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种美好的祝愿，毕竟，在刀光剑影的温州生意场上，更多地弥漫着的仍是呛人的烟草味，炒房军团应该可以视作一个例外。
一位多次参与炒房的炒房团“职业领队”对温州炒房者主体人群做了这样的概括：“有点钱又有点闲”的人。主要包括，来自永嘉、苍南、乐清等农村家底殷实的各类小业主；公务员及其亲属；社会中介机构中低级白领；成分复杂的城镇闲杂人群。其中女性比例高，购房行为往往凭直觉，随意性强，非理性色彩浓郁。他们对炒房信息的获取和研判远远不如人们想像的灵敏、精确。之所以组团购房，重要动因之一就是希望下单时有人可以商量，并同进同退。他们相信一个人买房难免会看走眼，而集体看中的准没错。
这一切，早已预示着温州炒房团绝非外界广泛传闻的那般神勇，战无不胜，攻无不克。他们在四处攻城略地的风光表象背后，往往是被“套”甚至被“骗”的一把辛酸。
2003年7月15日，300多名温州人在两小时内与苏州市大学生公寓开发商签订了预购协议，将该楼盘470余套房子顷刻瓜分一空，并每套交纳了9000元订金。三个月后，他们没有等来约定中的正式购房合同，而是开发商单方取消定购的一纸函件。有知情人士分析，突发变故的原因，极可能是三个月间，该楼盘周边住宅价格已猛涨至每平方米4200元左右，大大高于温州人预定该楼盘的2100元均价。但当时温州购房者竟然都没有注意到原预购协议中的一个重要条款：“若超过三个月未能签订购房合同，则由开发商退还定金，并按银行同期同档贷款利率给予补偿。”徒劳的奔波，无望的交涉，杭州《每日商报》在报道中惊呼：“在全国各地所向披靡的温州购房团，这一次却着实让别人给‘下了埋伏’。”无独有偶，2004年初，另一家媒体的记者在调查沈阳一个著名商业广场投资者因被套牢而将开发商告上法庭的事件时无意中发现，数百名业主中，温州炒家至少占了三成。
的确，在炒房军团的著名案例中，我们可以找到一些真正的温州老板的身影，也只有他们有足够的实力催生耗资巨大的“烂尾楼的春天”。然而，从总体来看，在20多年来靠制造业打出一番天下的温州，在浓厚的以实业论英雄的商业理念氛围之下，温州老板们始终把炒楼生财视作缺乏荣誉感的“偏食”。
45岁的炒房者吴春波可以算是这一观点的代表人物。1986年，出生于“中国皮都”温州平阳县水头镇的吴春波以两三万元起家，十几年后，其制革小作坊已一跃成为年产值1000万元以上像模像样的企业。但吴的出名，却是因为作为炒房团的活跃分子，他接受了央视《经济半小时》、《东方时空》栏目的专访，还参加过温州市政府等召开的购房团研讨会。
“我为什么要买房？那是没有办法的事，总不能让钱躺在银行里吧？”吴春波说，2004年上半年，同样因超常发展的制革业而被称作“中国第一污染源”的水头成为温州市违法排污企业重点整治和监管对象，他的制革企业也因为污染问题不得不停产。但吴反复强调，购房并非自己长远的主业，他一直在努力寻找新的投资方向，“其实，温州老板参与炒房的又有几个是丢下自己的实业的？”
很显然，从整体经济形态上看，量大面广的温州炒房大军的主角，属于温州的相对边缘人群及社会闲散资本。近年温州市域所谓GDP增速的相对滞缓，一是由于改革先发优势的淡出，周边地区急起直追———这本身是中国改革开放均衡推进的必然要求。事实上，以2003年为例，温州GDP达1220亿元，同比增长14。8％，创6年来的新高，比全国平均水平高出5。7个百分点。二是受区位劣势和资源禀赋不足等要素的制约，不断发展壮大的温州本土经济出现了“馒头大于蒸笼”的现象，外溢呼声日益强烈。据不完全统计，截至2003年底，温州向全国扩张的资本总额已超过1000亿元。最新的轰动性事件是，2003年6月，中国十大真皮鞋王之一的温州奥康集团宣布投资10亿，进军重庆璧山县，欲打造“中国西部鞋都”。这个占地2600亩的鞋业工业园区全部建成后可引入百余家制鞋企业，皮鞋年产量将超亿双。鞋王振臂一呼，下游大小配套企业纷纷趋之若鹜。奥康的西进，拉动的将是温州主导产业产业链的整体对外扩张。
