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《规划》很明显是个“十一五”期间的短期行为，并将配建的重点明确在特定的一些地区（《规划》中留有了充分的余地）及交通要道周边，这体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”地进行建设。
我完全能体会政府并不愿建设廉租房的苦衷：（1）这种新建会大量增加首期的财政集中支付；（2）容易增加长期管理困难；（3）增加了交通、就业的困难；（4）一旦家庭的收入发生变化且无法让其退出，就会出现长期占用资金的问题。
因此，建设廉租房远不如发放住房补贴好，由用户自行就近、就便租房，这样一旦家庭收入提高，政府就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。
媒体很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为今后开发商拿地的制约条件，但他们不知道将两种性质的住房建设在同一个小区或同一栋楼中的情况并不是北京市政府的创举，而是在美国哈林区改造中早已发生过的事。
早在几年前，我与冯仑等一些地产行业人员共同到美国哥伦比亚大学读书时，曾专门参观了哈林区此类改造项目的工程，不但专访了负责该项目改造工程的开发商，也参观了项目与样板间，了解全面的情况。在哈林区，有在一个小区中分别划区建设两种房的情况，也有在同一栋建筑中，有2/3的面积建设的是政府限定购买家庭的限价房，1/3的面积建设不限价的商品房的情况。
在哈林区，限价房的价格约为2 000~2 800美元/平方米，商品房的价格约为3 500~4 800美元/平方米。限价房的销售对象主要为年收入在75 000美元以下的家庭，一般为小律师、医护人员等，而商品房的主要销售对象为年收入在100 000~140 000美元之间的家庭。
纽约核心区的住房价格很贵，多数为4~6万美元/平方米，有的甚至达到10万美元/平方米。哈林区曾是纽约较低收入人群的居住区，曾经是以黑人为主的贫民区。在纽约市的重建改造中，政府在哈林区投入了大量资金和优惠政策，希望这一区域能成为纽约新的一般白领（中等收入）的居住区，以改善这一地区的“贫民”形象。我们去参观时已初见成效了。
与北京现行规划文件不同的是，美国政府有一套完整的住房保障制度。限价房是美国政府出资补贴以帮助中等以下收入家庭解决住房问题的一种方式，而非政府必须财政转移支付的保障性住房，是政府用商业利益与开发商之间的一种交换（如土地价格中的补贴、建设资金贷款中的低息补贴与税收中的补贴等），限价房改造项目的资本回报率仍在40％以上。
在北京市的规划中，将经政府批准的两限房作为保障性住房并没有任何道理，政府在两限房中并未投入任何资金与补贴支持，用的仍是竞地价、竞房价的方式。
很明显，两限房没有任何上位法的保护，既不是全国人大的立法，也不是国务院的文件授权，甚至连国务院部委一级的行政法规文件都没有。于是《规划》中用了个“城市人民政府批准”的帽子，象征性地套在了两限房的头上。
尽管我对两限房没有上位法保护有看法，但这3 000万平方米住房无疑会对平抑北京的平均房价和解决部分低收入家庭的住房困难带来好处，而且也未必不会给开发商带来好处。
当一个商品房小区中有了配套建设的指标，也许这个小区的建设成本会省去许多原来可能出现的土地增值税，并让不限价的商品房部分价格更高。
无论如何，政府拿出了一个建立保障性住房和两限商品住房的实施规划，说明政府在努力地为解决中低收入家庭的住房问题想办法。尽管其中还有许多与立法冲突的问题，还有执行中的细节问题，但总比没有计划要大大地进了一步。
（2007年7月20日）
消费升级
一瓶纯净水的生产环节利润大约是1分钱，进入零售后利润就增长了10倍，大约1角钱；当这瓶水进入了小餐馆，利润又涨了10倍，大约变成了1元钱；当这瓶水进入了大饭店，利润还会涨10倍，大约就变成了10元钱。同样是一瓶水，进入市场之后水的质量、包装都没发生变化，但价格却发生了巨大变化，利润翻了约1 000倍，简直是不可思议！
