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权价格）就可以获得更高的回报或者享受。如果油价上涨，将提升所有商业活动和制造业的成本，而成本的提升就意味着享受房地产所带给你的居住便利时，你必须支付更高的行权价格。写到这里，即便是金融学最末等的弱智也能告诉你：行权价格的提高，将导致看涨期权价格的下降，这是颠扑不破的真理。
有人说，如果企业不太依赖于油价的话，这些企业的生产经营活动将不会受到影响，而房价也将由此稳住。我又想起了列宁同志的《国际工人运动中的“左派幼稚病”》。恰恰是因为今天的中国和昨天的美国都没有或者缺少这样的企业，油价才会疯狂上涨。
此前，我将油价的上涨看作一项分红权证，由此论证那些每天依靠坐车上下班的人，将受到高油价的影响，市区偏远的房地产将出现下跌状况。从现在的情况来看，即便你每天上下班不开车，你拥有的住房仍然受高油价的打压，因为高油价提升了你享受住宅便利的行权价格。
油价不是一个孤立的问题。国家如果放开油价，就更没有理由去管制电价。煤炭价格已经上涨很多，但是大多数人感觉不到，因为发电企业承担了巨大的损失而没有把电价提高。所以，我说的油价决定房价其实是一揽子的能源价格改变了我们过去的生产经营方式和生活成本。
有人说中东局势是油价暴涨的原因，我认为这种看法很无知。还在我出生之前，中东就打了几十年的仗了，也没见当时油价涨到100美元（即便以黄金计价，今天的油价仍然远高于中东战争时期）。中东的局势从来就是对冲基金拉高油价的借口，而并非油价上涨背后真正的原因。
还有人说，两个用油大国同时为高油价所困，要么两国能够合作开发新油田或者新能源技术，要么其中一国先把石油价格拉高，让对手从自己手中高价买油，这样至少弥补了部分损失。我并不相信美国是为了打垮中国的房地产市场而拉高油价的，因为他们自己的房地产市场已经一片萧条。这样的“阴谋”如果不是挥刀自宫，也至少是走火入魔的七伤拳。现在国际油价已经图穷匕现，哪里还需要什么阴谋！这是兵临城下的阳谋！
（本文写于2008年6月）
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减息打压房价
央行降息了。公告中宣布将下调一年期人民币贷款基准利率个百分点，此外还有下调部分商业银行存款准备金率的通知。该是我兑现诺言的时候了。我曾经在2008年5月发表过一篇反对央行升息对付通胀的文章，文中我说过，如果央行选择降息，我将写一篇《降息打压房价》的文章交给报社发表。
读者可能比较熟悉我最近写的有关油价和房价关系的系列论述文章。其实，我的有关利率和房价的文章最早是发表于2004年10月的《加息推高房价》。在那篇文章中我提出：用加息的手段来打压房地产价格，其实是火上浇油，将导致房地产价格迅猛上涨。后来的事实证明我是正确的。
今天，人民银行宣布减息也许未必是针对房地产市场的。但是，我作为上海大学房地产学院的副院长，有责任为地产业的投资人预测一下降息的政策效果并做一些基于个人理解的解读。其实今天的这篇文章非常容易写，我只要翻出当年的《加息推高房价》，参照原有的逻辑，逐一论述即可。4年过去了，我当年写下的这些文字至今依然闪烁着金融学的思想火花。
首先，加息无助于打压房价，减息也无助于提升房价。
房地产的价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。这个朴素的道理我讲了将近10年，至今仍继续保持着正确性。美国之所以爆发了次级债危机，是因为美国的各大机构对房地产这项资产本身无法做空，无法在“全过程、全对冲”体系的要求表现出波动率的情况下，就基于主观的模型来判断房地产贷款利率的水平。这个做法从一开始就是错的。同时，这个错误再次证明了房地产不是商品，而是资产；我们不能用经济学的供求关系去解释房地产的价格变动，而只能从金融学的基本原理来分析其内在规律。人为地提高或者降低房地产贷款的利率并不能使得房地产的价格发生变动。——这是美国次级债危机告诉我们的明确而惨痛的真理。
