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莫小平转身要走，我问：“你身体没事吧？”
她说：“没事，对了，我找了方娜娜，她似乎不想去见李自为，你看怎么办？”
我想了想，说：“你尽量还是做做她的工作吧，实在不行我再去跟李自为谈。”
锦峰湖畔二期很快就进入了竣工验收备案，交楼阶段。这段时间，我看房震天天和规划局和建设局的人滚在一起。而袁莉居然天天跟一个建设局档案室的主任混在一起，我就问她：“一个档案室的主任至于你天天像菩萨一样供着他吗？”
袁莉笑了：“你是真傻假傻啊，你忘了一期咱们在《建设工程竣工验收档案认可书》上载的那个跟头了吗？那时候就是咱们忽略了档案室这个小鬼儿。”
我说：“哦，你这么说我倒想起来了，当时还拿了一万块购物卷给人家来着对吧？”
袁莉说：“就是嘛，不要老在一个地方摔跟头，我的天总。”
我问：“竣工验收，现在进行得怎么样了？”
袁莉说：“还算顺利吧，规划局那边已经过了，特别是测绘中队那边由于在办理销售许可证的时候已经做过工作了，这回没什么大的事情。现在主要是建设局这边，咱们要争取早日取得竣工验收备案表。”
我问：“有什么难度吗？”
袁莉笑了：“难度当然有了，不过消防、人防和管线验收，咱们是让施工单位搞定的，你知道，只有他们能搞定，要是咱们自己做这几项验收，肯定通不过。现在巍巍在跟踪这个事情。一旦是这些通过，我们就可以搞质量验收了。”
我问：“质量验收有问题吗？”
袁莉说：“这还要记一功给巍巍呢，她在办理锦峰公馆施工许可证的时候，不是承诺把桩基给古力介绍的公司吗？这家伙可能因为也是刚当官，还不大会用，可能也有怕咱们不给工程他的缘故，他满口答应，竣工验收由他包过。”
我说：“还是不要掉以轻心，之前还是请请相关人士，不要怕花钱。”
袁莉说：“我明白。保证完成组织交给的任务。”说完，还学着解放军向我来了个敬礼。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 13：39：12
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锦峰公馆的施工许可证到手以后，我立刻开始运作丁辰所说的那个旧城改造项目，那个项目事实上也是一个老旧的工业区，只不过是因为它的位置更好，属于区域的地王的性质，所以引人注目。
考虑到如果是以政府的名义直接与我签合同会引起非议，所以，丁辰叫我以这个工业区的原业主村委会以合作开发的名义签了这个合同。这样就避免了直接与政府签的一些麻烦，并且在地价上也可以公开地享受优惠政策，只交地价的十分之一即可。至于对村里，我们与其协商，返给他们一定的商业面积和住宅面积即可。不过，这个项目也有些麻烦，那就是沿街有几栋房子的产权是私人的，所以，要走协议拆迁的路子。
这样我算起来，我基本上不用怎么动钱就可以拿下这个项目，所以，用锦峰公馆项目贷款的事情我就暂时搁置下来了，为此，余巧柔似乎很失望。
说到旧城改造，尽管公开招拍挂制度实施后，经营性用地的出让表面上已经实现透明化，但众多前后环节仍留有协议的性质。关系在这个过程中起到了决定性的作用，政府“意向”企业拿地那是避免不了的。具体做法就是在土地招拍挂出让时，先以苛刻的规划条件吓跑没有关系的公司，而只留下心中有底的、与部门和官员达成默契的公司。或者邀请一些愿意友情客串的公司，帮助炒高价格，将土地高额托付给某个公司，土地拿到以后再以种种借口减免地价或者配套费。
我在这块地拿的过程大家想都可以想得到，就是不算丁辰这一块就给村里和政府相关人员的好处那都是一个相当可观的数字。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 13：42：49
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在那这块地的过程中，我发现了一个很重要的东西，那就是法律。以前，我公司只是有一个法律顾问而已，但是，现在，我准备成立一个法务部，把以前合约部的一些工作规范起来。
举个例子，就说与地块周围那几个业主的谈判，这就需要软硬兼施。首先是咱们在法律上要占有绝对的优势。旧城改造，我的目的是以比较低的价格收购旧房，改建后以比较高价格出售。这样，在收购环节上就要下功夫。按要求收购旧房都会由所谓中立的评估师进行评估，政府按照评估结果联合选定的公司对被拆迁房进行补偿。由于我们是评估师的大客户，而每个旧房所有者是评估师的散客，所以这种制度本身就对我们有利，再加上政府需要我们共同推行旧城改造，有共同的目的，在仲裁过程中肯定有利于我们。那么拆迁过程出现低价收购的情况就是这种制度安排的必然结果。当然，评估师是政府指定的，这点大家根本用不着怀疑。
房地产不是有钱就能开发的，严格地说，不能按市场规律进行开发。这里面靠的就是关系，而关系的维护就是靠大家约定俗成的那些规则，任何不遵守这个规则的人，你根本别想扎到这个圈子里边来。
