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“遇到这种没有素质，不懂得自律的业主，真的没有办法。他又不算违法，你报警都没有用。”老王一脸无奈的表情。
“虽然不算违法，却很缺德，警察管不了，物业公司应不应该管？否则，谁和这种人做邻居，算是倒了邪霉，如果家里有老人或婴幼儿，那将如何是好？”学强有点愤慨。
第一百九十七章 私下交易（）
“这都是这两年出现的新问题，物业公司以前还真没遇到过，我们确实不知道该如何管理。写个劝诫告示张贴在小区大门和每个单元门口，对于这种素质的人我看也是无济于事。”老王有点无可奈何。
“要不你们与业主委员会联系，让他们出面劝导。”学强向老王建议。
“你可别提业主委员会了。”老王摆了摆手，一脸的苦逼相。
“他们出面不就省了你们的事吗？而且他们本身就是业主，交涉起来应该更容易沟通。”
“要是他们出面代表其他业主说话，理应比我们更管用。问题是不涉及他们的利益，或者没有他们的好处，这些所谓的业主代表，根本不可能出面。”
“怎么会这样？业主委员会应该代表所有业主的利益啊？”学强很不理解。
“道理很对。但小区的业主委员会成员不是业主们公开选举的，他们根本没有为其他业主代言的意识。”
“这不对呀，选举业主代表应该让小区所有业主参与投票，选出的业主代表有为其他业主说话的义务。”
“还是我来告诉你吧。”老王讲起了小区业主委员会的来历与作为。
这是个开放式住宅小区，当初它的所有房子均对社会公开销售，小区居民从事各行各业的都有，绝大多数来自本市城乡，还有少部分外省市的候鸟型住户，所以，开始入住的前两三年，业主之间互不熟悉。
上级要求物业公司成立业主委员会，物业公司却不知道该推荐谁做代表，后来选了十几个人，在征求其他业主的意见时，工作开展不下去，因为大家根本不了解推荐的人选。就在物业公司一筹莫展之际，有人自告奋勇，要求出面组建业主委员会，物业公司当然求之不得。
位于小区东北角的三号楼，住的全是回迁户，整栋楼的业主相互熟悉。原来，这个小区的占地属于市郊一个蔬菜种植村的几十户菜农，他们觉得位置不错，在与开发商进行土地交易的谈判中，这些村民拒绝了全款卖地，而是要求拥有小区的一套住房。
开发商为了减少征地拆迁工作的麻烦，同意了他们的要求，但规定这些人必须住在单独的一栋楼里，不能与其他业主混住。双方心知肚明，回迁户在房屋价格上得到了优惠，但房屋格局却不甚理想。
三号楼的业主推荐了十五名代表，声称每名代表都获得了至少五名业主的支持，并煞有架势地附上了支持者名单。经物业办公室查证，那些所谓的支持者，绝大多数都是子虚乌有，没有几个是本小区的真正业主。不管怎么说，这份名单至少获得了三号楼大多数业主的认可，这比以前物业公司提出的任何代表人选的认可集中度都高，对此，物业公司只能接受。
后来的事实证明，这是物业公司自酿的一杯苦酒。先不说这些人在小区管理方面无利不起早，既不代表其他业主的利益，也不配合物业公司开展工作，单就一个物业费的收缴，便令物业公司对他们束手无策。
第一二年的情况还好，因为第一年的物业费在入住时就得缴纳，否则办不了入住手续，第二年要办房产证，开发商要求缴纳当年的物业费才给出具相关手续，这些条款对所有业主一视同仁，三号楼的住户也不例外。
从第三年开始，物业公司失去了对业主的控制手段，物业费的缴纳全凭业主自觉。现实社会，任何事情如果凭个人的自觉性去办，就总会冒出一些不自觉的人，特别像缴纳物业费这种需要从自己口袋往外掏钱的事，不自觉的人还绝非个别。
按常理，物业公司为住户提供了服务，业主在小区安保、卫生、垃圾清运、绿化、照明、环境秩序等等方面，对物业公司挑不出什么毛病，业主按时足额缴纳物业费就是理所应当的事，本质上这就是业主花钱买服务，业主和物业公司之间是一对买卖关系，一方付出了劳动和精力，另一方就得付出等价的金钱，否则，这对关系将不复存在，这个道理大多数业主都懂。
