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白领2005： 优秀企业的文化和机制第28节 历史不会再现，但变革就在眼前
《万科》周刊
刘龙 梁洁
从2003年9月开始，金融机构三次调高存款准备金率，由最初的6％提高到7。5％，其中资本金不足的金融机构提高到8％，调整幅度为25％和33％；2004年初央行计划贷款总额为2。6万亿，比2003年减少了11％。这一高一低明确表明银根已经开始紧缩。房地产行业也在银根紧缩中开始了新一轮的宏观调控：2003年6月，央行121文件要求房地产企业自有资金达到30％，严禁贷款购买土地，严禁对房地产开发商发放流动资金贷款；2003年8月的国务院18号文，在明确了房地产国民经济支柱产业的地位后，也再次强调加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；2004年3月《房地产贷款风险管理指引》，强调房地产贷款风险管理，限制房地产贷款规模；同年4月，国务院通知提高房地产等行业的资本金比率至35％及以上。
新一轮的宏观调控使得房地产企业资金更趋紧张，行业资金门槛的提高让很多人想起了十年前开始的宏观调控，以及其给中国经济和刚刚起步的房地产业带来的巨大冲击。更有甚者认为：空气中似乎已散发着1993年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧将再次来临……
历史会不会再现？让我们在现实与历史的比较中寻找答案……
社会经济发生了深刻变革
相对1993年，中国已由一个市场体制刚刚开始建立的社会迈向了全面的市场经济。房地产行业所处的宏观经济背景发生了巨大变化——
一、社会经济的承受能力明显提高
标志性事件之一是人均GDP由300美元上升到了1000美元，这不仅仅是简单的意味着居民购买能力的提升，更意味着消费结构的重大转变：住房、汽车等大件商品将成为新的消费热点；标志性事件之二是城市化水平达到了40。5％，提高了12。4个百分点。城市化进程的加快意味着城市人口的庞大需求增长，同时也意味着工业化开始向纵深发展，为产业结构的升级创造了有利条件。一系列变化使社会经济承受宏观调控的能力大大增强。
二、民间投资开始扮演重要角色
相对于1993年前后投资主要由国家主导，本轮的投资更多的表现出由政府和民间力量共同完成，民间投资占固定资产投资的比重已经由1993年的15。2％，上升到2004年第一季度的40％。投资主体的多元化使得宏观经济在国家调控中表现出更大的适应性。同时，民间投资的增多也在一定程度上反映了市场化的结果，意味着投资效率的提高。
三、通货膨胀的情势大不相同
1993年前后居民的消费价格指数高达8％，出现明显的通货膨胀现象；而本轮调控所面对的仅仅是通货膨胀的苗头，2004年一季度居民消费价格指数为2。8％。上一轮的通货膨胀一方面是因为市场闸门甫一放开，需求的洪流不可遏抑，另一方面也是因为生产能力无法满足当时激增的巨大需求。而在这一轮经济的快速增长中，经过多年的洗礼需求变得更加理性；同时刚刚迈出长期通货紧缩阶段的中国经济也不存在生产不足的问题，通货膨胀不会出现高涨的局面。
房地产行业的整体运行状况获得了巨大改善
行业发展的数据显示，目前的行业过热现象远没有上一轮显著。市场本身的运行状态也由10年前的投资带动变为需求拉动，由10年前薄弱的市场基础转变为逐步成熟的市场化，由10年前的个人需求不足变为现在个人成为需求的绝对主体……
一、行业投资相对理性，并且有明显的需求支撑
相对于1992、1993年房地产开发投资连续两年的超高水平增长，目前的房地产行业开发投资增幅则表现出明显的平稳增长的趋势；另一方面，从投资和需求的增长情况来看，1992、1993年，商品房销售金额的增长率远远低于投资增长率，需求不足和投资拉动的效果非常明显，而目前需求增长强于投资增长。形象的说：1993年前后的房地产需求和投资就象刚开始恋爱的年轻人，双方都澎湃而冲动；而现在房地产市场的需求和投资就像婚后的夫妻，经过了长期磨合而更加自然和默契。表现在商品房的价格上，则由1993年前后的大起大落变为目前的平稳增长。
