按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
螅捍�2007年到2008年，自住性需求一直稳定在七八成左右。严厉的调控政策并没有使上海房价出现大幅下挫。事实上，上海有前车可鉴，2005年5月，政策打压导致占比达到总体需求五成以上的投资性需求下挫。中国股市、楼市，各个行业受政策影响极大。因此，在经济转折的关键时刻，有关方面必须要以冷静的头脑科学决策，而不能受制于利益集团与某些为一己之名考虑的民粹主义观点。这些利益中人出于一己之私，罔顾大局，观点极端，证据匮乏。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（3）
我们一方面应该承认，前两年的房价高速上升已透支房地产行业与中国经济的发展体力，但另一方面也应该看到，房地产是拉动内需的重要力量，牵涉到50多个相关产业，房地产贷款是银行风险与收益的重要来源。急升固然会透支未来发展体力，急挫则会使中国经济处于巨大的风险之中。渐变与高效是中国房地产行转型的关键词。
中国经济模式被捆绑在以房地产业为主的既定的经济发展路径上，这种模式不是好事，却是现实。面对这样的情况，考虑到各方的承受能力，采取渐变政策才是社会成本最低的方法。与此同时，政府应该提供优质房地产企业以发展空间，通过此轮房地产市场调控使房地产企业利润逐渐下降，将低效与低质企业驱逐出市场，而使有信用、市场效率高的企业支撑中国房地产行业的未来，达到优币吞并劣币、澄清市场秩序的目标。从现状来看，小地产商林立的局面未能改观，王石所憧憬的房地产产业化链条遭遇资金、原料、土地各种围墙封堵，还是比较遥远的梦想。
最后，并非最不重要的是，不同地区应实行不同的政策。各个城市的房地产市场消费格局不同，在北京、上海这样的大型市场可以降低投资性需求，但不可能彻底消灭投资性需求，二三线城市的挤泡行动与大城市的挤泡理应区别对待。如果为了基本不可能实现的乌托邦，任由政府之手深入资产品定价系统的各个细节，会让经济彻底失去活力。
附记：晚与几个老友以及沪上房地产李、胡等房地产研究人士一起，谈到房地产现实中的围城，大受启发，日后当着之于笔墨。产业链、配套、土地分割状态、投资品的定位，种种存在矛盾之处。
二手房松动是个信号，值得密切关注。（2008…07…04）
房地产市场为何反智反商
我们在近期的房地产市场中再次见识如下恶性循环：房价上涨引发民怨沸腾，政府出手以加税、紧缩信贷、限价、清查中介与房地产开发商等方式积极调控，但紧缩引发的往往是需求暂时抑制之后的房价报复性反弹，政府不得不再次出手进行调控。
房地产政策与货币、股市政策非常相似，政府在市场与调控之间疲于奔命，政策往往是压力下的短期产物，而不能高瞻远瞩地着眼于资本市场与社会保障基础的建立。结果不仅使政府的调控政策空间更小，市场与行政界限混沌一片。更要害的是，在低水准的预测与骂街式的争吵中，房地产市场的融资、流通瓶颈越卡越紧；反商反智文化泛滥，于事无补，于民有损。
恶性循环之所以打不破，首先是因为陷入抑制需求、减少交易的陷阱中不能自拔。这种来源于抑商以及围剿“投机倒把”传统的房地产方法论，其理念的核心是将投资获益视为道德罪过，将商品的供应不足导致的物价飙升归咎于交易频繁所暴露的人的逐利性。
房地产市场大部分不属于炫耀性消费，只要供应充沛，对保障型住房与普通商品住房以及高档商品房进行有效区隔，价格没有降不下来的道理。但令人遗憾的是，政策与降价的目标背道而驰。
我们的房地产政策有许多是反市场常识的，因此也是反智的。中小城市土地拍卖屡创天价，只有一个解释，政府严格控制土地的信息带来市场心理预期变化，当人们普遍认可土地供应紧张与需求者众时，资产价值就有了重估的基础。当大多数交易者认为某个资本品会值高价时，它就值这个价格，这是心理金融学的精义。最近对小产权房的清理是强化而不是淡化了土地升值的暗示。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（4）
在中小地产商融资与普通购房者的二手房交易上，有关部门继续秉持反交易抑投资之旗，在加税和紧缩信贷上大做文章。从信贷上来说，房地产贷款在倾向进入加息通道的数年间，个人房贷的负担已经增加了10％以上，同时提高首付比例至50％，增加贷款成本的馊主意层出不穷。政府如果依此行事，受害最大的将是那些既够不上经济适用房购买资格、也无力以大笔现金购房的普通工薪阶层。
