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选房时看什么（5）
常见的动线关系有枝状、并联、串联和交叉，其中枝状的住宅动线关系是最理想的，因为它能体现出各功能区的分区及分流。好的住宅动线关系，不仅在各功能区互动上拥有好的流线，还应在每个功能区内部，都能做到泾渭分明，动态活动区与静态活动区分离，互不干扰。
私密性受到了越来越多购房者的关注，因此，乐居工作室把它单独作为一个重要的选房因素，在后面进行介绍。这里不再赘述。
现代户型特点：
户型逐步扩大，在以二、三居室户型为主体的情况下，适当扩大三、四居室户型比例。
强调厅的重要性，扩大厅的面积，尽可能把暗厅调整为明厅，减少厅内部的交通功能。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区——起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔。
适当增加厨房、卫生间使用面积，完善其内部功能，提高使用率和舒适性。
居室面积不求大，要求面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧。
有些高级住宅还增加卫生间数目，在主卧室设置卫生间，别墅基本每层都有卫生间。
没有最好的户型，只有最适合自己的户型！
七看：隔音
噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。噪音级在30 ～ 40分贝是比较安静正常的环境；超过50分贝就会影响睡眠和休息；70分贝以上干扰谈话，造成心烦意乱，精神不集中；长期工作或生活在90分贝以上的噪音环境下，会严重影响听力，并导致心脏血管等其他疾病的发生。同时，噪音还会产生心理效应，在高频率的噪音下，一般人都有焦躁不安，容易激动的情形。
选房时，要注意以下几点：要检查门窗密闭效果是否良好，上下楼板是否有合乎标准的隔声性能及相邻的分户墙是否隔音等施工质量问题；住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；住宅内的卧室不能紧邻电梯布置，以防噪音干扰。
八看：私密性
私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。一般情况下，人与人之间距离15米内则辨别对方，看清对方容貌，在长期居住过程中私密空间的状况对于生活的舒适度影响很大。
私密性体现在对内和对外两个方面，对内的私密性要注意：厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求；卧室与卧室之间最好要拉开距离，尤其是有小孩的家庭，两代人之间应各有各的空间；卫生间的门最好不要向着厅开，因为这样容易形成主客间的尴尬。对外的私密性要注意：卧室不宜距离邻居的窗户太近；若购买塔楼，要避免出现侧面窗与正面窗形成“通视”的现象。
九看：公摊
什么是公摊面积？
公摊面积主要包括：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公摊面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
选房时看什么（6）
购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。高层一般在18％～26％之间，而多层则在11％～16％之间。
十看：物业管理
物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理在中国还是一个刚刚起步的新兴产业，各地社区的服务质量参差不齐，差异较大，这是购房者需要认真咨询和比较的。好的物业管理能使物业的品质保持长久。
买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。
选房时还应积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的相关资质、实力的文件，亦可去其现服务的其他小区打听他们的服务水平和能力。物业公司的规模大小是一个不可忽视的问题。规模大，相对收费就会低。如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。
同时，购房者要问清楚物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，以便于估算资金，量力而行。物业管理费的收费标准也应考虑在内，毕竟房价的高低仅是一次性支出，而物业管理费却是居住下来后每年要支出的一笔固定开销。
关于物业管理的具体内容，请阅读本书的第五章《物业篇》。
环保型住宅离我们有多远？