二、房地产行业的市场已经逐步建立
1998年以前房地产市场的需求主要是通过福利分房途径加以解决；当时的商品化程度还很低，1993年进入商品流通渠道的房产仅有47％。1998年以后停止了住房的实物分配，逐渐取消了福利房，商品房市场才得以逐步确立和完善；目前商品房已经占到了所有房产的76。4％。商品化程度的提高意味着一个行业的市场正在建立；商品通过市场渠道流通意味着价格形成的供需机制开始发挥作用；而这一切表明在新一轮调控中，房地产行业通过市场配置资源的机制将更好的发挥作用，行业有能力更好的适应新的调控。
三、个人购房已经成为商品房市场的主流
1993年前后个人购买商品住宅还仅仅是少数人的选择，更有甚者是作为少数富人的投资选择，在所有商品房中，只有48。8％是个人购买的，这意味着所有房产中仅有不到1/4由个人通过商品市场购买得到，超过3/4的房产是通过福利分配和集体购买的方式加以消化。因此，当时的房地产市场有效个人需求明显不足，更多的是计划体制下的包产包销。而目前，个人购房已经是商品市场的绝对主流，这在一定程度上反映出目前市场的自发有效需求水平和竞争水平。房地产行业的抗风险能力也在个人需求的主导下得到明显增强。
四、个人购房抵押贷款从无到有，并逐渐趋于理性
个人购房抵押贷款从1997年开始经历了从无到有、到高涨、再到目前逐渐趋于理性的变化过程。个人购房的金融支持在1993年前后是缺失的，这也是当时个人有效需求或者说购买力不足的一个重要原因，目前的个人购房金融支持使得个人有效需求能够得到更加充分的满足。
调控手段变得更加温和和有针对性
本次调控的手段从目前来看主要还是从货币政策和行业政策加以控制，实行的是提高存款准备金率和差别存款准备金率，而上一轮宏观调控中，1993年两次生息，上升幅度达2。5个百分点，甚至在相当长时间存贷差为零。相对以往一刀切似的停止贷款，新的调控更注意对资金的流向控制，对行业的区分和对结构的调整。
从调控对象来看，本次调控实行了重点行业重点对待，更加具有针对性。相对于1993年将房地产行业作为主要调控对象来看，目前的调控仅仅是将房地产行业作为钢铁、水泥、电解铝等行业的配角。
历史不会再现
现实与历史的比较回答了最初的问题——新一轮的宏观调控不会让行业的“冬天”再次来临。这是因为——
社会经济基础发生的深刻变革，使得社会整体的抗风险能力得到加强，这为化解市场调整可能带来各种风险提供有力的保障；民间投资的活跃意味着市场自主性的增强，使市场主体能更有效的利用各种市场信号和手段应对可能出现的调整；同时国家的调控手段更加温和有针对性，使得经济和社会受到的影响也进一步减小。所有这一切保证了宏观经济在新一轮的调整中还将继续保持健康发展的态势，这为房地产行业的健康发展提供了最有利的保障。
而从房地产行业整体运行状况的改善情况来看，我们更加有理由相信房地产行业不会在新一轮调整中出现大的波动：行业自身的市场运行机制得到确立并进一步完善，产品的商品化程度大幅提高，市场主体的个体化水平明显提升，个人需求获得了足够的金融支持，同时房地产行业的发展具备了明显的需求支撑……一切表明行业自身具备了应对宏观调控的能力。
总之历史不会再重演，中国经济仍将保持健康快速的发展态势，房地产业的发展也不会出现大波动，但变革仍然不可避免……
变革首当其冲发生在大企业中
在新一轮的宏观调控下，房地产行业面临着两个矛盾：一是在土地出让的公示制度下，地价款规模和支付节奏要求提高，行业的资金需求在增大，但宏观调控下银根进一步紧缩，行业获得金融支持门槛在提高，因此对于房地产行业来讲，存在资金需求与供给的矛盾；另一方面，近几年房地产企业的平均资产负债率一直保持在75％左右的较高水平，而国务院4月份的规定要求项目资本金比例在35％及以上，使得房地产企业面临着融资与行业监管相冲突的矛盾。
