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社会学家早就指出“只有造福于多数人的政策才能培育共同的美德”，房地产已经成为为祸多数人的领域。
总之，政府必须在住房建设中发挥更重要的作用，承担更重要的责任，而不是一味将主要责任推给市场，然后再对市场进行各种莫名其妙地治理。中国不是市场出了问题，而是住房市场化出了问题。г米г花г书г库г ；http：//www。7mihua。com
不要用“泡沫论”来安慰自己
我们必须澄清一个问题，那就是中国房地产没有泡沫，或是泡沫不大。我们不能再用房地产泡沫论来安慰自己，善良的中国人总是期望通过政府的调控能够挤出所谓的“泡沫”，然后让民众买得起房，其实这是错误的。中国的高房价在于市场化，根源是土地的市场化，是级差地租，如果认为县级城市，房价三千是正常的话，那一线城市房价三万就不离谱，因为一线城市的地价比三四线城市贵10倍是正常的。因此在目前市场供应为主体的情况下，房价不可能降下来，我们其实用挤泡沫来让房价回归的想法，最终是必然会落空的。中国房地产没有泡沫，靠所谓调控也挤不出泡沫，只要实行市场供应，房价就下不来。
中国不缺钢筋水泥，但缺少可利用的土地，土地市场化必然会出现城市的高地价，从而出现高房价。中国房地产与货币的总逻辑是：市场化推高地价，地价推高房价，房价推高贷款，贷款推高货币需求，从而导致货币越发越多。
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不要相信“投机炒作论”
中国调控的目标仍然是抑制上涨、打击投机，而不是民众期待的降价。比如之前的限购就是为了打击投机。中国公布了很多的调控措施，可是房价下跌并不明显。这说明投机炒作不是影响房价的核心因素。其实中国这些年的调控都是针对投机进行调控的，但只能是遏制住房价。如果不是投机的原因，那中国高房价背后的真正问题是什么呢？
推高中国房价的五大“真因素”
除了上面的伪问题，笔者认为高房价背后有这么五个真因素。
第一，规划的问题
中国的房价和地价有着极强的“地王”带动效应，“地王”主要是城市的黄金地段。当前城市的黄金地段，住宅楼已经非常少了，但是写字楼却在频繁地兴建，土地价格是不存在刚性成本的，弹性极大，因此中国房价的治理必须采取“掐尖”政策。从房价最贵的地方进行治理，必要的时候，功能重新划分、移出，“禁建”都是必要的。比如在中央商务区不得再新建高楼等。ǎ专｛花ǎ楱｛库ǎ� ；www。7mihua。com
治理，从城市规划上入手，特别是对各大城市“CBD”的规划。中央商务区内不得再新建写字楼，老楼拆除之后只能建成住宅楼。目前中国各城市的中央商务区都存在着人口过密的情况。写字楼过多，住宅楼必然过少，而开发写字楼的效益又高于住宅楼，开发商都倾向于开发写字楼。所以如果不是人为地进行规划，那必然是这样的结果，住宅的房价越来越高。这也是为什么笔者在“低生存成本型社会”理论中，专门有一条是“合理规划商业区和住宅区”的原因。
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中国也主张增加土地供应，但是如果前面的规划没有做好，供应是供应不上的。而且即使城市的非核心区域增加了供应，也无法抑制房价的上涨，因为这不完全是总量上的供需问题，而是局部增长过快，从而带动整体房价上涨的问题。
第二，税收的问题
房地产工程一向是经济支柱，各地的政府贷款，也主要以土地做抵押，土地转让费是主要的财政收入。要想降房价，就必须解决地方政府的收入问题。世界各国都是这样，要么卖地，要么征税，税收低就必然土地贵，中国的税收现在其实是很低的。在福利国家税收一般占到GDP的50％左右，而中国仅有30％左右。
第三，利率的问题
