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其商贸区由于外交、政治上的特殊原因，同时又有着余胜军驻防，更是成为了这些逃难民众的首选居住地，那些从苏州、常州等苏南甚至浙北等地逃亡过来的富商们更是拖家带口之余，还携带着大量的资金一同到来。
这些富豪之家都是不缺钱的主，虽然不至于和林家这等巨豪之家一样拿出几万两来都不带眨眼，但是让他们掏出几个百两甚至几千两银子购买住宅安家的话还是不成问题了。
而这也就导致了商贸区开办以来，增长幅度最快的并不是工业或者生丝、茶叶等出口贸易甚至都不是鸦‘片进口贸易，而是房地产行业！
数以十万计的人口涌入上海地区。其中的有钱人竞争购入商贸区内的住宅安家，这让商贸区的房价、地价节节攀升，涨幅短短三个月内超过了十倍之多。
去年太平军从镇江东进前，商贸区内的一栋高档社区里的西式小洋楼连带庭院售价不过数百两银子，但是如今没有两三千两根本就买不到。
至于那些沿江地带，随便一块地皮的价格都已经攀升到数千两甚至万两以上，尤其发展较好，汇集了诸多实力洋行商行总部以及商贸区衙门、江海关衙门的原英租界沿江地带，地价已经攀升到了动则数万两的恐怖数字。
而且即便如此，商贸区内的地皮以及房屋还是供不应求。几乎整个江南地区的富人阶层一股脑逃过来避难，所带来的购买力是惊人无比的。
而商贸区面积才区区两千亩左右而已，能够建房的土地有限，这地价和房价不被炒到天价才怪呢。
更关键的是作为商贸区内的最大地主余胜军营务处。毕余同很阴险的一次只卖一点点，一千多亩地除了一开始为了回笼资金抛售了几百亩外，后续的都是隔一段时间抛售一批，到目前为止还拥有大量优质地块。
比如在靠近洋泾浜西岸的一块沿江地皮，几家湖州跑过来的生丝商行联手出资三万两银子人家毕余同都不肯出手，非要再等等。
商贸区面积有限。而拥挤过来的人口众多，为了缓解商贸区的土地压力，林哲以权谋私，私下和英法美三国公使商谈了后，主动提出扩大商贸区范围，提出扩大洋人经商、生活的更大范围，但是也向三国公使提出了要求，那就是除了余胜军外，任何军队都不得进入商贸区。
这一条实际上就是林哲试图把商贸区变成国中之国，并借用洋人的力量把清军、太平军阻挡在商贸区之外。
当然了这一条也不仅仅针对清军以及太平军，同样还针对各国，英法美三国包括其他任何到华经商的国家，都不得派遣武装兵力进入商贸区内，各国商船、战舰的水兵们需要登岸休整，则每一次都需要向商贸区衙门报备并获得批准，方能以普通外国人的身份上岸，并不得携带枪支、火炮等武器登岸。
但是英法美三国也要求林哲保障商贸区内各国商人在商贸区的人身以及财权安全保障，以及通商、居住的自由。
同时在协议之外，也向林哲提出了几个私底下的要求，一个是希望林哲扩大生丝、茶叶等物资的出口量。受到太平天国和清军战争的持续影响，洋商们在上海能够收购到的生丝、茶叶、瓷器等商品非但没有出现随着商贸区的开办而出现大幅度的增长，反而是出现了一定的降低。
他们要求林哲动用自己的影响力，让更多的商人把各大洋行所需求的物资运输到上海商贸区，以保证各洋商们在上海商贸区采购到充足的货物运回欧洲贩卖。
另外还希望林哲出面帮他们向朝廷提出英法美三国公使希望获得和中国的高层人士进行面对面的交谈的机会。
英美等国公使一脸苦巴巴的对林哲说，如今距离南京条约签订已经足足过去了十几年，但是他们依旧未能进入广州这个条约港居住和经商，美国驻华公使从上任到卸任，都没能到两广总督一面。
前些时候他们北上京师试图直接找朝廷谈判修约。结果被赶了回来，现在只能是找上林哲了。
林哲知道他们在想什么，不就是想要想要打开更多的通商港口吗，这事对他又没好处。中国如果只有上海这么一个通商港口，他这个商贸区就能够收获更多的利益，如果通商港口多了对上海商贸区的发展不是一件好事。
而且这事一个搞不好，很容易就惹得一身骚，一个不小心就得北上卖国贼的头衔。当即就是表示在自己对此无能为力。
