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是按复利计算。
缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
■简易国际评估法
国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值
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相关管理条例有望年底出台
商业地产将引入听证制度
据了解，商务部最近已经在起草商务网点规划管理条例，有望于今年年底出台。其中最主要的一个内容就是参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者听证、论证，避免盲目性。
根据条例规定，今后城市商业网点不是有钱就能建设，也不是想建在哪里就可以建在哪里。建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。另外，今后政府也要将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。
西方商业地产的操作模式
西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，首先要进行模块设计，紧接着进行市场调研，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，同时预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。这样一来，在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，因而大大减少了资金的浪费。2004年7月31日
8月6日，“新地产俱乐部”举办了第一次行业活动——题为“新地产时代营销创意法则”的专家讲座。俱乐部组织者特别为大家请到了麦肯光明。中国有限公司首席创意执行官，纽约广告节理事，中国广告协会艺术顾问，北京大学广告协会顾问莫康孙先生和智得沟通事业股份有限公司董事总经理，台湾中华企业形象发展协会荣誉理事长，中国文化大学广告系兼任讲师张百清先生，两位专家分别就该话题进行了深入浅出的专题演讲。
广告并不神秘
一个中心 两个基本点
针对目前房地产广告中出现的一些问题，诸如一味地在广告内容的深邃性上作文章，过分追求广告画面的美仑美奂，目标客户模糊不清等，专家在演讲中一致表示，其实真正优秀的房地产广告，就是为它的目标客户提供有效的信息，让他们找到合适的房子，仅此而已。
虚虚实实 六种招式
莫康孙认为，虽然房地产广告多得让人眼花缭乱，但总结所有的广告创意也不外乎以下六种招式。一，实话实说式。这种方式是最简单、同时也是最直接的一种广告创意。它在实际广告中的表现就是直接开门见山，标明地理位置、楼盘售价。二，梦想实现式。这种广告创意是在楼盘广告中为购房者塑造梦想，从而使自己的楼盘成为某种身份的象征，以期吸引那些渴望张扬的客户。三，商住布波式。用商业环境展示项目价值。四，富豪大宅门式。用一种夸张的气派营造豪华的居住理念。五，心情小户式。将浪漫与拮据融合统一，这是一种对营销小户型非常有效的方法。六，美满家庭式。为美满幸福的家庭规划他们的生活理想。
一个中心 两个基本点
如今有些房地产广告已经走入了一种误区，在广告内容方面盲目追求其深刻的内涵，好象让老百姓看不懂的才是最好的。对此，莫康孙表示，其实广告策划无非就是要抓好一个中心和两个基本点。所谓一个中心，就是要以营销为中心。而两个基本点就是指业界常说的软硬广告的推广。
一根根绳子最终成就市场热点。
