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顾之忧。
中国的房价已经涨了不止十年了，至今仍在持续上涨中，并且城市化率在不断加大，城市居民的住房在不断改善，这是个不容否认的事实。房价的上涨并没有阻止人民改善生活质量的步伐。
从1996~2003年的房价增长与收入增长的情况来看，房价的增长速度远远低于居民收入的增长速度。住宅价格增长了，年均，而收入增长了75％，年均，约为房价增长的两倍，只有2004年的房价增幅大于收入的增幅，自2004年的调控政策出台之后，连续几年的房价增幅都在持续地下降（见表2…5）。
表2…5 1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入对比
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房屋销售价格（元/M2） 1806 1997 2063 2053 2112 2170 2250 2379
商品住宅销售价格（元/M2） 1605 1790 1854 1857 1948 2017 2092 2212
人均可支配收入（元/年） 4839 5160 5425 5854 6280 6860 7703 8472
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
2004~2006年，房屋销售价格指数分别为、、，2006年回落了两个百分点；二手房住宅销售价格指数分别为115、、，2006年回落了三个百分点。
2007年一季度，虽然房价增长了，但城市人均收入增长了，远远高于房价的增幅，这只能说明房价收入比在逐年缩小，而不是逐年扩大。在确保人均收入增长的前提下，只要房价的增长小于收入的增长，那么房价的上涨又有什么不合理呢？又有什么可怕的呢？人均收入的增长中难道不包括建筑工人工资的增长吗？
天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人的收入增长的道理？
另一方面，土地出让价格的增长幅度远远大于房价的增长幅度。如2007年一季度，土地价格上涨，远高于房价的增幅。房价的增长大部分来自于地价的增长，许多城市的土地楼面价已经超过了1万元/平方米。
从2005年全国主要城市商品房住宅房价表（见表2…6）中可以看出，市场中尽管有大量高于销售均价的楼盘，但除一线城市和发达地区外，
商品住宅的普遍价格并不高。高于全国平均房价的只有六个省市（北京、天津、上海、江苏、浙江、广东），大部分省市都处于合理水平。
表2…6 全国主要城市普通商品住房房价核算（2005年）
地区
各地区住宅销售面积
（万m2） 各地区住宅销售额
（亿元） 销售均价
（元／m2）
全国 49795 14986 3009
北京 2824 1740 6162
天津 1261 503 3991
河北 1210 218 1804
辽宁 2294 616 2686
上海 2846 1906 6698
江苏 4209 1359 3230
浙江 4546 1835 4037
福建 1708 481 2815
山东 3281 759 2314
广东 4236 1779 4201
广西 1416 265 1868
海南 244 67 2744
山西 610 112 1837
内蒙古 921 128 1391
吉林 597 108 1812
黑龙江 1050 196 1868
安徽 1686 348 2065
江西 1351 186 1373
河南 1539 255 1659
湖北 1549 335 2164
湖南 1592 227 1428
重庆 1790 340 1902
四川 2788 477 1711
贵州 782 103 1312
云南 1208 244 2018
西藏 4 1 2339
陕西 849 164 1930
甘肃 420 74 1760
青海 105 18 1712
宁夏 319 56 1764
新疆 559 83 1491
数据来源：国家统计局，国家发改委。
只要房价增长速度低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化，只会缩小两者之间的差距。而可支配收入中并未计算不断提高标准的住房公积金等社会保障性收入，更没有计算的拥有私有住房家庭的存量资产在房价上涨中的升值额。当二手房交易价格增幅高于一手商品房的价格增幅时，这些存量资产的转让会对购置新房有更大的帮助。
