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中国房地产市场从发展周期来看，已经持续了多年的繁荣，“121文件”将会使房地产市场提前或加速进入调整时期，这主要表现在以下几个方面：
1。 短期内房地产市场的价格水平出现回落。从短期来看，由于资金压力的增加，一些需要支付大量资金的房地产企业将低价抛售楼盘，力争迅速实现回款；一些储备了大量土地的房地产公司也会出现转让项目的情况，土地成本有可能下降；两者的共同作用将导致房价水平出现下降趋势。
2。 短期内购房者等待心态加重。面对新的金融政策对房地产市场可能造成的影响，消费者会持币观望，而对于打算购买第二套住宅的消费者来说，“121文件”的实施将导致这部分消费者向开发商争取更多的回扣；而购买期房的行为也会由于“121文件”的实施而减少，消费者将更多地关注现楼。
3。 行业集中度提高。“121文件”提高了企业的自有资金要求，对资金使用进行了更加严格的约定，并且延长了部分项目的回款周期，这样明显增加了企业的资金压力和销售压力，因此对于资金实力雄厚、资质等级高、融资渠道多样的企业将获得更多的发展空间，而自有资金不足、融资能力弱、销售能力差、负债率高、空置房存量大的开发企业将被淘汰。因此房地产行业在新的一轮洗牌后集中度将有所提高。
4。 开发商融资成本加大。开发商一般都是根据银行还款计划安排销售周期及回款计划的，央行此举打乱了开发商原有资金链和现金流，开发商在目前可能采取的办法大概不会超过三种：一是大大提高从银行贷款的公关费用，二是从其他渠道筹集资金，上市太远，基金靠不上，信托不是一般公司能做的，发债更没有希望，只有高息拆借，其资金成本必然上升，三是调整开发速度，减少时间成本。开辟新的融资渠道，融资成本肯定会上升。
而且，由于很多房地产企业通过银行贷款进行土地储备，“121文件”的出台不仅堵死了这条路，而且使已经圈了大量土地的企业由于资金支付压力的增大而放弃土地，而未来需要大量土地储备的房地产公司将采取更加谨慎的态度，以避免大量的资金占用，对于未来房地产的土地供应市场，政府和开发商都会对大宗土地持更加谨慎的态度。
2002年12月16日，中国（苏州）房地产精英论坛，其中对2003年房地产行业的趋势分析中已经明确提出：央行的预警及六部委的联手调整，都给业界带来同一个信号：政府将通过金融手段，抑制行业泡沫的再次形成。
由于各个城市新政策执行时间、力度及市场成熟程度的差异，行业市场自身调整呈现不同特征，例如上海、深圳等成熟市场投资、销售、土地出让均表现出稳步增长局面。
毫无疑问，新政策对规范房地产行业的健康发展是有益的。
正确的是，万科从2001年开始，就严格执行央行的“关于规范住房金融业务的通知”，主要表现为严格控制资产负债率，将其保持在60％以下，低于上市企业的平均水平；同时，基于万科跨地区发展的战略以及对国内金融形势的把握，集团坚持与四大银行建立总行级的战略合作关系，并且严格执行相关政策，建立了良好的信誉。
以万科2003年90亿的资产规模和53％左右的资产负债率计，万科保持资产负债率在55％~60％之间，负债率每增加一个点可以新增融资2亿；负债率保持在60％~65％之间，每增加一个点可以新增融资3亿。万科的资金压力，并不大。
从万科的产品特征来看，万科主要是开发面向大众的中档住宅产品，高档住宅比例很小，因此对高档住宅贷款限制对万科的影响也很小；在万科正开发的项目中，高层住宅面积不足20％，因此对销售回款的影响不大。
而全国的房地产企业，还普遍存在着负债率过高的现象，这主要是由于房地产融资渠道比较单一，2万多家房地产企业中，仅仅有79家上市公司，绝大多数的房地产企业职能通过银行贷款进行融资，而无法通过股票市场融资开发。上市企业的资产负债率平均水平为60％，而非上市企业的资产负债率高到80％以上，可以说，我国绝大多数的房地产企业将面临着巨大的资金压力，并且可能导致资金链的断裂。但是即使是房地产上市公司，虽然资产负债率为60％，可是如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，许多公司的资产负债率实际高达75％。自然，行业内对于“121文件”从资金链上来规范房地产发展存在很大不满，也是自身苦衷的表现。