这些冲突与矛盾将使大企业首当其冲面临着变革的考验。因为，面对调控小企业可以变卖存货以解一时之急；实在不行抽身而去，即使不能全身而退，也还不至于陷入绝境，它们仍然可以在市场形势好转的时候寻机进入，并不真正需要做出变革。相对而言，大型企业不仅要考虑生存，更要考虑长期的发展；而要发展，就必须要变革。而且行业的最终变革也首先是通过大企业实现“优胜”，然后才是小企业的“劣汰”。
一、大型房地产企业的合作和整合将更加深入
随着银根的收紧和资金需求的增加，大型房地产企业的合作和整合将进一步深入。第一步表现在项目发展阶段的合作上，因为随着土地公示制度的深入实施，土地市场规范化监管力度的加强，购买土地对房地产企业的资金要求将越来越高，通过联合拿地一方面可以缓解资金压力，另一方面也可以形成竞价同盟：一个多月的时间内中海和信和联手在各地连续拿了三块地有力的证明了这一点。可以预见在未来的土地拍卖会上更多出现的是资金实力雄厚的企业联合体之间的竞争，而小企业和黑马将不复存在。并且随着调控的展开和深入，合作的步伐会进一步加快，同时合作的层面也会从项目发展逐步深入到房地产开发的各个环节：华远和SOHO有关尚都国际的转让，中远、华润、首创整合三元桥的发展理念，都是合作的不同表现形式；而万通和泰达的联姻某种意义上更是房地产企业合作和整合的一个标志性事件。
二、多元化的房地产企业将逐步走向专业化道路
多元化的房地产企业将必须面临专业化的选择，要么放弃房地产，要么房地产主营业务更加明确。促使一个企业多元化经营的原因可能很多，通过多角化获得不同领域的超额利润，减少经营中的风险；降低垂直分工和水平分工的牵制，减少交易成本等等……但是在资金收紧，各行业的利润空间都被压缩的情况下，多元化的企业必须面临着在哪一个行业更集中的发挥有限的资源优势，形成自己的竞争优势，从而使企业脱颖而出的选择。例如复地要突破自己的发展瓶颈就要在钢铁、医药和房地产等之间做出自己的选择。
三、房地产行业内部的细分也将更加专业
要使有限的资源更有效的形成公司的竞争优势，在房地产行业内部的细分上也将更加明确和专业，会出现针对不同产品、不同流程阶段进行产品开发和服务的专门化公司，例如像目前集中精力做大众主流住宅的万科，专门开发商业地产的万达，专门从事商务开发的万通等等，甚至还会出现专门经营土地的公司。
行业将在新一轮调整中迎来新生！
白领2005： 优秀企业的文化和机制第29节 中国话现代民居
《万科》周刊
林大鸟
后绿帽时代的高帽
忽如一夜春风来，以“中式”为名的楼盘在中国的城市里高调盛开，气势夺人。北京观唐、易郡、运河岸上的院子、南京中国人家、西安群贤庄、成都清华坊、芙蓉古镇、广州清华坊、苏州寒舍、杭州颐景山庄、深圳第五园……一时间“冠盖云集，群贤毕至”。媒体恭逢其盛，也给这些楼盘添了许多名头：“纯中式建筑”、“院落”、“中国风”、“中国情结”等等。这些楼盘都宣称“中式”不仅仅停留在外立面形式、建筑符号，而是重现古典的东方生活方式和趣味，乃至寻求住宅理想的突破。
“中式”时尚潮流的背景是什么？它们从何而来？
它们绝非横空出世。20年来，在这片人类史上最大的建筑工地上，钢筋和水泥被挥霍着，其中各类新老建筑风格的尝试都不少见，中式建筑的尝试必然成为其中之一——也只是其中之一。在此之前，“中式”的尝试以新古典主义为代表，这次带有浓厚官方色彩的建筑艺术运动让全国各式各样的高楼大厦都戴上了一个大屋顶，俗称“绿帽子”。运动在北京西客站达到了顶峰。
新古典主义的大屋顶因为形式单调、功能缺失甚至劳民伤财，遭人诟病颇多，又随着住宅房地产的兴起和住宅房地产开发的“国退民进”，终究无可避免地日渐式微。
在庞大市场的培养下，民营开发商、设计师和消费者都先后体验了国外多种流派的建筑风格，在这种短暂的市场教育之后，“中式民居”作为市场需求的一种，自然而然地重新浮出水面。“中式民居”的本质是一种西式居住的探索、西方本位的艺术思考，它不是纯粹的古典，不是新古典主义的复兴，而是对新古典主义的一种否定，是新古典主义之后另寻出路的一种探索。