从第一批业主入住至今，已是第五个年头，除了头两年，还有三成多的业主从第三年开始就没有缴纳过物业费，去年和今年的物业费更是无影无踪。三号楼的业主属于第一批入住户，从第三年起，整栋楼没有一家缴纳过物业费。
在所有未缴纳物业费的业主中，有三分之一觉得物业费定价偏高。其实现在这个价格，在本市只能算是中等稍微偏上，但小区物业管理提供的服务却有目共睹，属于本市一流，否则，也不可能在前年获评全省物业管理优秀小区。对于收费标准，物业公司把市物价局的定价政策和公司的成本核算明细公之于众，在小区门口的宣传橱窗张贴出来，供所有业主监督。
另外三分之一则在观望等待，这些人要么盼望物业公司应少数人的要求，把物业费降下来，要么等别人都交了，自己最后缴纳，生怕先交了吃亏。
还有三分之一就是想耍赖，不知道他们确实不明白，还是根本就不想明白为什么要缴物业费，这些人也许认为，自己花钱买了房子，物业公司就该为他们服务，三号楼的业主基本都有这种想法，前两类业主比较分散，每栋楼也就那么三两户。
三号楼那些业主比较齐心，他们不仅相互团结一致，还把抱有前两种心态的业主动员起来，好几次在小区大门口聚集。
去年十月的一个上午，大概十点多钟，一位业主从外面办完事回家，刚到小区门口，见一帮人乱糟糟地聚集在那里，这人不好事，径直往家走，就在这时，一个四十来岁的高个子女人从后面追上来，问他是不是这个小区的，在得到肯定答复后，还问人家交没交第三年的物业费，弄得他莫名其妙。没等这人回答，那女人说如果是这个小区的，就得跟他们一起去物业公司上访。
“你是谁？我认识你吗？”这人并未给她面子。
“我们是业主委员会的，大家一起去物业公司要求降低物业费，去的人越多越好。”高个子女人说。
“我闲得蛋疼？再说，我都不知道你们是干嘛的，为啥要跟你们走？你不是问我交没交物业费吗？那我告诉你，不仅第三年的物业费，我连今年的物业费都交了。”这位业主也挺横，说出的话差点没把那女人噎死。
“你猜那女人说了一句什么话？她说你们真有钱！”
“这跟有钱没钱挨得上吗？你在小区居住，享受了物业公司为你提供的服务，难道不该付费吗？天下哪有免费的晚餐？”学强非常气愤。
这位业主对那个女人真不客气，“如果不是我们这些傻瓜按时缴纳物业费，这个小区早就不知成了啥样，恐怕卫生都没人打扫了。你们谁愿上访请自便，但我没有时间奉陪，如果因为你们的上访，让物业公司降低了物业费，我不会搭便车，更不会沾你们的光，所有收益全归你们。”
听这位业主说完，那个女人狠狠地瞪了他一眼，不过人家根本没拿她当回事。过了一段时间才对上号，那个女人是三号楼的住户，也正是这个小区的业主委员会主任。
“你说的是她啊，我很了解这个女人。物业公司曾经私下和她商量，想和她做笔交易，给她家的物业费打七折，让她带个头，把这两年的物业费交了。可这女人的胃口太大，要物业公司把她家前两年和今后的物业费全免了，真是贪得无厌。”老王说。
“你们这种交易对其他业主是不公平的。”学强说。
“我们知道这件事摆不到桌面上，就是有病乱投医，不过由于她太贪婪，物业公司没有同意，那笔交易没有做成。”
“幸好没有做成，否则，即使给她全免了，她也不可能起到什么带头作用。她以为自己是个人物，也就是在她那栋楼吧，其他楼的业主有几个能买她的帐？况且没有不透风的墙，如果走漏了风声，不仅未交物业费的业主更不愿意缴纳，那些交了物业费的业主还会要求你们退钱。”
学强停了停，“真要那样，你们的工作将非常被动。我就纳闷了，政府早就颁发了物业管理法，将业主与物业公司的权利义务规定的一清二楚，你们为什么不拿起法律的武器，而要如此下作呢？堂堂物业公司，这个道理还不明白？”
“我们也是被逼无奈，公司总想大事化小，还想以最低的成本办事。这种事公司还是第一次遇到，别的小区没有整栋楼不交物业费的，更没有业主委员会主任带头不交物业费，我们考虑如果起诉他们，赢官司没有问题，但面对这些业主个体，法院执行恐怕也不容易。我们做过估算，用法律维权的成本并不低，要是这个女人能起个带头作用，我们私下给她家的物业费打个折，公司付出也就千八百块钱，比打官司节省多了，还省事。”
