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四、 对房地产开发企业土地增值税的清算
2007年1月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。可以说，征收土地增值税对中国房地产企业的影响应该是很大的。
因为，一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就自然而然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制中国房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。
二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争的事实。而房地产开发企业的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。因为很简单，如果土地流转过多，土地的增值过高，那么其征收的税收也就越高。因为土地增值税是条件累进制，即在土地增值低于20％的情况下，不征收土地增值税；如果土地增值越过了20％，那么增值税率就按30％～60％征收。这样，即使一些开发企业希望通过囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样就可能通过土地增值税来挤压出房地产开发企业的高利润。
如果能够通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么这样不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于对房地产开发企业的利润空间的压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。这不仅可以减弱把房地产市场的泡沫吹大，也能够分散与降低房地产市场的风险。
三是该《通知》具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”。这样，一方面表明了有利于增强土地增值税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，《通知》为什么会在这个时候出台，其意义何在？它其实就是向房地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。
四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是一个投资市场，如果房地产市场的价格仍然在上涨预期内，那么房地产开发企业就会可能把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是由于土地增值税的征收是采取累进制的方式，采取对已经销售及完成的项目征收。也就是说，土地增值税的对象是已经销售出去了的住房，那么房地产开发商要想把这种税收转移给消费者或投资者就不是那样容易了。更为重要的是，由于房地产土地增值税是采取累进制的方式，如果房地产开发商要把其税收转移给消费者承担，他就面临着增加征税比例的风险。在这方面，我想房地产开发商一定会反复地计算而不会贸然行事。
但是征收土地增值税文件下达几个月，为什么会遭到房地产开发商的抵制，一方面说明了房地产企业势力强大，一方面与地方政府利益有关。有的地方政府内心未必愿意把政策落实下来。因为《通知》清楚地向房地产市场发出明确的信号，只要房地产市场的投资开发过热不缓解、房价飚升不停止以及房地产市场不向理性回归，那么政府对房地产市场不仅会密切关注，而且还会用各种各样的手段与工具来调整房地产市场并让其朝健康的方向发展。
总之，房地产市场面临的困难与问题需要政府认真面对并下大决心努力改变。
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房地产调控要分成三个层次目标
目前房地产市场的问题成了整个社会经济生活中最为引人关注的大问题。无论是中央政府还是广大民众，对房地产市场发展的关注都十分密切。比如说，在今年总理的政府报告中，就把房地产市场调整问题作为今年政府工作的主要任务来要求。
由于房地产市场盘根错节的利益关系，由于房地产市场的复杂性，也迫使政府对房地产市场一年又一年出台政策，而且可以说，这些政策目标都是不错的。但是，几年来为什么政府出台的房地产市场政策这样多、这样频繁，但效果尚并不明显？这里估计有市场的原因，也可能与房地产政策调控之目标没有显现其层次性有关。因为房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及有操作性。
比如说，就目前国内的房地产市场来说，房地产宏观调控政策不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等，而是应该有针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标，并通过目标的分解来对症下药，这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。
首先，从短期目标来看，目前国内的房地产市场为什么会出现越是宏观调控房地产投资越大，银行的资金流入房地产市场越多？最大的问题是房地产市场价格快速上涨。试想，如果房地产市场价格快速上涨，企业投资岂不大量涌入这个市场、资本岂不逐利而来？
