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2。 基金管理人
基金管理人是指具体对基金财产进行投资运作的机构。它主要由基金管理公司担任，但也可由资产管理机构、信托机构等担任。其主要职责是负责基金的设立、募集、投资与管理，进行基金会计核算，确定基金收益分配方案，以及办理由其负责的有关信息披露事项等。其主要任务是依据契约制订基金投资计划，目标是使投资者的资金效用最大化。基金管理人按基金资产总值的一定比率提取管理费，但它并不实际接触基金资产，基金资产由基金保管人持有。
3。 基金托管人（保管人）
基金托管人是指依法保管基金财产的机构，也就是财产保管人。它主要由取得基金托管资格的商业银行担任，在实行混业经营的国家，它也可以由资产管理机构或者信托机构等担任。其主要职责是负责安全保管基金资产，执行基金管理人的指令，监督基金管理人的投资运作，以及办理由其负责的有关信息披露事项等。基金保管人是基金资产的名义持有人与保管人。为了保障广大投资者的利益，防止基金资产被基金管理人任意用作其他用途，基金保管人（公司）便应运而生，从而达到“两权分立”，个人投资者的利益得到了保障。在我国基金保管人一般由银行担任。
二、REITs当事人间的关系
REITs的当事人通常包括投资人及基金服务机构、管理人、托管人。由于目前我国基金主要以契约型基金为主，基金当事人的关系以契约型基金为基础进行分析。
1。 投资人与管理人之间的关系
在契约型基金的当事人关系中，基金管理人根据有关信托契约的规范文件而组建基金管理公司，从而获得了投资人即受益人所赋予的委托权，即有权负责对所筹集的资金进行具体的投资运用和有权委托基金托管人来保管基金资产。依此权利，基金管理人凭借专业知识和丰富的经验，在不违背现行法律法规及规章制度和立法精神的基础上，本着公正、公平的原则和对基金持有人负责的态度，按照契约规定的目标和原则进行投资决策，谋求所管理基金资产的不断增值，并使基金持有人获取尽可能多的收益［71］。
而投资人通过其购买受益凭证即基金的行为表明其接受基金契约关系安排，成为契约型基金的当事人之一，参加基金投资并将信托资金交由基金管理人管理，且享有投资收益的分配权，是REITs的受益人。因此，投资人与基金管理人之间的关系是委托人、受益人与受托人之间的关系。
2。 管理人与托管人之间的关系
基金管理人在获得投资人所赋予的委托权之后，必须依照基金契约及有关规定与基金托管人签署托管协议，并将全部基金资产交由托管人管理，从而基金管理人和基金托管人就成为委托人和受托人之间的关系。
受托人接受基金发起人的委托，以委托人的名义为基金开立独立账户，其受委托的职责范围包括：负责管理、保管和处置包括现金在内的证券信托资产，监督基金管理人的投资工作，确保基金持有人的权益，但不包括对信托资产的投资操作和运用。
3。 投资人与托管人之间的关系
契约型基金投资人和基金托管人的关系是受益人与受托人的关系，而不是公司型基金中的委托人与受托人的关系。基金托管人和基金投资人分别作为受托人和受益人，决定了基金托管人对保障基金投资人的权益负有不可推卸的责任。在契约型基金出现问题，基金持有人利益遭受非市场风险、投资风险而导致损失的时候，基金投资人除向基金管理人索偿外，还可以向基金托管人提出索偿。
三、REITs的运作流程
REITs的运作可分为成立阶段的募集运作和正式运作两个部分［72］。
1。 REITs在成立阶段的主要运作流程
（1）评估资金的需求。基金成立阶段起始于发起人为满足自身需求，进行REITs募集的筹划。主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REITs为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的报酬等。
（2）接洽承销商。发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽房地产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签订房地产投资信托管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）决定保管机构并签订房地产投资信托契约。当所有文件备齐后即可以向证监会申请募集。成立阶段的文件一般包括：基金发行计划、房地产投资信托契约、受益凭证样本、公开说明书、财务报告等。
基金募集申请获得通过后，则由承销商开始运作，并针对投资人开展募集工作，若基金募集成功，即可进入正式运作阶段。
2。 REITs在正式运作阶段的主要运作流程
其运作流程见图4。4。
图4。4 房地产投资信托基金正式运作流程
（1）发起人发起设立房地产投资信托基金并向SEC和证券交易所申请上市。
（2）信用评级机构对房地产投资信托评级。
（3）与证券经纪商达成承销协议，由经纪商负责房地产投资信托发售和资金的募集。
（4）投资者通过证券经纪商购买房地产投资信托，将资金投入。
（5）房地产投资信托成立后，聘请管理公司或投资顾问，负责信托资产的管理和投资。
（6）与保管机构达成信托协议，由保管机构保管资产，并担当名义持有人。
（7）信托财产及其各项收益作为独立于保管机构的财产专立账户，由保管机构保管。
（8）保管机构根据指示将收益以红利的方式分配给投资者。
3。 房地产投资信托资金的流向
房地产投资信托资金的流向如图4。5所示。
图4。5 房地产投资信托基金资金流向
