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吃不准，政策左右摇摆不定。
2004年，随着宏观经济调控的全面展开，政府在楼市调控上铁了心，大力紧缩地根和银根，可市场并不买账，稍做调整后反弹得更快更高。于是，全面性、综合型、高强度的“国八条”出炉了。随后的事实表明，全国大部分城市的房价依然快速上涨。
没想到，从2003年到2006年，房地产调控政策一个接一个，一个比一个严厉，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在“望房兴叹”，房价高得越来越遥不可及。
这究竟是因为政策效果存在时滞，还是有更深层次的原因？有人将其归结为税收力度、加息力度不够，有人认为是地方政府执行不到位，也有人认为是政府低估了市场的需求，更有人将其归结为城市化进程的必然。究其原因，更多人认为恐怕还得从政府方面找。政府出台了那么多的政策，整治房地产市场的决心也是人尽皆知，政府既没把错脉，也没开错药，为何还要从政府身上找原因？因为，不少房地产病的“病源体”就在政府身上。政府下不了手，药效老是打不到病灶上。
这一观点得到了官方的印证。2006年11月30日，建设部部长汪光焘在北京就公开表示：“当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，主要是对政策的认识存在一定差距，这是一些地区落实政策不坚决、调控措施不到位的重要原因。”
2006年，在怨声载道的网络地产论坛上，出现了一个新词——“房奴”，真可谓一词包罗万象，又满含酸楚。只要你想买房子，很自然就搭上了这时尚的词汇。“年轻白领，工作不久，存款不多，基础不牢，为了安家，东拼西借，贷款不够，家长来凑。”有91％的人购房用了按揭，其中31。8％的人月供占到了其收入的50％以上。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险。也就是说，现在超过三成房贷族沦为“房奴”。
在新加坡，85％左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在很多人眼中，政府本就应为中低收入者提供保障性住房，面向高收入者的商品房则按市场规律运作。
但是在中国，到2006年底，还有65％的地级以上城市、91％的县级城市未公布住房建设规划。尚有5个省（自治区、直辖市）没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。
很多人想租住廉租房却不知道哪里有这样的房子，很多人需要经济适用房却总也排不上队、买不了房。在北京，经济适用房早已变味，中低收入者买不到，买到的因为生活不便同样怨声载道，更有许多经济用房成了租用房。
夹在低收入者和高收入者之间的中等收入群体该买什么样的住房？国家财政能否负担起大量的保障性住房？经济适用房该寿终正寝还是继续保留？这些问题仍在争论不休却没有明确答案。
关注房地产走势的学者发表文章说，中国房地产市场的变化在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么今后房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，那就必须生产更多民众有支付能力的住房产品。
然而，和任何方面的调控一样，政策效果总有一个“时滞”，即使是良药也不可能马上见效。2006年，尽管房地产投资增速有所下降，但规模依然偏大；商品房供给结构仍然很不合理，大户型的高档商品房开发比重过大；北京、深圳、广州、呼和浩特和大连等城市房价还在顶风大涨；不仅开发商，而且不少地方政府甚至阳奉阴违，政策执行力度如蚁拳击象，可见，房市的调控，还任重而道远。
公众在思考房价高涨原因时，大多把矛头指向地方官员的政绩观、开发商的利益图谋和购房者的被逼无奈。其实，在畸高的房价中，有一个重要的成本往往被大家忽视，那就是腐败成本。
