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CBD起源于资本主义发达国家的大城市，是发达资本主义国家金融资本发展的必然趋势。产业革命发展到一定程度促使金融资本发展到占据统帅性的地位，银行业、证券业、保险业以及咨询、服务等行业的发展促使第三产业发展，随着信息处理日趋频繁和商务办公需要与客户面对面地交流，CBD逐渐形成。可以说，“CBD是随着经济发展自然形成的，而不是规划师或建筑师事先规划出来的。”（邹德慈）传统CBD内，大公司、大银行、证券公司、保险公司、公司总部、政府部门云集，写字楼林立，与之配套的酒店、商场点缀其中，CBD犹如金字塔的塔尖，孤傲地挺立在一个城市的中心，而与商务无关的工厂或居住区则远离此地。于是，在世界各地，从纽约、伦敦到东京、香港、新加坡，出现了越来越多的我们所熟悉的城市模式高耸入云的大楼、密集的交通网、豪华的酒店、热闹的商场、衣冠楚楚的白领人士。新加坡的CBD非常典型，为了完善中心商业区的功能，政府将学校从此地迁出，停车场不断压缩，绿地减少，留出步行区域，增加商务人群的交往密度。传统CBD是资本和财富、权势和威望的象征。如纽约的CBD集中在曼哈顿，而华尔街又是曼哈顿的核心，能把公司总部设在寸土寸金的曼哈顿，绝对是公司财力与权力的象征。
传统CBD由于地价高的原因，建筑形象多为高层高密度。随着财富竞争的日趋激烈，攀比建筑的“高”和“大”成为时尚。尽人皆知香港汇丰银行与中国银行“争高”的故事，中国上海的金茂大厦更是不甘落后，后来居高，俯瞰世界。这种时尚也造成了传统CBD内建筑形象呆板冰冷、缺少绿地、缺少开敞空间、缺少人情味。
第51节：CBD之梦（6）
在世界各地CBD的建设过程之中，成功的CBD促进了当地经济的发展，这里交流方便，商业机会增多，吸引了大量的商家。同时，房子空置率不高，租金水平也不低，如新加坡的CBD以及美国加州一些城市的CBD。但也有一些失败的例子，不但没有促进城市经济的发展，反而拖了经济的后腿，商家不愿意进去，房子空置率高，租金水平低。如巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴。拉德芳斯是政府为了建CBD而规划出来的，目的是要把巴黎城里的人引出来，而城里的人就是不愿意出来，几年过去了还是冷冷清清；上海在浦东建设了陆家嘴，想把浦西的人引过江去，但人们就是不愿过江，写字楼的空置率依然很高。CBD好与差区别在什么地方？一个好的CBD应该是一个24小时的区域，黑夜与白天一样散发着光芒，功能齐全，有吃、住，有办公，有娱乐。一个差的CBD是早8点到下午6点的区域，功能单一，只是单纯的写字楼。房屋空间、道路、停车场利用忽高率忽低不均衡，当然不会有人气。
那么在新经济下，CBD还有没有存在的必要？CBD的存在是不是与网络精神相悖？让我们看一看电话的普及。上世纪70年代初，当电信革命迅速发展时，一些城市学家预言：城市的中心将很快解体。但到了80年代、90年代，预言的结果并没有出现，人与人之间面对面的交往并没有因为电话的普及而减少，反而是增加了，于是又有人说：其理论是正确的，只是低估了人的惯性。互联网的出现会不会也会像电话的普及一样不会减少人们面对面的交往呢？虽然网络信息时代的人们利用卫星通讯、因特网等信息技术的交流（tabletotable）取代了一部分面对面（facetoface）的交流，但是，由于大量的信息更多是呈现平均化，并不针对某一特定用户，因而越来越多的大企业或个人，为了迅速、正确地选择最恰当的信息而仍然把目光投向信息密度最高的中心商业区。也就是说，信息通讯的发达并不能取代企业的所有功能，反而在信息化社会中，人们面对面的交流越发得到重视。比如，日本东京的CBD丸之内地区，上世纪80年代末、90年代初期因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但几年之后，随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司为了加强与客户的接近和信息的即时性，又重新返回CBD。