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从建筑、经济和市场三个方面做三个可行性报告。
你的开发图纸通过了政府部门的审议后，如何请设计师设计，就是接下来的一个非常重要的事情了。我在这方面有不少的教训，我打的第一个房地产官司就是由于设计的原因和建筑师对薄公堂了。
我建花园洋房，是面向澳洲主流社会的，就是说，买主基本上是澳洲白人。
我发现，亚洲人和西方人的生活习惯完全不同：西方人喜欢安静，亚洲人喜欢热闹；西方人喜欢住花园洋房，亚洲人喜欢住高楼大厦；西方人喜欢在周末打理花园，亚洲人喜欢在周末逛商店……因此，我的花园洋房是给西方人设计的。
既然这样，我们就要根据澳洲白人的喜好来设计。我要求设计师必须广泛地听取当地居民的意见，特别是房地产销售代理商的意见──他们是直接和买房子的人接触的，知道买主的需求和喜好。
同时，还要做市场调查，参观一些同类的房子，全面了解市场，做到心中有数，才能在定价方面有竞争力。
就是说，还要控制建筑成本的。假如设计师有困难，还要请规划师来协助。
如何办妥市政府的批文是十分关键的。澳洲的法律规定，你的房屋建造设计方案必须与市政府的有关规定一致，不能有所冲突，否则就拿不到建设房屋的开工许可。
市政府在收到你的规划设计之后，要张榜一个月，征求你的邻居的意见。
市政府在房屋建造申请的批复上，一般有三种结果：一，一次性批准；二，有条件的批准；三，不批准。
第一种结果：一次性批准。这说明你的房屋设计与城市规划没有任何冲突，你的设计方案也得到了邻居的认可，没有提出来任何反对的意见，而且所有的手续都是齐全的，因此市政府就一次性地批准了，你就可以开工了。
第二种结果：有条件的批准。一般是邻居提出来一些需要你帮忙解决的问题，都是一些小问题，比如能不能给他们建造一个篱笆墙等等？有时你的邻居提出的要求很不合情理，但你必须考虑。如果你答应邻居的要求，你的申请就会得到有条件的批准。
如果你的邻居反对的意见占上风，政府会给你一定的时间，来解决这些反对意见。
第三种结果：不批准。这种情况肯定是你的申请中有关键的地方不符合手续，或者与城市规划不一致，或者设计方案遭到了邻居的剧烈反对，存在着很大额问题。在这种情况下，市政府就不能批准你的房屋建设申请。
但是，政府会给你一个去法庭上诉的机会。
我通常碰到的也就是第二种情况。我一般都请白人规划师和设计师，他们可以和提出反对意见的人很好地交流，很容易就把问题解决了。
在澳洲，法律齐全、细致而且非常严密，你要是敢越雷池半步，那你就死定了。
可以说，基本上不存在关系的疏通和行贿受贿等问题。
我得再强调一句，邻居的意见（尤其是反对意见）是十分重要的，必须认真对待。
如何解决邻居的反对声也是一门艺术，通常要恰如其分地招待一下邻居，再给他们详细解释一下你的设计方案，最终让他们认为你的计划没有给他们带来任何伤害和不便，问题就会解决的。
关于邻居，我这里有一个围墙的故事。
一次，我在买下来的一块地皮上准备建二十几幢房子，可是有一个邻居提出了反对意见。我便派人上门咨询，原来他只是希望我们在建我们的房子的时候，顺便给他们的房子建一道围墙。他还找出一个很好的理由：我们的房子影响了他的房子的出入与安全感。
我们权衡了一下，决定满足他的要求。这家人很高兴，就不再反对我们的计划了。因此这个项目的进展就非常顺利。
当你的建筑计划得到了市政府的批准，你就可以开工建设了。
…
35开发花园洋房的经验之谈（3）
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在选择建筑设计师和施工队时都是要招标的。在招标的时候一定要切记，绝对不是价格出得最低的就是最好的，你必须要侧面了解这些建筑设计师曾设计了什么项目，这些建筑施工队过去曾建了那些房子，口碑如何，然后才能定夺。
优秀的建筑设计师或者是好的建筑施工队价钱自然会高一些，但该花的钱就一定不能省，房屋的质量是最重要的，房子卖出去后是有保修期的。
在澳洲，由于人口稀少，所以，凡是要人亲自干的体力活儿，其工资薪酬都不菲。就是说，澳洲的白领和蓝领的工资差别并不是很大。建筑工人的工资就是比较高的，有些技术行比较强的甚至高达年薪10万澳元，比大学高级讲师还高。我就听说过有一个女大学教授的丈夫是一个建筑工人的事情，这一点都不希奇。