面对这样的局势，显然房地产企业一方面要调整自身的产品结构，加大库存的消化、实现回款的增加，另一方面，国家应该从拓宽房地产企业融资渠道下手解决房地产企业负债率过高的现象。从国外的房地产开发企业融资情况来看：通过银行融资是很小的部分，主要通过股票市场、债券市场和信托进行融资，而中国的房地产企业面临着上市困难，基金、信托、债券都无法操作的现象，这一点，就需要国家相关部门给予重视了。
从具体条款也可以看出，“121文件”对于防范房地产局部泡沫倾向、抑制投资过热现象和限制超前消费行为都会起到积极的作用。在房地产泡沫没有真正出现之前就对房地产行业进行规范，是保证行业能够持续健康稳定发展的重要手段。可以预见，随着这两个制度的逐步完善和执行力度的逐渐深入，房地产市场的土地供应和房地产开发的融资环境会更加规范，这对整个行业健康运行都会产生积极的影响。
关于“121文件”的具体实施规则还将在未来进一步细化，对于高档住房、第二套住房等问题的判断也会进一步明确，但整个行业健康、规范、平稳发展的大趋势不会改变，对于所有的房地产开发企业来说，都需要逐步适应新的游戏规则，而对于万科而言，这是机遇，也是挑战。
冰糖甜橙哀牢山
夏日的昆明城雾蒙蒙，街道湿漉漉的。
吉普车裹在公共汽车、私家车和自行车组成的晨流中蠕动。出城上昆玉高速路，油门加大前往300公里外的葛洒镇。
9：30抵玉溪，拐进城里吃早餐。伴随烟草工业迅速成长的城市道路宽阔清洁，行驶的车辆不多，行人悠闲。飞豹的朋友Y小姐指着车窗外路中央一座金属制品雕塑：“王总，你看像什么？”
顺着她的指向望去，是一组竖向的金属架中央衬托起一只金属球，托架侧翼有序的垂直曲线，我联想到西洋乐器竖琴。
“是浪漫旋律中的一颗明珠？”老王瞎猜。
“好像原创是类似的意思吧。可当地老百姓怎么说？‘乱弹琴、扯蛋’，呵呵呵……”
继续赶路。恰逢收稻季节，公路两侧青烟袅袅，是农人在焚烧稻秸。起伏的绿色丘陵逐渐抬升转换成翠绿的山峰，吉普车沿着一条河流的河谷行驶。深绿色的平缓山坡中间杂着浅绿色块，山村透过盘绕云烟若隐若现。
“那是什么？人工开辟的牧场？”
“是甘蔗地。”
公路一侧两只慢悠悠的水牛、赶路的村民一晃而过。
“这里居住的是什么民族？”
“Hua yao dai。”
“花药袋？”
“花腰傣，傣族的一个支系，其女性服饰特征衣裙均绣上一道彩边，特别是讲究腰间色彩搭配，故称‘花腰’。花腰傣主要居住在哀牢山麓红河谷地。“
“也包括我们要去的葛洒？”
“包括。”
葛洒位于滇中哀牢山自然保护区。横断山脉从西北部插进云南，一条支脉云岭向东南延伸，接近云南东南边陲的红河、毗邻越南的一段被称做哀牢山。哀牢山属于未开发的地区，山中很多地方人迹罕至，特别适合探险、登山、野外生存训练及自然生态专题考察。
但此次行程既不是探险也不是登山观光，是专程去探望一对老人。
芭蕉树丛、红皮甘蔗林、流淌的河水、戏水赤身的村童……汽车沿着河谷路疾驰。中午抵达葛洒镇。但是除了个别的人外，镇上居民并无特别装束。作为玉溪人的Y小姐以遗憾的口吻告诉我：花腰傣人人能歌善舞，每年5月初的花街节，村民们都会身穿五彩缤纷的服装，载歌载舞。
为节省时间，我们没有停留，继续赶路。离开主路，汽车穿行于茂密杂树丛，在坑洼不平的土路上颠簸着爬升。左侧山丘上是人工栽种的果树园，树冠低矮齐胸，挂的果子包扎着白纸袋，Y小姐介绍说是橙子。绕过果园，看到另一座馒头形山头上，几棵大树形影孤单。杂树丛已经被清光，山坡上栽种一窝一窝的小树苗，大概是橙树苗。
绕过山头，看到一座开垦种植果苗的山头，半山坡坐落着一栋浅黄色建筑，阳光照耀下格外醒目。到了。
一座两层四合院，门口停放着一辆白色奔驰面包车，紧邻院墙东侧是座红柱飞檐黄琉璃瓦亭子，不大协调；四合院冲南门口面对一个碧水荡漾的人工湖，引水管突突地冒着水花。望望不太高的山包顶端，有些疑惑：哪来的水呢？