不过人家英法等国对此也不沮丧，无法通过谈判的方式获得修约从而增加通商港口，以扩大贸易规模，那么就通过战争来达到自己的目的。
不过在他们寻思着该找什么借口发动第二次对华战争的时候，他们还是很乐意交好林哲这个当代中国唯一愿意和他们进行直接接触，并且看起来也没把他们当成蛮夷的清廷高官。
在林哲和英法美三国公使一番谈判后，在咸丰三年腊月二十，临近春节之际以苏州布政使的名义颁布‘上海商贸区补充章程’
该补充章程把商贸区的范围从两千亩扩大到七千亩，除原有商贸区外，新增苏州河北岸三千余亩土地。商贸区西部大约两千多亩土地。
另外还有一堆乱七八糟的细节，大体上是对原有的上海商贸区章程的一个补充，比如说规定了各国只能在各大使馆里悬挂国旗，不得在使馆意外的地方悬挂国旗。
又比如说保障商贸区内华洋民众的生命以及财产安全，除了余胜军外，其余任何军队都不允许进入商贸区，各国来华商船、战舰之水手如需休整，必须先行报备，并获得批准后以普通人的身份进入商贸区内指定范围活动，并且不得携带任何武器。
又比如说英法美三国在中国都有法外治权。这三国的人在商贸区的犯法行为由商贸区巡警处侦查并抓捕后，是由各国法庭来审理，但是有时候案件同时涉及到洋人和华人，所以商议成立联合法庭。专门审理同时涉及华洋的案件。
不过依旧严格遵循华人由商贸区审判并处理，英法美三国罪犯由各国派遣法官审判并处理的 原则。
如此诸多林林总总条款数十条，大多是对原有商贸区章程的一些细节补充，从一定程度削弱了各国在商贸区的特殊权益，商贸区衙门几乎获得了所有一个政府应该有的权力。
甚至拥有军队，虽然商贸区衙门不能自己组建军队。但是商贸区内只允许余胜军一家驻扎，这无疑等于把余胜军变成商贸区的自有军队。
商贸区补充章程的签订，不仅仅让林哲对商贸区的掌控力度更加大，同时扩大商贸区的范围对于商贸区的发展而言是极为有利。
有了充足的土地，商贸区容纳更多的外来移民，才能彻底奠定工业发展的基础，要不然以原来商贸区的区区两千亩土地根本就容纳不了太多的人口，人口不足自然也就谈不上工业发展了。
而这个过程里，余胜军的营务处依靠政治优势，依靠刀枪威逼等各种方式，从原来的地主手中统一征购了到所有新扩商贸区的土地，使得余胜军成为商贸区实际上的土地拥有者。
可以预见的未来中，余胜军光光是靠卖地就能够收获不少的军费，而商贸区衙门这边，也能够从频繁的房地产交易收获不菲的税收。
扩大后的商贸区已经初步具备了发展工业的条件，而下一步林哲就是筹办着鼓励商贸区内的工业发展了！（。）
ps：吐血第五章！
第一百二十三章 井喷式发展（）
“在过去的一年里，我们商贸区已经有三家机器缫丝厂陆续建成并投产，另外还有六家机器缫丝厂正在筹建当中，预计有两家会在今年上半年内投产，四家会在今年下半年陆续投产！”商贸区工商处总办赖昌英对着林哲以及商贸区衙门的其他诸多官员道：
“机器缫丝产业已经累计投资二十六万两，此外，我们工商处在去年年底商贸区扩大面积后，已经累计接到十二家华洋商行想要投资机器缫丝产业的咨询，其中不乏怡和洋行等大洋行，上述十二家华洋商行意向投资额达到四十八万两之巨！”
“去年商贸区扩大后，由于新扩增地区的地价较低，建厂成本较小，不仅仅吸引了众多商家投资机器缫丝产业，并且已经广泛促进了其他产业的发展，目前已经有商行向工商处申请在新商贸区内投资火柴厂一家，肥皂厂一家，木器厂三家……”
“而值得注意的是，随着缫丝产业采用蒸汽机后，带来的可观经济效益让上述诸多新建工厂同样选用机器作为动力，各厂以及船用机器的发展带动机械产业的发展，商贸区内已经出现多个小规模的修理机器厂，并且信德洋行和林氏商行合办的林德修械厂已经建成即将投产，该厂具备修复各式机器设备的能力，同时也听闻该厂正在筹划自造蒸汽机！”
听着工商处总办赖昌英长篇大论说着目前商贸区的工商业，尤其是工业的发展，林哲自己也是翻看着手中那一叠厚达数十页的工业现状以及发展报告书。