税务部门最乐意听到的加税建议早在一些地方付诸实施。北京、杭州、上海等地对二手房交易征收土地增值税，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的10％左右。与上海呼应的城市颇多，如房价领风气之先的深圳市在2007年7月17日由市地税局召开新闻发布会，提出拟于9月底前，实施对二手房征收土地增值税，以及建设二手房价格评估来强化二手房交易个税征管，加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段，以调控房价。
同时南京也祭出了各种限价房的法宝，北京、广州祭出限地的法宝。实际上，从2005年至今，征收营业税、取消个人所得税优惠政策、个人对外销售购买不足两年住房全额征收营业税等措施层出不穷，导致二手房交易成本上升1/3左右。除了收税者与审批者大获利市之外，于房产交易双方未见点滴好处，行政调控最厉害的南京，4月创造两小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”，从长期来看“奇迹”还会发生。
房价上升催生了两种文化，地方政策结合了反商文化与任期土地价值最大化的投机文化，而民众中则出现反智文化的苗头。当普通人希望以行政权力和魔咒对付房地产市场的特权时，未曾料到这个魔咒已经通过股市印花税、权证等种种变形的方式，再次落到了普通投资者自己的头上。
为什么不能承认，当初驱赶低收入者入商品房市场是个绝大的错误，导致今天民怨沸腾；为什么不能正视，将5％的土地出让金用于廉租房建设这一最低标准的城市不多；为什么不能承认，在货币过剩的时代，不管什么领域的投资只要不违法都值得尊重；为什么不能坦言，人民币对外升值与对内贬值突显了房地产的投资价值；为什么闭目塞听没有看到外资在境内房地产
市场的全面渗透，套牢外资根本是个梦想？
如果政府真想降低房价，有各种市场化之路：如设法使小产权房合法化，从根源上降低土地价值重估预期，降低普通购房者的融资成本，加快二手房的流通效率，开拓股市、债市、外汇、房地产信托市场等各种投资渠道，而不是只提供股市、楼市两条狭窄的投资主渠道，又以关门打狗的方式对待涉身其中的投资者。
市场集体反智的结果，是造成更大的困境，我们曾经经历的集体反智时代，使中国传统文化中一脉商统近于断绝，难道在开始进行金融战的今天，还要重蹈一次反商反智的覆辙吗？（2007…07…31）
对房地产市场为什么不能进行明确的市场化调控
房地产市场之所以沸沸扬扬，消息不断，是因为房地产调控政策中行政与市场难以取得平衡。
传言如飞蚊，盘旋不去，一则说明信息不够畅通，二则说明市场敏感度增加而致有关部门举棋不定，使市场传言的生存空间扩大。过去的一周简直可以称得上是澄清周，继证监会对A股与H股互换作出澄清之后，围绕房地产有三个部门作出了澄清。 。。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（5）
首先是争议已久的二套房认定标准。在市场传言沸沸扬扬之际，2007年10月19日，在美国参加国际货币基金组织会议的央行副行长吴晓灵表示，央行还没有得到第二套房贷政策出细则的消息；其次是国税总局新闻负责人马方明表示，物业税征收尚无时间表，相关媒体报道不属实；最后是证监会新闻处证实监管部门从未暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作，称“此前相关媒体的报道严重失实，是极其不负责任的”。
得到这些郑重的澄清，我们并不能据此对房地产未来的走势作出明确的判断，鉴于细则未定，房地产交易不可能关门大吉，在这段时间里必定产生各自解读的情况。传言、澄清可以作用于交易者的心态，使短期资金流动出现逆转，以前也曾经发生过，但均未能左右市场大局，那些认为中国房价将大跌的预言家已经落空了几次，希望他们此次预言成真。