中国一个家庭有两套房的太多了，而且民众有点存款就想买房，例如中国家庭年净收入在10万元以上的家庭非常多，这些人三五年就能攒下几十万元。这些钱怎么投资？还是买楼。这就是中国房价下不来的原因。中国的中产家庭基本都将买楼作为资产保值的手段，要想避免这一点，笔者认为，应该将一年期存款利率与CPI挂钩，一年期利率不要再由央行调整，让其直接与CPI自动持平，这样才能避免公众的投资性买楼。
第四，房地产不能敞开供应
中国不缺钢筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制级资源，不能按市场进行自由供应。在这一前提下，中国房地产也是不能随意供应的，必须对单一家庭拥有的房地产数量进行限制。例如规定每个家庭不能拥有超过3套住房，或是对超出的房子实现高额的社会资源占用税，迫使他们卖掉房子，这才是真正的调控。
第五，市场化的问题
中国高房价最根本的因素是市场化。住房的建筑成本是极低的，如果只付出建筑成本，那大家都能买得起房。而现在不仅要付出建筑成本，还要付出级差地租的成本。经济适用房、廉租房，这些房地产的点缀是解决不了问题的。中国需要对住房政策进行通盘的考量以及彻底的改弦更张，去除市场化是最根本的解决方法。只有土地不实现市场化了，房地产的成本就只是建筑成本了。
第9页 ：第三章 养老金
第三章
养老金
有社保的国家不会乱。
3800万退保人，等工资5万元时代你就亏大了
社保养老金是跟着社会平均工资走的，社会平均工资有多高，养老金就会成比例地升高。而如果是退保自己存钱的话，那顶多是个增值收益，不会很多。
据媒体报道，2013年有累计3800万人中断缴保险。在2013中国养老金国际研讨会上，中国人民大学公共管理学院教授李珍也曾指出，在人社部做的一项调查中，有23％的工作人口中断了缴费。
笔者认为，这么多人中断社保，跟社会上对社保的误解有关，社保是真正能保值的，任何金融产品都无法替代，因为养老保险是实行“现收现付”的，也就是政府用现收来的钱，去支付现在需要支付的养老金。收和付之间的期限几乎为零，因此最保值。大家可能会有疑问，我的养老金不是我以前交的社保费累积的吗？其实不是，你交的社保费已经用于支付当年的养老金，而你的养老金则需是由现在交费的人为你支付。
至于大家所想象的那种，将自己缴纳的社保费累积起来，然后投资增值，最终用来支付退休后养老金的做法，在学术上被称为“累积制”，这种制度可以吗？这在理论上是可以的，但你会得到的非常少，因为社会发展非常快，工资增长得也非常快。大家当年交的社保费，到了领取养老金时，已经远远不够维持生活的了。
比如，大家交费时，当年工资是5000元，每月交费1000元，而二十年后的中国，工资可能早就涨到了5万元。而工资5万元的时代，必然有对应于5万元的消费水平，而如果那时大家每月拿1000元的养老金能维持生活吗？显然不能。而即使用这1000元进行投资，增值到了2000元或是3000千元，那也远远应付不了工资5万元时代的生活支出。其实20年后，中国工资增长10倍是完全可能的，中国自改革开放后，工资已经增长了100倍。
而“现收现付”制度就不同了，以一个退休人员为例，如今的中国社会平均工资是5000元，养老金替代率是60％，他能拿到的养老金就是3000元，这与他当年交了多少费没任何关系，养老金完全跟着社会平均工资走。
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如今领养老金的人，基本上都是30多年前参加工作的，而当时的工资只有几十元，即使将全部工资拿出来交养老金，也远远达不到他现在领取的3000元的标准。而到了九十年代中国的平均工资是几百元，本世纪初，中国人的工资是1000多元。现在每月领取3000元养老金的人，其实一生中缴纳的社保费非常少，有的人可能都没他一年领取的养老金多。
同样，现在工资每月5000元的上班族，其每月的社保费大概1000多元。而如果30年后工资涨到每月5万，那么现在的上班族退休后，每月能领到大概3万元的养老金。