商贸区的办公体系和当代国内甚至和国外的其他国家都是严重不一样的，甚至和后世的现代国家行政体系都是不一样的。因为林哲这个特殊存在，成立商贸区的时候就是带来了诸多后世的一些管理体系，而加上雇佣聘请的行政人员绝大部分都是以前各大商行的人员，他们也带来了诸多当代洋行的一些管理体系经验。
两者想结合，也就造成了商贸区衙门的行政体系不像是一个政府，反而更像是一个规模庞大的企业行政体系。
比如眼前的这份工业报告书，绝对没有国内那些章程公文中摸凌两可的话和华丽词藻。反而通篇都是各种数据和枯燥的直白描述，能够让人看得脑袋发晕。
和当代国内那些词藻华丽，只讲大道理的章程，但是看完没有半点干货的完全不同。
林哲只是翻看着这份报告书。就能够从中看到过去两年多来商贸区的工业的每一个发展细节。
从这份报告书上来看，毫无疑问的目前商贸区的主要工业发展依旧集中在轻工业，尤其是缫丝产业上面。
随着林氏商行率先投资机器缫丝厂，由于成本降低的同时，其厂丝的质量也远远超过传统手工土丝。由此导致售价高比土丝要高好几层，林氏机器缫丝厂的厂丝一炮打红后，所收获的利润让无数商行眼红无比。
几乎是一夜之间整个上海地区就是掀起了一片‘厂丝’风，那些来中国进口生丝的洋行都是优先收购这些厂丝，那么为此付出比土丝高两三成的价格都在所不惜。
由此导致大量资本跟风涌入投资机器缫丝厂，目前为止光光是各大商行投入机器缫丝厂的资金总和，就占据了目前商贸区全部工业投资的百分之八十以上。
而且能够在商贸区内投资机器缫丝厂的，几乎清一色都是资本雄厚的华商和洋商。
机器缫丝厂也许看起来只是个劳动力密集的轻工产业，但实际上对于当代国内的商行们来说，这却是实打实资本密集型产业。
投资一个机器缫丝厂。需要从欧洲购买机器，建设厂房，再到购买地皮，还得培养工人，其初始投资额少说也是几万两银子起步
这对于那些实力较小，资本不够雄厚的生丝商行来说是很难掏出那么大一笔现金砸进去的，为了投资机器缫丝，诸多实力较小的生丝商行逐渐联合起来合股办厂。
商贸区内的机器缫丝产业在短短两年不到的时间就是呈现了井喷式的发展，也造成了一个负面影响，那就是对上海周边地区的传统手工缫丝作坊形成了致命的打击。湖州、南通等地方的手工缫丝产业已经开始出现萎缩，甚至出现收购不到足够蚕茧的情况，为什么？
因为这些蚕茧都被那些开办了机器缫丝厂的大商行高价收购走了，没有蚕茧的话很多小规模的手工作坊就会逐渐减少利润。然后逐渐破产。
商贸区内机器缫丝厂发展这么迅速，和林哲扶持的‘商贸区生丝协会’是分不开的，该协会由商贸区前头，邀请了商贸区的几乎所有生丝商行参入，指导协会成员购入机器，开厂提供销售渠道等。并统一对生丝进行质量顶级，对生丝分为‘优等’‘上等’‘普通’‘中下’‘下等’五个等级。
并且该协会由于汇集了所有的厂丝产家，为了避免协会成员之间的恶性竞争，进而让那些采购生丝的洋行打压厂丝价格，所以每年制定统一最低价，比如说今年协会给优等厂丝限定的最低价就是三百八十两一包。
严禁协会成员擅自把价格降低到最低价以下，当然了，你有自信买更高的价格，协会自然是不会管你的。
由于生丝协会的成立，绝大部分的生丝交易都会被记录在案，此举对于打击生丝走私出口具有极大的作用，负责缉拿走私的江海巡警处已经通过生丝协会提供的交易数据，连接拿获了八个批次的生丝走私出口，缴获走私出口的生丝两千余包以及数千箱茶叶、瓷器，案值一百余万两。
只是这些货物都是商贸区里的那些大洋行的，把查扣了后各国领事轮番上阵，就连那些华商们也是通过工商处给予江海巡警处极大的压力，所以到最后虽然迫于外界压力没能直接抄没这些走私产品，但是江海巡警处依旧对这些走私产品的货主给出了高额罚金，光光是罚金就是累计罚了十五万两银子。
而这些高额罚金也是对潜在的走私商有着极大的威慑力，其中最明显的就是1854年十一月份，江海关商贸区新关的税金收入不过十万两银子，但是等到了1855年二月份的时候，单月税金已经高达十三万两银子。