（1）投资者通过购买股份或信托受益凭证将资金注入房地产投资信托基金。
（2）根据管理顾问公司的投资决策，将资金投向房地产或证券市场。
（3）房产拥有者出售房地产获得资金，房地产投资信托基金完成资金向房地产的投资。
（4）房地产开发商通过抵押或出售房地产获得资金。
（5）房地产投资信托通过证券市场购买抵押贷款债权，或抵押贷款证券，将资金投向房贷市场。
（6）房产开发商通过贷款从房贷市场获得资金。
（7）购房者从房贷市场获得资金。
（8）房地产投资信托购买政府证券，政府获得资金。
（9）投资者取得收益。
第四节 REITs基本制度构成解析
REITs制度，作为一种国家法律制度，基本上是美国《1960年国内税收法典》（Internal Revenue Code of 1960，I。R。C）的产物。该法规定，REITs作为一个组织实体，如果能够在组织、股权、资产、收入、分配等五方面满足法律的规定，就可以享受免缴企业所得税而只需受益人缴纳个人所得税的税收优惠政策。美国《1960年国内税收法典》针对REITs所作的五个方面的法律规定，构成了REITs的基本制度安排。REITs制度自创设以来，虽然几经变迁，但到目前为止，这五个基本制度安排的内涵没有发生大的改变。下面，我们就通过对其逐一考察来揭示REITs制度的全貌［73］。
1．“专业性信托投资组织”：REITs组织结构制度安排
美国《1960年国内税收法典》将REITs界定为一个类公司的信托或协会的法律实体，该实体必须满足如下三项组织结构的要求：
（1）由一个或多个受托人或董事管理；
（2）征税时视作国内公司法人；
（3）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其他储蓄机构）或保险公司。
第一项规定反映了美国国会的立法本意，即REITs是为中小投资者创设的一个类公司的房地产投资组织，该组织必须以信托方式，由一个或多个受托人或董事来负责房地产投资和管理，而不能由投资者本人来实行。在实际运作中，中小投资者所寻求的受托人或董事通常是业内声誉良好、受人尊敬的房地产投资专家或者金融专家。
第二项规定将REITs在征税时视作国内公司法人，是为了方便联邦税收，并非表示将对REITs征收公司所得税。
第三项规定表明，REITs是作为一个房地产投资组织而非金融组织而设立的，REITs设立的根本目的是为投资者获取房地产投资收益。
2．“大众的投资工具”：REITs股权结构制度安排
美国《1960年国内税收法典》针对REITs的股权结构作出了如下规定：
（1）其所有权益是由可以转让的股票或受益凭证来体现的；
（2）股东或受益人不得少于100人（即“百人原则”）；
（3）在一个纳税年度的后半年，持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％（即“5—50原则”）。
第一项规定表明，REITs虽然是投资于不动产，但体现投资者对于不动产的所有权益的必须是具有高度流动性的股票和受益凭证等证券形式，即REITs投资者的所有权益必须是证券化的。这样，不但有利于资金量不大的大众投资者购买，而且有利于其及时退出，以维护“弱势”投资者的权利。
第二项规定对于股东或受益人的人数作出限制，是为了避免REITs变成为少数人谋利的工具，体现了“REITs是为大众投资者而设”的立法本意。
第三项规定，即“5—50原则”与第二项规定的立法本意是一致的，目的在于确保REITs的所有权不会集中在少数富人手中。
3．“专门投资于房地产”：REITs资产结构制度安排
美国《1960年国内税收法典》针对REITs的资产结构规定，REITs必须在纳税年度的每一季度末满足下列四项资产要求。
（1）“75％资产原则”。至少75％的总资产必须由房地产、现金、现金等价物及政府证券构成。
（2）“25％资产原则”。投资于证券的总资产不得超过25％。
（3）“20％资产原则”。投资于一个或多个应税REIT子公司证券的总资产不得超过20％。
（4）“5％、10％资产原则”。REITs持有单个发行人的证券不得超过总资产价值的5％；REITs持有单个发行人的证券不得超过发行在外证券总投票权的10％；REITs持有单个发行人的证券不得超过发行在外证券总价值的10％。
如果一个REITs在资产结构上不能满足上述规定，它将失去REITs身份而不再享有税收优惠政策。当然，有时因为资产市场价值的变化也可能导致某些要求不满足，但REITs必须在该季度末的30天内予以纠正，否则将失去REITs身份。
美国《1960年国内税收法典》对REITs的资产构成作出如此详细的规定，目的有两个：一是体现REITs是针对房地产业特设的产业投资基金，其主要投资对象必须是房地产实业，而不是证券；二是对于REITs在法律允许范围内的证券投资，应尽可能分散投资以降低风险。
4．“被动的商业实体”：REITs收入结构制度安排
关于REITs的收入结构，美国《1960年国内税收法典》也同样作出了严格而详细的规定。
（1）“75％收入原则”。至少75％的总收入（不含来自禁止交易的总收入）必须来源于：房地产租金、抵押贷款孽生利息或房地产利息、房地产销售或者处置收益等由房地产投资所产生的收益。
（2）“95％收入原则”。至少95％（自1980年1月1日起为90％）的总收入（不含来自禁止交易的总收入）来源于：房地产租金，利息，股息，出售或处置股票、证券和房地产权益所得的收益等。