“天佑，今天我陪方娜娜去看了李自为。”莫小平把回款进度表拿给我。
我问：“他俩和好了吗？”
（）
莫小平说：“我没有再旁边听，看方娜娜的表现还算行吧？”
我说：“但愿他们能重新开始，对了，方娜娜现在在做什么？”
莫小平问：“怎么？你还要给她安排一个工作？”
我说：“我有个想法，你听听行不行。这个方娜娜家里是蛮困难的，要是老没工作她就会想办法，闽哲是肯定不会再理她了，因为她现在没钱，满足不了他的需要。但是，没钱方娜娜就会想办法，她长得又很漂亮，找个人包起来是很容易的事情。如果那样，李自为就更受打击了。我看不妨安排方娜娜到物业公司去给王凯当副手，现在物业公司不是缺人吗？”
莫小平说：“我看你是想把她放在你目光之内，这样你就好随时知道她的动向了是不是？”
我笑了：“啥事都瞒不过你的眼睛。看样子以后我别想干出点什么事来？”
作者：布金满地 回复日期：2008…09…11 14：59：29
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顶
LZ在深圳这个人心浮躁的城市
有这分心写出自己的切身体会与感悟
真是难得
看了你的：五块钱闯深圳
里面很多东西写的很真实，也有很多你对生活、人生、工作、企业各面的观点与见解，并引用电影或名人的话，算是一个有良心的人。
对于你现在所写的：深圳规则
关于工程与房地产方面的，同样也有很多自己内心深处的独白，对生活、人生、工作、人性、社会、企业、政府等各种深处的剖析，也不知道你公司目前经营多大，也相信你的公司也会慢发展。
不过现在（深圳）的房地产市场，国家在调控，也有人说是在打压房地产市场，如果说是国家在打压房地产的人，我认为这种人，是无知，中国从1998年ZRJ提出以房地产带动国家经济，到现在2008年，房地产快速无序的发展，目前也需要进行调整，也就是进入调整期了，往良性长期的发展方向，如果房地产开发商，找对找准了发展方向，那么会长久的发展下去，如果找不准备，只有关门。祝福你能够一路走好、、、、、、
如今：WK的结果会慢慢出现，它的出现早在我的意料之中，因为它违背了它公司的发展规律，也违背了中国经济发展的经济规律，更违背了中国普罗大众的生活需求，所现在也会慢慢缩小，它不是“王”，会成为“亡石”了，前天坪山项目已经停工，可能成为烂尾楼了，要想发展，遵循自然规律，遵循国家政策，遵循经济规则，遵循人民需求，最重要是要遵循持续发展，否则走的很艰难，发展的路也很短。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 16：22：38
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谢谢，看到了你的留言，暂时没空答复，不过有人给我建了个群，32957134，你加一下，有空聊聊。
作者：xajhzlw 回复日期：2008…09…11 16：50：11
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关于“已替购房者偿还借款或承担了回购义务的开发商，权利如何保障的问题”，是不是应该这样理解，开发商同意代购房人清偿贷款债务且事实上已经清偿的，贷款人对购房人的债权已经转让给开发商。根据合同法规定，主合同债权转让的，受让人取得与债权相关的从权利，也即抵押权附属于主债权一并转让给了受让人，开发商可以提供实现抵押权的方式保障自己的权益。
具体操作应注意：1、 要求银行及时通知购房人，这样才会发生债权转让的效力。
2、及时办理抵押权的变更登记手续。
作者：hawley 回复日期：2008…09…11 16：53：56
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留名啊1
作者：选选 回复日期：2008…09…11 17：02：32
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记号先打起
作者：ELiuf 回复日期：2008…09…11 23：12：09
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作者：arisheng 回复日期：2008…09…12 01：57：11
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顶
作者：漫空游鱼 回复日期：2008…09…12 02：23：18
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夜了，留个记号慢慢看
作者：我不爱你额 回复日期：2008…09…12 02：41：38
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夜了，留个记号慢慢看