其次，降息将打压房地产价格。
房地产既然是一项资产，就必然存在着矢量性头寸，这就是针对人民币购买力的空头。只要人民币继续贬值，或者购买力缩水，房地产的价格就会继续上涨。因为我们可以把房地产看作一项针对物价上涨的看涨期权。只要同期无风险利率上升，期权价格就上升，房价就涨了。同样的逻辑，我们现在的同期无风险利率下降了，那么捆绑在房地产上面的看涨期权的价值也会相应缩水，房价就会下降。因此，当其他情况不变的时候，利率升高将提升房价，而利率下降将打压房价。这是传统的经济学中有关边际成本上升导致边际收益下降的理论所不能理解的。遗憾的是，我国央行的政策制定者似乎更倾向于把利率作为边际成本，以为提升资金的边际成本就会打压房价，而降低资金成本就会挽救房价。他们就像是穿着高跟鞋过草地的人，必然陷入经济学的泥潭之中不可自拔。我估计此次降低了贷款利率之后，可能还会在
今后进一步降低存款利率，到时候读者可以有更多时间来验证我的判断。
第三，降息伴随升值将使房地产遭受双重打压。
央行降息这个动作本身就说明了我国的人民币购买力下降的风险不再如以前那么高了（如果是降低存款利率的话，这个政策效果就更加明显）。因此，原来捆绑在房地产上的人民币购买力空头头寸必须马上平掉，否则就会有更大的损失。如果你对未来人民币购买力的预期由下降改为上升，你不应该把钱花出去换成实物资产，而是应该把钱拿在手中，趁着央行还没有降低存款利率，立即把房地产变现，转换为固定收益品种。降息对市场建立新的预期方面尤其重要，就如同加息会让市场预期人民币购买力将缩水，或者通货膨胀将加速一样。
读者可能还记得我讲的卖冰棍的小女孩的故事。天气非常热的时候，她会给买冰棍的客户更多的补偿，这个效果类似于加息；天冷的时候，她不会给你补偿，因为你回去的路上，冰棍融化的风险非常低，这就是降息的含义。因此，降息会给人一种通货膨胀减速的预期，导致房地产价格的回落，失去保值的投资价值，如同加息将给市场传递通货膨胀加速的预期，导致房地产价格飙升一样。
回国7年了，多少次我问自己，我国的货币发行机制到底是什么？我国的汇率机制到底是什么？整个国家的汇率政策经过3年改革，仍然未见轮廓。对于这些问题，我从来就没有找到过答案。我问了许多人，大都不知所云。我看着美国次级债的报道，想着我们自己的房地产市场其实存在着同样的安全隐患，我不禁感叹“素怀孟尝报国心，无奈阮籍穷途泪”。这些年来，凡是我认为迫在眉睫的政策调整，央行一般无动于衷；凡是我认为万不可行的政策举措，央行一般手起刀落。由此看来，我和央行的政策制定者之间肯定有一人是错误的。如果央行的政策失误的话，最终为这些错误承担代价的将是中国人民。因此，我真心希望是我错了。
（本文写于2008年10月）
皇帝的三件新装
有人说，人民币升值将推高全部的用人民币表现的资产的价格，具体而言就是人民币升值将促使房价上涨；也有人说，通货膨胀将导致更多的货币追逐稀有的资产，具体而言就是通货膨胀将导致股票等资产的价格继续上涨；还有人说，只要人民币保持缓步升值，升值预期始终存在，就会吸引更多的流动性进入中国，最终使我们手中的各项资产的名义价格上涨。这些人同时呼吁大家可以跑不赢奥运冠军刘翔，但一定要把手中的钱拿出来投资，以便跑赢通货膨胀。这些人都是不错的裁缝，可惜的是，他们编织的是谬论或谎言，以上三种认识是寓言故事《皇帝的新装》的最新版本。
我认为这些错误的认识需要一个统一的澄清，并以此作为将来我捍卫自己言论先见性的佐证。
首先来说说人民币升值和房价的关系。
读者可能还记得我在2004年10月央行近年来第一次加息时的文章《加息推高房价》。当时我就认为只要人民币汇率继续和美元保持稳定，加息就将推高房地产价格。三年来，每次加息我都要撰文重复一遍我分析这个问题的基本逻辑并重申自己的预言；央行的几次加息之后，我都心情沉重地发现我有关“加息推高房价”的预言一次次得到了验证。