因此，可以说，互联网时代，CBD仍将继续存在。但是，新经济下的CBD已不能依照传统经济体制下的规划作为参照了。随着物业品种边界的模糊化和全球休闲化，新CBD内的物业将会是品种多样化的，一定是办公、居住、娱乐和休闲并驾齐驱的。只要我们以市场为导向，就不会犯错误，走弯路，因为在市场的需求中包含了人们的惯性。CBD是市场经济的产物，过去在我国的城市规划中没有CBD的概念。但是在北京生活的人都熟知“国贸商圈”，在此商圈之内拥有物业，一样能获得类似“曼哈顿”的优越感。自从国务院1993年将国贸周围的4平方公里区域规划为北京的中央商务区后，这片土地更加散发出诱人的光芒。
第52节：CBD之梦（7）
然而北京CBD的现状却颇难令人满意。写字楼过盛、空置率高，极少宽带网络，加上路网稀疏，已很难应对信息时代的要求。在新经济下，城市的CBD内到底应该具备什么样的功能，才能在全球信息化的今天不落伍？这是摆在我们面前的一个新课题。
“在都市的发展上，我们已经到达一个转折点，因为这是有史以来，人类第一次在建立都市的技术上几乎没有限制；我们可以建造出任何城市，只要我们能够知道自己想要什么。”（詹姆斯·特拉菲尔）我们想要什么？这是一个非常尖锐的问题，我们可以很肯定地回答：我们想要在北京的CBD内建设适应新经济需要的新型物业。
许多已经建成的CBD多以金融、办公为主。也有一些是因别的目的，如巴黎的CBD是为了保护一个古老的巴黎城而把现代化的建筑集中在远离城市中心的地方。
我们认为：第一，北京的CBD应该是多元化的CBD。一是北京CBD地处涉外饭店、涉外写字楼和使馆集中的地方，自改革开放以来，大多数外资企业就是从这个区域进入中国市场并成长起来的。二是许多大的、以信息业为主的公司已在这里安家落户，如IBM、HP、MOTOROLA等。绝大部分的。公司也在这个区域之内。三是传媒产业聚集，北京是中国传媒产业的中心，有80％的传媒产品在北京制作和成交。一些大的传媒公司也在CBD中，如新闻集团、北京电视中心等。
第二，北京的CBD应该是24小时的CBD，是能留住人的CBD。CBD内的建筑样式不应该只是单纯的写字楼。一个好的区域应该有好的均衡性。如同北京人吃的炸酱面一样，有面，有酱，有肉，还有各种小菜，这样混合在一起拌均匀了才好吃，如果一碗是面，另一碗是酱，不可能好吃。如纽约的华尔街在下城，单一的写字楼品种，使得此地下班后非常的冷清，没有繁华起来。现在一些大的银行如摩根士坦利已由下城搬到了中城。
第三，北京CBD应该有网络经济的特征，不追求高、不追求大，而是追求有个性、有智慧，能适合未来人的行为。
第53节：CBD之梦（8）
第四，北京的CBD的建设是面向市场，是在市场经济这块土壤上自由茁壮成长起来的CBD。巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴应该成为我们的前车之鉴。
第五，北京CBD要想像磁场一样的吸引住人，就一定要有街可逛。有连续的不间断的商业街，才能形成繁华的商业氛围。这两年间我们在北京CBD内做了一次尝试。1999年，我们在国贸往东一公里处，推出了SOHO现代城项目。我们的目标客户是那些活跃在信息社会、工作与生活自由度大的人群。它“有点另类、有点前卫”的风格，得到了追求个性、崇尚自由的现代人的认同，楼盘在破土动工之前即已基本销售完毕；但同时也招致了观念分歧者的“批判”，在全国范围内引起了广泛争议。
无论CBD区域是大还是小，在新经济下，CBD中的房子一定是要变化的，如果不能适应新经济，必将遭到淘汰。我们建设的房子要想在未来不被淘汰，就得了解未来，用未来思考现在。建房子最大的浪费莫过于房子最本质的空间永远落后于人的生活和工作的要求。
我们在做现代城项目时，与中国网通合作，它是全世界首次大规模、全网络使用IP/DWDM技术，在两根光纤上全程17个城市开通80G全IP通道的公司。现代城已做到光纤入楼，为用户提供点对点宽带应用，它的大容量、高速、低价、优质的特征为用户信息资源的开发和利用提供了空间和氧气。在这个电信系统日益取代通道系统，数字化信息溶解了传统的建筑式样的年代，房屋已不再只是庇护我们生命的砖石，它不仅需要与自然和都市的环境相协调，也必须与电脑环境相适应，最终形成一种能触动我们心灵的环境和空间。