在温州经济的新一轮成长期，其“成长的烦恼”是本土产业资本为追逐利润的最大化而自然呈现的井喷式异地扩张，而与所谓“炒房的诱惑”带来的资本流向城市房产并无本质关联。
媒体购房团横空出世
2001年8月18日清晨，一支奇特的队伍出现在上海火车站。他们高举着《温州晚报》的牌子，但不是记者采访团；他们提着花花绿绿的旅行袋，但也不是旅行团。在以后的无数报道中，我们将记住它响亮的名字———来自温州的第一支“媒体购房团”。
顾名思义，媒体购房团即由媒体组织的购房团体。这样一种有趣的组合中国新闻史上前所未有，世界传媒界肯定也绝无先例。此后几年间，正是这彪奇特的队伍在温州全国炒房风暴中大放异彩。而其于2001年8月18日的第一次出征，更是引起了人们追根溯源的强烈兴趣。翻阅与此相关的许多报道，或语焉不详，或谬误百出。正因为是第一次，我们便有认真考证的必要。
上海浙江商会常务副秘书长陈康汉当年曾长期担任《温州晚报》分管经营的副总编辑兼广告部主任。作为事实上的创建者和第一当事人，机敏干练而习惯于低调的陈康汉对那段故事一直保持了沉默。但故事令他难忘，每一个细节至今都清晰得恍若眼前。为了尽可能真切地还原现场，我们以他为第一人称记录如下———
话还要从2001年5月说起。当时，我和报社一位财会人员前往上海参加一个金融方面的会议。会议间隙，这位财会人员说想去看一个本地楼盘。我吃了一惊，温州人跑这么大老远去买上海的房子干什么？她说是听温州老乡介绍的。好奇之下，我决定一起走一趟。
那是个在卢湾区陕西南路的楼盘，高层住宅，名称怪怪的，叫“新加坡美术馆”。漂亮的售楼小姐的一番介绍更是让我大吃一惊，已经购买这个楼盘的业主中，温州人竟然相当多。一个奇妙的推论突然在我脑海里蹦了出来：有钱的温州人喜欢买上海的房子———更多的温州人会来上海买房子———并不是每一个温州人都掌握充足的信息———媒体是沟通开发商和购房者最有效的红娘。
这肯定蕴藏着媒体大有可为的商机。凭着多年新闻报道和广告经营的经验，我认为具体运作模式其实很简单：楼盘开发商到媒体投放一个整版以上的广告，媒体则负责组织相应数量的温州购房者直接前往楼盘销售现场。
笑容灿烂却两眼茫然的售楼小姐找来了一位有权拿主意的负责人。听完我的设想，他半信半疑：这和我们以往投放广告有什么区别？
当然不一样，我说，区别至少有二。一是开发商单纯投放广告与被普遍认为代表公众利益的媒体出面组织的公信度及号召力不可同日而语；二是拥有社会话语权的媒体组织购房团本身就是绝好的新闻猛料，其轰动性及传播效率亦不可同日而语。
《温州晚报》一个整版的广告费是6万元，就算你冒一次险也不过只是6万元。我再补充说。这位负责人显然听懂了，心动了。
从上海一回到温州，我立即将情况向报社做了汇报，计划很快得到了认可。在具体实施上，一个楼盘肯定规模太小，赢利空间有限。我们马上行动，以同样的方式和上海多家开发商进行了接触。最后确定的方案是，首批组织购房者100人，涉及的上海楼盘包括“新加坡美术馆”、“菊园”、“怡景园”、“四季之门半岛花园”等5个，每个楼盘按刊例价投放广告一个整版，共计30万元。
还有一个敏感问题是，对参团的购房者收不收费？如果收，该收多少？两种意见各有利弊：不收或象征性地收一点，参团者无心购房纯粹借机旅游怎么办？收高了，会不会影响报名的人数？反复斟酌，定下了每人398元的中间价，比当时温州旅行社上海三日游的收费标准稍低一些。具体行程是这样安排的，8月17日（周五）晚8时坐火车出发，18日晨6时到达上海；18—19日白天考察5个楼盘，洽谈签约；19日晚9时登上返程火车，20日（周一）晨6时40分回到温州。
至于实际参加的人数，不是后来媒体普遍报道的157人，而是117人。其中，晚报刊登购房团组团广告后社会上自发报名的购房者100人，包括我在内担任领队的广告部人员4人。后来又临时增加了报社内部员工家属13人，他们的收费有所照顾，每人298元。
