显示，在中国房地产十余年来的高歌猛进已经戛然而止的背景下，这些解释都显得有些苍白。
山雨欲来风满楼。
房地产的寒风最先从土地市场刮起，在经历了2006年和2007年的土地和资本市场交替互动攀升，全国“地王”频现后，2008年风向骤变。各地市场呈现的景象，已从去年的地少人多、买地的满天飞，变成了地多人少、卖地的满天飞。开发商对于土地的态度，从以往不顾一切地疯抢，变成现在的望而却步，土地流拍在全国频繁发生。
2008年4月9日，上海土地交易市场举行首场土地竞拍，原本有53个意向买家领取标书，最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的八处土地中，有两处地块因无人报名而流标，三处土地只有一个竞标人。
就在前一天，4月8日，深圳市对宝安区的三块居住用地进行公开拍卖，都因无人报价或报价低于起拍价而全部流拍。
2008年的春节，房地产市场蔓延着浓重的观望情绪，严重萎缩的成交量让一些房地产中介企业老总愁眉不展，并没有因为新年的到来而有一丝兴奋。“北京最大房地产中介公司中大恒基将关闭50家门店”的消息传来，让寒冬的空气几乎凝固。
“前两天我才来登记出售自己的二手房，几天不见怎么就关门了呢？”2008年1月16日上午10时，家住成都银河北街的王女士，来到位于同地段的创辉租售的房产中介店，发现50平方米的店门紧闭，空无一人。就在同一天，创辉租售近200家上海门店以及分布在珠三角7个主要城市的门店，几乎全部关闭。
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房地产中介的困局是房地产市场的一个真实缩影。
2008年上半年，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，新建商品房和二手房成交量同比均下降四成左右。
进入传统销售旺季“金九银十”，开发商们绞尽脑汁，打折、特价、送装修、送汽车、甚至“买房送房”、直接降价……十八般武艺轮番上场，只为打动购房者的一颗“芳心”。楼市从往日的“小姐身”变成了如今的“丫环命”。市场观望气氛弥漫，加剧了交易量的恶化。一路狂飙的房价，终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象。
销量向下，房价回头，一场降价风潮在深、沪、京等一线城市蔓延开来。事实上，此间风险，早已为地方政府、银行、地产商所悄然埋下。
房价最先开始下跌的是深圳。“去年花170万买了一期的房子，按三期的价格，现在只值110万。”2008年6月的深圳，深圳金地梅陇镇小区，一位网名为“烟快灭了”的业主在论坛上发出如此哀叹。这位在房市的跌宕中单账面损失就已经高达35％的业主说：“要减少损失，最好的办法就是立即断供，让银行收回房子。”从去年10月份深圳新房价格攀升至17350元/平方米的顶点，到2008年深圳市国土和房产资源管理局披露5月份一手房交易均价已跌至11014元/平方米，仅过了七个月时间。深圳市房价所经历的“过山车”式的涨跌轮回，从某种程度上预言了中国一线城市房地产的未来。
“买价120万，贷款95万，现在市价还不到90万。过去三五年赚的钱，不到一年就全亏进去了。”2007年之前最多曾拥有20多套房产、在深圳小有名气的投资客陆先生，随着深圳楼市戏剧性的转折玩了把心跳，以前能生金蛋的鸡，现在成了扔也扔不掉的烫手山芋。
2007年7月，市场调整前夕，陆先生一口气吃进八套二手房，总值1000多万元，当时他还以为，手中攥着的十六七套房能为他的投资经历再镀一层金。然而三个月后，原先如过江之鲫的买房人一下子踪影全无，他不得不在年底出手了七八套房，其中单是南海玫瑰园、花园城三期的两套物业就让他损失了50万元。
现在，陆先生手握的两套房把他拖进了负资产的泥潭。一套南海荟芳园120万元买进，贷款95万元，现在标价90万元无人接手。另一套跃华苑75万元买进，贷款60万元，现在开价60万元都卖不掉。
2008年7月初，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传，博主在文中称“某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元”。博主估算该银行目前在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元，并由此推断：“一家银行产生的坏账就达200亿元，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。”
这无疑是继一个月前博鳌亚洲论坛上，任志强抛出“要死也是银行先死，房地产商后死”言论之后，对市场的敏感神经进行的又一次撩拨。也正是这篇博文在一个不寻常的时间节点上，在有意无意中掀起了深圳房贷“断供潮”的惊涛骇浪。
“这个数字太荒谬了。”深圳一家股份制商业银行的个贷部总经理对该说法竟然赢得相当的市场很感无奈。他表示，截至今年4月底，深圳个人贷款余额整体也不过2554亿元，出现1000亿元的坏账就意味着高达40％的不良贷款率，“这显然很想当然”。