传统的经济学认为，交换并不能创造财富，因为交换的过程中被交换物并未发生变化。一只兔子换一只鸡，交换之后兔子还是兔子，鸡还是鸡，并未因交换而产生增加值。但实际上，养兔子的人也许不会养鸡，或者养鸡的成本会比养兔子还高，反之，养鸡的人也会遇到同样的问题。于是，市场中才有了交换，并且通过交换让各自的利益得到满足。
交换同样会有交易的成本，这个成本会在交换中产生价值的创造，并获得应有的利润与财富。
之所以一瓶水的生产环节利润最低，因为对于无特殊技术含量的产品而言，生产者的自动化生产程序会形成连续的作业以降低成本，并且不承担零售的交易成本，可以用低利润作为竞争条件换取批量销售的成果。
水的零售环节增加了运输等成本，所以价格发生了变化，消费者也得到了方便、享受到了服务，零售商获取了高于生产者的利润。
当水进入了餐馆，消费者在零售环节之外享受到了餐桌、杯具等服务，因此支付给餐馆更高的价格，餐馆获取了高于零售的利润。
当水进入了大饭店，消费者则享受到了更好的服务，包括大厅、温度、干净的桌布等，饭店获取了高于餐馆的利润。
一瓶同样的水，从生产到销售的各个环节，支付的价格与利润都增加了。水仍然是原来的水，但消费者自愿支付了与不同服务相对应的价格。
一瓶水从零售到摆上大饭店的餐桌，是消费者从基本生活需求到奢侈消费的过程，同时也是消费心理变化的过程，而社会的进步也正体现在这个消费升级的过程中。
住房的消费与升级同样经历着一个逐步变化的过程。低收入家庭首先面临的是解决生存的问题，廉租房大约要承担主要的保障职能，相当于水的零售阶段；中等收入家庭扩大与改善住房，则相当于水摆在了小餐馆；而高收入家庭为提高生活质量而购买高档住房，则相当于水进了大饭店，是一种除物质需求之外的精神享受。
汽车的升级给消费者带来多种的选择，既有高档的奢侈品，也有代步的微型车，这两者之间的价格也许相差百倍千倍，但却从未有人去讨论其成本之间的差别，因为其中包含大量的特殊服务，而服务是无法单纯用成本来核算的。消费者也并未对价格差别有任何不同的意见，都在用交易行为确认这种服务与商品的差别。
一瓶水在改变供给环境和消费背景时可以不计成本，整个社会都能接受其价格与利润的变化，但是当住房在提供各种差异服务时，某些人却提出以统一成本核算。
住房远比一瓶水有着更复杂的生产过程及更高的技术含量，却被认为只能计算原料的成本和价格，甚至是被认为不能发生利润的变化。
消费是可以升级的，但住房的消费升级却不能使利润与价格随之改变。只许消费者享受高档服务，却不许提供服务者提高价格与利润，这岂不是令人奇怪吗？
整个社会都在鼓励与刺激商品的消费升级，就只有住房消费升级被限制，并向生存型为主倾斜。也许这是中国经济发展的特殊阶段，但商品房却必须承担起消费升级的责任。
土地和水一样，都是一种稀缺的资源。按人均计算，中国似乎没有什么资源不是稀缺的。当消费升级时，这些稀缺资源才能用价格进行调整，否则中国永远无法解决资源的稀缺问题。
资源的稀缺并不能成为限制消费升级的理由，反之，恰恰是消费升级中的财富创造及价格修正，才能让稀缺的资源回归到合理的配置中，在升级中让消费者接受合理的资源价格。
住房消费的升级必然成为今后市场的主流，同时也是带动其他消费的基础。无论从哪个角度看，对住房消费升级的限制都是不合时宜的，用消费升级中的价格来衡量市场则更是一种无知。一瓶水的利润从1分钱变成10元钱，无论如何也不能说是“泡沫”。
（2008年1月7日）
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贫穷不是社会主义
在接受柴静的采访中被问得最多的是我对贫穷的憎恨，似乎我看不起“穷人”，我只能用小平同志的话来回答——“贫穷不是社会主义”。
我是一名共产党员，几乎年年被评为市、区级的“优秀共产党员”，我清楚地知道共产党是代表穷人的利益的。1949年的革命成功，让穷人成为了社会的主人，但让穷人做主人并不是共产党的奋斗目标，实现共产主义的前提是物质的极大丰富，让所有的穷人不再贫穷才是共产党的奋斗目标。