海关税金大幅度增长，绝对不是因为总出口值突然加大了这么多，而是因为商贸区衙门打击走私出口的力度大幅度增加了。
为了严查走私，江海巡警处又是添置了二十余艘船只，其中多艘还是蒸汽火轮，几乎是日夜巡航黄浦江已经长江口。
除了支柱产业生丝外，商贸区内的其他工业发展情况也是稳步前进中，已经有火柴厂、肥皂厂这些比较原始的近代工业，同样还有不少木器厂，茶砖厂等传统手工作坊式的产业。
而在重工业方面，目前依旧集中在军工产业上面，而且对官方的扶持依赖比较严重，比如说林德机器厂，为了自造小口径线膛步枪以及火炮，需要投入大量的资金购进设备，引进洋人技术人员，培养产业工人，而这些资金那里来？
几乎都是余胜军以采购预付金的方式垫付的，为了给自己打造一个大规模的兵工厂，以至于任何时候都不被掐断军械供应的脖子，余胜军已经对林德机器厂累积投入了十万两银子，甚至以极为低廉的价格把原来林德机器厂旁边的几块地皮出售给他们，用以扩建厂房。
然而海量的投入进去后，林哲到现在依旧没能看见小口径线膛步枪服役的希望，林德机器厂那边倒是造出了样枪来，不过陆续出现了不少问题，目前还在几个洋人工程师的带领下继续设计，并攻克一些技术难关。
火炮方面倒是要容易一些，由于从香港以及澳门等地聘请了多个技术精湛的洋人技师，加上这年头的前装滑膛炮也不是什么高精尖的东西，只要按照近代工厂的管理方式严格控制质量，造出来的前装火炮再差也差不到那里去。
自从去年年底造出了第一门十二磅铁铸火炮后，目前已经开始小批量量产，余胜军也已经停止向洋行继续进口火炮了，转而采用林德机器厂自造的产品。
尽管还没有全部完工投产，但是扩大规模后的林德机器厂规模是非常恐怖的，累计投资将会超过十万两银子，乃是商贸区内投资额最大的企业，建成后将会拥有配套的炼铁厂、火药厂，造枪厂，铸炮厂，锯木厂，炮弹厂，子弹厂，修械厂等一系列分工部门，完工后投产所需要的工人就至少需要三千人以上。
林德机器厂之外，林氏商行还和信德洋行合资兴办了一个机械厂。
随着商贸区内的机器缫丝厂越来越多，蒸汽轮船广泛活跃在上海沿海地区，各种机器设备对于商贸区的商家而言已经不算什么新鲜东西了，然而这么多机器设备里，一旦有些坏了整个中国地区竟然找不到可以维修的地方。
在林哲的提醒下，林氏商行又是立即找到了林氏商行的战略合作伙伴信德洋行，一起合资创办了上海机械厂，专门修理包括蒸汽机在内的各种机器，甚至准备开始自造蒸汽机等各种机器设备。
虽然还不知道上海机械厂什么时候才能够把蒸汽机造给出来，但是这并不妨碍林哲已经是着手建造第一艘国产蒸汽战舰了！（。）
第一百二十四章 这是抄袭！（）
尽管已经开港十余年，但是上海的发展一直都是严重依赖转口贸易，在林哲创办商贸区并大力扶持工业发展之前，上海县城以及租界等地虽然有少数国人以及洋人开办的工厂，但是都是规模极小，只能说是手工作坊，根本说不上工厂。
这种情况同样存在于造船业上，上海以及周边地区虽然有着不少造船厂，但都是技术能力非常落后，只能造一些小吨位的木壳帆船。
商贸区开办后，得益于商贸区独立自主的行政权力，以及林哲对工商业的大力扶持，使得众多洋商以及华商在商贸区内相继开设工厂，其中就有一家造船厂，中文名为虹口造船厂。
不过该厂的原主人原本一个美国商人，由于在建厂期间由于资金连破裂导致破产，不得不出售这座还在建设当中的造船厂偿还债务。
而林哲去年得知后当即给潘立宣去了指示，让林氏商行筹集资金收购该厂。
林哲自从去年入主上海后，就是筹办了水师营，可见其组建海军的心思是非常浓厚的，而要组建海军就有战舰。
战舰这东西一直靠外购也不是个事，麻烦难买到手不说，而且还往往买不到好货。
历史上的清廷第一次尝试组建海军的时候，就是被人坑了至少上百万两银子，最后毛都没得到，这就是阿思本舰队事件了。
现在英法都酝酿着和清廷开战