深圳银监局坐不住了。7月25日，他们举行新闻发布会，首次回应深圳楼市“断供”情况。深圳市银监局局长刘元表示，目前深圳银行个人房贷业务处于正常状态，风险可以有效控制。媒体报道的房贷“断供”属于个别现象，商业银行控制得当，不至于出现系统性风险。
如果说因过度繁荣而引发的衰退已经无法避免，那么由于过快下跌导致的局部崩溃则应该严格控制，正是在这一背景下，一场政府救市浪潮在全国蔓延开来，狠狠地拨动了楼市神经。面对交易低迷、市场冷清，全国楼市在迷雾中艰难探索，正当不少开发企业经历着市场变革的阵痛，各地政府纷纷出台政策暖市。
从6月15日开始，地震灾区成都在全国率先推出救市举措，随后全国共有20多个地方相继出台鼓励住房消费的相关政策，掀起了一场房地产救市大行动。由于这些救市政策没有得到中央政府的公开表态，因此都是遮遮掩掩的试探性政策，尤其是最初出台救市政策的城市，其力度相对较小，并都被冠以稳定楼市的名头，救市的方法主要是从减免契税补贴购房者等方面下手。
各地救市政策可谓花样迭出： 上海将住房公积贷款额上限从50万元调高到60万元；福州将公积金贷款期限由20年延长至30年；沈阳将购房首付比例由30％降至20％；重庆对农村户口首次购买90平方米以下商品房的，免征契税；西安对购房户按房款总额分三个等级发放财政补贴。这些举措无疑给楼市带了不少暖意。
7月22日，长沙市人民政府颁布《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，从土地、金融、税收以及开发报建等多方面出台优惠政策。
地方政府救市的措施中，以杭州的救市措施力度最大。杭州出台的稳定楼市的“24条”，可以看做是地方政府救市政策中的集大成者。该政策不但对购房者进行了补贴，不但对开发商进行倾斜性的松绑，同时还鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。
面对楼市日渐高涨的回暖呼声，全国性的政策终于在10月22日晚间出台。经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布，降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
同时，中国人民银行宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0。7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0。27个百分点。
12月21日，国务院办公厅在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，要求房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
中央政府政策出台的速度比预想要快，力度比预想要大，这让一些有实力房地产商大喜过望。更多的中小房地产商却依然如履薄冰，他们深知，政府出台政策虽然给楼市健康发展创造了宽松的大环境，但要想在严峻的市场考验下发展，还需向汶川地震中奇迹生还的“猪坚强”学习，熬过这轮房地产的“寒冬期”。
毫无疑问，2008年注定成为中国房地产业的多事之秋。从岁末年初的拐点论，到弥漫开来的观望之风，从房地产调控到拯救楼市，在一年内经历了两个完全不同的阶段，如此之快的变换，前所未有。买房爱国、降价售房处罚，发生在2008年年尾的这些充满戏剧性的口号和事件，犹如一种预言的符号，流露出某种信息。
宋丹丹在春晚上调侃“中国足球最揪心”，对一些地方官员而言，2008年恐怕也是“楼市最揪心了”。
11月初，杭州市委书记王国平的一句话“房价大跌最终受害者是老百姓”就引起了诸多争议。王国平的理由是，目前杭州88％的家庭拥有自有住房，个人购房贷款余额高达1077亿元。一旦杭州楼市大跌，对这些家庭而言，就意味着资产大幅缩水，相当一部分处在贷款购房中的家庭，甚至会变为“零资产”、“负资产”。
中国房地产业协会秘书长朱中一认为这无异于一种“公开恐吓”。他说，楼市遇冷的最大受害者，其实恰恰正是一些地方官员，“房价下降，不仅仅意味着当地GDP跟着缩水，官员的政绩也要跟着缩水。在这种情况下，不排除某些为官之人，由于担心开发商走投无路，寄希望于‘盛世危言’，试图借此维持以往官商共赢、百姓吃亏的局面”。
曾逆势涨价的房地产大鳄潘石屹也开始改口，称中国楼市面临巨大降价压力。他表示，很多开发商已经看到了目前的经济形势，不仅房地产行业的日子不好过，其他行业的日子也不好过。现在之所以比较少听到他们关于资金链紧张的呼声，是因为资金压力下的房地产商已经没有力气再叫了。
有研究者翻阅过大量国家的资料后感叹道：“还没有发现哪一个国家的房地产问题，像当下的中国这样，如此牵动人心，如此令人忧虑。”
但是，政府的救市举措并未得到广大老百姓的认同。据《深圳商报》的一项问卷调查表明，认为政府应该出手救市的市民不到三成。他们的主要观点是，目前国内楼价根本未跌到合理水平，现在救市只能是“助纣为虐”，便宜开发商和炒房者。