因此，新经济下的发展商应该考虑把更多的资金投入在智慧的空间上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建立上，充满人情味的自然与人文环境的建立上。
第54节：我的建筑理想（1）
我的建筑理想
今天我们正在经历着一场信息技术革命，电脑、internet、通信技术、卫星技术的发展对人们的工作和生活产生了巨大的影响，这也一定会对建筑产生巨大的影响。中国正处在历史上从来没有过的建筑发展的鼎盛时期，这是百年不遇的一次建筑的机会。有人把这次大变革称为新经济、网络时代、信息时代，无论怎样称呼它，它将带给我们的是更加自由和民主的社会生活。
封建社会所产生的建筑一定是体现封建皇权的建筑，从皇上居住的皇宫到神的寺院都是等级森严的集权建筑。在封建社会，人们要有天子，有了天子心里才踏实，社会需要集权，人们也需要集权，集权的建筑就诞生了。看看我们的故宫，那么多围墙、台阶，人们要见到皇帝是一件非常复杂和遥远的事情。皇帝、亲王、公爵、伯爵，每一个等级就是一段距离，一个围墙。封建时代的建筑，最明显的就是围墙太多了，形成一种相互隔离的状况。在工业文明的时代，整个社会的结构呈完整的金字塔结构，工人要听班长的指挥，班长要听厂长的指挥，严格的管理和纪律产生了工业文明前所未有的效率，推动了社会的进步。这种模式反映在建筑上也一定是集权的建筑，比起封建的建筑，只是应用了更多的钢筋水泥，更具有标志性和更夸张。攀比建筑的高度已经成为攀比城市财富的同义词。但美国发生的“9·11”事件，给了人们一些新的思考，这样的建筑符合我们的时代吗？这样的建筑安全吗？这样的建筑有效率吗？作为一个开发商，我一直在思考着修建符合这个时代的建筑。山本理显先生设计的建外SOHO建成后，再看看这组建筑，我得到很大的启发。建外SOHO没有装腔作势的建筑符号，没有象征财富和权力的标志，甚至都没有广场，没有围墙。所有的建筑单元都是平等的，住在建外SOHO里的所有人都是主人，都是平等的。山本理显认为符合中国人行为尺度的最小建筑空间是3米×3米×3米的小立方体，这就是构成建筑和城市的细胞，让这些细胞自由地成长，就构成了建筑、街道，融入城市成为城市有机体的一部分。建外SOHO在设计和建设过程中，以民主建筑为出发点，给未来的使用者足够的灵活性和各种可能性，不去限制人们的生活方式和工作方式，而是提供一个尽可能大的平台，让大家自由地发挥。从历史上看，任何一种想把人们统一在一种生活方式下的想法，最后的结果，都是人类的一场灾难。建筑作为人类生活空间里体积最大的人造物，通常都被统治阶层用作表达自己观点、张扬自己权势的媒介，无疑都有各种象征意味的装饰。我非常赞赏山本理显的去“意义”化的“贫困”思想，做减法，不停地做减法，一直减到不能再减，那最后的必须保留的东西往往是人们最为需要的东西。在西方后现代主义中有一种极少主义美学思想，主旨就是减去一切不必要的伪饰，直达本质。建筑的本质就是容纳，它应该洁净如一个玻璃瓶，对于人来说，这种洁净的空间，没有繁杂信息的空间，能给他真正的宁静。
第55节：我的建筑理想（2）
建外SOHO就是从集权的建筑思想中走出来的、为今天中国的民主社会设计和建设的建筑。它是对今天社会变化和集权式建筑给城市带来的危害进行思考的结果。民主的建筑将尽可能少地给城市带来压力，而成为城市功能有益的补充。它会让居住和工作于其中的人们享受到更多的阳光和流动的空气，享受工作和生活上的方便和高效率。民主建筑让生活和工作在建筑中的人没有了高高在上的自我封闭，也没有了等级制度给人的心理压力，获得了精神上的解放，得到了更多的发展空间和机会。它将接受各种考验，相信时间会证明一切。由建筑想到社区，再想到城市。曾有人让孔子用一个词来概括教育，孔子的回答是：互惠。这个词同样可以概括城市的本质。城市本来的意义和功能是提供聚居、提供交流、提供创造力的温床。人们聚在这里，就是互惠。