这就是“现收现付”制度的好处，“现收现付”这种制度特别适合社会高速发展的国家。而累积制，则适合那种不断倒退的国家，比如当年参保人缴纳了40元，30年后，国家倒退了，社会平均工资仍然是几十元，那就保值了。但是现代社会，经济停滞，甚至不断倒退的国家是不可能存在的，因此累积制根本就不可行。︴米︴花︴书︴库︴ ；http：//www。7mihua。com
中国有位金融学者提出：现代金融将取代“养儿防老”，这是错误的。现在各国实行的社保制度，仍然是“养儿防老”，跟金融投资一点关系没有，只不过是一家一户的“养儿防老”变成了整个社会统筹的，带有强制性的“养儿防老”。也就是政府向年轻人收取社保费（税），然后向社会的老年人发放养老金，性质还是“养儿防老”。各国的社保本身是一种税收，而不是金融投资，这是一个经济学的常识。而金融投资也不能确保保值。
保值有两个含义，一个是保通胀的值，也就是“抗通胀”。这很容易做到，根本就不用投资，只要是定期存款，就能保值。但仅仅抗通胀是没有用的，更重要的保值是“保障生活水平不下降”，这才是真正的保值，而这靠金融投资或金融保险根本就做不到。
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中国的养老金替代率已经降低到了国际警戒线以下，而中国的养老金还出现了巨大的亏空，这就是当时设计的错误。当时中国在现收现付的统筹账户之外，还设计了个人账户，而个人账户是实行的积累制，会出现大量的贬值。现在只要将个人账户也改成统筹账户，那不仅职工的社保费不用多交，而且老人还能领到更多的养老金，政府的社保账户也不会亏空，还会出现大量的盈余，其关键就是将那些贬值的钱找了回来。
当然有这么多人中断社保，也跟中国的社保政策有关系，那就是转移续接比较困难，比如有些地方的政策，把现有的保险关系转移过去，但社会统筹部分无法转移，只能转移个人账户的资金。根据笔者了解，现在中国很多城市都还没有建立社保卡，社会还在沿用当年劳动部制作的社保证，这些行为亟待从中央政府的层面进行规范。┊米┊花┊书┊库┊ ；http：//www。7mihua。com
另外中断缴纳社保主要集中在三类人群：一是下岗失业人员，这类人群大都属于被动中断；二是小微企业员工，企业为了降低成本不给员工缴纳社保；三是流动性比较大的务工人员，这都需要国家出台针对性的政策，比如下岗人员及时登记，保费可先不交，但年限照记，而对于灵活就业者，国家应该降低费用。因为灵活就业者缴社保费完全由个人承担，目前按社会平均工资的20％交费，保费太高，大部分人都承担不起，这也是中国的灵活就业人员大部分都不交社保的原因，国家应该针对这部分人出台鼓励政策，给以补贴。
另外，对于企业不交社保，或是不按正常工资交社保的行为，应该通过立法来规制。现在很多企业都是按照城市最低工资为员工缴纳社保，而不是按真实工资，这是一个非常普遍的现象，这对员工退休后的养老金影响极大。政府应该严查严惩这类企业，将社保制度法制化，将社保费改为社保税。
养老金是非常重要的事情，但由于很多职工并不了解其中的道理，也不懂国家政策，而不按时缴纳养老金的危害在短期内也显示不出来，所以对企业不给上社保的问题，也很难得到员工的反抗。但到了退休的时候，那些交费年限少、交费比较低的职工所能领到的养老金就会比那些正常交费的人少很多，所以社保问题必须得到重视。
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中国养老金面临的困局
我国的养老金是政府规定的，按政府规定的比例进行调整，但这种规定其实必要性不大，只要掌握了经济发展的规律，养老金完全可以自动调整，而不需要时时进行干预。