“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”房地产是管制最严、与政府关系最为密切的行业，无论是卖地的官员，还是融资的银行以及审批的部门，贪腐势力总有机会层层伸手。房地产业也因此成为我国当前社会中最能展现权钱交换关系的典型领域，官员的腐败与开发商的暴利，如同魑魅魍魉一样沆瀣一气。
从2006年4月开始，国家八部门联合开展打击房地产领域违法违规、权钱交易的专项行动。迄今为止，已有多名副省级官员先后落马，既显示了中央斩断官商勾结链条的决心，也为房地产业的腐败成本做了生动的注解。
有人说，几乎每一宗房地产的腐败案例，都是一个官商勾结的商业贿赂生态标本。我们不妨对其内幕进行一次盘点式梳理。
2006年6月22日，原安徽省副省长何闽旭被中纪委“双规”，随即被撤销副省长职务。
其一落马，就有人断言，何闽旭出事恐与房地产有关。在池州市房地产项目、基础工程建设红红火火的同时，何闽旭与房地产商们过从甚密，在当地几乎是尽人皆知。
经中纪委调查，事实果然如此。
2000年7月至2004年3月，何闽旭在担任池州市委书记时，为池州某房地产公司在贵池市委、市政府大院土地开发、拆迁、规划方案审批、工程竣工验收等事宜上提供了帮助，先后11次收受该公司总经理孙某给予的钱款，共计人民币134万余元。何闽旭还曾为安徽欧华公司在项目引进、商品房销售、城市建设拆迁、城市建设配套费减免等方面提供了帮助，先后向该公司董事长詹晓荣索贿8次。其中，2006年3月，何闽旭向詹晓荣一口气索要了100万元。2002年至2004年4月，何闽旭为安徽和泰房地产公司获取153亩国有土地开发使用权和变更建设规划等事宜提供了帮助，先后17次收受该公司董事长王和平人民币202万元。
房地产商是何闽旭最大的摇钱树！在何闽旭的受贿金额中，与房地产公司有关的就达530余万元。
先前落网的安徽省另一位原副省长王怀忠，也利用职务之便，为一些房地产公司在解决开发用地、拆迁安置、减免城市建设配套费等活动中，大肆收受贿赂。
随后被抓的安徽省政协原副主席王昭耀，在担任安徽省委副书记期间，曾接受安徽多家房地产商请托，为这些公司取得土地使用权的审批提供帮助。在被指控的44项受贿事实中，有24笔受贿数额超过10万元。
官商勾结已成为房地产业的潜规则，是这个行业获取暴利的基础，房地产已成为腐败的“重灾区”。从征地拆迁到土地出让，从缴纳土地出让金到调整用地性质，从规划审批到项目选址，从调整容积率到产权登记，几乎每个环节都存在着权力寻租和官商勾结，都不难寻觅地方高官的影子，部分基层官员敛财已达“疯狂”程度。业内人士普遍的说法是，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3％~5％。不言而喻，有些地方政府不积极支持公开房价成本，在很大程度上是为了掩盖其中的腐败成本。对此，有评论一针见血地指出： 房地产的产业链有多长，权钱交易的食物链就有多长。
在2006年6月的5天时间里，北京市副市长刘志华经历了人生大逆转。6月6日下午，这位主管北京城市规划建设的副市长还在参与调研北京市古都风貌保护。6月8日，北京市第十二届运动会组委会成立，他被宣布出任组委会主任。而6月9日，关于他生活腐化的群众举报材料出现在有关会议上，令与会的中央高层领导大为气愤。当日，刘即被“双规”。6月11日，北京市第十二届人大常委会第28次会议审议认为，刘志华的问题事实清楚、证据确凿、情节严重、影响恶劣，决定免去其北京市副市长职务。当日新华社的报道称，鉴于刘志华的行为已违反党纪、政纪，中央纪委、监察部决定对其立案审查。
刘志华落马的导火线竟是一盘长达60分钟的录像带，录像的男女主角正是刘志华和他的一名情妇。2005年10月，北京市国土局以未在约定的期限里付清全部地价款为由，宣布收回公寓和酒店主体结构建筑已基本成型的“摩根中心”。随后“摩根中心”以“朝阳区大屯北顶村项目”的名义重新进入土地市场招标，并被北京首创集团与广西阳光股份有限公司组成的联合体以17。6亿元收入囊中。而北京市原副市长刘志华的情妇是首创集团下属公司的股东，操作所有这一切的幕后黑手正是刘志华。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”： 用录像带揭露刘志华堕落奢靡的私生活，直接将其扳倒。
