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跋喙胤延煤螅惺沟盅何锎χ萌ǎ⒂腥ǘ郧房钊说淖》恐匦掳仓茫确奖懔司用衤蚍浚纸獬艘蟹看姆缦铡？岛蟛痪弥靡倒揪桶炖淼１Ｒ滴�30笔，担保金额达360万元，有效地促进了居民买房。半年不到，交易中心就受理已售公房上市登记600余套，正式办理差价购房261户，大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房，改善居住条件成了百姓的热门话题，长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃生机。
差价购房在长宁区被大家称之为1＋1＋1的经验。即居民利用现有已购公房上市出售变现一块，取出银行存款支付一块，向银行或公积金管理中心贷款一块，即可由买不起房变为买得起房。由此探索出一条居民依托现有住房，通过市场差价购房，改善自身居住条件的有效途径，极大地拓展了住房的即期有效需求。
于是，上海市将长宁区的试点经验向全市推广。上海市规定，已购公房上市必须符合两条原则： 一是房屋出售后，不得造成新的住房困难；二是不得再享受单位分房和优惠售房。同时还规定，出售公房按收入全额的5％综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房，卖房时按收入的5％缴纳保证金，六个月内若新购住房则可办理退税手续，交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。
上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮，带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。
追忆我国住宅建设商品化演变轨迹，有一个人不得不说。他，多年来一直活跃在人们的视线中，现在依然为房地产行业而奔波行走着，他的言论和观点在中国房地产界影响甚广。有学者把他称为“房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。”
他就是顾云昌，现任中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入建设部住宅局的第一天起，就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时，又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年，44岁的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。90年代末，顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作，任产业政策组组长。他主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国房地产研究会工作。30年来，他曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。
1986年我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上，顾云昌提出了以“住房商品化、私有化”为主体的出售公房的房改思路，当时在业内引起了很大争议，最终没有被采纳。因为在80年代提私有化概念完全游离于计划经济的范畴。
事实上，在20世纪80年代初期房地产研究在我国还是空白，1983年，顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构——住宅问题研究会，即今天的中国房地产研究会。研究课题就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。现在来看这两个问题，答案显然已经不容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。 1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这一观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。
在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点： 通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。 在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52％，商品住宅仅占48％，即使是这“48％的商品房”，也基本上是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。
就在顾云昌抛出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，货币分房的可行性成了大家研讨的主题。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”
“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。”“如果说当今世界上有房地产王国的话，中国就是房地产王国，而且现在正是中国历史上房地产发展千年等一回的最好时期。展望未来，明天会更好。”这是城市规划专业出身的顾云昌评价中国房地产发展进程的经典之语。