走进四合院，庭院宽阔，水池、花坛，这里看似更像机关办公的场所。一位接待的小姑娘告诉来访的客人，主人在午休。
“让他们休息吧，我们还没吃午饭呢，给下点面条就行了。”
等做饭的工夫，我信步沿着一条给水管向山头上爬去。9月高原的太阳光毒热，果苗叶子显得有些发蔫。爬到山顶，是一座长方形的大水池，碧水涟涟，连接上来的主干管终端哗啦啦地扬溅水花。俯身掬一捧清水，透彻清凉。
俯瞰东侧，深谷中一条土黄色的河流蜿蜒回转；转身西望，巍峨连绵群山云遮雾罩。清泉莫非来自云雾山中？
返回院子，主人还在午休。通廊上摆放了一张四方矮桌，坐下来正面对敞开的院门，湖水、林木、云雾、山峰、蓝天框在其中，恰似一幅风景画，虽然主色调是绿色，却让人联想到梵高的向日葵。正聊着，老太太下来了。
“叫M老师就行了。”Y小姐提醒。
一位身手利索的老人顺着廊道走过来。
寒暄两句，得知来客还没吃午饭，进厨房亲自张罗去了。几碗冒着香气的汤米粉端了上来，还有肉酱、咸菜、辣椒油。
“习惯辣椒吗？”老人家关心地问。
“习惯、习惯。”老王边说便往碗里浇辣椒油。
“开山造橙子园啊。”来客感慨。
“M老师擅长园艺，做过很多行业。”Y小姐一脸尊敬。
“我还当过兵呢，”老人家接过话茬，“工农兵学商都干过，就是没经过商，不懂企业，呵呵，一会老爷子来了，你们有的谈。哎，王先生信佛吗？”
老王表白是个无神论者，“但我尊敬佛教，佛教教义引导人如何修行行善，本质上是奉行和平，同伊斯兰、基督教教义的进攻性有本质的不同。”
“我年轻时也不相信，但现在不敢说‘不信’了。”老人的声音轻了许多，似怕冒犯了冥冥之中主宰世界的神灵。
“我有个弟弟早逝，那还是文革的时候。我做了个梦，梦见弟弟……一碗够了吗？再添一碗。”
“噢，够了。”一边聊天，一边惦记着还没露面的老爷子，一个中国烟草业传奇人物，一家品牌价值500亿企业的缔造者，一位中国企业史无法回避的企业家，一位令人尊敬又惋惜的制度缺陷牺牲者……
从1492年哥伦布第一次在美洲遭遇烟草，500年过去，烟草踪迹遍布世界各地。和世界领先的烟草业大国美国相比，中国的烟草种植不过100年。上世纪初，“洋烟”进入中国，英美烟草公司在山东、河南、安徽、华北、东北引入烤烟种植。抗日战争爆发，种植烤烟的地区相继沦陷，退居西南一隅的国民党政府为了增加税收和解决退守后方的烟民们的需要，1939年云南开始引种美国烤烟。
烟草原来产于美洲的热带亚热带地区，性喜温暖湿润的气候和偏酸性疏松的红壤，云南的水土和气候正好迎合了烟草的需要。在当今中国生产的所有卷烟都要用到云南的烟草，只是配方含量的多少而已。
但云南卷烟的崛起却是同这位在深山种植柑桔的老先生分不开的。当年在老先生领导的卷烟厂旁一个不起眼的小山顶上，有座红塔，这就是企业名称的由来。老先生接手企业后将烟草品牌一炮打响，成为中国最叫座的香烟品牌。尽管因一些原因，老先生已脱离烟草行业多年，但所开创的成功模式却继承流传下来，最为称道的是“公司＋农户”的生产模式，烟草公司为农民提供化肥、技术和其他补贴，从农田这个“第一车间”开始保证烟草质量……
“你们来了。”浓重的地方口音。转回头忙起身，眼前一位身着圆领衫、皮肤黝黑、略显啤酒肚的汉子，发型梳理有序间杂白发，戴一副宽边墨镜，像一位行将退休的干练探长。
主宾双方坐下来。老人腰杆笔直，怎么也无法同76岁的高龄联想在一起，更何况还经历了那么大的人生挫折。
刚介绍两句万科是做什么的，老人插话：“是做房地产的，全国很有名气。你们是国营的还是民营的？”
“上市公司，有国营成分，80％以上是自由流通的股份。”
“民营好……”你一言我一语聊了起来，毫无拘束。
话题集中在置身其中的2 000亩橙园。
“栽种的是什么品种？”
“冰糖橙。”
“冰糖橙？哪里引进的？”
“湖南。”
“湖南？这里栽种的品种能比过湖南？”
“哈哈哈，种苗是湖南的，生长的质量却比湖南好得多。这里的环境得天独厚，先是土壤……”
“可这里的土壤似乎有些贫瘠……”