（3）“30％收入原则”。出售持有期不到4年的房地产所得（不包括被取消了赎回权的抵押财产出售和自愿出售），或者出售持有期不满1年的证券所得，占REITs总收益的比例不得超过30％。
美国《1960年国内税收法典》对REITs的收入结构作出如此规定，目的是将REITs设定为一个“被动的”商业实体，它不能像一般的房地产公司那样主动参与市场竞争，积极地买卖房地产，而应对收益类房地产进行长期投资，以定期收取租金。这一来是为了将投资者隔离在积极市场竞争的风险之外，二来为房地产业的发展提供充足的长期资金。
5．“代理服务机构”：REITs收益分配制度安排
关于REITs的收入分配，美国《1960年国内税收法典》规定，REIT必须至少将90％的净收入作为股利在当年内分配给投资者，即“90％分配原则”。否则的话，REIT将被征收公司所得税。
对于大众投资者而言，这一规定是最吸引人的规定，也最能体现REITs的大众集合投资性质。这一规定表明：第一，REITs的性质是一个代理投资机构，它是代替所有大众投资者来投资房地产的，是为大众投资者谋利益的机构；第二，使大众投资者通过对证券（REITs股票或者受益凭证）的“形式上持有”，实现了对房地产的“实质上持有”，因为证券持有人可以像房东一样定期获得“房租”。
6．“免税待遇”：REITs税收制度安排
当某一商业组织满足了美国《1960年国内税收法典》关于组织结构、股权结构、资产结构、收入结构和收益分配等五个方面的法律规定后，它就可以取得REITs身份，从而可以享受免征公司所得税的优惠政策。如果不能同时满足上述五个方面的规定，则仍作为一个普通房地产投资公司对待，不能享受REITs税收优惠。
以上六个方面的制度安排构成了REITs制度，其中税收制度安排是REITs制度的核心，其他五个方面的制度都是针对税后优惠制度而设。从上述介绍和评析中，我们可以看到，REITs制度安排对其名称“房地产投资信托（REITs）”进行了充分的诠释。那就是，REITs必须是投资房地产为主，REITs必须是为大众投资者谋利益的组织，REITs必须是一个代替大众投资者投资的代理机构。如果是这样，那么国家给予其税收优惠。
第五章 房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴
房地产投资信托基金（以下简称REITs）起源于美国，经过40多年的发展，全球主要国家如美国、日本、新加坡、韩国和澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市。这些国家发展REITs已有成熟的经验，借鉴这些经验有助于我国发展房地产投资信托基金。本章介绍美国、欧洲和亚洲主要国家的REITs发展经验，进行国际经验的比较和借鉴，在此基础上提出我国发展REITs的建议。
第一节 美国REITs的产生与发展
一、REITs理念的起源
REITs的基本理念，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。而在当时，该州法律的要求是：除非房地产是整体商业的一部分，否则，禁止公司拥有房地产。针对这一法律规定所设计的马萨诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体拥有与公司同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。同时，马萨诸塞信托享有税收优惠。
这种投资信托在波士顿取得成功之后，便开始在芝加哥、奥马哈、丹佛等城市进行房地产开发投资。此后，马萨诸塞信托一直作为房地产投资的一条渠道，直到1935年美国最高法院取消了其税收优惠条款，导致这类信托以及其他一些类似信托基金的转让。
到20世纪40年代，一些幸存的信托公司直接同享有税收优惠的投资公司和房地产辛迪加竞争资本。在20世纪50年代，由于马萨诸塞信托以及另外一家幸存的信托基金——美国房地产信托（Real Estate Trust of America），疏通了美国联邦政府，使得信托基金能够与按照《1940年投资公司法》成立的投资公司，享有同等的税收待遇。马萨诸塞房地产信托的理念重新复苏。在1961年，当第一家REIT进入市场时，其内在的理念实际上已经存在了100年左右［74］。据统计，截至2004年1月31日，美国REITs行业的市值已经达到2390亿美元，其中权益型REITs的市值为219亿美元，占总市值的91。63％。全美REITs拥有的商业类房地产超过4000亿美元。在机构持有的房地产中，REITs占到10％—15％的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易，总市值为2310亿美元［75］。
二、美国REITs的设立与类型
1．REITs的设立条件
美国的REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产投资进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易［76］。
如果REITs每年把应税收入的90％作为股利分配给股东，那么REITs可以免缴公司所得税。为了取得免缴公司所得税的地位，REITs必须满足以下五方面的法定要求。这些条件也被业内称作是取得REITs免税资格时的一系列“测试”（见表5。1）。
表5。1 REIT 资格的法定要求
续表
资料来源：Internal Revenue Code； IRC。 Secs。 856…858。
2。 REITs的分类
（1）按