2006年7月13日上午，江苏省召开全省环保大会，江苏省委、省政府等主要领导悉数出席，江苏省原人大常委会副主任王武龙作为省人大领导还在会场第一排就座。下午5点左右，王武龙被中纪委来人带走。10月31日全国人大常委会发布公告，王武龙因严重违纪，收受贿赂，并干扰纪检部门办案，已涉嫌犯罪。
王武龙出事并不意外。凭借他的权势，其弟王文龙也成了房地产商人，王文龙与南京益来房地产开发有限公司董事长白松关系非同寻常，而益来公司曾在南京市开发“金陵御花园”等高档地产项目。这些项目都集中于玄武湖附近和南京中心地带，南京房地产界对这些地块的竞争非常激烈。益来公司能以低价顺利拿到土地，坊间传言与王文龙巨大的个人活动能力密切相关，而王文龙的活动能力无疑来自于时任南京市委书记的王武龙。
其实，王武龙受贿来历已久。1995年初至2002年4月，王武龙利用职务上的便利，违规为江苏金大地房地产开发有限责任公司办理土地出让手续、减免土地出让金、土地置换手续等事宜提供帮助，九次收受该公司负责人朱某的237万元。1997年初至2006年6月，王武龙为力联集团有限公司承揽工程、缓交土地出让金等打招呼，先后八次索取或收受该公司负责人翟某贿赂445万余元。
2007年元旦前夕，齐鲁大地降下入冬后第一场雪。天寒地冻中，一条新闻却很热： 杜世成被免职了。山东省委副书记、青岛市委书记杜世成也倒在了房地产问题上。杜世成涉嫌与2003年发生的崂山违法批租土地大案有关，杜在青岛任职期间鼓吹“房价不能倒”的谬论，导致官商勾结腐败大案频发，房价疯涨。杜的儿子插手青岛诸多大型工程建设，并参与倒卖土地，帮助一些房地产公司修改规划，从中收取贿赂。杜还帮助他的外甥田某，在青岛即墨区低价甚至无偿取得29平方公里的用地，经营建设和旅游项目。
杜世成案还牵涉一个女房地产商李薇，她以行贿者身份出现在判决书中。相关司法资料显示，自2003年至2006年间，经时任青岛市长、市委书记杜世成的帮助，李薇控制的公司在青岛的房地产开发、重大工程招投标等领域斩获颇丰，杜本人亦因此获得170万元回报。在2003年底至2004年初，李薇依托杜世成帮助，购置青岛八大关的两幢别墅，仅差价获利已逾千万。
当地老百姓说，从2000年起主政青岛的杜世成，留下的一个另类“政绩遗产”是，不到7年时间房价翻了几番，一些楼盘价位突破每平方米万元，小小岛城居然积聚了800多家房地产企业。在此人倒台之后，回眸当地接连出现的土地腐败案，品味其房价不倒论，人们终于恍然大悟，原来杜书记就是某些特殊利益集团的“托”！
公安局、检察院、法院等司法部门官员，本身与地产业等经济领域不搭边，但在查处的贪官中却不乏他们的身影。个别“能量”巨大的官员，甚至曾经左右过某个地区的房地产业，2006年6月12日被抓的天津市检察院检察长李宝金，落马前在天津市房地产界的影响就非常大。
虽然检察院的事务与商业扯不上关系，但李宝金主动在天津市搞“职务犯罪超前预防”，检察院由此介入到土地拍卖、招投标、政府采购等经济领域。天津市一位法学专家分析说，检察院有审判监督权，可以监督法院，有立案监督权，可以要求公安机关对某个案子立案；还有司法执行监督权，监督司法局。也就是说，检察院的权力涵盖了公、检、法、司各个领域。
因为李宝金滥用这些权力，为房地产商们“遮风挡雨”，天津的房地产商都争先恐后地想结识李宝金。民营房地产企业天津浩天集团的董事长王小毛与李宝金就过往较密，两人有着复杂的权钱交易。最后，甚至发展到很多人买房子都要想方设法找到他，因为“只要李宝金给房地产商打声招呼，到手的房子比市价便宜将近1000元/平方米”。
一系列高官腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求：
一方面，房价快速上涨最终带来的是税收增长，同时房地产发展能提升城市形象；另一方面，一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这其中的症结不解决，房价调控效果将大打折扣。