8月17日晚，浩浩荡荡的队伍终于上路。说实话，我一直很紧张，心里没底，忐忑不安：如果都不买房怎么办，万一成交惨淡如何向开发商交代？在火车上，我们压根就没敢睡安稳觉，抓紧宝贵的时间逐个做工作，帮他们算账，一起畅想房产升值的美好前景。你猜最后结果怎么样？一共下单1000万元！既有实际购买也有预定的，虽然数字不如此后媒体报道的所谓成交5000万元那么夸张，但应该说算是大获全胜。宣传效果也基本上如我们所预期的，新华社、《新民晚报》等许多新闻机构立即追踪报道。上海首战，媒体购房团一夜之间成了声名远扬的另类品牌。
万事开头难，开了头也就不再难。此后不到一个月，温州媒体购房团第一次抵达杭州；同年10月16日，第一支乘飞机的媒体购房团空降上海；以后，又是北京、南京、重庆、武汉、福州……自此一发不可收。一位著名经济学家曾赞叹说，有人的地方就会有温州人。如今，有房的地方就会有温州媒体购房团。
几年间，温州媒体购房团到底组织了多少次，究竟有多大规模？说法不少，数据很乱。对比甄别各方资讯，剔除明显的水分，比较可信的数据是：先后组织购房团的温州媒体主要有《温州晚报》、《温州都市报》和《温州商报》三家，其中前两家规模最大也旗鼓相当，各家累计组织购房团120次左右。前期购房团往往一次在100人以上，因组织困难，管理不易，以后单次人数有所下降。最少的仅一二十人，平均约每次50人。前后实际参团总人数累计在6000—8000人次。
我们观察到，虽然温州炒房者往往结队而行，但很多购房行为仍带有明显的随机性与自发性。在几种组团方式中，真正称得上是有组织、有计划、有声势的，只有两种：媒体组团和房产中介公司组团。据官方统计，截至2004年6月，温州共有房产中介代理公司70多家，基本运营模式为受外地房地产商委托，在温州当地帮助代理销售其楼盘，并收取销售佣金。从我手头获得的一份某楼盘的项目委托销售代理合同文本看，当购房者签订商品房买卖合同并支付首付款后，即视作代理销售成功，房产商应支付中介代理公司该商品房总价的1。5％作
为销售佣金。
为了更直观地扩大销售，中介代理公司采取的促销手段之一，便是组织购房团前往楼盘所在的某一城市现场考察、洽谈。温州有案可查的此类购房团甚至早于2001年8月的第一支温州媒体购房团，而且此类购房团一直运行并延续至今。耐人寻味的是，虽然组织形式相似，但中介代理公司购房团一直不温不火，其影响力和传播杀伤力远远不如媒体购房团。从某种意义上说，参与人数占比并不算太高的媒体购房团已经成为这股全国性温州炒房旋风的“风暴中心”。个中缘由显而易见：又有谁能具备媒体天然的公信度及传播话语权？只有媒体最清楚如何才能有效地吸引社会公众的眼球，并拥有足够吸引公众眼球的专业手段。
一位当事人回忆起曾经亲历的火爆场面至今仍激动不已：你简直难以想像，由于事先造势充分，我们刚下火车、飞机，早有一大帮当地城市媒体的同行焦急地等在车站、机场门口了，而且是全程随团追踪，大牌“明星”光临此地恐怕也不过如此。如果你想采访购房团领队的“头儿”掏点独家新闻，那可是得提前预约的。啧啧！
在温州媒体购房团锣鼓喧天的队列中，“太太购房团”的呱呱降生堪称最亮丽的一道风景线。在此，媒体独有的发现力与职业智慧彰显无遗。
2004年3月7日，“三八”节前一天，下午3时。温州国际大酒店五楼会议厅里荡漾起女性特有的欢笑，空气中都飘浮着甜腻和妩媚———《温州都市报》投资俱乐部太太购房团（亦称太太投资俱乐部）正式成立。
为什么要成立太太购房团？当天会场上发放的一份《〈温州都市报〉太太购房团章程》写得明明白白：“温州的房产投资潮中，涌动着一片撑起半边天的势力，她们是十年温州楼市投资不可或缺的人群，是家庭房产投资的决策人和执行人。《温州都市报》与时俱进，全力挖掘温州房产投资的幕后人群，把你和她以及她们的智慧相加，让你和她及她们的观念相互碰撞，用心打造温州历史上首个太太投资俱乐部。……以太太投资俱乐部为平台，促进俱乐部成员间的经验交流和情感交流，提高女性购房者的风险意识和理财意识，发挥女性投资理财的主动性和积极性，提高女性社会地位和人生价值。”