另一方面，巨大的市场需求和建筑艺术的生命力，都会要求这个时代的建筑师与开发商努力探索民居的新形式。住宅作为产品和作为艺术品，都具有鲜明的地域性，凝聚和表现一时一地的文化，因此，住宅产业的逐渐成熟过程，也会是一个新民居不断自定义的过程。这种自定义可能更东，可能更西，可能更古，可能更新。而时下“中式民居”或者“民居洋务运动”，只是新民居自定义的诸多方向之一。
“中式民居”的根源是市场需求，它没有官方的背景，没有行政指令指导的推动，它只能在市场的推动下，通过建筑师的点滴积累一步一步前进。这也注定了“中式民居”很难成为市场主流产品，更不可能是波澜壮阔的艺术运动。诸开发商有的偏高调，有的偏低调，但即使最高调的“中式民居”开发商，也有意避免“主义”、“运动”之类的大词，他们知道，在新古典主义的绿帽之后，这些楼盘不需要、也还配不上新的高帽。
人民为什么需要中式民居
人民为什么需要中式民居？为什么市场会有这种需求？
不管是“火柴盒”、“筒子楼”还是新式的商品楼盘，都是一种西式住宅，它们构成了目前中国城市住宅的主流。在超越“实用，经济，美观”之后，人们要求更好、更丰富的居住形式。决定了中式民居市场需求的，是它与西式住宅在形式美感、生活方式、家庭伦理三方面要素的不同。
形式美感
可以这么说，日本是一个彻底西化的国家，却保留了纯粹的传统；中国没有保留纯粹的传统，却也没有彻底的西化。作为惟一延续至今的古文明，深厚得几近顽固的中华文化滋养了中国人的审美，这种“滋养”和“浸泡”以官方指定的形式存在，或经过通俗化以民俗形式存在，既广且深，使得中国人似乎天生就具备维持这种审美的力量。
大多数中国人依然追求古典的审美，以古典的审美为至高的标准，虽然他们的身边已经找不到这样的环境和依据。这在中国人对古诗词的欣赏上表现得尤为强烈，同时他们对现代汉语诗歌（这是近代以来的一种西化形式）表现出强烈的抗拒。又比如，虽然普通中国人对国画与中国古乐已渐陌生，但国画与中国古乐受欢迎的程度仍然超过西方油画与古典音乐。比起现代化进程中在经济/物质层面上对西方的全盘投降，国人在文化/精神层面要更固执。
这种审美倾向一样会延伸到住宅领域。住宅产品作为一种典型的物质与精神的结合体，西化的程度是很深的，但依然无法掩盖过中国人的审美本能。即使在纯粹的西式住宅中，中式家具和装饰也深受欢迎，甚至在高端市场占有很大份额。“中式民居”仅仅依靠“形式美感”上的差异性，就有可能占领一部分住宅市场。也就是说，即使新潮的“中式民居”并无法重现古典的东方生活方式和趣味，而仅仅是停留在外立面形式和建筑符号，它依然会有一定的市场。
生活方式
现代化过程中，在物质层面高度西化的同时，中国人的生活方式也随之西化，但依旧保留了相当多的传统内容。
在西方基督教社会，宗教在生活中占据很重要的位置。而东方社会中大多数人不存在严格的宗教信仰，他们的生活没有上教堂这一项内容。反映到建筑上，传统的东方住宅往往把信仰的仪式感融入到居住空间中，住宅格局更加严肃。与信仰缺失相关的是风水文化，西式住宅中从居住舒适度考虑而设计的卧房内卫生间、落地窗，往往是东方风水的否定对象——诸如此类的细节不胜枚举，市场必定要求在“中式民居”的探索中解决这种矛盾。
中国文化对公共空间的传统要求很低，在古村落中，公共空间只是聊备一格，比西方社区的要逼仄得多，许多公共空间的功能由私家院落来承担。在社交方面，中国人习惯三五知己的酬唱，至今不能习惯西式的社交，不习惯大规模的沙龙和酒会。另外，中国人对美食的孜孜以求也是西方人不可企及和难以理解的，家宴在美食过程中至高无上的位置也对居住空间提出很高的要求。
住宅是一个容纳精神和灵魂的场所，凡此种种中西生活方式上的需求差异，均非正统西式住宅能满足。中国人发现自己难以完全适应西方生活方式的时候，他们在建筑细节中失落了，于是在西式居住的探索中借入自己传统的思考。“西式的围合做久了，慢慢地，想到了中式的院子。西式的亲地性概念做深了，慢慢地，转向了中式的地脉诉求”。
如果要求一处住宅具备现代住宅的基本功能，又要满足以上所说种种东方生活方式的要求，它对空间、材料、设计和工程的要求是相当高的，必然会走上豪宅化的方向。把它放回市场的发展过程中看，目前市面上的“中式民居”，其实是住宅升级的一种形式，甚至是以中式之名，行豪宅之实——这其实