人民币自从2005年7月开始汇改至今，并没有实现升值。根据国际清算银行的报告，2006年和2007年两年时间里，人民币的实际有效汇率是下跌的。其实不要这份报告，我们到周围的菜场转转就知道人民币的实际购买力确实在下降。人民币虽然实现了针对美元的升值，但是美元本身大幅度地贬值，导致的后果是人民币其实是2007年各主要货币中贬值速度略慢于美元的一种货币。2005年汇改以来，房价曾经平稳过一段时间，这段时间恰恰是人民币对美元的升值期，最近随着人民币和美元一起贬值，导致房价涨幅再次提速。因此，我们最近看到的房价上涨并不是因为人民币升值，恰恰是因为人民币实际购买力贬值所造成的。
人民币如果实现真正意义上的升值，将造成房地产价格的下跌。原因很简单，货币就如同一把尺子，如果伸长了（类似升值）去度量房子，就意味着房价的缩水；如果缩短了（类似贬值）去度量房子，就意味着房价上涨。
房地产的投资价值在于规避了人民币实际购买力下降的风险。如果人民币升值的话，房地产的投资价值就相应下降。中国政府已经多次表示，反对人民币过快升值，我相信这是为了防止出现由于房价下跌而导致的国有银行坏账风险。
其次来看通货膨胀和股价的关系。
据报道，巴菲特曾经说如果是一个伟大的公司其股票就应该长期持有，而不是简单地赚取交易性机会的差价。巴菲特似乎没有明说中石油不是一个伟大的公司，但是他并没有暗示是否打算像抛出中石油一样抛出他长期持有的可口可乐和美国运通。巴菲特讲得比较直观。用学术的语言说就是，一个公司股价受许多因素的影响，如果这些因素都是市场上可以交易的标的物，那么我们就可以对冲掉这些因素带给公司股价的风险；但是最终，总会有一些因素不能从市场上对冲掉，这个剩余的因素就是公司的基因。一个伟大的公司并不一定拥有伟大的资产，却一定具有伟大的基因，我们买股票其实是买公司的优质基因。
如果我们用中国石化和原油期货构建一个对冲组合的话，我们会发现假设中国石化具有优质基因，我们就可以用双多头的方法，同时做多中国石化和原油。如果原油上涨，中国石化能够克服这个不利因素继续保持盈利的话，我们就能从这个组合中获得双倍的收益。如果中国石化具有劣质基因的话，原油上涨所带给我们的利润将被中国石化股价下跌的损失所吞噬。
通货膨胀并不意味着更多的钱将所有的资产价格都推高，在通货膨胀的情况下，我们最好的策略是做空中国石化，同时做多石油。因为中国石化已经无法克服原油涨价的不利影响了，他们改善效率的基因已经发挥到了极限。通货膨胀时代的对冲策略将使大宗商品和房地产出现进一步的上涨，而将公司股票打压下去。
因此，通货膨胀对股市的伤害将是毁灭性的，而且其影响将是长期的。我最不愿意看到的局面就是我国经济从结构性的物价上涨逐步演变成为全面的物价上涨，再从全面的物价上涨逐步演变成为结构性的通货膨胀，最终演变成为全面的通货膨胀。无论我们使用什么样的标签，物价上涨总是铁的事实，因此股价的疲软就是必然的趋势。除非等到下一次经济周期的开始，否则股价将随着通货膨胀的加速而逐步下滑。
由此，我们也就相应理解了为什么流动性泛滥并不会导致所有资产价格的上涨。资产价格类似于物理学中的有大小有方向的矢量，而不是一个没有方向只有大小的标量。我们考虑资产价格必须放在对冲的显微镜下面考察，否则我们就容易从潜意识出发，简单地将经济学中供求关系的思想带入金融学领域。
中国股市上，散户股民也许并不真的就是皇帝，可是他们却被套上了这三件用唾沫和幻想所编织的新装。有些报纸非但不提醒股民注意风险，反而整版刊登股评家、分析师和经济学家们的乐观文章，我认为这些说法都在忽悠投资人。当然，也有可能他们的判断才是正确的，如果那样的话，上面这些文字就算是一个外行的裁缝对时装设计师的无端指责和误解吧——事实上，我是一个不错的厨子。
（本文写于2007年12月）
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不能出台打压房价的政策了
从2002年开始，我就呼吁要出台政策打压房地产价格。我建议的政策主要有两条：一是人民币要升值，二是要开征物业税。结果经济学家纷纷反驳我的观点，认为人民币升值将导致房价暴涨，我对他们的答复写在《经济学家是我的“敌人”》里面了。