作者：wubobos 回复日期：2008…09…12 08：54：10
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好文章
作者：Larry_king 回复日期：2008…09…12 10：07：25
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记号之
作者：taotao729 回复日期：2008…09…12 13：30：48
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《深圳规则》：全面揭露中国房地产黑幕（易读 整理版 第一时间更新）
不用翻页版：bbs。87book。com/showtopic…3245。aspx
作者：三位一体机 回复日期：2008…09…12 13：37：52
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恶毒攻击党和政府一定没有好下场
作者：wangsai_2000 回复日期：2008…09…12 13：42：56
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为什么我发不了言了！！！！！！
作者：wangsai_2000 回复日期：2008…09…12 13：52：08
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和和；可以发言了；一直跟着看这个贴；虽然在深圳做的是不同行业；但楼主写的规则却真的很贴切真实。
一直有个问题想请教；对于中惠熙元的莞深同城；一小时生活圈的概念是否认同；因为之前看了则要建粤港广的大型铁路系统（在福田CBD下建三层铁路系统；结驳地铁轻轨等）；觉的5年；10年后有可能实现么 ？
去年买楼买到东莞樟木头了；一是想把父母接去养老；二是深圳的房价太高承受不了；莞深同城；一小时生活圈有可能实现么；您看得多久？
作者：隐秘花园 回复日期：2008…09…12 14：45：14
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jihso
作者：天涯浪客168 回复日期：2008…09…12 17：17：29
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记号
作者：四六风 回复日期：2008…09…12 22：38：31
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天哥 继续
作者：wxpfhfh 回复日期：2008…09…12 23：00：10
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极好
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…13 19：43：09
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莫小平说：“你敢？不过，我现在就是担心方娜娜肯不肯去物业公司，因为她毕竟是从公司出去的，再回来她面子上能不能过得去呢？”
我说：“这就要你去做工作了？另外，你拿几千块给她，说是公司对她出来的一点慰问。”
莫小平有些不高兴：“这坐牢还坐出功来了呢？”
我说：“这不是为了安抚李自为吗？只要李自为心态稳定，咱们不就赢了？”
莫小平说：“行，你总是有理？”
我笑了，问：“你不是吃醋了吧？”
莫小平白了我一眼：“我吃醋？我要是吃醋早成泡菜了。”
莫小平出去以后，我把王凯叫到我的办公室。
“天总，这是锦峰湖畔二期的小区入伙工作方案，请你过目。”王凯今天穿的像新郎官。
我接过来大致翻看了一下，觉得工作程序上很细致，毕竟已经有了一期的经验。因为上次入伙时，没有把客户资料每个都放在一个档案袋中，就出现了由客户资料丢失，导致现场混乱的情况。
我问：“入伙通知书已经确定全部发到客户手中了吗？”
王凯说：“我们这次都是以特快专递的形式寄出的，最近我还叫工作人员逐一打电话确认了。”
我说：“这就好，现在别的公司因为入伙工作没有做好；影响品牌的事情时有发生，咱们千万要注意这个问题呀。”
王凯说：“天总，你放心，我们在接待环节上考虑很细，就是一个签到环节我们都考虑得很细。”
我说：“那就好，收楼组那边准备的情况怎么样？”
王凯说：“你放心吧，绝对没问题。还有没有别的事，要是没有，我要去召集保安开会了。”
我说：“你等等，我最近有个想法，不知道可行不？”
我说：“你记得李总的女朋友吧？”
王凯问：“方娜娜？”
我说：“对，现在她出来了，没有工作。”
王凯问：“你的意思是想放在物业公司？”
我问：“你觉得怎么样？”