改革开放前的几十年，中国的穷人并未实现富裕的目标。
邓小平同志清楚地认识到问题的实质，发动了史无前例的改革运动，中国开始了从贫穷走向富裕的道路。
但我们的改革中却始终有着与让所有穷人都变成富人的目标对立的仇富心态，因此一提到“消灭穷人”就成了错误与罪恶的，“打倒富人”反而成了被社会与民众高度认可的共识。那么中国又如何能让所有的穷人都变成富人并实现共产主义呢？如果贫穷不能被根除，穷人永远是一个阶级，又如何实现《共产党宣言》中所说的消灭阶级和消灭这个阶级本身呢？
共产党领导的国家当然要关心尚处于贫穷的穷人的利益。首先，要靠国家的转移支付；其次，要靠社会的帮助让他们有最基本的生活保障。但更重要的是，要给他们以公平竞争的致富条件与能力，让他们不再靠救助而成为富人。
然而一谈到住房，就会有人提出，开发商应为穷人提供更多的产品与服务，这是一种逻辑错误。商品房首先是交纳了大量的土地出让金的，难道要让市场中的开发商承担解决穷人住房问题的责任吗？这个问题已争论了多年，至今仍是市场发展的障碍。
住房本来应是梯次消费的过程，可先租后买，但如果不建立统一的租赁市场，同时用消费信贷抑制个人投资租赁性住房的行为，那么，不管是什么收入阶层都不得不挤进商品房市场买房。
梯次消费本来是先旧后新、先小后大的过程，但第二套住房信贷的新政却彻底打碎了这种合理的梯次消费之梦。由于第二套住房信贷的新政既不支持、也不鼓励民众进行梯次消费，民众无法利用信贷的支持实现先旧后新、先小后大的梯次消费，因此就不得不为降低信贷成本，在第一次购房时就买大房子，超水平提前预支未来。
所以，我们只能坚定不移地“消灭穷人”，将穷人变成富人，把实现共同富裕作为党的工作目标，消除一切有碍于这一目标实现的不利政策，将政策的路径与最终的目标相一致，降低不必要的思想观念与政策混乱的内耗，将全党、全民的意识统一为实现共同致富、建立小康社会上来，共同开创中国美好的未来。
我不是憎恨穷人，而是憎恨贫穷。“消灭穷人”的唯一方式不是仅仅给他们一些补贴，帮助他们度过眼前的困难，而是要有一套好的政策，能让所有穷人都有机会靠自己的努力摆脱贫穷，从而进入小康社会发展阶段。
让中国不再有穷人，让所有的人都能自食其力地过上幸福的生活，这需要一套完整的社会制度和政策引导。
（2008年1月24日）
投资与炒房
自国家对房地产进行调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地区、城市掀起一波波的冲击，每到一处都横扫一片，不断冲高房价。某些决策者将其视为洪水猛兽，发誓要出台各种严厉的政策，坚决抑制这种投机之风。
但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。
投资分为两类，其中一类是固定资产投资，投资者把房子用于出租以获取租赁性收益，当房价上涨到一定程度时，通过转让以获取增值收益。投资者通常会选择待发展的区域进行投资，当区域的配套条件成熟、经营收益上升时，资产增值自然也就更高了。投资者既有选择商铺、办公楼进行投资的（眼前的收益会更高），也有选择住房进行投资的。住房投资的出租收益则要看地点、出租对象与服务条件了。
不管是什么样的租赁行为，都解决了国家或市场不能提供长期租赁性住房的问题，让买不起房的人可以通过租赁解决经营和居住的问题。比如，开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供餐饮服务；比如，在国家不能提供租赁性住房时，一时买不起住房的人就只能先从私人手中租房住，而不必立刻购买商品房。
没有投资行为就不可能有租赁市场，也不可能创造居民财产收入。中国本来就是发展中国家，大多数人并不完全具备购买房产的能力，只能靠金融信贷的支持解决住房问题。住房的个贷政策恰恰给了投资者一种机会，投资房产就成为一种合理的投资行为。不但中国如此，世界各国也是如此。
某些政策在打击这种投资行为的同时，也在打击市场的繁荣，让许多人无法自行创业。企业登记中不是要求必须有注册地址吗？房子就变成了必备的条件。减少了租赁性的投资行为，也就减少了创业与就业的机会。