在人均收入增长大大高于房价增长时，是否还会存在问题呢？答案是很明确的——会！
从总体而言，尽管人们的收入增长超过了房价增长的速度，房价收入比在缩小而非扩大，但收入分配并不平衡，并且极可能是向中等以上收入的家庭倾斜。比如2007年一季度城镇居民平均收入增长，但中等以上收入家庭的增长可能大于20％，而中等以下的家庭收入增长小于10％。
于是，因一次收入分配可能形成的结果是，一部分人增加了住房的消费能力，而另一部分收入增长较低的人群则降低了住房的消费能力。因此，收入增长高者可以接受住房价格的上涨，而收入增长低者则难以承受，形成了两极分化。
解决这一矛盾的关键在于，政府提供的社会保障性住房能够确保低收入家庭的住房权利，同时以贴息贴租政策解决夹心层人群的住房问题，当然也包括限户型、限价、政策性租赁房等相关政策（我不认为现行的限价房有上位法的支持，但国家完全可以在审定住房法时给予上位法支持）。政府无法在一次分配中解决的问题，只能用二次分配来弥补，从而将房地产市场中无法解决的价格上涨趋势转化为市场只面对有消费能力的人群。
只要社会保障到位，只要收入的增长大于房价的增长，则房价的增长并不可怕。我们不能想象，当中国的GDP总量和人均GDP快速增长时，房价不增长，除非大量地增加土地供给，并严格控制城市化进程。只要城市人均拥有的成套住宅总量始终少于城市家庭总户数，房价就不可能不上涨。在城市家庭分化速度远远大于住房供给速度的情况下，短期内的政策所引起的价格波动并不能阻止房价的上涨。
从人口结构看，中国的房价至少会再涨十年，从城市化速度和中国经济的宏观情况看，也许房价会再涨更长的一段时间。
少数城市与地区的高房价，更多的是经济的发展推动的，也包括外来购买力的支撑。公共财政制度的优势必然吸引更多的消费向发达地区靠拢，互补中会抵消房价的上涨因素，因此发达地区的房价一定会高于不发达地区。
（2007年6月20日）
大城市效应
“泡沫”一般是在将粉丝卖出了鱼翅的价格时才会出现。许多人认为今天中国的房价也是“泡沫”，但更多人看到的无非是大城市中类似于“汤臣一品”的房价，而完全忽略了鱼翅与粉丝的差别。或者说这些人只想吃鱼翅，而故意对粉丝的价格变化视而不见，尤其是不愿承认中国目前的经济水平只能让绝大多数人都吃粉丝的现实，就像绝大多数人宁愿挤入大城市拿暂时的低工资，也不愿到边远地区领取最初的高工资一样。
从2005年全国商品房住宅的销售价格看，只有北京、天津、上海、江苏、浙江、广东六个省市的房价高于全国平均水平（3 009元/平方米），其他绝大多数省市的平均房价尚不到2 000元/平方米（1 元/平方米）。可以看出，少数城市与地区的房价已经变成了鱼翅的价格，而绝大多数城市与地区的房价仍然是粉丝的价格。
为什么大城市的房价会高？不仅是因为土地价格高，更重要的是现行的财政政策让大城市拥有更多的公共资源和福利，形成了公共资源对消费能力的掠夺。
大城市的教育条件好。进入了大城市就获得了优质的教育资源，并为改变今后的收入状况创造了先决条件。
大城市医疗条件好。进入了大城市就取得了高水平的医疗条件，加上大城市所提供的医疗补贴和医保制度，不但可以降低就医的费用，还为几代人的健康打下了基础。
大城市的就业机会多。进入大城市就增加了就业及获取高收入的机会，因此大批的毕业生并不愿意回到出生地或去边远落后的地区，而宁愿留在大城市中磨炼。
大城市的创业机会多。大城市所聚集的文化、科技、服务等条件远远优于中小城市，而这些都给人们提供了独自创业的机会，让许多人可以在偶然之中找到必然。
大城市的公共设施与保障好。人们在大城市生活，不但提高了生活质量，也降低了生活费用，如公共交通的补贴，水、暖、电、气的补贴等。
类似这种公共资源差异的例子还可以举出许多，恰恰是这种公共资源配给的差异导致土地价格和住房价格的差异。
我们可以明显地看出，“告老不还乡”的发展趋势和年轻人向大城市集中的趋势，加大了大城市的人口和财富聚集。消费向大城市集中所推动的城市经济增长又反过来提高了城市的公共资源配置能力，并形成一种循环发展的模式。
中国有句古话，“大树底下不长草”，是指大树吸收了周边土地过多的营养，连草都难以生长。中国大城市的辐射与吸养的能力也与其类似（比如煤生产地山西的财富消费在北京，却将污染留在了山西），大城市的公共资源在强烈地吸收着周边地区财富的消费。