一些经济学家也赞同上述观点，他们认为，受国际经济形势的影响，国内许多行业都出现了严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产少。那么，在这样的环境下，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。而房地产行业没有也不应该有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。房地产市场的稳定发展对于国民经济的重要性不言而喻，但是，如果我们把房价普降作为中国的房地产市场“成人化”的洗礼，让它来催生一个真正意义上成熟的房地产市场，意义同样重大。
从2003年到2007年，房价的上涨势头犹如一匹狂奔的野马，国内一线城市的房价涨了近五倍，甚至一年的涨幅就超过了美国十年的涨幅。王石公开表示，房价的快速上涨，让他感到“心惊肉跳”。民众指责开发商追求暴利，知名房地产商、北京中坤投资集团董事长黄怒波坦率地“承认”： 国内房地产当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？哪个地方的草最好，哪个地方的羊一定最多，这是很简单的市场规则。
巨大的利润诱惑，使得众多的房地产商纷纷抢滩囤地，大举扩张。
但很少有人料到中国房地产突然就进入了寒冬，这令一些心存侥幸的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。对于房地产企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链就是度过冬天最温暖的“棉衣”。在苦苦找寻“棉衣”的路上，有人喜，有人悲。
这里不得不说恒大地产。
2008年3月20日晚，恒大地产集团有限公司以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。在上市的最后一程折戟沉沙，让原本星光熠熠的恒大地产蒙上一层阴影。
2004年前，恒大地产还是一家偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产并称为广东楼市“五虎”。
自2004年起，恒大掌门人许家印开始思变，上市之念油然而生，由此引发了一场震惊中国楼市的“恒大式扩张”。
两年后，在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，恒大开始了圈地飓风行动，中国楼市便接二连三被恒大的消息所覆盖。2006年底，恒大以8。29亿元拿下武汉恒大华府，成为武汉当时的“地王”。2007年8月，恒大开出25。3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场祝为天价；2007年10月，恒大与穗华投资有限公司（香港）签订股权转让协议，以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100％股权。2008年1月8日，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”。到2008年3月，恒大土地储备已经高达4578万平方米，几乎是万科的两倍。
恒大地产的市场表现一度让自己成为行业明星。
根据当时的土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作的关键。显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。根据资料显示，恒大为拿地支付的保证金为数并不多，其中上海项目3亿元，广州项目1。3亿元，重庆项目2亿元，余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝押在了即将进行的香港IPO上。
按原定计划，恒大地产准备2008年3月28日上市，发售约29。61亿股，招股价每股3。5~5。6港元，募集资金将达103。6亿~165。8亿港元。所募资金用于支付土地出让金及现有项目开支，增加新的土地储备及项目。上市保荐人瑞信对恒大地产估值虽高，但在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机，加之股市低迷、信贷紧缩、房地产交易大幅下滑等多种因素，市场对恒大地产在此时IPO并不看好。
从表面上看，似乎是公司主动放弃上市计划，而实际上却是恒大面临想上也上不了的尴尬。“根本上不了！”知情人士透露，恒大地产国际路演的结果相当令人失望，承销商费尽心机，也没有让投资者接受这家土地储备庞大的中国房地产企业。
事实上，随着全球资本市场走势的急转直下，包括恒大地产在内的国内多家房地产企业都遭到了境外投资机构的冷眼相待。
充足的土地储备，是恒大地产上市的最大砝码，同时，买地的债务却像一座大山，压得恒大“气喘吁吁”。上市遭遇挫折，恒大这才如梦初醒： 庞大的土地储备突然间变成了一个烫手山芋。
怎么办？只有加快销售回款，填补