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1。签约前多去几次售楼处
很多人从签了认购书到签约之前的一段时间里（一般为一周），就很少去售楼处，到售楼处通知催促签约时，可能对自己买的房子还不太了解，比如有多少车位？车位多少钱？物业管理费是多少？这些事项没有搞清楚是不能签约的。所以在签合同之前，要多去几次售楼处，了解项目的情况，看有没有日后发现你根本不能接受的问题，签约时要集中精力研究合同条款，连项目已有或应有些什么都不是十分了解，如何签补充条款呢？
第30节：第三章 签订购房合同（4）
2。把每项承诺都记下来
售楼业务员介绍项目时，是你问到什么他就答什么，他想到什么就介绍什么，不像合同内容那样有固定的格式。在签合同时，你是按照合同条款一条条地讨论，但可能会有很多东西没有写在里边，自己也会一时想不起来，签完合同回家再想起来，售楼业务员曾答应过有地下储藏室或一屋送一台空调的，这时想起已经晚了，所以平时谈话时，售楼业务员的每一点承诺都要记录下来，能写进合同里的尽量要求写进合同里去。
3。不厌其烦地请教律师
在签约时，一般会先见一下律师（一般开发商会请一个律师到售楼处帮助签合同），要知道律师是开发商请的，但律师费是购房人出的，所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细节，有责任维护购房人的利益。然而律师只有在签了合同后才能收取律师费，所以律师也是希望顺利签约，他们是不会主动帮助你质疑开发商的，所以这时你必须不厌其烦地请教律师才是最重要的。
4。平心静气地逐条推敲
很多人被通知签约前，还没有见过合同是什么样的，签约时拿到四份待签字的合同，读着极其专业的法律术语，头就开始发懵，简直不知所云，这时签约显然对买房人不利。不如提前要一份合同复印件，回家平心静气地一条条研读，把可能的疑问和想补充的地方记在旁边，这样到正式签约时才不至于手忙脚乱。
5。签合同首先要分清文本
从20世纪90年代初至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有〃北京市房地产管理局制〃的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，此次新发布的《示范文本》上写的是〃可作为签约文本〃，但并没有要求〃必须使用这个文本〃因此，建议买房人在签购房合同前先准备好新发布的《示范文本》，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，并尽可能要求房地产商使用新的《示范文本》。
6。特别要注意补充条款
有些楼盘的开发商在购房合同补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款，这些条件往往是只对开发商有利的，比如有的开发商在合同上补充了这样的约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权，小区和楼宇命名权归出卖人，这显然对购房人不利，这就意味着购房人虽然买了房屋，开发商还可以在它的外墙上有所作为。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，购买人如不接受可以不签合同，也可以就这些条款增加些你的限制条件，以达成妥协，比如，外墙使用权有一定的期限约定。注意：房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！
可见签合同是个动脑子的事，千万马虎不得，如果这时忽略了什么，日后可能会带来极大的不快。建议购房者小心从事，不如多请几个朋友出出主意，俗话说三个臭皮匠顶过一个诸葛亮嘛。
7。四大问题需要约定
应该说，新的合同文本考虑得很周详，在此根据实践经验提供一些需要在合同中添加的条款建议，供读者参考。
（1）烂尾问题。购买预售房屋的买家，其最大的风险是房屋〃烂尾〃。分期付款的购房人士，可以在合同中约定，如果确有证据说明房地产开发商存在着《合同法》第六十八条第一款规定的情形，例如①经营状况严重恶化；②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；③丧失商业信誉；④有丧失或者可能丧失履行债务能力的等等，则可以拒绝继续付款而不必承担责任。签订房屋预售合同时，也可以在合同中约定，如果出现房屋〃烂尾〃情形，导致不可能如期交房，则买家有权提前解除合同，发展商承诺无条件（或约定条件）地退款。
《合同法》第一百一十三条第二款明确规定〃经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。〃
因此购房人士可以将楼盘广告、宣传中的某些内容落实在合同中，并约定如果开发商在销售过程中欺诈消费者，那就应该按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，向消费者支付相当于两倍购房价款的赔偿金。
第31节：第三章 签订购房合同（5）
（2）关于某些不平等格式条款。例如，在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：〃买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。〃
本人认为这是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95％价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。所以，依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，买家可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
（3）关于物业管理的问题。物业管理对业主日益重要，所以这个问题比较突出。
不少期房预售合同在签字时都没有物业管理条款，更没有收费标准了。等搬进去以后，往往会与物业管理公司在具体条款、收费标准问题上争执不休。少数开发商故意不在签合同时签管理公约，是想以既成事实胁迫投资者，从而达到收取高额管理费的目的。还有一些开发商，交房时要求购房人士必须先签订各种物业管理合同，并先交一年的物业管理费或其他费用等，否则就不给钥匙、不办入住手续等。应该说这些是不尽合理的，建议广大的购房人士对此多做一些了解在合同中不吝笔墨，做一些必要的约定。
三、签一份防陷阱的买房合同
许多购买过房屋的人都会发出这样的感慨：〃签订一份防陷阱的合同，对购房人来说是非常有必要的。〃为什么这样说呢？原因就是购房人对所购商品（房屋）的了解主要是通过开发商的知名度、楼盘的宣传材料、售楼人员的讲解、朋友介绍等途径，然后才考虑是否买房。由于不可能全程跟踪房屋的建造过程，这就导致购房人所获知的信息有些片面，于是，在签订购房合同时，购房人就显得比较被动。往往因为自己对购房知识的不了解而一再落入陷阱，怎么更好地解决这个问题呢？最好的办法就是签订一份没有陷阱的合同，以此来保证购房人的合法权益。因此，房博士提醒购房人：〃不仅在选购房屋的时候需要慎重，在决定签购房合同、交第一笔定金前也必须非常慎重，一份详细、具体的合同既能在开始的时候避免落入开发商的圈套，又能为你的维权带来很大方便。〃
目前，许多房产交易还处在〃卖方〃市场阶段，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，甚至可以说是进行过精心的研究，是签订《商品房买卖合同》的〃高手〃，许多房地产商便借助自己的优势，与购房人签订权利和义务极不对等的合同，因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要进行缜密的思考，注意以下几点，以免受经济损失。
1。认准签约主体
在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是受其委托的销售公司，都应该认准签约主体《商品房预售许可证》上标明的公司，对交易中涉及的所有书面文件、材料等也都要由签约主体出具。这样才能避免〃一房多售〃等现象的发生，更好地维护自己的权益。
2。仔细阅读合同条款
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要急于签约，而应该仔细阅读其中的各项内容，如果对部分条款和专业术语不理解或概念模糊，可以向当地的房产开发主管部门进行咨询。