中国还有句古话，“大树底下好乘凉”，则是从另外一方面反映出公共资源在大城市的优势。更多人宁愿花个高房价也要享受更多的“荫凉”，而高房价的付出则在“荫凉”中得到了补偿。就像10万元上不了一个重点中学，20万元上不了一个名牌大学的问题，恰恰可以通过居住地与户口的迁移在大城市中得到解决一样，高房价仍然挡不住这种公共资源的优势。
在城市化的过程中，应采取发展大城市战略还是发展小城镇战略的问题在中国引发多次讨论。如果不能改变这种大城市公共资源配置优先的条件，小城镇战略就必然会有大量的困难。尽管尚有户籍的限制，但富起来的人们向大城市转移的趋势是不会改变的。
一些人认为，当我国小城镇的发展战略能解决城市化的问题时，大城市的房价就会平稳或下降了。这确实是解决人口向大城市过度集中的办法，但什么时候能实现，或者有无可能实现用发展小城镇解决人口向大城市过度集中的问题呢？
至少在未来的十几年中，大城市的生活质量优于小城镇的现象不会改变，大城市吸纳外来消费能力受益的现象也不会改变。同时，从中央到省会再到地县的塔式管理体制也不会在未来的十多年中改变，那么分层级而形成的公共资源配置就更不可能改变了。
在社会发展的不平衡中，我们无法改变人们向大城市汇集的局面，就像我们无法改变有人有吃鱼翅的喜好一样，因此大城市的房价会高，经济发达地区的房价会超过全国的平均水平。
大城市会有饱和的时候，中小城市同样有发展成大城市的可能。美国的农业只占到GDP总量的2％，而我国的农业却占GDP总量的13％左右，但养活了近60％的农业人口。改变中国农村落后现状的唯一出路是将农民从农业生产中解放出来，让他们能分享城市提供的公共资源，在改善就业状况的同时提高他们的收入，最终让他们在离乡的同时离开土地的约束。
但完成这一任务需要很长的一段时间，在这一过程中必然出现农业人口首先向大城市集中的现象，也必然会造成大城市的土地紧张，使土地供给远远落后于需求的增长。
也许会有人用本地的收入来衡量本地的房价，但移民式的消费能力却首先是从高端开始的，对房价的博弈变成了争夺城市公共资源的博弈，而并不是以本地已经有权利享受这些公共资源的人口的收入为标准。
大城市的政府在这种博弈中获得了更高的土地收益并转换成公共资源，房价在这种博弈中则成了过街老鼠，但又在骂声中向上爬！
尽管许多人对房价的上涨不满，却无法抗拒大城市特有的吸引力，也无法改变中国特有的大城市效应。
（2007年6月29日）
关于小产权房的争论
关于小产权房，一种理论认为“存在就是合理的”，但前面应该加上一句“这种存在首先应是合法的”，否则讨论就不在同一起跑线上了。
我们并不需要讨论所谓的小产权房多便宜、多受市场的欢迎，这是毫无疑问的。政府在保护农民利益上、在新农村的改造与建设上给予了极大的政策倾斜，未按国有土地的商品房建设方式收取土地出让金及各种税费，这种房屋的价格自然要便宜得多。虽然法律上小产权房的供给对象是农民，但这种专门给农民的优惠如果转为市场化的商品，却是对法律的挑战，也是对市场经济的挑战。
市场经济是在现有法律制度条件下承担投资风险和预期收益的。当市场中的生产方式、交易规则发生变化，并且不能用现行法律给予保护时，那么市场秩序就混乱起来，最终将阻碍市场经济的发展。
小产权房出现的原因很多，有的来自于当地政府与农民在征地时的一种默许式的交换；有的是钻了非耕地与非建设用地之间的空子；有的是建设之时就违法建设；有的是建设时期手续齐全合理合法，但在向城市居民销售的环节撞了《房地产管理法》的墙……这些原因恰恰使小产权房成为《物权法》中拒绝保护的一种用益物权。
建设时就违规或违法的，用什么行政手段处理都不为过。房子本身就违法，没有什么应保护的，否则就无法可言了。
而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，毕竟这是合法的建筑，违法的只是销售行为，至少房子的合法性应保护，而购买的对象不应保护，分清了这两者之间的关系，也许就能找到解决的方式。
我个人认为在法律不能变更的情况下，也许可以用以下方法尽可能合理合法地解决小产权房问题。
一、将建设时合法、销售时不合法的小产权房全部依法没收，归政府所有。
二、为保护农民的集体利益，对没收的合法建设的房子给予合理的补偿，补偿的方式有多种选择。