“你们想的太简单。话又说回来，这两三年百分之三十多的业主没交物业费，你们不是照常运转吗？是不是真像有些业主说的那样，物业费定的确实有点高？”
第一百九十八章 职责所在（）
“你可以去小区门口的橱窗看看，公司的每一项收入和支出都清楚地列了出来，即使物业费全部交齐，公司的利润也在物价局的规定范围之内。部分业主拖欠物业费，公司确实还在运转，但这绝对不是因为物业费高，公司利润丰厚所致。”王经理说。
“你拿什么维持运转？”学强问。
“我们认为一个曾经的全省物业管理模范小区，如果任其烂下去，实在可惜，所以公司精简人员，想尽一切办法降低费用，尽最大努力维持小区管理的正常运转。但是，楼内的楼梯以前两天清扫一次，小区里的道路每天有人打扫，从去年开始，楼梯变成了五天清扫一次，小区道路两天打扫一次，就是由于雇佣的清洁工减少了。”
“这可不是办法，长此下去，小区面貌和环境必然受到影响，这对那些不欠物业费的业主也不公平，他们按时足额缴纳了物业费，就应该享受到相应质量的服务。”学强并不认同老王他们的做法。
“你说得对，即使业主没有意见，但要维持现状也难以为继。为了住在这个小区所有业主的利益，也为了本小区物业管理的可持续正常运转，公司考虑还得用法律手段解决问题，向那些老赖业主追缴未交的物业费，哪怕付出一定的成本，也在所不惜。”
“催缴业主拖欠的物业费，既与物业公司的利益攸关，也是为了实现对小区内所有业主的公平公正，是物业公司的责任，你们必须有所作为，那些不欠物业费的业主都在看着你们呢。凭什么让一部分业主付款，却让所有业主享受服务？难道真的是爱哭的孩子有奶吃？大家都有份的事，不该让老实人吃亏呀！”学强说出了那些顾全大局、遵守规则的业主心声。
“我们已经向集团公司打了报告，请求大清集团法律顾问的支持，眼下正在准备材料，不久就会将那些老赖业主告上法庭。”老王压低了嗓门向学强透露消息。
几个人的情绪平静下来，老王的郭姓同事说：“在来鼎盛物业公司前，我在两个物业公司做过，现在看来，每个小区都有这样那样的问题，我把这些问题叫做小区适应症，这种叫法不一定恰当。部分业主以前生活在乡镇或城市里的破旧城区，如果缺失正常的教育，就不可避免地会养成随随便便，无拘无束，甚至自私自利的习惯，如今居住在环境优美、整洁卫生的小区，但习惯和意识还停留在过去的阶段。”
“嗯，你这个说法有道理，这倒不是对某些人有成见，因为习惯养成了，要改过来可不是一天两天的事。”学强说。
“我曾经待过一个小区，那里的物业管理可能也差一点，开始那一两年，甚至偶尔能见到在小区道路旁边小便的六七十岁老年人，小区居住的个别中年人有闲工夫，有精神头，也许他们都喜欢种地，开春的时候，有人在小区的绿化带种上了蔬菜、高粱或玉米，还戏称为‘垦荒’。”
“或许认为好好的土地用来栽花种草，等于撂荒，觉得可惜了，他们要把土地资源进行有效利用吧。”另一位同事打趣道。
“个别人这么做，开始没有引起物业管理的重视，见无人制止，在绿化带上‘垦荒’的人越来越多，直到小区绿化带被‘垦荒者’们你一块我一块地快占完了，物业公司才出来制止。大多数‘垦荒者’听从管理人员的劝告，停止在绿化带种菜，有的业主却不听劝阻，物业公司最后只好出动保安，采取强制措施，才制止了对小区绿化带的破坏。起码咱们的小区没有见到这种行为。”
“咱们的小区从来没有这种行为。”这让老王感到自豪。
“居住环境的改善，并不代表居住者的文明意识随之提高，靠自身约束解决不了的问题，就得依靠物业公司的管理到位，这也是物业公司的职责。”
停了停，老王的另一位同事问他：“王经理，小区的露天健身场，有成年人用的器械，还有供小朋友游乐的小滑梯、小蹦床和小秋千等器材，你看这些设施现在还有几个是好的？”