新中国成立以来，一段时间里曾经是一个个单位相对独立的格局，城市由一个个彼此封闭的社区孤岛构成。这个单位的人不能去那个单位，如果必须要去的话要出具单位证明，开介绍信。城市的功能不是互惠，而是隔离，单位与单位隔离，城市与城市隔离，城市与农村隔离。改革开放以来市场经济的迅猛发展，迅速拆毁了城市中的种种樊篱。因为市场交换活动需要人们频繁往来，阻碍往来的关卡都会被改革。市场中，有人流、物流、资金流和信息流，无论是哪一种流，都需要流。对于这种流水一样的东西我国古代先贤大禹就有宝贵的经验：不能堵，只能顺。要建设一个能容纳生机勃勃的各种流动之物的城市，必须将注意力集中在怎么样使城市居民更好地融合而不是隔离。
首先是功能的融合。送孩子去读书的人不能跑一个通城，卖比萨的人10分钟内能够跑到办公室里挨饿的人跟前，卡车能够迅速开到仓库门口。所谓的穷人和富人，也应该住在一起。住在一起这个城市才有效率，否则的话，这个区域只有富人，家里的阿姨、保姆、司机住在八竿子打不着的地方，这些富人也没法生活了。不同收入阶层的人们是互为市场的，为什么要用围墙围起来呢？围墙会导致犯罪率非常高，最高的是强奸率，黑灯瞎火的地方太多，女孩子都不敢走过，盗窃率也高。好的社区规划不应该有死角，都像建外SOHO这样，没有围墙，没有哪个地方是偏僻的，这样就不可能发生犯罪了。任何地方，来来往往的人都很多，你去哪儿强奸呢？你要是扒窗户，所有的路人都是你的保安，拿起电话就打110了。
在我们的建筑社区规划中，我强调自然融合，以美好的大自然作为榜样，大自然就是一个融合的整体。我们中国道家最为推崇“水”的特征，市场的交换原则使得人们处在水一样的流动之中，他们不仅相互提供服务，还完成各种交流，并通过各种各样的磋商消除误解，达成共识。
第56节：暴风雨之后更清新
暴风雨之后更清新
当年我在海南岛居住，每年的九月、十月份都有台风登陆，和台风一起来的还有暴雨。台风来之前，大小媒体都会不断通报着台风的位置、走向和风力大小的变化。全岛的人们都非常紧张，尤其是我们这些刚上岛时间不长、没有经过多少次台风的人心情就更紧张了。但台风之后，岛上的风光是最美丽的，空气绝对纯净，没有一丝的污染，原来空气中的污浊都被吹走了。地面上更是干净，没有了枯枝破叶，风和雨把大地洗刷得干干净净。台风过后的天气总是风和日丽的，我最喜欢在这个时候开车行驶在高速公路上，路上没有车辆，少有人迹，在公路上偶尔会发现有武警战士在清理被台风刮倒的树木。台风、暴风雨都是大自然的现象，其实在市场中也存在同样的现象。我们企业就如同自然界中的树木一样，经受着各种的考验，平时一次次的财务、税收等检查就会将一些不健康的企业淘汰。金融危机、新政策的忽然出台也犹如暴风雨一样，在它到来之前，由于信息的发达，总是像预报台风一样，大道小道消息一起来，搞得人心惶惶。在暴风雨到来时，总有一些树木处在暴风雨的中心，成为牺牲品，但更多的是考验，考验树木的根扎得深不深，树木生长得健康不健康。
在海南的博鳌，我们在“博鳌蓝色海岸”种了许多树，我看到那里的红土地没有北方土地肥沃，就建议我们园丁多施一些肥，让树木长得更茁壮一些。园丁告诉我，这里紧邻海边，不能施肥，因为施肥后树木长得太高大，台风来了，就会把树连根拔掉，只有自然生长的树木，才能经得住台风考验。有些企业在风平浪静的日子里拼命扩张，扩张的速度不只是施了肥的速度，而像是吃了激素一样迅速成长；有些更是拔苗助长，导致企业资金链条安排十分紧张，当经济波动到来时，金融危机和宏观调控新政策到来时，最先出事的就是这一批企业。这种企业太多了，无数案例在我们眼前掠过，死掉的企业比活着的企业多得多。还有一类是已经垂死挣扎的企业，经不起任何风吹雨打了，从机制上看，为社会创造价值的能力已经没有了，但因没有暴风雨到来，所以还在那里死撑着，浪费着资源，占据着空间。如有些房地产公司早已濒临死亡的边缘了，但名下还有许多土地在荒芜着、浪费着，只等待着一次暴风雨的清理。
对于好的企业来说，暴风雨并不可怕，也许这场暴风雨之后，大地会更清洁，为那些健康成长的企业创造出更大的空间。
第57节：新世界的叩门声（1）
美丽新世界
新世界的叩门声
当今时代的一些智者，都在预言着一个新世界即将到来。如房龙在他的《人类的故事》最后一章，格林斯潘在他的《我们的新世界》中，还有中国改革开放的设计师、信息时代的