天津日报集团广告中心主任邓效锋曾经为本市多个楼盘进行过成功的广告策划。他认为，广告营销的出现颠覆了很多传统的东西，在目前房地产广告铺天盖地的情况下，市场对策划者的要求越来越高了。每个楼盘都恨不得把自己的产品优势用高音喇叭喊出去，因此今天的广告要想能够脱颖而出，就必须喊出来更另类，更独特的声音。对此他打了一个形象的比方，他说每一次的广告动作都应该好象是一根绳子，这根绳子直接牵动着诉求中心的神经。这样的一根根的绳子最终将会使它所诉求的中心成为市场热点。
两点检测广告效率
莫康孙表示，广告最终追求的就是两个字：效率。而一个广告是否有效率应该从两方面来加以检测。首先，广告策划者应该搞清楚如下几个步骤的内容：讲什么（诉求点）——对谁讲（弄清谁是客户，广告目标不清晰、或者广告离题太远，就会打一些无用的广告，）——怎么讲（选择广告形式）——什么时间讲（广告时间频率的选择。广告费用高，并不等于效率高，广告吸引来了人流，却有可能成交结果并不理想。）。其次，虽然宣传方式各有不同，但有一点是所有的广告都必须完成的最基本的工作，那就是要把一些最基本的产品信息告知客户，比如产品的品质、价格、朝向，位置，交通环境等。只有做到了这两点，广告才能基本算是有效率的。反之，那些太完美、太浪漫的广告则有可能给人不真实的感觉，从而超越了消费者的欲望。
吃不到葡萄的任志强“酸”味十足
记得去年11月初，本市举办了一次商业地产论坛。当时请来了一些北京的房地产大腕，如潘石屹、任志强等人。然而由于适逢第五届住交会即将开幕，记者正在深圳，因此无缘这次会议。后来听说任志强在会上表现极为傲慢无理，甚至说出了对“天津市场不感兴趣”这样的伤害天津人民感情的话，记者当时听后极为气愤，因此一直憋足了劲儿打算有机会见了他问个究竟。正所谓狭路相逢，不想日前在天津竟然与任志强（以下简称任）不期而遇，于是记者就这句话对任进行了专访。
记者：任总，记得去年你在天津举办的一次商业地产论坛上曾经说过对天津市场不感兴趣，而现在已经有数十家外地企业都已进入天津，其中包括北京的阳光壹佰和万通集团，对此你怎么看？
任志强：（标志性的皱眉）首先纠正一下，我那句话不是去年而是前年说的（不知是任的记性不好还是有意为自己开脱，但终究还是承认自己曾经说过这句话，到底还算个英雄。就冲这，记者打算给他个面子，不在细节上与他追究）。上一次我来天津，当时曾提出天津如果不能从低物价、低收入的困境中走出来，天津没有出路。现在天津可能已经改变了这个情况，人的生活就是对欲望的追求，如果天津没有一个高品质、高价位的住房标杆给人们追求的话，我想天津不会发展。
记者：但是事实是天津现在已经大踏步地发展了，天津本届秋季房交会的新盘均价已经达到了4600元/平方米，天津的市场如火如荼，你现在还没有兴趣吗？
任志强：如果天津的房价能够达到5000元/平方米或者6000元/平方米可能会更好（真狡猾，就是不正面回答实质性问题）。
记者只好单刀直入：你没有到天津投资的打算吗？
任志强：暂时没有（态度有点像小孩子的负气）。如果别的城市比天津的条件更好的话，也可能我们会去别的城市。现在可以明显地看到，所有的二级城市里面，发展余地更大、经济增长更快的比天津多得是（酸葡萄的心态暴露无遗），我们衡量一个城市的发展不是看这个城市的房地产的房价增长速度。现在看来，天津的房地产在近一两年，从前年年底开始，发展的速度的确很快，其实这是和政府大量的城市拆迁相关的。我觉得一个城市只有当拆迁量大幅度下降，而销售量大幅度增长的时候，房地产才算真正进入了良性循环。
2004年10月16日
二手房 贷款 投资 市民急需转变消费观念
新报讯记者冯婉蓉精于投资的温州人有句俗话：不怕做不到，就怕想不到。而从最近本市房地产市场的需求及消费现状可以发现，购房者在住房消费观念上仍旧显得保守，为此很多人可能错失了一些极好的投资机会。