反腐风暴中，腐败官员一个接一个地落网，显示了中央斩断官商勾结链条的决心，起到了釜底抽薪的作用。近年来，我国房价持续快速增长，导致越来越多的人买不起房，既容易造成房地产泡沫，也给国家经济安全和社会安全埋下隐患。中央果断出台了调控政策，但首次调控政策成效甚微。在第二次调控政策出台时，中央特别强调检查和问责制度。但是，一开始，许多官员仍无动于衷，默许房价逆势上涨。直到2006年6月份开始，腐败官员纷纷落网时，他们才恍然觉醒，立即行动，加大了对中央宏观调控政策的执行力度，这对房价理性回归起到了一定的作用。在反腐风暴的震慑下，那些平常与开发商过从甚密的官员，必然会有所收敛以避嫌疑，这也将给开发商心理上带来影响，摧毁他们强硬拉抬房价的精神支柱。
不过，在全国房地产业高温不下的环境中，消除房地产腐败依然任重道远，而且，消除房地产腐败的根本也有赖于对各级管理部门权力资本化的有效抑制。正如有学者所说，中国的房地产市场不仅仅是经济问题，更是社会问题、政治问题。而中国房地产的核心问题，不在于房价，而在于权力资本化的发生频率与速度能否减缓并变得温和。
在市场环境并不完善的房地产领域，有的企业走旁门左道，发不义之财，令人发指；有的企业始终“做政府所想，为百姓所需”，受人尊敬。
2006年，张玉良统帅的绿地集团已成为上海滩最大的本土房地产企业，全年房地产开发面积500多万平方米，销售收入接近150亿。就在这一年，张玉良给集团提出一个战略目标： 用五年左右时间进入世界500强。
14年前，张玉良连做梦也不敢想。
1992年5月，上海市农委的一纸任命书和2000万元启动资金让住宅办副主任张玉良下海了。面对任命书，张玉良也犹豫了好几天，但最终还是弃官从商，开始了绿地的创业历程。
当时，几乎所有生意人都热衷于做贸易，既简单又来钱快，但张玉良觉得这生意不长久。也有人建议他，在市中心开发商品房，房价高，利润大，但张玉良觉得资金投入太多，风险太大。
一个偶然的机会，张玉良读了一本介绍印尼华侨林绍良发家史的书。林绍良是当时的印尼橡胶大王和首富，在印尼政府最需要的时候，大面积地种植橡胶，为此他得到政府的低价土地。他明知种橡胶不赚钱，但他为印尼橡胶国产化做出很大贡献；从此他的事业似芝麻开花节节高。
林绍良的创业史，无疑启迪了张玉良。
“当时我就形成了一个观念——企业要做政府想做的事情。把政府导向和企业发展紧密结合，才会有大发展。”张玉良说。机缘巧合，1992年上海第一轮的大规模市区旧区改造开始了。市区旧区改造，需要大量的动迁房提供被动迁的市民居住。张玉良觉得，为市民提供动迁房，正是一件“政府想做的事情”。
他拿到了近郊三个动迁项目——上海浦东六里镇一万多平方米、宝山大华原大场镇一万多平方米、普陀区桃浦镇五万多平方米的动迁房。
2000万元的启动资金，显然不足以同时开发这三个项目。那时公司刚起步，不可能有银行给他贷款。从市级机关下海的张玉良，第一次感受到“游戏规则”的改变。他学着去求人，学着用真情去感动人。他终于说服了几家企业与他一起参建、合建动迁房。两年后这三个项目完工，绿地公司获得了2000多万元的净利润。
正是旧城改造这个特别复杂、需要人脉、需要耐心和投入、也是利润巨大的项目，让绿地集团完成了第一桶金的积累，也成就了绿地的伟业。
张玉良的经商潜质就此开始显露，他没有急于扩大投资，而是出人意料地提出了“以房养绿、以绿促房”的口号，从1995年到1997年，绿地公司每年都毫不犹豫地拿出四五千万元资金建设城市公共绿地。像他们出资建设的浦东陆家嘴中心绿地、外滩滨江绿带、延安路江苏路绿地广场、上海科技馆外环境绿化、上海体育场外环境绿化等都已成为这个城市的标志性绿地。免费的大规模公共绿地建设；不仅为政府排了忧解了难；更让“绿地”在上海市民中树立了良好信誉和口碑。
张玉良高明的“舍得之道”，让绿地集团快速发展，在2001年就进入了上海房地产企业前三名。也就在这一年年底，沉寂多时的上海房地产市场开始升温，但张玉良却出人意料地作出了一个“异地开发”的决定。
当时，上海大规模城市改造已显雏形。一大批外地和外资房地产公司开始进军上海。对于外地和外资房地产企业来说，抢占上海核心市场，再以此强势进军长三角，是它们扩张全国、攻城略地的关键一步，于是上海成了房地产企业各显神通的主战场。
竞争压力骤然增强之时，张玉良已经敏锐地嗅到了“血腥味”。相比外资和民营企业，在资金实力、决策程序、机制体制方面，国有企业背景的绿地集团已不占优势。但绿地这些年来在上海积累的品牌美誉，依然是其