最近，物业税和其他一些打压房价的政策似乎开始酝酿了，而我却有些犹豫不决了。我认为现在开始打压房地产价格已经晚了，现在已经不能出台打压房价的政策了，否则我国金融改革的成果将前功尽弃。
我国银行放出的贷款不仅包括房地产开发贷款，也包括居民个人住房贷款。如果房价下跌，这些贷款的质量就会下降。不仅如此，银行给其他许多行业的贷款抵押担保也是房屋或者土地，如果抵押品价值缩水，银行贷款的风险也就增加了。
房地产市场的繁荣给我国经济带来了许多问题，也给许多行业带来了扩张的机会，创造了新的需求。现在我国的金融安全很大程度上是以房地产价格保持稳定和继续上涨的预期为基础的。这很不幸，但是没有办法。如果我国在2002年就进行人民币汇率改革，让人民币升值，情况就完全不同。人民币升值将使得房地产等实物资产价值降低，人们不必急于将手中的货币变成实物资产，这样房价就不会暴涨。
有人问，我国现在已经让人民币升值了，为什么房价还没有下跌呢？我认为，人民币只是对美元相对升值，对其他货币继续保持贬值。自从人民币汇改之后，美元贬值将近10％，人民币对美元升值不超过6％。人民币的实际购买力继续保持下跌，人们手里的钱越来越不值钱，就会推动房价继续上涨。房子作为保值工具成为避险品种。
物业税能够降低房地产的投资价值，因此是有效的手段。但是现在开征物业税的目的也很令人困惑：政府等房价涨到高位的时候开征这项税收，究竟是为了打压房价呢；还是为了进一步增加政府税收收入？
现在看来，我国推出打压房价政策的最好时机已经过去。现在能够做的，不是打压房价，而是以下两个方面：
一是切实增加人民的收入，提高人民的生活福利。房价已经上涨了，那就千方百计地增加人民的收入，改善人民的生活。这些年来，国家的税收增加这么快，远远超过同期GDP和居民收入增加水平，难道不应该节约政府开支用以增加公众福利吗？
二是加快建设一个多品种对冲的金融市场，将房价的风险因素在市场上化解掉。除了为困难的国企融资以外，我国的资本市场确实应该被赋予更多的使命。房价现在是一个单方向的头寸，我国目前的金融市场上没有一个允许大家做空房地产的头寸，应该创造新的金融工具，允许银行把和地产相关的贷款头寸打包出售给市场，利用市场力量来调节房地产的价格。没有这些对冲工具之前，单纯地打压房价，只会使原来持有房地产多头（比如：国有商业银行）的机构，在房价下跌中，苦苦挣扎。
从目前情况来看，似乎上述两条还没有什么实质性的动作，没有听说政府有这方面的考虑，也没有看到政府有从这方面考虑问题的机会和时间表。
因此，我就更困惑了。
（本文写于2006年12月）
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畅想“开放式房地产基金”
整整三年了，人们眼见政府出台一系列抑制房价快速上涨的政策，可房价不仅没有如大多数人预想的那样下跌，反而还有不小的升幅。可否换换脑子，试着借助资本市场推个创新金融产品，以实现稳定房价的目的呢？我在本栏提个“开放式房地产基金”的构想。
别误会，“开放式房地产基金”不是香港的领汇基金。前者是可申购可赎回的开放式基金，后者则是享受固定房地产租金收益的信托产品。所谓可申购，就是开发商可以用已经建成的房地产来申购基金份额，经基金管理公司按照公开标准来评估之后，折算成相当于前一天基金收盘价的一定数量的基金份额。申购过程要打一定折扣，并将之纳入基金管理公司的收入。开发商获得这些份额之后，就可以在公开市场上抛售，获利了结。所谓可赎回是指投资人在购买了该基金的份额之后，也可以向基金公司申请赎回相当于前一天收盘价的实物房地产。基金公司事先将已经持有的房地产物业的明细公布于众，就如同股票型基金定期公布持仓明细一样。赎回也要接受一个折扣，同样计入基金管理公司的收入。
基金管理公司负责维护这些物业，聘请专业机构评估、出租和维护。在这里，基金公司事实上就是房地产做市商。我以为，创设这样的基金，好处有很多：
首先，房地产开发企业可以获得融资。在建工程达到预售条件之后，房地产开发企业就可以挂牌创设基金的认购权证，允许购买的投资人在一定期限