美国全球住宅建筑商协会最新公布的调查报告显示，购房者在购房选择中最为重视的因素，一是居住空间的质量，二就是房子的节能、环保程度。而在几年前，环保因素甚至都进不了购房者关注的视野。在房地产行业正处于下行通道的美国，环保型住宅却成为了一个绿色亮点。
随着中国城市建设水平的逐步提高，人们对房子的要求也越来越高。绿色、健康、环保……这些正在慢慢走进人们的视线，环保型住宅将成为未来房地产行业发展的一个方向。中国早在２００６年，住房和城乡建设部就组织编制了《绿色建筑评价标准》；２００７年８月又出台了《绿色建筑评价技术细则（试行）》和《绿色建筑评价标识管理办法》；２００８年４月，由建设部科技发展促进中心与绿色建筑专委会共同成立绿色建筑评价标识管理办公室（简称“绿建办”），负责绿色建筑评价标识的管理工作，由此开始建立了适合中国国情的绿色建筑评价体系。
2008年８月４日，由住房和城乡建设部建筑节能与科技司主办的“绿色建筑评价标识”记者见面会上，有６个项目获得了行业主管部门认可的第一批绿色建筑设计评价标识，标志着由政府部门主导的绿色建筑评价正式启动。
目前市场上存在着五花八门的所谓“绿色建筑”、“绿色小区”，购房者一定要询问这个楼盘是否有住房和城乡建设部认定的“绿色建筑评价标识”。
自定指数巧选房
上面介绍了十个衡量因素，如何取舍呢？乐居工作室教您先编个指数，再根据这个指数来理性消费。这个方法的思路是：将十个因素赋予适当的权重，然后对所选中的房子逐一从这十个维度进行打分，最后加权平均得到一个数值，数值越大说明这套房子越适合购买。
在使用这个方法之前，购房者可以先将大大超过预算和性能过差的项目剔除，再进行综合比较。
首先确定十个因素的权重。用Excel或者手工做一个表格，把这些因素分别输入表格的行和列。以 “列”为基础，逐个和“行”对比，“列”比“行”重要，给1分，否则给0分，自己和自己对比的地方都打0分；按照“行”把分数加起来，得到各行的“总分”；把各行的“总分”加起来，得到“总分之和”，再把每行“总分”除以“总分之和”得到每个“行”的权重。
对比给分的时候，购房者一定要冷静分析：哪些因素是必须的，哪些因素对自己无用，果断对那些只会增加房价的华而不实的卖点打上0分。
接着，您要对每个因素制定自己的打分标准，采取5分制。例如，就地段来讲，您可以制定一条这样的评分标准：上班车程在30分钟以内的打5分，30分钟至1个小时以内的打4分，1个小时至1个半小时以内的打3分，1个半小时至2小时以内的打2分，超过2个小时打1分。
最后，您就可以开始对相中的楼盘进行打分比较，算出各自的加权平均分，分高的就比较适合您。
当然，在选房过程中，因为每个人的喜好和具体情况都千差万别，所以房子的各项因素对每个人的重要性也不尽相同，所以制定的评分标准也是因人而异的。因此，同一套房子，对于不同的购房者来说购房指数是不一样的。依靠自定指数来选房，能帮助您在举棋不定时给出相对理性的参考依据！
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问开发商住宅性能是哪个等级
住宅性能评定对购房者来说还是一个比较陌生的概念，但它已经在中国发展了近十年。
中国的住宅性能评定制度从1999年7月开始试行，目前正在稳步实施。以日本为例，在2000年4月1日开始实施性能评定后，新建建筑50％都进行了性能标识。随着中国房地产市场日益走向理性，进行性能评定是房地产行业健康发展的大方向。
截至2008年8月底，全国已有410个小区1万余幢住宅楼通过了性能评定预审，共有5批147个小区4310栋住宅楼通过住宅性能评定终审，获得了住房和城乡建设部A级住宅称号。可见，越来越多的开发商参与了住宅性能评定。
住宅性能评定对购房者来说是一个有力的保障。第三方权威部门对住宅的性能进行评审认定，给予客观、公正的评定，确定住宅的品质，可使广大购房者放心地自由选择不同档次、不同风格的住宅，并以此维护自身的权益。
因此，购房者在选房的时候，一定要问开发商所售住宅是否参加了住宅性能评定及属于哪个等级。
住宅性能评定技术标准
《住宅性能评定技术标准》是目前全国唯一的一部关于住宅性能的评价标准，所有的住宅在这个标准中都能够找到自己的位置，并根据居住价值评出等级。它的指导思想是：反映住宅的综合性能水平，引导理性的住宅开发和消费理念，鼓励开发商提高住宅性能。
国标《住宅性能评定技术标准》有着科学的评价体系和详细的层级：国标《住宅性能评定技术标准》将住宅综合性能按照得分高低划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了现行国家标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了现行国家强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高又分为1A、2A、3A三个级别，以适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能5个方面共268条具体指标的打分和综合评价，最终确定住宅的综合性能等级。