媒体的报道未必尽是空穴来风。比如房贷新政出台月余，一些官员、银行纷纷出面表态，态度不一。一个很明显的事实是，如果要将房贷新政落到实处，对于各个银行的认定标准实行一刀切的管理必不可少，否则就变成一场游戏。但对一些小型商业银行而言，房贷是主要业务之一甚至占一半以上，如果一刀切没有缓冲余地，这些银行风险暴露无遗，又无法立刻上市融资，央行将直面这些银行的生存问题。如果实行一刀切，有两个办法可以补救，一是由财政进行补贴，这条路差不多已经被封堵，另一条路就是扩大消费贷款，所谓的动量贷款等不过是允许信誉尚佳者融资入股市的另类渠道。
离开楼市进入股市，这才是前门拒虎，后门迎狼。从央行的角度出发，如何为众多商业银行找到生存之道也是一项重要的任务，避免一刀切又要完成宏观调控指令，几乎是不可能完成的任务。
至于物业税与房地产企业IPO，财政部官员曾经表示“十一五”后期开征物业税，2008年进行挑选几个城市进行实转试点，从时间上是衔接得上的。据马方明介绍，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。这表明了税务总局的法治精神。无独有偶，证监会对地产企业IPO暂停的澄清也有尊重法律的一面，事实上，法律从未赋予证监会或下属发审委阻断某一行业上市融资的权力。不过由于发审委工作并不透明，我们无法得知上市申请通不过是因为这个原因或者那个尺度。
要避免陷入调控市场与行政不能兼顾的泥潭，政府无疑应该出台更为市场化的调控手段。在流动性过剩时要封堵资产价格预期，最好的办法是出台物业税减少投资收益，或者提供多渠道的高收益投资渠道，舍弃这些根本转而卡住融资渠道，其直接后果是房地产商与购买者重新洗牌。
有两大市场手段，一是经过人大审核征收物业税，取消与之抵触的税费，将相关税费投入廉租房建设。物业税是个系统工程，考验的是政府的公共财政、信息以及税收成本的掌控能力，以及对于公民财产收入的尊重与对社会二次分配公平的尊重度。政府放开市场30％这一块，切实提供70％的保障性住房，同时征收物业税、发展“住房银行”，源源不断地弥补保障性住房开发资金的不足和中等收入阶层融资渠道的不畅，这可以解决市场与行政牵扯不清留下的无数后遗症。二是大力发展民间投资市场，沟通海内外资金，扩大私募证券与股权基金等投资渠道，不要再让外资在所谓的封闭市场中还占据中国基金业半壁江山。动用行政手段卡住房地产融资渠道，地产业IPO虽然可以被卡，但在一个仍存在预期的市场中，资金不存在流失，只存在递补。不要忘了国际资金的威力，地产企业会将香港股市作为融资主渠道，也许任志强会后悔没有学潘石屹那么灵活，也许中资大银行最后会怨恨政府给外资行与中小银行提供了机会，政府除非挡住境外上市、房地产基金等等融资渠道，实行资金封闭与市场封闭，否则，行政调控手段不过是利益重洗。书包 网 。 想看书来
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（6）
如果楼市出现拐点（笔者并不认可这一结论，价未跌量先减，交易需求被暂时抑制，提高二次置业的融资成本相当于让银行得到了部分地产收益），在中国投资渠道匮乏的情况下，众多的资金会把股市抬到不可思议的高位，就像“5·30”之后资金抢占楼市一样。
（2007…10…23）
地产股遭弃只是假象
有时我们眼见的事实未必是真相，当经济逻辑与市场表现相背时，两者迟早会走到一起。
2007年10月房地产公司似乎已经结束了顺风顺水的日子进入冰冻期，地产公司领头大跌。这源于8月末的房贷新政，源于国土地资源部39号令对开发商囤地资金的紧缩，更源于甚嚣尘上的物业税试点空转变实转的传言。与股市相比，房地产业更受政策影响，可以说是草木皆兵，因此投资地产股者常有火中取栗心态，一有风吹草动立即撤出，“以观后效”。火上加油的是，据说在房地产政策暧昧之时，基金弃地产股另择高枝。加息与保障房出台的预期使中低收入阶层选择了观望为上。
在高估值的情况下，股市收益达到两倍的屈指可数，房地产业就是其中的佼佼者。据统计，2007年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式在内地市场合计融资已超过1100亿元，之所以能以高价发行，说明投资者对于房地产市场强烈的认可，以及在通胀环境下对于稀缺的土地资源的追捧。从技术层面上来说，地产股也该到了喘口气歇歇脚的时间。这不是民意否决房地产的胜利，也不是市场重新估值的结果，而是在房地产调控新政出台之时的预期不稳的观望心态，与股市恐慌心态综合作用下的产物。