从经济学出发，微观经济学可能会认为养老金应该按照CPI进行调整，宏观经济学可能会认为按经济增值率调整更合适，但笔者指出这些都是错误的。按生存经济学的观点，养老金应该按照经济增长率与通货膨胀率之和进行调整，也就是中国经济增长速度一般为9％，通胀一般为3％，而养老金的调整比例就是12％。按CPI，也就是通常所说的通胀来调，可以避免因购买力下降导致的收入缩水，但前提是，大家现在买的、用的东西，跟以前一模一样。但现实中并非如此，因为人们的生活水平在升高，生活方式在转变，以前的生活方式不存在了，新的生活方式成本更高了。比如以前人们骑自行车上班，而现在要乘公交或是地铁，所以即使自行车的价格没有上涨，现在的生活开支也会增加。因为生活方式变了，如果原来大家的收入是按自行车的水平来规划的。那地铁时代，肯定就不行了。所以如果大家的收入不与通胀同步提高，那必然适应不了生活方式的发展变化。
那按经济发展速度，可以吗？也不行，因为官方公布的经济增长率是“净增长”，而不是真实的经济增长数字，是真实的经济增长数字减去CPI增长数据后得到的。真实的经济增长，我们可以称之为经济的“毛增长率”，学术上称为“名义增长率”，这才是数字上的增长。
这个增长不仅包含了物价的增长，也包含了生活方式的变化，是真实的增长。我们如果要提高养老金数额必须与这个真实的增长，也就是名义经济增长率挂钩才行。
除了以上谈的与通胀和经济增长的关系，其实养老金还可以与收入的增长挂钩，但是收入增长也是经常面临两个数据，一个是名义增长，一个是扣除价格因素后的增长。而要与收入挂钩，就必须与前面一个挂钩，也就是与名义增长挂钩。
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2011年，我国城镇居民人均可支配收入比上年名义增长14。1％，2012年城镇居民人均可支配收入比上年名义增长12。6％，名义收入都高于大家平时听到的“经济增长率”。
其实与名义经济增长率挂钩更科学，与名义收入挂钩也问题不大。因为名义收入的增长与名义经济增长差不多，一般是围绕名义经济增长上下波动，不会有太大的偏离。总之养老金与通胀挂钩或是与实际经济增长率挂钩，是绝对不行的。那样会导致居民真实生活水平的下降。
养老金一般来源于社保收入，或是财政收入。如果不考虑税费率的变化，这两项的增长也是与名义经济增长率挂钩的，养老金按经济名义增长率调整，不会带来任何额外的支出负担。因为中国经济名义增长率一般都是11％以上，所以任何养老金增长低于这个数字，都是不科学的，都会导致老年人生活水平的下降。
中国养老金已经实现了“九连涨”，每次涨10％，好像很多，其实涨得不多。而且这种涨既跟不上经济的名义增长，也跟不上社会平均收入的增长。
中国公布收入状况时，既公布平均数据，又公布中位数，这是为了让人们看到自己工资不如平均时，不抱怨“被平均”。但是公布养老金时却只公布平均数，而不公布中位数，因为公布中位数后，就显得更低了。
2013年调整后，企业退休人员月人均养老金达到1893元，这只是平均数，如果公布中位数肯定比这个低很多，说明大部分人都是1000元多一点，这些收入对于老年人是非常低的。
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希望相关部门，能够正视经济发展规律，将人工调整养老金增长改为与经济名义增长率同步自动调整。
中国人养老金替代率已经跌破警戒线
近四年的人民网“全国两会调查”显示，“养老保障”连续居网友关注度之首。养老问题为何关注度如此之高？这与我国在改革开放之后发展起来的养老金制度不完善有极大关系。数据显示，我国养老金替代率由2002年的72。9％下降到2005年的57。7％，此后一直下降，2011年为50。3％。世界银行组织建议，要维持退休前的生活水平不下降，养老金替代率须不低于70％，国际劳工组织建议养老金替代率最低标准为55％。我国企业养老金的替代率在国际警戒线以下。
党的十八届三中全会提出，中国还要降低企业的社保缴费，而这一措施的结果就是养老金替代率还会降低。k米k花k书k库k ；http