“蹦床、滑梯和秋千去年就坏了，这些本来是供七八岁以前的儿童少年玩乐的设施，小学高年级，体重百八十斤的孩子，甚至成年人也争抢着玩，你说咱们该怎么办？没办法，坏就坏了吧，别说小区里还有那么多拖欠物业费的业主，就算没有业主拖欠物业费，我们也不打算再换新的，今天换，明天坏，谁也换不起，到头来只好大家都别玩了。”提起这些事，老王既沮丧，又有很多感慨。
“你再看看小区里的喷水池，当初开发商想的不可谓不周到，春夏秋三季，每天定时喷水，夏天降温，春秋除尘，净化小区空气，也成为小区的一处景观，多好啊！现在几天才喷一次？”
“我们当然想让它天天喷，但现在做不到了。首先，还是涉及物业费，喷水必须开泵，要耗电，喷水池的电费自然要从物业费里出，既然有些业主拖欠物业费，这类服务肯定要打折扣。另外，有些大人带小孩来池边玩耍，小孩子觉得好玩，往水里扔垃圾，大人又不制止，物业公司三天两头就得派人清理，要不然喷水池就会成为一个垃圾坑。”
“说句不敬的话，那些缺乏社会公德的行为，发生在没见过世面的人身上尚可理解，但令人不解的是，有些看上去还有点素质的人，在这种小事上照样对自己的行为不加约束。前几天在水塘北边那个凉亭里休息，一个干部摸样的六十多岁老年人，带着个六七岁的小孩在凉亭玩耍，小孩从外面捡来一堆小石块，站在凉亭的长椅上往水里扔，那位老者不仅不制止小朋友的行为，还和小孩一起扔。”
“小孩子不懂事可以原谅，六十多岁的老汉也觉得那是一种乐趣，难道真的返老还童了？他觉得往水塘扔垃圾碍不着别人的事，根本不会想到自己的行为破坏了小区环境，就是对其他业主利益的损害。”
“老有少心，情有可原。一天下午四点多，一个三十多岁看起来文质彬彬的年轻人，带着一个五六岁的小男孩在池边玩耍，不知那个年轻人从哪儿弄来一堆土，再从池里弄了些水，将土和成泥团，搓成乒乓球大小的泥球，他一边给孩子示范，一边让小孩子一个一个往塘里扔。为了锻炼孩子的投掷能力，亏他想出了这么个好方法。类似现象几乎天天可见。”
“这样一来，我们每个星期都要花钱请人清理水塘，每个星期还要换一次水，要不，水塘就会变成垃圾场和臭水坑。”
“羊毛出在羊身上，表面上看，这些行为给物业公司增加了工作量，实则增大了物业管理成本，加重了业主负担。清理越频繁，用工越多；换水越勤，用水量越大。任何一项都得花钱，最终买单的是小区业主。”
“喷水池南边那尊漂亮的美人鱼雕塑，与周围环境非常协调，开发商在这里树立这么一尊艺术品，本意在于提高小区品味，但他们没有将雕塑放对地方。”
“你觉得该放在什么位置？”老王的同事问。
“应该放在水池中央。你可能没有注意，雕塑现在这个位置，成年人触手可及，也便于大孩子攀爬。”
“那又怎样？雕塑不就是供人欣赏的吗？”
“没人阻止你欣赏，但欣赏该用眼睛看，而有些人却非要动手摸。还有些带孩子玩耍的人，他们不是让小孩骑在雕塑的脖子上，就是让孩子坐在雕塑的怀里。”
“还有个有趣的现象，不知你俩注意到没有，也许那尊雕塑太逼真了，让人爱不释手，现在美人鱼的前胸已经被摸的溜光发亮。”老王的话逗得在座的几个人都禁不住笑了。
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通过和老王的深入交谈，学强对物业公司的现状有了大致了解，也知道了齐明远让他参股的目的。
在和栓子等几个关系密切的兄弟说起这件事时，栓子说：“哥，要是早知道物业公司面临那么多棘手问题，我会劝你不要参与。”
“现在说这些没有用，再说齐董让我入股鼎盛物业公司，也许有他的打算，但主要目的还是为我好，毕竟完全靠揽工程，不能保证稳定的经济收入，参股物业管理后，只要经营得好，咱们每年就有一笔稳定收入，有了这笔钱，手下这几十号兄弟的收入就有了基本保障。”
“确实是件好事，既然这样，双方就得努力把物业公司管理好，付出了精力和努力，只要有回报，也值了。”栓子说。
“以后你们几个可就没有现在这么轻松了，大家得帮我多