住房市场也同样。如果国家政策与金融政策不能让政府和市场利用租赁性土地建设租赁性住房，减少了个人投资的租赁性住房市场，就只能提高租金的水平和扩大购房的消费群体，这不利于住房条件的改善，也不会缓解供求矛盾和降低房价。家庭总要有房子住，不是自行购房就是租赁房屋，一套房只能解决一户的居住问题。
也有人说所有的调控政策都是在打击投机性炒房。所谓的投机性炒房是指，投资者购买商品房只是为了换取房屋差价，而不是租赁居住，或者房子从来就没人住，投资者买完房，就在房价上涨时又卖掉了，但这种情况在全国又有多少呢？
在国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中房屋的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子，与国际通行的惯例不接轨，于是只好再创造一个空屋率来统计存量中未被利用的房屋。
投机性炒房行为有多少就只好用空屋率来衡量了。过去曾有人用骑车在城中转一圈，看看有多少房子黑着灯的方式来认定空屋，以界定炒房的数量，后来有人用电表、水表的统计来替代空屋的统计。那么什么叫偶尔居住呢？比如有人就有“五加二”（每周的工作日和周末分别在两处居住）的生活习惯，是否两头都只能算空屋呢？还是看看人口与入户的统计数据吧！
2004年全国存量住宅的空屋率为，而2007年全国城镇的空屋率则下降到，这说明在全国范围内，住房的实际利用率是极高的，出现空置率逐年下降的情况。这完全不值得大惊小怪，更不值得政府为区区的而头痛。
的空屋率并非都是投机行为的反映，其中许多是富起来的人在不同的城市购房，是他们为子女上学、养老、度假而预先做的准备。大量的山西炒房团有购房置产的习俗，却没有卖房的习俗，山西人更多的是不破产不卖祖产的旧观念。而那种真正只吃差价的短期炒房人就更少得可怜了，也许还不到1％。
的比例并不大，但套数的绝对值也有几百万套，当然让某些决策者颇感头痛了。但宏观调控却只能从总量上来调节，无法解决微观的细节，而为这出台的政策却可能影响到5％或10％的城镇家庭，因小失大就更不可取了。
（2008年1月31日）
无声的朋友（1）
书是人一生中重要的导师，尤其对于一个想要在知识的海洋中畅游的人而言，书不但是人不可或缺的向导，也是人最忠诚的朋友。
我最开始读书的时候，以为读书只是让人识字，后来知道识字是为了可以从更多的书中学到知识，识字只是读书的工具。
小学四年级时，老师说我的语文较差，满脑子都是阿拉伯数字，却对伸着胳膊腿的中国字不感兴趣。妈妈就让我读书，那时除了《趣味数学》之外，很少有好的儿童读物，我就看了一些《三国演义》、《水浒传》、《七侠五义》、《牡丹亭》之类的读物，至今还有深刻的印象。
当兵之后，白天的正常军事活动与训练使我没有更多自由阅读的机会与时间，熄灯号之后，手电筒就成了躲在被窝里独自享受精神食粮的启明灯。以至于我一个月6元钱的战士津贴中，大部分都用于购买1号电池。
20世纪70年代中后期，我有幸借助高级干部的读书特权，打开了内部书店的大门，我就像走进了一个新的世界，开始了系统的读书过程。我每次都会成箱、成批地疯狂购买书籍，连每一个内部书店的工作人员都感到吃惊。
我自己还拟定了航行书海的计划：
一是通读了有关中国历史的成套书籍，如《资治通鉴》、《清史稿》、《二十四史》等。
二是出于当兵的原因，我通读了大量“二战”的战例记录，从苏联的莫斯科保卫战到欧洲的第二战场，从沙漠大战到中途岛战役，当然也少不了斯大林、朱可夫、巴顿、艾森豪威尔、丘吉尔、戴高乐等著名的战争指挥家的传记与回忆录。
三是通读或重读了几乎全部的19世纪名著，像巴尔扎克、大仲马、小仲马、雨果、马克？吐温、德莱塞等作家的著作，而且也都是成套的阅读。我就像进入了痴迷的状态，一种急于弥补无端浪费的十多年时光的感觉，仿佛刚刚开始重新认识世界、认识人生。
中苏合作时，我就学会了许多苏俄歌曲，包括爱情的、战争的，至今我还会唱那些“苏联红军歌舞团”演唱的各种歌曲。“文革”前，我曾读过《