说地产股被投资者抛弃，此言尚早。不要说沪综指跃上4000点之后，拉动的龙头之一就是地产股，而此轮下跌同样地产领先，说明地产股对股市的重要性。这不，23日下午股指稍有反弹，就有地产股的抄底资金进入，在净资金注入量不大仅为亿元的情况下，地产板块的资金净流入达到亿元，排名第一。
实际上，市场早有先兆，一是主流资金参与地产板块运作，不仅有东湖高新、渝开发、广汇股份封于涨停板块，而且大市值地产股如万科、金融街、保利地产、中华企业、金地集团、陆家嘴纷纷上涨。地产龙头股万科、保利地产10月8日放量拉升、随后展开的两周调整，23日突然发力，预示着地产板块的上升空间已经再度打开。
为什么会出现如此背反的情况？对于房地产暴利的道德憎厌不应该妨碍我们看到如下事实，即在人民币处于升值压力但无法大幅升值的情况下，地产板块仍是主要获利行业之一。人们虽然担心房地产打压政策，却在投资理性的指引下不自觉地将目光转向了地产股。在房地产调控政策下加剧了资金与土地的稀缺性，越是实行严格的土地管制，拥有土地的房地产公司就越值钱，越是实行严格的房地产信贷管制，那些在资本市场融得巨资的房地产上市公司就越是身价百倍，事实上，这不仅是一个“螺旋式上升过程”，还是一个强者恒强、弱者恒弱的房地产资源垄断集聚的过程，如果明年调整到位，房地产市场70％都由廉租房、经济适用房、中低价位住房占据，那么，剩下的30％的房地产市场份额将被大公司瓜分殆尽。由此造成的结果是，未来三年，龙头地产开发上市公司都能够实现30％以上的增长。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（7）
单纯以一两个月的房地产成交量下降来预期房地产进入下降通道的拐点是不谨慎的，也缺乏对以往历史的尊重。事实上，每次新的调控政策出台之后，都有房地产成交量下降、房价稳定一段时间的消化期，但是不论北京还是上海、成都，在经过了消化期之后，迎来的都是房价的半年增长30％以上的报复性上涨。原因就在于行政调控手段无法改变货币环境与宏观趋势，并使得市场资源加剧稀缺。房地产的短暂起伏往往与政策消化期同步，中国地产股要真的出现不可逆转的下降，只能寄希望于保障性住房尽量口惠实亦至，从2003年就开始热议的物业税能够由空转实，这是在激励机制层面上收走房地产投资的红利，属于釜底抽薪之举。当然，政府应该给予其他受到鼓励的资以相应的红利，超过房地产投资收益。不过，要指出的是，即便如此，由于大中高品质的商品房的稀缺性，这部分房产与建设这部分房产的品牌企业仍然持续具有投资价值，直至人口红利彻底消失。（2007…10…24）
财政部、央行与银监会打仗将损害市场预期
财政部、央行与银监会观点打架，市场遭殃，政策效力大打折扣。根据财政部与央行所发通知，从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的倍；最低首付款比例调整为20％。10月28日，房贷新政执行第二日，农行、建行率先出台了房贷细则。戏剧的是，仅隔几个小时，农行将操作细则从网站上撤下；更戏剧的是，事隔一天，农行细则又一字不差地挂上网站。这一细节显示政府内部巨大的分歧——是刺激房贷消费，还是控制银行风险，中国扩张型经济政策该何去何从？
10月22日，财政部与央行发布刺激住房需求的房贷新政。10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，下发紧急通知，关小了房贷新政的优惠闸门，明确只有“首次利用贷款购买自住房”可以享受住房优惠。财政部、央行、银监会等有关各方显然应该加强协商，避免出现市场摇摆不定、购房者心神飘摇的难堪境地，这对于明确市场预期有害无益，对于拉动中国经济走出紧缩低谷更是一个沉重的打击，比不出台优惠政策更糟。房贷新政牵涉到部门之间的利益博弈，更事关中国银行业市场、监管与中国经济发展以谁为重的大局。
在经济下挫之时，刺激内需是拉动经济增长的一*宝。1998年、2003年，拉动住房消费，对于中国经济走出东亚金融危机、SARS紧缩低谷都起到了举足轻重的作用