首先，据统计资料显示，今年秋季房交会上至少有超过60％的人是想买商品房而不是买二手房。对此，业内人士认为，目前新开发的房子，由于土地成本比较高，而且各种配套设施也在不断地花样翻新，品质越来越高，因此，新房的价格已经越来越超出普通百姓的消费能力范围了。故中低收入的老百姓应该尽快转变观念，将视线转向二手房，目前市场上有很多优质的二手房源一样能够满足大家的改善需求。其次，本市居民在购房消费中选择贷款的比例还不是很高。21世纪不动产天津区域分部总经理崔晶雪对此表示，在美国，即使人们买房有能力一次性支付也会选择按揭，因为他们认为一次性付款的行为很不理智，他们还要用自己的钱去尽最大可能地提高自己的生活水准。崔晶雪认为，要想尽快改善自己的居住条件，使用按揭贷款是一种急待转变的消费观念。再次，缺乏买房投资意识。上海洋山投资发展公司副总经理余强表示，从进入天津之后一段时间的市场调研发现，其实天津的老百姓很有钱，只是他们的投资意识和积极性还没有被刺激和调动起来，观念还没有转变过来，仍旧还停留在买房仅用于居住的层面上。余强认为，要改变这个现状，需要供需双方的共同努力，作为开发商，在营销上还要不断创新。比如对投资地产的营销，南方城市能够做到尽量避免投资者的风险，给投资客稳定而有把握的回报。一般回报率都能达到8％，回报期为10年。毫无疑问，这对老百姓是很有吸引力的。最后一点，很多购房者只关心物业收费水平，却忽视了本应更加重视的管理水平。对此，香港戴德梁行天津分公司物业总经理张伟文认为，这也与天津人投资观念薄弱有关。他说，因为天津的房地产是以消费为主的，因此购房者特别注重房价和物业管理收费的多少，却并不重视物业管理给小区带来的保值、增值价值。要知道，一家虽然收费比较高但却专业负责的物业管理公司，将会为你的房产带来令人意想不到的增值收益。2004年10月9日
2001…12…19
揭秘烂尾楼（天苑大厦）
走在车来人往的大街上，都市里繁华和灿烂的气息就会扑面而来。那鳞次栉比的高楼、纵横交错的立交桥、马路两侧茵茵的草坪、潺潺的河水，无不显示出这个城市的生机与活力。但是，却总是觉着有什么地方不协调。有些未完工的大厦一年四季都是灰头土脸，几年甚至十几年的立在那，就好像在一条非常华美的锦缎上，很明显的有那么几块瑕疵，很刺眼，让人不那么舒服。老百姓给了它们一个很形象的名字…烂尾工程。究竟这些烂尾工程是怎样形成的？它们的背后会有怎样的一段段故事？
近日，记者来到位于南楼附近的天苑大厦。它地处南楼商圈的五岔路口，应算得上是坐拥繁华、商机无限了。可这个工程自从主体封顶后，却已经停工整整两年多了。
来之前，记者听到一个故事。说开发这个工程的老总，把家都搬到了这，停工的这段日子就一直守着这个楼。听起来有点悲壮，似乎还有几分传奇。打听了很久，终于找到了这个工程的开发公司…广利房地产开发公司，可是去了三趟都没有见到老总。直到第四趟，才算把这个吉总堵在了他的办公室里。
开发商的沉重
吉总…一位清瘦的中年人。操着一口浓重的西北话，他曾经是部队的转业军人。提起这座楼，吉总一脸的苦涩。他介绍说，这个项目于１９９３年开始筹备，１９９４年立项，整体设计为２４层。１－５层为商场，５层以上是写字楼。但是因为一些其他原因，直到１９９７年５月才开工。当时的资金来源是由广利公司出一部分、金融机构的贷款及建筑公司垫资等三部分组成。至封顶时已投资８０００多万。但那时公司已经实在没有后续资金来完成它了。〃１９９７年才开工，本身已经错过了天津市高层写字楼的黄金时期，为什么还不进行期房销售呢？这样不就可以做到资金滚动了吗？〃记者提出疑问。〃没有，因为我认为盖成这座大楼不能仅靠销售，必须还有其他的资金来源。而且，因为我们无法保证能够有充足的资金按时完工，所以我们也不敢销售。其实当时有许多金融、保险、快餐等单位都曾找我们谈过，但是我们都没有卖。我们怕最后给自己找麻烦，也怕给国家找麻烦。〃〃您认为这个大厦即使建成后，有没有已经落伍的可能？〃〃不会，因为当时是按照智能型标准设计的。互联网、卫视、有线电视、各种监测系统的管网都已预留。〃〃停工的这几年您一直在干什么？〃〃我一直都在想办法筹措资金，来完成这个大厦。一天都没有停止过努力！因为这个大厦不是一般的烂尾楼，它的质量非常好。只要有钱盖起来，马上就能创造效益。〃说到这，吉总显得很激动。看得出他对这座大楼的感情很深。