那么，国内房地产市场的价格快速上涨原因何在？是不是由于市场的供求关系，是不是市场供不应求，是不是有人所说的房地产市场的刚性需求所致，其实这些都不是问题。问题在于房地产市场是投资与消费的两栖市场。当房地产市场完全是一个投资品市场时，加上这个市场的价格有政府作隐性担保，那么这个房地产市场的价格肯定是只涨不跌。在这样的情况下，进入这个房地产市场的投资是零风险，这必然会促使市场的投资者大量涌入。再加上可利用银行这个金融杠杆，作为投资的房地产市场的价格要推高就十分容易了。特别是房价上涨，银行觉得进入这个市场也是无风险业务，因此推出一系列便利进入房地产市场的按揭产品，如加按揭或转按揭等。在房地产企业、银行及投资者一起合力下，国内房地产市场的价格推高也就十分容易了。
因此，就短期的房地产市场宏观目标来看，政府应该做的就是要对国内房地产市场有个清楚定位，在目前中国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，应把国内房地产市场严格界定为消费品市场，严格遏制房地产市场投资。如果不从这里入手，就如目前这样的房地产市场投资大量涌现，那么政府对房地产市场许多政策就不免大打折扣了。
而从界定房地产市场为消费品市场入手，政府目前要做的事情就是对全国住房进行全面普查，并在此基础上制定每一户居民一房政策，对于那些房地产市场投资者、超过一户一房的居民住房，就得采取税收及利率政策来调整。特别是对于目前推动许多地方房价上涨两大动因，政府要采取严厉的政策。一是银行的转按揭或加按揭要立即停止或采取高利率政策，二是对于外国投资者进入国内房地产市场，无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则，坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者牟取暴利的市场。还有，利率是房地产市场发展的核心，政府应该频繁地通过利率变动的方式来改变房地产市场投资者的预期，并让房地产市场的投资者真正明白利率对其投资的巨大影响。
其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中期目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在“国六条”细则有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障体系并不仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次收入居民的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。
再次，就是房地产市场的长期目标，就是将中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们政府是一个心系民生的政府，我们政府房地产政策更是应把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权的落实让国内每一个民众来分享中国社会主义市场经济发展的成果。因此，从这个意义上来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，那么对建立中国的和谐社会将起到重要作用。
总之，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有操作性。（本文定稿于2007年3月28日）
房地产宏观调控的核心是什么
对于国内对房地产的宏观调控，目前市场上一种主流意见是，这几年的房地产宏观调控效果之所以不好，之所以越是调控房价越是快速飚升，就在于政府的住房保障体系没有建立起来，就在于目前国内生产的廉租屋、经济适用房太少，就在于政府没有履行对房地产市场的公共职能。因此，要化解目前绝大多数民众无法进入房地产市场的问题就得多建廉租屋、就得多建经济适用房，甚至造出一种限价房，通过这样的住房产品来建立起有效的中国住房保障体系，来化解目前国内民众对住房价格过高而无力承担的矛盾问题。其实，如果政府的房地产政策真的是按照这个思路，不仅不能解决中国绝大多数居民的住房问题，而且也会让国内房地产市场问题越来越复杂。
首先，就目前中国的居民收入水平来说，基本上绝大多数居民都处于中低收入的水平上，特别是那些经济落后的地区的民众以及农村的居民更多是收入水平低的。在这样一个前提条件下，如果这些民众的住房都是通过住房保障体系来解决，那么我们居民的住房问题可能又会回到1998年住房改革的原点，即国内绝大多数居民的住房只能通过政府福利分房来解决。我想尽管8年来中国经济有很大的改善，政府财政实力也增强了，但如果要回到1998年住房福利分房的原点，政府是没有这样大的财力来承担这种责任的。
按照现在市场流行的住房保障体系的思路，要建立大量的廉租屋，那么这种大量的廉租屋又是多少呢？它解决的住房对象又是哪些人？按照发达市场体系情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力、残疾人、老人等住房的问题，而且在美国这个比重不会超过总人口的3％～4％。假设中国把这个比重上升到10％，那么仍然还有许多民众的住房需要解决。