1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“大小”问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，一些户型甚至达到200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。
深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。
20世纪90年代初的时候，我们发现参与房地产开发最多的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业纷纷进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产市场，一批靠盖房子起家的包工头又开始进入这个行业。他们的一个突出特征就是根据市场需求开发产品。广东尤其如此，合生创展、碧桂园、雅居乐等一大批企业在1992年左右就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说？因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地从规划设计上、从销售手法上、从产品包装上寻找需求与刺激需求。
这里我们不能不再次说起朱孟依和他的合生创展。
1990年突然跑去香港发展的朱孟依，1992年与人共同创办了合生创展集团有限公司后，又回到了广州，而且是深深地扎入土地之中。从1993年开始，他陆续开发了华景新城、暨南花园、骏景花园等高尚社区。其中华景新城成为当时国内首个百万平方米的超级大盘。他充分利用合生一流品牌取悦消费者，取得布局华南的良好开局。事实证明，朱孟依三年前买下的那些偏僻、价廉的地块，数年后都变成了城市扩张后的中心区域，如广州的天河东圃、番禺等。
熟知合生创展发展历史的人都知道，朱孟依一贯秉承的处世哲学是，只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。
远远走在别人前面是合生创展的成功路径之一。从最早一拨“东进北伐”，到首个提出结束毛坯房的历史、开创全精装时代，合生创展的一举一动、一言一行在一段时期内成为行业发展的风向标。在产品定位上合生创展也是独辟蹊径，他们将“以人为本”和“生态”的理念贯穿至规划、建筑、景观设计之中，针对不同消费者的需求，不惜重金全力打造全新的优质住宅产品。
不仅于此，基于主流精英人群的需求，合生创展努力为消费者量身定做最贴心的个性化服务模式，并在每一个社区内设立尊贵服务中心，随时随地为消费者提供超越期待的服务。
纵观合生创展开发的住宅产品，无一不是核心地段、设计独特、建筑品质良好、物业管理精良、社区活动丰富的优质住宅，也无一不是吸引眼球的地标性建筑，这与合生多年来致力于“价值生长体系”开发有密切关系。
十多年后，合生创展集团已经发展成为一个资产总值过百亿元的香港上市公司。
在中国房地产界，合生创展给人的印象就像一只沉默而神秘的巨象，不断创造奇迹，不断令世人瞩目，却从不张扬。朱孟依在房地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却籍籍无名，被称为行内“沉默的大佬”，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照。
中国地产界另一位大佬级人物王石，从来不掩饰自己对朱孟依及朱旗下公司合生创展的艳羡与尊敬，用王石的话说：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”王石此言自有其背景，据说朱孟依的合生创展90年代在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国五大城市开发的总规模，而1998—1999年，合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。
但是，多年来，一些经济学家对市场主导型的房地产格局一直持有不同看法。他们认为： 在衣食住行中，其他三类别产品均有替代品，有市场和买卖双方的选择权，具有一定的市场自发调节作用，价格升降有自然法则在起作用。而房子则不然，土地、地段、开发权都具有垄断性，民众及消费者买卖过程没有替代品，没有选择权。这样，市场自发调节的法则在这里大体上就不灵了，价格的主宰者就只有政府职能部门、开发商和利益集团了，房价人为升高和上涨就是必然的了。在老百姓不得不住房，不得不买房，又没有可替代产品而房屋供给方面又具有绝对垄断的情况下，供给方的一系列利益集团人为地抬高房价、制造高房价态势，从而造成房价快速上涨的体制基础。
1996年
● 2月，《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台，贷款期限为1—10年。
● 2月，《城市房地产中介服务管理规定》出台。
● 6月，深圳标志性建筑——地王大厦举行落成仪式。这座高达384米的亚洲第一高楼，不仅成为深圳不可或缺的城市符号，也翻开了中国商业地产的“新地标”概念。
● 7月28日，上海市长宁区挂牌成立了全国第一家区域房地产交易中心。
● 8月，厦门市政府颁布《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。