在中国，建筑工人大部分都是“民工”，能讨上老婆就不错了，哪里敢想娶大学教授呢？
在选择建筑施工队时，我一般会先选择三到五家来参加我们的建筑招标。他们看了我的图纸和基本要求后，都会给我提供一个建筑标书。这个建筑标书是不用给他们付费的，主要是建筑时间、价格等等。
我一般都会选择做过很多工程的、有经验的建筑公司。一般我会选择两家进行面谈，感觉一下，然后从这两家中挑选出一家正式合作。
最后选中的这家建筑公司要给我提供一个正式的合同。然后，我请专业的房地产律师进行审查，并提出有关合同的修改意见。一个星期以后，消除我们之间的分歧和不同点，就可以正式签定合同了。
签订合同之后，一般要给建筑公司两到四个星期的准备时间，然后就可以开工了。
一般施工期为六到八个月的时间。
合同书里最重要的是违约条款，比如超时、建筑质量等等。无论和建筑设计师还是建筑施工队，或者和房屋销售代理公司签订合同，违约条款都必须写清楚。每次签订合同，最后达成的合同文本，都是非常厚的。
这一点很重要，因为在任何两方以上的人合作时，都要考虑到所有的可能性，尽可能地“把丑话说在前面”。这样一旦出现问题，就可以通过合同里面规定的细则来分清楚到底是谁的责任了，例如因为天气原因的拖延时间是多少天等等。
建筑施工假如超过了约定的时限，那是一定要支付违约金的。
签定的合同是一定要达标的。在施工的过程中，我们公司派有专门的工程监理，每个星期都会去工地检查一次。而同时，市政府也有专门的人进行阶段性审核盖章。
一般的建筑质量保证期是七年，如果在七年内建筑质量出了问题，我们就可以立即和建筑公司对簿公堂，铁定打赢官司。
当房屋建好以后，接下来就是如何出售了。关键是找一个好的地产销售商。
地产销售商都很会吹，好象自己是全世界最能干的人。我就曾经碰到一个很会吹牛的地产销售商，他上来就给我吹，说自己如何如何会销售，保证在多长时间给我卖出去多少套房子什么的。可是我经过了侧面的了解，发现不是这个样子，就没有用他。
这使我想起来我过去开中医诊所的时候，也碰到这样一个宝贝，是个中国人。
房屋销售环节当中，预售是很重要的。预售可以使资金提早回笼。
我也是先选择三家，根据他们给我提供的销售方案，最后从中选出一家来。选择的标准是：销售的良好纪录，有3…5年在本地区销售的经验，有较好的销售能力，已经在手上销售的项目不能太多也不能太少。
一般澳洲的销售商所赚取的利润，在中国房地产销售商看来很没有意思，只有1。5％或者2％的样子。那你一定会问我，我作为开发商，赚取的利润在多少？我告诉你，一般澳洲的居住房屋项目，开发商的利润在15％到20％的样子。你又失望了是吗？要我说，这已经很可观了。在一个各方面法律都特别齐备的国度，是很难通过暴利来发财致富的，现在干什么事情还能够有这么高的回报率呢？
这一年，除了花园洋房项目外，我还继续投资商业楼。
这是我的既定方针──两条腿走路。搞住宅开发项目都有一个资金回笼过程，但是写字楼就不同了，买下来后立刻就有租金收入，这些活钱是非常重要的。
我在地产上的投资分成长线、中线和短线三种。长线就是那些商业大楼，买了放在那里，等着升值。长线可以赚大钱，但是需要大量资金。中线和短线资金回笼快，保证资金流不会中断，或者资金严重短缺。但是要做很多事情，也会有许多麻烦。所以我是长中短三结合。
由于我在房地产各个项目上的四面开花，一些银行和金融贷款公司，可以说是追着我要给我贷款。我很兴奋，这说明我的信誉好，说明我获得了金融机构的信任，这一点又成为了我做大、做强的关键。
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35开发花园洋房的经验之谈（4）
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还记得我在前面讲过的故事吗？我在1996年买我的第一幢商业大楼“霍克大楼”的时候，银行只贷给我300万，还差的那150万我是分期付款给原房主的；而我在1997年打算买我的第二幢商业大楼时，由于筹不到足够的资金，不得不和上海的一家企业合作；可是现在，银行开始追着我要给我贷款了！