三、政府在总的用地指标中，用建设用地指标转换，让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权，使其用地合法化。
四、将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了开发商补交土地出让金的麻烦，而政府也省了新征地与建设的麻烦。
五、可以用政策性租赁或廉租的方式（政府定价）将这些房子交给农民组织管理，这样可以合理降低补偿费用，用租金作为农民的长期收益，解决土地被占用后农民的就业与收入保障问题。
六、已购房的人并不能拥有合法的产权，为了避免引发大量的社会矛盾，那么在没收时可以用行政与经济相结合的手段来合理解决：（1）可以解除合同（合同本来也无效和不受保护），在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人；（2）对于符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭，将房款转为长期租赁的费用，也可以用贴现的方式延长租赁期限；（3）用应享受该住房保障的人的后续资金转换。
七、在彻底处理小产权房问题之后要严格管理，不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限，社会保障的范围有限，不能用政府的财力为这种违法交易买单。
现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。
我不是政策的制定者，但我认为不应将这些房子全炸掉（违章违法建筑除外），无论如何这是一种浪费。政府也不应该让这种违法的交易继续存在，更不应让农民承担风险与损失。光靠限禁的政策是不行的，最好的办法则是让小产权房在现有的法律框架下合法化，使其有利于社会的发展和解决低收入家庭的住房问题。
（2007年7月11日）
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有比没有强
许多记者打电话给我，主要是对北京市政府公布的《北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划》（以下简称《规划》）的疑问，有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，几乎所有的问题都集中在商品房建设区中要配套建设15％的保障性住房（主要是两限房）会对开发商产生什么不利的影响。
为此我专门从网上查找正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。
看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭住房问题的文件。文件的出台充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，并开始认真地履行政府的责任。
整个文件中既有对现状的分析，又有对保障对象的需求、用地的情况的分析，同时对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通状况、配套条件等提出了相关意见。虽然文件中没有各种住房的分配方式（这本不是《规划》应解决的问题），但起码让社会知道了政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。
让我很不满意的是，几乎所有的来访记者都没有看重这一信息，没有人关注《规划》对北京市中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重中低收入家庭的社会保障上。所有记者的提问都是想指责政府要求开发商在商品房建设区中配建15％的社会保障性住房，认为政府是在将责任推给市场和开发商，认为在商品房社区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，以及影响商品房社区的品质等。
为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？
《规划》很明显是个“十一五”期间的短期行为，并将配建的重点明确在特定的一些地区（《规划》中留有了充分的余地）及交