老百姓的无奈
当记者来到居住在这座楼后面的李大娘家里时，老人握着记者的手说：〃早就希望你们来看看了，这座楼可把我们害惨了。因为这座楼好几年盖不完，整个大楼一直被围墙围着，我们这门口就留下一条小窄道，前些天，院里的老王病了，救护车愣是进不来啊。小区没法封闭，不知丢了多少东西了。门口的临建一直也不拆，正堵着一楼的窗户，屋里白天都得开灯。哎，什么时候是个头啊！〃
建筑公司的苦涩
这个工程最倒霉的，要算垫资盖房的建筑公司。投进去大量的人力、物力、财力，最后落了个血本无归。公司办公室的工作人员对记者说：〃要提这个项目，老天都得下六月雪！我们搭进去那么多钱，最后哭都不知道找谁哭去！〃
随着采访的深入，心情也越来越沉重。这个大厦的被迫停工，是不是与决策者固执的保守心理有直接关系呢？如果当初敢于冒一定的风险，抓住最佳的销售时机，目前恐怕就不会是这种局面了。它给开发商、老百姓、建筑商三方都造成了很大的伤害。现在，让这座大厦尽快地体现其应有的价值，恐怕是开发商最迫切的事了。
2001…10…31
北洋大厦钻石蒙尘
这时的北洋集团已经没有退路，它再也不是那个意气风发的毛头小伙，而更像一个忍辱负重的掌门大哥，只能四处融资，拉扯着同胞兄弟一天天艰难地长大
一看到这个标题，但凡天津卫，恐怕都知道说的是哪个建筑。在天津，南京路的位置应该相当于北京的长安街。这里集中了我市最高档次的酒店、宾馆、购物中心和一些具有地标意义的大厦、写字楼。繁华、气派而又现代。可以说，南京路是天津的一种象征。外地人乃至于外国人，一来到天津，都要首先逛一逛南京路，感受一下这个北方港口大都市的繁华。这条路寸土寸金，尤以鞍山道至新华路段为最甚。但就是在这段路上，有两幢摩天大厦的主体，悻悻然矗立在这里已整整三年。它就是北洋大厦。北洋大厦位于天津市商业最繁华区———南京路国际商场西侧。无论是从整体设计，还是地段选择都不难看出开发商的实力和极富前瞻性的战略眼光。那么开发商如此宏伟的规划是如何搁浅的呢？为此，记者专程采访了此工程指挥部有关负责人。
精心筹备如意设想
谈到这个工程的筹备，就要先讲一些工程开发的背景。１９９２年，为了把全国钢材批发交易市场引进天津，充分搞活天津及全国的钢材市场，由一中央驻津大型国有企业发起，引进２５家跨省市、跨行业的单位，共计股本金２．８亿元，雄心勃勃地成立了北洋物产集团有限公司。当时的设想是投资２个亿、建筑面积４万平方米，兴建北洋钢铁大厦。但是因为得天独厚的地理位置以及昂贵的地价，最终决定在这块１．１万平方米的占地面积上盖两座大厦———５２层的北洋钢铁大厦和４５层的中药科贸大厦。两座大厦看似相连，实则各自独立，由各自的开发商进行开发建设。大厦在国外进行设计招标。于１９９４年７月由著名的香港华艺设计公司完成设计。于１９９４年７月１０日正式破土动工。
如箭在弦不得不发
正当北洋钢铁大厦以突飞猛进的速度向上长高时，旁边的中药科贸大厦却因为资金问题而停工。因为地基相连，这时候的两座大厦已经成了“连体婴儿”。如果北洋钢铁大厦仍旧继续向上长高，就会发生侧沉现象。北洋钢铁大厦要想早日竣工，惟一的办法就是向旁边的中药科贸大厦注入资金，“两兄弟”一起长大。总建筑面积达１５１６２４平方米的规模，对于仅有２．８亿股本金的北洋集团来说，无疑是小马拉大车。但这时的北洋集团已经没有退路。它再也不是那个意气风发的毛头小伙，而更像一个忍辱负重的掌门大哥，只能四处融资，拉扯着同胞兄弟艰难地一天天长大。两座大厦终于在１９９８年１１月２７日全部封顶。此时北洋集团已投入资金共计逾１０亿元。拖欠建筑公司工程费数千万元。工程负责人介绍说，为了融资，他们想尽了一切办法，甚至曾经到国外数个国家进行招商引资。可以说，这两座大厦至封顶时，北洋集团已是心力交瘁。
钻石蒙尘谁来拂拭
记者就大厦目前的质量状况采访了建筑公司的有关人士。据称，因为长时间停工，建筑物沉降已基本均匀。而且钢筋已全部封死在建筑物内，因此不会发生锈蚀。所以目前工程质量没有问题。但因为建筑原材料近几年价格大幅度