有人追着给你贷款是件好事。中国人的传统是不喜欢欠银行的钱，但是在澳洲，你必须要学会利用别人的钱，尤其是利用银行的钱来达到你自己的最大利益。
就是说，银行已经肯定了我的实力。
在花园洋房的开发上我坚持数点：
（1）坚持开发海边洋房，每一个花园洋房的价格在50万…300万澳元不等，属于中高档，这种产品利润较大，销售也较容易；
（2）坚持开发实用性房，一般在25万…40万，这种住房无论在什么经济条件下都有销路；
（3）大量购买和储存土地，在人们感觉经济不好抛售土地时，我大量接盘；
（4）我们在3…5年内将从事成片开发和成片老区改造；
（5）坚持求实、合作、共同发展的战略，与国内外房地产企业家联手从事在澳洲的大规模发展项目。
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36世纪之交（1）
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1999年在我于澳中两地的频繁穿梭中来临了。
我们即将迎来世纪之交。
在整个世界范围内，关于电脑病毒“千年虫”的流言方兴未艾。好想世界的末日真的就要来到了。当世界从1999年跨进2000年的时候，全世界的电脑里的年份就会变成00。00是什么意思？是1900年。于是，刚刚出生的婴儿一生出来就100岁了，要堂而皇之地领取老人福利金了；可是，真正的90几岁的高龄老人却被认为是几岁的孩子，老人福利金是不能拿了，不过可能有机会申请转门为婴儿设立的牛奶补助金；还有，年富力强的正在工作岗位上的人困难就会被勒令退休；火车会停开，汽车会拒驶，飞机开着开着可能会突然熄火一头载在海里，所有的电器开关将会失灵，电话也没法打了……世界陷入瘫痪！
有人说，是人类自己最终毁灭了自己。
我从不相信世界末日说。
世界之大不是一个人可以控制的，还是要正常过日子的。
掐指一算，我来到澳洲创业已经有十二个年头了。在这十二年里，我是白手起家，东拼西搏，四处尝试，终于创造了澳中集团的今天。我出版了两本书；我把中医成功推向澳洲主流社会；然后，我又开始进入墨尔本地产市场，我成功收购了“霍克大楼”，并把它变成了我的总部“澳中大楼”，现在我已经有了六幢商业大楼和一批正在开发和有待开发的土地；我还在推动澳中两国间的往来和交流做了很多事，得到江泽民主席的接见；当然，我也有挫折和失败，我呕心沥血的“澳中－吴江工业园区”只是停留在图纸上，中国的有关部门甚至对我“封杀”……还有我的家庭，妻子，儿子和女儿……
我在澳洲扎扎实实地走过了十二年！
我还要继续扎扎实实地走下去。
房地产业仍旧是我着力发展的重点领域。
新的一年一开始，我就在离墨尔本市中心很近的地方买下一幢住宅大楼。
这又是我的一个新尝试。人们总是习惯跟着地产业的升幅跑，购买那些升幅高的区域的房子。而我，我争取跑在升幅的前面。跑在升幅的前面可不是一件容易的事，有风险的。我往往会避开大家都关注的热点区域，努力地去寻找那些暂时升幅比较少，但我相信会在未来几年里飙升的地产。当然，这需要对墨尔本市房地产业的极度敏感和独特的判断力，才能够做到的。我的助手每周给我一份澳洲房产的市场报告，一份墨尔本房产和土地的销售报告。每过一段时间，他们都会给我一份可供选择的投资区域的报告，一份专业刊物，专业机构关于近期房地产的评论和远期房地产的预测。因此，决策是有相当依据的，还要再加上独特的判断力。
刚刚买下的这幢住宅楼就属于这种情况。它的位置离墨尔本市中心很近，大概只有五公里的样子。这幢住宅楼里面有许多住户，都是澳洲当地人，也有少量的住户是海外的学生，大家都不看好，因为那个区是传统的差区。当我买下这幢住宅楼之后，很多人说我这是马失前蹄，看走眼了。
我在前面曾说过，澳洲投资住宅楼的观点和中国完全相反。在中国，比如北京和上海这样的大城市，越是市区的房子越是贵，越是郊区的房子越是便宜，距离和价钱刚好是成反比的；可是在澳洲却反过来了，人们选择住宅的时候，一般都选择离市区有一定距离，但又条件很好的花园洋房。中国人看重是否方便，所以离市区越近越好；澳洲人看重的是生活质量，要与市中心保持一定的距离，要靠近大海。