有人说，其他部分可以通过经济适用房来解决。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。如果我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如要北京三年拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50～90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对于有1700万人口（600万户，以2006年统计数）的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％（这时还不包括新增人口）。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其他城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998~2005年北京建经济适用房达1773万平方米，但实际上解决居民住房所占的比例有多大也就一目了然了。
更何况，目前北京经济适用房采取定向分配的方式，即把经济适用房的购买指标完全划拨到各级地方房管部门。这种对经济适用房的歧视性分配，不仅加剧了城市居民住房的不公平，也是对城市其他居民住房分配的一种制度性掠夺。而且一旦经济适用房分配成为一种权力管制的资源，投机者利用经济适用房设租与寻租也就不可避免了。
还有，有人说政府可能建筑限价房来解决居民的住房问题。在这里，我们不讨论限价房的建筑的量有多大，我们只考察一下限价房是如何来定价的，就会发现政府要把限价房作为住房保障体系来推广几乎是不可能的。大家都知道，房地产市场是一个资金密集、生产周期长及风险高的市场。如果政府划拨出的土地要求房地产开发商建筑的住房定价在某个区间，即低于住房的市场价定价，那么在房地产市场繁荣时期，或房地产市场价格上升时期，这样的定价肯定会有市场，其生产的住房也能够卖出；如果房地产市场出现周期性的逆转，即房地产市场处于价格向下调整时期，那么限价房的价格可能会高于周边市场商品的价格。在这种情况下，生产限价房的企业的产品可能无法销售出去，那么这些企业出现的风险肯定要求政府来承担。如果这样的事情发生，政府有没有能力来承担这样的风险。如果没有能力，这种限价房的推广意义又有多大。
我们现在再回到对限价房生产量的讨论上来，那么限价房究竟生产多少才合适呢？还有这种限价房购买对象又是谁？如果限价房真的是低于市场价，那么在房地产市场繁荣时期，其生产的量又是如何满足消费者的等等。这一系列的问题说明限价房的推出会让国内房地产市场越来越复杂。
总之，中国房地产宏观调控的核心是建立中国的住房保障体系，但这个住房保障体系仍然是以市场为基础。首先是要针对中国实际情况把中国的房地产市场定位为消费者市场，就得明确规定房地产市场发展的宗旨是居民消费者的市场，政府的政策就得围绕着这个定位让市场生产的住房是绝大多数居民有支付能力的产品，而不是目前的高房价。在今年总理的报告中这点已经十分明确，但是同时也认为房地产市场是投资市场，但要有一定的比例，但我认为消费与投资比例如何在实际工作中来划定是一个相当困难的事情。特别是在土地为公有、金融资源为政府所垄断等的情况下，政府更是有能力来保证房地产市场消费者定位及房地产市场的价格在什么价位上。如果我们明确了房地产市场生产的产品就是面对中低收入民众，那么以什么经济适用房、限价房等来调整目前市场上的房价水平也就不必要了。而且，在今年总理的报告中，明确提出要遏制一些地方房价过快上涨，这是好事。但是通过什么方式来遏制呢？这就得看政府出台的政策了，而房地产市场如果是投资品市场，仅是增加供给是解决不了问题的。因为当这个市场是投资市场又无风险投资时（房价只上涨不跌），那么一定会吸引大量投资者进入。在这种情况下，最大住房供给都不能解决供不应求的问题。只有房地产是消费品市场时，增加供给才能够调整市场供求关系，价格才能够得到调整。
还有，在房地产市场宗旨明确之后（生产绝大多数民众有支付能力的住房），政府可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式，对不同收入水平的居民采取不同的补助政策。这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况在政府的帮助下进入不同的房地产市场。因此，目前中国住房保障体系要做的就是明确中国房地产市场发展模式及宗旨。如果这些根本的要旨不确立，其他许多政策只能及市场之表而不能及其里。
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房地产宏观调控的常态化与效果
从2004年起，房地产一直是国家宏观调控的主要对象，而且这种宏观调控一年比一年出台的调控项目多。先是“国八条”（其实这个文件也不过是把过去一些关于房地产方面的规则重新组合在一起，其中有新意的地方不多）、“国六条”（这个文件最大新意在于用硬性技术性规则来调整住宅市场的产品结构），以及最近的24号文件、359号文件及39号令。
对于最近的几个文件，媒体将这些文件的出台称作2007年的“房地产新政”。其实，对于最近出台的一些关于房地产市场的文件，并非如媒体所夸张的那样什么房地产新政，但是如果能够把这些文件的基本精神制定为可操作性的规则，并通过这些规则把文件的基本精神落实下来，那么房地产市场将会发生大的变化。
首先，对于24号文件，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城