“呈碱性，适合橙树成长；第二是气候优势，挂果期的温差大，白天温度高空气干燥，晚上湿润温度低，适合果子储藏糖分；还有这里独有的哀牢山瀑布的泉水，清凉甜美，没有任何污染。当地政府很支持，为引这股泉水专门铺设了十几公里的管道，可惜泥石流滑坡给破坏了，现在的引水管是自己投资铺设的……”
正说着，老伴往桌上放了一盘青青的、刚摘下来的还没有成熟的橙子，插话说：“那山中的泉水是我们俩一起勘查的，老头子能登山。”
男主人把每只青果切成四半，嘴里介绍着：“承包这两个山头时，村里把先已栽种的小型果园也转让过来，面积越来越大。果子还需要两个月，11月底才能成熟，来尝尝鲜，别看个头小发青，甜中带有一股爽口的清香味。”
瞅着青皮橙，嘴里已涌出酸味，送到嘴里，却感到甜味可口，索性一瓣一瓣吃了起来。果然，味道不同。一会儿工夫，桌上一堆青橙子皮和橙核。
“是老品种了，还有核，新栽种的品种无核。”
“一共新栽了多少株苗？”
“25万株。”
“雇了多少农工？”
“呵呵，就老伴我们两个。”
见我疑惑的神情，他继续说，“分配到农户，每户5 000株，从栽果苗到维护、浇水、施肥、剪枝、摘果都承包给农户，农户自家产生的有机肥正好供应5 000棵果树的需要。”
Y小姐插话：“每家农民，C老要付人民币4 000元，这在山区是笔不小的收入。”
“果苗到挂果需要4年时间，4年后你们再来看看，满山的冰糖橙！独一无二！哈哈哈……”
望着那张黝黑饱经风霜自信的脸庞，我想：4年后老先生就是80岁了，多么豁达开朗的心胸啊。我要是在老人家这样的年龄，遭遇事业和家庭双重不幸的打击之后，能表现得像他这样自信坚强豁达吗？想起巴顿将军的一段话：衡量一个人的成功标准不是看他事业顶峰的表现，而是看他从顶峰跌下低谷的反弹力。
只是一个小时的相处，还要行驶300公里返回昆明乘晚班飞机到广州。
吉普车行驶在山道上，一团阴云越压越低，雨点渐变成急雨，雨刮器拼命摇摆。阳光在雨丝中闪烁，一道彩虹挂在空中。
“哎，从来没看到过这么壮观的彩虹！”
“完整，太棒了！”飞豹附和。
临别前，老先生告诉我：国企改革要付出代价，总要牺牲一些人……
像造汽车那样造房子
2003年，万科的住宅产业化工作也推行到了一个新的阶段。
经过20余年的发展，中国的住宅市场已经从最初的萌芽阶段逐步走向了相对成熟的阶段，个人购房逐渐成为主流。市场渴望大量优质住宅的供应以满足日益增长的改善居住品质的需求，然而，现场加工生产的建造方式无法在大批量的情况下保证高质量的要求，在这一趋势下，住宅生产必然要走进工厂，住宅产业化是一个不可回避的方向。
在美国、澳洲、日本等国家，因为土地的私有化和政府相关税收政策的鼓励，很多人会选择在自己的土地上修建满足个人需求的房子。类似欧佩德、好美家、B&Q之类的建材超市广受欢迎。他们是直接面对市场、面对客户的媒介。建材商，甚至包括建造商都会以建材超市为载体，向市场推介他们的产品和服务。
但是，中国现行的土地国有化体制、土地批租制和房产私有化无疑在客观上造成了开发商是真正意义上的“房地产商”，他们掌握着土地，清楚客户的需求，知道什么是市场的主流产品，他们对土地进行规划，对产品进行设计和建造并交付到客户手中，大多数还承担着物业管理的责任。所以，在整个建设过程中，开发商直接面对市场，也最了解市场，同时也最有可能引导市场，是连接需求与供给的纽带。
房地不分离是中国房地产市场的核心特征之一。以中国目前的现状而论，开发商毫无疑问地承担着市场服务、市场引导的重任，创新的产品、新型的材料、先进的技术，甚至新的生产方式等均需要通过开发商进行转化和推动。道理很简单：谁掌握市场，谁就具有推动变革的核心能力。
从这层意义上讲，开发商正因为掌握着市场，才成为住宅产业化实施的领导者。
通常意义下，住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产和经营的组织形式。主要体现在四个方面，一是住宅建筑标准化，二是住宅建筑工业化，三是住宅生产经营一体化，四是协作服务社会化。住宅产业化产生在两个重要的背景下，首先，第二次