所以，当我拿下那幢离墨尔本市中心只有五公里的住宅楼时，传统上又不是太好的区域的时候，令很多行内人士惊讶。
照行内人说，我犯了两个错误：第一，离市中心太近了；第二，又是住宅楼。
这又是一个澳中两地在买房子这件事观念上的不同。中国人喜欢住楼房，澳洲人喜欢住平房；中国人喜欢住楼房是因为传统上楼房的条件比平房好，澳洲人喜欢住平房（“平房”这一词汇在中文中已经成为没有抽水马桶、很旧、很差的房子，所以我有时要使用“花园洋房”这个词）是因为平房比楼房条件更好，而且你可以真正拥有一块属于自己的土地（楼房你有土地吗？你住在10楼，你的土地在哪里？）——土地是房子升值的本质。
那么，我为什么要犯这样两个所有人都认定的错误呢？
因为我觉得澳洲人的生活方式在改变，人们的生活节奏快了，年轻人会更喜欢住在离市中心很近的地区；而且，墨尔本市区也在扩大。这一切都会使得我这幢住宅楼在近期内升值的。我不是在拍脑袋，我是经过了大量的资迅搜集和分析才得出这个结论的。
实事证明我对了，我没有看走眼，三年后，这幢住宅楼的价值翻了一番！
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36世纪之交（2）
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我这应该算是慧眼独具吧？
在我的澳洲集团有了实力之后，一种继续在澳中两国之间推动互动交流往来的愿望又在我心中形成了。我准备帮助中国的企业家和一些官员，把他们带进澳洲。
我觉得，中国的改革开放已经进入到了一个新的阶段，不光是吸引海外投资，也要让中国的企业家走出国门，要有进有出。中国要想成为发达国家，经济强国，必须要有资本和资金的双向流动。
我鼓励中国企业家走出国门看看。现在已经是地球村了，从上海到墨尔本也就是１０个小时的飞机，这比我当时从上海到江苏海斗农场的时间还要短，还等什么呢？我也鼓励中国企业家们大胆去澳洲投资，到世界各地投资。
让资金外流这个方向正确吗？我以为是正确的。这几年，我一直在观察日本，日本在最近的十多年里，表面上看是经济严重衰退，其实这里面有一个假象。我以为，日本通过他们在世界各地（包括中国）的跨国资本，赚了不少的钱，而这些钱从名义上又不属于日本的经济增长数字。就是说，日本人的实际生活水平并没有降低。
我在重庆、武汉、上海这些中心城市以及山东的几个中小城市举办了一些经济与贸易报告会，其中的核心内容就包括我极力主张的海外投资。我当时建议在一些法制比较健全的国家购买资源型的不动产，尤其是土地。中国缺乏资源和土地，为什么我们有远见的企业家不在海外投资资源和土地，而且澳洲房地产（包括土地），还在不断增值，这比把钱存放在银行要强上十倍、百倍。
我提请大家认真对待“西班牙烧鞋事件”。当新移民不注重和当地的文化与经济制度相融合的时候，当“中国制造”严重威胁到当地的制造业的时候，那无论是世界贸易协定还是国家间的贸易协议都不可能解决两个国家人民之间的贸易争端。这就是“西班牙烧鞋事件”的真正原因。
所以，最好的办法是，让资本走出去，在国外建立合资企业，然后通过合资的形式，把“中国制造”变成“澳洲制造”、“西班牙制造”。这样没什么不好，我们不是照样能够获得可观的利益吗？
我认为，“中国制造”还将受到更多的贸易壁垒的打击。因此，要及早着手海外投资。
所幸的是，2001年中国加入“世贸”之后，中国政府已经开始大力提倡中国本土的企业要大胆地走向世界。
对于这个问题，我早就做出了结论：我们中国人，依靠自己的勤劳和聪明智慧，不仅能够在中国本土上获得巨大的成功，也可以在世界任何一个地方获得成功。如今，大量的新移民在美洲、欧洲和澳洲一些国家的成功，就充分说明了这一点。我真的认为中国人很聪明，很有智慧，我为是一个中国人而感动自豪。
还是那句话，中国要想成为世界经济大国，不仅仅要吸引外资，还要走出去，占领世界市场，扩大海外投资，形成资金的正常循环。
这资金不是外逃，而是一种投资；而投资的利益，最终还会返回中国。
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