太太购房团的诞生应该说属水到渠成、瓜熟蒂落。正如我们在第二章所描述的，据统计，在大批温州购房者中女性比例大体占到了65％，而温州所辖的瑞安、乐清、平阳等地早已自发成立了不少女性购房小团体。女性天性谨慎心细，炒房优点多多，但其软肋也十分明显。太太购房团成立当天，《温州都市报》刊发了差不多半个版题为“太太购房团台前幕后扫描”的造势稿件。该文称：在实际操作中，由于个别女性缺乏房产投资理念、法律意识以及管理能力，不能正确评估市场运作、房产走势，因此走入误区盲目投资，甚至落入别人设下的圈套。文章还以大量事实为例，详细列举了女性炒房最容易出现的三大“盲点”。既然如此，团结起来，在专家的指导下，聚集到更高层次的专为女性量身打造的太太购房团大旗之下也就十分必要了。
红旗飘飘，一时应者如云。据2004年3月11日的《中华工商时报》报道：“2月26日发出成立太太购房团的信息后，在短短一周内，就有500多人报名，尤其在刚成立的几日，很多先生也纷纷打来了电话，想申请给太太加入购房团，以此作为送给太太的妇女节礼物。但是为了保证购房团的质量，只得婉言谢绝了好多人，首批仅吸收180名会员。但将不断地根据市场和会员的要求进行调整和完善，等到运作充分成熟后，再接收下一批会员入会。”
成立数日后的3月12日，太太购房团的娘子军们第一次开赴前线“奋勇杀敌”。兵员共45名，目的地还是上海，坐的还是火车，时间还是一个暖洋洋的周末。漓江山水花园———金樽国际———“上海之春”房展会———汇丰大厦———华联吉买盛旺铺销售中心。谁说女人花拳绣腿？一圈转下来，圈下楼盘共30余套，令人只有佩服的份儿。
炒房路上丽人行，任何一位记者都会对这样的新闻猛料大呼过瘾。在太太购房团的预先行程表上，福州购房团、西安购房团、扬州购房团早已一一排定，整装待发。只可惜红颜薄命，2004年3月底所谓“政府叫停媒体购房团”风波骤起，太太购房团的精彩亮相就永远定格在了仅有的第一次。
默契的利益链
没有谁会怀疑，温州媒体购房团异军突起的关键撬动点是诱人的商业利益。
从某种角度说，作为发起人和直接受益人的媒体亦是企业，追逐商业利益本无可厚非。由此带来的利益蛋糕有多大？未经证实的数据是，以《温州晚报》为例，2003年广告总收入为5600万元，房地产广告近2000万元，其中外地楼盘在该报投放的广告约1500万元。加上其他各家，温州媒体因此收获的外地楼盘年度广告费总额应在3000万—5000万元。
一位内部知情人士透露，为更大程度地扩大战果，温州一些媒体在与外地房产商进行广告投放交换外，曾经认真考虑并尝试借鉴中介代理公司的做法，根据所组织购房团成员的成交量再收取一定的佣金，但由于手续复杂、实际操作困难而作罢。这事实上使媒体侥幸避免了卷入大量可能出现的房产交易纠纷，以及由此带来的声誉毁损。
随着媒体购房团的成批“制造”完成，其运行格局日趋成熟，赢利模式也开始多样化。最主要的变化是，温州媒体购房团主办方与外地房产商直接衔接广告交换不再是唯一的合作选项，一种运行更为复杂也更为有效的多边利益共同体逐步浮出水面。
这种利益共同体的基本运行流程如下：温州媒体与外地某城市的一家发行量大、影响力强的主流媒体就组织温州购房团首先达成合作意向———该城市的这家媒体利用本土优势，与当地房产商广泛沟通并迅速确定若干家合作者名单———温州媒体根据另一城市合作媒体确定的楼盘名单，在温州发布本次购房团的组团报名广告，招兵买马———本次购房团各项细节准备停当，行程日期明确后，该城市媒体开始推出有关温州购房团即将“血洗”本市的系列暖场报道，重在营造风雨欲来的气氛，把事情尽可能搞大———温州购房团终于抵达，按确定的楼盘名单依次考察、洽谈———该城市媒体全程追踪报道，消息、分析、评论、现场特写一起上，以某位或某几位神秘团员炒家的骇人故事为点，以无法查证的巨大的成交量为面，以让人紧张得几乎窒息为最佳效果，波澜起伏，环环紧扣———购房团喜气洋洋全胜而归，并留下“下次一定再来”的口信———剧终。这场大戏的制片成本预算是，在达到双方约定成效的前提下，由该城市的若干家房产商分别在两地合作媒体上刊登合约额度范围内的广告。
多边合作，好处多多。由于各方资源彼此整合，事实上形成了体