● 12月1日，深圳市规划国土局在全国率先实行了“窗口式”办文制度，迈出了中国推行行政制度创新的重要步伐。
● 我国开始启动住房抵押贷款。
● 《中国房地产市场年鉴》创刊，这是全面、系统、客观反映与真实记载一年一度中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。
1997房改新政启动在即
经济这个词的真正含义多少年了多少年
一直被埋在深深的荒地
……
全靠他啊
第一个顶着漫天的暴风雪
挖出了这颗种子里的种子
并把它撒向
应该开花的所有领域
——桂兴华《邓小平之歌》
1997年国内外的大事很多，但在中国人的眼里，当年只有两件大事： 邓小平逝世和香港回归。
2月19日晚上，93岁的邓小平在北京301医院走到了生命的终点，这位世纪伟人永远地离开了他所深爱的祖国和人民。更多的中国人是在第二天的早上和全世界一起知道这一消息的，路透社这天发表评论说：“邓小平敢于撇开僵硬的计划经济体制而赞成自由市场力量，并让中国的大门向世界开放，他真正改变了中国。”中国的一位哲学教授说：“毛泽东逝世时，我们根本不知道前面的路在哪里；邓小平逝世时，我们已经知道了该向哪里走，问题只是怎么走。”
7月1日零时，中华人民共和国国旗和香港特别行政区区旗同时在维多利亚海湾升起。那一刻，经历了百年沧桑的香港终于重回祖国怀抱；那一刻，电视机前无数中国人情不自禁地流下了泪水。一连好几天的倾盆大雨，实乃香港自1840年有史以来从未有过的景象。大自然中气象的变换，本属正常。但是，一场豪雨被人们赋予了鲜明的内涵。中国人说，这是“洗雪百年耻辱”；西方媒体却说： 这是“苍天在哭泣”。
1997年，在中国历史上可以说是一个悲喜交加的年份。
香港的新纪元才刚刚开始，弥漫在维多利亚海湾空气中的喜庆余温尚未散尽，1997年10月，东南亚金融风暴便黑云压顶，席卷而来。
早在年初，以乔治·索罗斯为首的国际金融炒家对觊觎已久的东南亚金融市场发动攻击，开始抛售泰铢，买进美元，泰铢直线下跌。他们的目的很明确： 搅乱东南亚金融市场，以图浑水摸鱼，狠捞一把。而东南亚一些国家房地产、外汇储备、金融市场管理的混乱与失控，给投机者提供了千载难逢的机会。
索罗斯的如意算盘是： 先从最不堪一击的泰国、马来西亚、印度尼西亚入手，进而搅乱亚洲“四小龙”之新加坡、韩国、中国台湾，最后攻击中国香港，以图造成他们无坚不摧的印象，击溃市场信心，引发“群羊”心理。索罗斯认为，只要击垮一个国家的金融市场，其他国家就不可避免地一个接一个倒下，这就是所谓的“多米诺骨牌效应”。
泰国，成了首当其冲的目标。5月，国际货币投机商开始大举沽售泰铢，泰铢兑美元汇率大幅下跌。泰国央行奋力反击，索罗斯步步紧逼。泰铢贬值一浪接一浪，泰铢兑换美元的汇率屡创新低。7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发了一场遍及东南亚的金融风暴。当天，泰铢兑换美元的汇率重挫17％，外汇及其他金融市场一片混乱。8月5日，泰国央行决定关闭42家金融机构，至此，泰铢终于失守。
在索罗斯的强硬态势下，各国政府均感力不从心，已纷纷停止了捍卫行动，任由本国货币在市场中起落。另一方面，国际货币投资商更是有恃无恐，在东南亚金融市场上呼风唤雨，横行一时。
菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象。8月，马来西亚放弃保卫林吉特的努力。一向有“避难货币”之称的新加坡元也受到冲击。印尼虽是受“传染”最晚的国家，但受到的冲击最为严重。东南亚各国经济状况不断恶化。后来连东亚的韩国也未能幸免。
国际“金融大鳄”自然不会放过国际金融中心香港，狼终于来了。
其实，两个月前金融炒家就曾几次试探性地对港币进行了冲击。8月14日和15日，一些投资基金进入香港汇市，他们利用金融期货手段，用3个月或6个月的港元期货和约买入港元，然后迅速抛空，致使港元对美元汇率一度大幅下降。香港当局迅速反击，通过抽紧银根、扯高同业拆息迎击投机者。8月20日就使港市恢复平静，金融炒家无功而返。然而，人们心里明白，这批炒家并不会就此罢休，双方的血腥搏斗终不可避免。
果然，“金融大鳄”们再次如期而至，对香港股市发起更大的攻击。
10月下旬，国际炒家移师国际金融中心香港，矛头直指香港联系汇率制。此时，台湾地区当局突然弃守新台币汇率，一天贬值3。46％，加大了对港币和香港股市的压力。10月21日，香港恒生指数下跌765。33点，22日下跌1200点，23日继续下跌1211。47点，28日，更是大跌1621。80点，跌破9000点大关。
在这关键时刻，香港特区政府力挽狂澜，在中央政府的坚定支持下，迅速采取了一系列果断措施，成功地抯击了“金融大鳄”贪婪的侵袭。
但是，后果依然触目惊心。这场风暴立即引爆了泡沫经济这一存留香港多年的痼疾。一涨再涨的香港房地产价格开始大幅下跌，使得绝大多数人所购房产的市值甚至不抵银行的贷款债务，资不抵债，每位业主平均损失267万港元。香港约有20万中产阶级一夜之间由百万“富翁”变成了百万“负翁”，成为“负资产”一族。就像做了一场发财梦，梦醒后财富化水而去，香港经济命脉严重受损。
香港楼市和股市泡沫双双破灭所带来的一系列连锁反应，使香港经济遭受重创，并背上沉重包袱，此后陷入长达56个月的经济大萧条。
直到今天，每每回眸那段日子，人们仍心有余悸。亚洲金融危机虽然没有直接冲击到国内，但对我国经济的影响也显而易见： 深、沪股市持续下跌，由“牛”转“熊”；中国对美国、欧洲的出口出现下滑；有效需求不足，产品大量积压。
亚洲金融危机爆发不久，我国就宣布实行宏观政策重大转向，其中包括开始实施积极的财政政策。在扩大内需过程