王凯沉吟了半天，说：“我是不同意她来的，你知道，她的行为在公司里影响很坏，很多同事都在背后骂她是狐狸精，把李总坑了。现在，她要是来我这里，你知道，我这里员工素质不是那么高的，搞不好会有人当面骂她的，到时候，我怕我控制不了局面。”
我问：“能出现这样的事？”
王凯说：“怎么不能？大家现在都很恨她。我觉得，你还是把她安排到别的地方好。”
王凯的态度是我没想到的，我又打电话给彭敏仪征求她的意见，同样遭到了拒绝，这个局面是我没有想到的。可是，我又不能看着方娜娜在外面飘着，怕出了什么事影响李自为的情绪，一时间我左右为难。
作者：hejunjiezhao 回复日期：2008…09…13 19：45：53
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没有钱，，，
手机上天涯，随时围观热点：3g。87book。com
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…13 19：47：29
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我对南民敏的评价是：读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。通过这么长时间的磨合，我跟南民敏基本上达到了这样分工，只要是我把地拿回来，把手续办了，基本的开销解决了，其他的事情就不用我管了。
在锦峰湖畔项目中，他在工程组织管理方面的一些做法很叫我这个所谓的老建筑佩服。他对建筑施工的前期准备工作十分重视，多次召开各部门的联合会议反复讨论项目的功能、平面布置，力求定位准确，避免日后因功能变化而引起平面调整造成损失。编制了详细的动态施工计划，对各种施工队伍进场、材料设备选用与定货到场、工程款拨付节奏等等都做了周密的安排。
在施工阶段，南民敏和房震领着公司工程部、监理人员、施工人员一起吃在工地上。每次到作业面上都认真细致地发现问题，大小问题都不放过，提出具体的整改意见，不折不扣地督促各层管理人员抓落实。工期历来是房地产公司工程管理中最敏感的事情，为了促进销售、及早回拢资金，往往在前期对工期定的就比较紧，再加之项目实施过程中各种不确定因素导致时间的延误，最后都要通过施工现场把时间抢回来。南民敏和房震帮助范亿他们改进工艺，每道工序都按小时为单位计算时间。所以，锦峰湖畔竣工时间比预定整整提前了一个月。
由于锦峰湖畔定位是中高档住宅，这使得在造价上要远高于周围的住宅项目，工程管理中如果稍有疏忽，那么工程造价就可能增加几十万、上百万。南民敏对成本控制投入了很大的精力，他和房震仔细研究从规划方案到施工图、从土建装修到水电配套，反复研讨各项选择的性价比，关键部位用档次高的产品，辅助部位满足功能质量要求即可，这无形当中增加了许多工作量，但是却使锦峰湖畔做到了高而不贵。
锦峰湖畔二期结束以后，我决定不再兼任房地公司的总经理，改由南民敏担任。同时，我征得黄奕章、姜春河同意，拿出一笔钱，奖励给了南民敏、房震以及各部门有功人员。在一般的房地产公司，工程部等部门就是死工资，而在我的公司，由合理化建议为公司节约了开支或者成本都有奖励。
在宣布南民敏作房地产公司总经理的前夜，我跟他在一个大排档喝酒，喝得是一塌糊涂，临回家的时候，我对他说：“世界是你的了。”
南民敏说：“记得北京申奥那句话吗？给我一个机会，还你一个奇迹。”
作者：zjaxing 回复日期：2008…09…13 22：54：30
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好文啊，先顶了
作者：arisheng 回复日期：2008…09…14 10：01：38
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中秋快乐
作者：尘梦生 回复日期：2008…09…14 21：50：14
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JIHAO
作者：zwxaaaa 回复日期：2008…09…14 23：08：28
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ding
作者：ELiuf 回复日期：2008…09…14 23：33：12
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作者：失乐园丁 回复日期：2008…09…14 23：47：38
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存下来慢慢看
作者：manmetal 回复日期：2008…09…15 03：00：19
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