3。寻找谈判的机会
在《商品房买卖合同》中，有许多条款都是空白的，这需要买卖双方进行协商后填写，也就是说，买卖双方都有权利对合同中的部分条款进行修改、增补或删减。但是，如今的房地产商往往提前将空白行划去或填上对自己有利的内容，这就使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者一定要头脑清醒，据理力争，如果不同意合同中的某项约定，就应该将自己意见写进补充约定中，否则，就代表你认同了合同中的条款。
第32节：第三章 签订购房合同（6）
4。不要漏项
对《商品房买卖合同》中的各项条款，比如：商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积、土地来源情况、使用年限等都应逐项填写，因为这些条款关系到所购房屋的合法性，出现漏项就容易在将来给购房人带来严重损失。
5。对违约的处理
《商品房买卖合同》中有专门针对甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，这需要双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经将其填写完毕，购房人就需要仔细对比，以免签订对自己不利的合同条款。
6。房屋面积的差异处理
我国建设部《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定的，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人可以要求解除合同，返还已付购房款及利息。如果买受人同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归买受人；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，开发商销售的商品房是按建筑面积计算房款，而建筑面积有套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分。套内建筑面积是独立产权，而公用建筑分摊面积则是共有产权。如果购房者按建筑面积计算房款，由于公用建筑分摊面积的核对非常困难，部分开发商就可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，这就损害了购房者的权益。因此，购房者在合同中应明确标明公用建筑分摊面积的米数或计算比例，当然，这必须符合建设部《商品房销售管理办法》中的相关规定。
7。明确产权登记
《商品房销售管理办法》第三十四条规定：开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
由上述条款可知，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负任何责任。
因为在如今的商品房买卖中，许多开发商承诺由自己为购房人代办权属证书，这使得开发商不但有在60日内提交资料进行备案的义务，同时还有房屋交付使用（预售）90日内或者合同签订后（现售）90日内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担相应的违约责任。
8。明确配套设施
在《商品房买卖合同》中，商品房的水、电、气、暖等设施的运行日期都是空白，这需要买卖双方协商填写。
9。重视设计变更
许多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是不重视所购房屋的环境变更，因为他们认为这些变更对自己的影响不大。但事实上却并非如此，任何的设计变更都是有一定原因的，而这种变更往往只是为了符合开发商的利益，既然是为了符合开发商的利益，自然就会伤及购房者的利益，所以，在签订设计变更条款时，购房人应谨慎对待。
10。明确合同附件
合同附件包括房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明、商品房的装饰和设备标准的约定、双方自由约定的补充协议、计价方式与价款的约定等。
第33节：第三章 签订购房合同（7）
（1）房屋平面图：一般情况下，开发商提供的平面图很简单，无尺寸、无比例，如果发生争议，购房人就会处于明显的劣势地位。对此，购房人应要求开发商在平面图中标明长、宽等基本数据。
（2）公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明：购房者需要注意，凡是不为房屋所在的楼字单独服务的建筑设施，均不应计算面积。而分摊面积的计算应符合国家的相关规定（京国土房管权字（2000）第369号文件）。
（3）商品房的装饰和设备标准的约定：对购房人而言，此约定的关键在于把装修标准具体化，避免采用〃高级面砖〃、〃高级涂料〃、〃高级地板〃之类的模糊性标准，应当写清材料和设备的品牌、质量等。
（4）双方自由约定的补充协议：部分开发商事先已经拟好补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查。其次，购房人还要利用此补充协议把自己关注和担心的事项做详细约定。例如，前期物业管理的期限、收费标准和服务范围等。
（5）计价方式与价款的约定：如今的许多购房人采取按揭贷款的办法支付房款。一般来说，由于开发商事先与银行签订了合作协议，所以，绝大多数购房人都能如期取得贷款。但是，也有因种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦出现这种情况，购房人就会面临巨大的付款压力，甚至出现难以履行购房合同、面临违约风险等情况。因此，购房人除了约定付款方式和期限外，还要明确约定：〃如购房人的贷款申请未获银行批准，购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的其他付款方式支付房款或者选择退房。当买受人因此退房时，出卖人应将购房人已付房款全额返还。〃11。注明商品房的抵押和租赁情况在写明商品房是否存在抵押和租赁情况的同时，应标明出现抵押或租赁情况房产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿等具体事项。此外，还要详细填写商品房的质量、设备设施的情况。
四、11种情况买卖合同无效可被解除实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下11种：1。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人2。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人3。开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明4。开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实5。开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房居的事实6。出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋7。房地产分离出卖，合同无效由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
8。产权主体有问题，合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人都同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
9。侵犯优先购买权，合同无效房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓〃同等条件〃，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
第34节：第三章 签订购房合同（8）
10。单位违反规定购房，合同无效机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
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