各地方可参照国标《住宅性能评定技术标准》，制定当地的住宅分级制度。
选房也要“望、闻、问、切”
选房是一个非常个性化的过程，但也存在某些共性。归纳起来，就是要做到“望、闻、问、切”。
中医在长期的医疗实践中，总结出了四种论断疾病的方法，这就是望、闻、问、切四诊。买房对于大多数人来说是一件大事，因此，我们在选房时也要巧妙地运用“望、闻、问、切”四诊，不断地察看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。
望
多了解市场行情。最起码要了解房价走势以及热点区域。例如自己所在的城市近期房价涨跌势如何，哪些区域涨跌快些，哪些区域慢些，哪些楼盘卖得火。其次，对一些大的开发商和项目要有所了解。一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外，至少要学会看楼书、沙盘，看户型图、样板间，这样才能用更专业、实用的眼光去看房。
闻
有空多跑售楼处。跑售楼处有一个基本的好处，就是您可以知道这个项目大致要多长时间竣工，现在进展到什么阶段，以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家，一个月就是8 ～ 12家，这样货比三家，最后所做的决定就会更准确，至少不会离谱到哪儿去。
通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告，万一没时间跑售楼处，从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天，房地产已是媒体资讯和广告的重要支柱，通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势，较准确地判断其下一步的走势；另一方面，多数楼盘都会通过媒体做广告，我们可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。新浪乐居是个很棒的资讯渠道哟！
问
善于在售楼处提问题。当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问，包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、车位、交通、配套、公摊、户型、物业等等，不能错过每一个细微的问题。
切
到实地进行考察。百闻不如一见，了解的信息再多都不如到实地去走走。考察的内容包括内外两方面。内，就是居住区以内的交通、配套、户型等，并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、墙体、茶座、厨房卫生间等细节的问题。外，就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套，甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓，而不能听开发商的一面之词。
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购房还应优选可靠的开发商
说到选房，大多数购房者首先想到的是位置、交通、价格、户型、周边配套等，往往会忽略一个非常重要的因素，那就是开发商是否值得信任……
统计数据显示，2007年全国房地产开发企业万家；在房地产宏观调控的背景下，市场会有一定程度的洗牌，但开发商的数量仍旧相当庞大。这其中不可避免地会有滥竽充数、鱼目混珠的。
在乐居工作室的“网民眼中的开发商”调查中，超过8成的网友认为开发商品牌会影响购房的选择，其中有的人认为开发商对楼盘选择的影响非常大，53％的人不会考虑不好的开发商的楼盘，的人甚至只会选择最有实力的开发商的楼盘。
那么，从哪些方面来衡量一个开发商是否可靠呢？调查显示，近6成的购房者会关注开发商曾经开发过的楼盘和开发商的社会责任感，约4成的购房者认为品牌知名度的高低、是否有负面新闻都会影响开发商在自己心目中的形象。可见，购房者最关注开发商的综合实力、口碑信誉。
接下来的问题就是，购房者如何来考察开发商呢？有人会说这是个很简单的事情，查查他们的企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书等证件。但是，在实际操作过程中面临着很多的困难，比如开发商是否愿意把这些证件提供给购房者，或者某些不良开发商可能伪造假证件欺骗购房者。
充分利用网络媒体强大的搜索功能和到开发商已开发的小区实地考察是两个最行之有效且可行的方法。
（1）利用网络媒体强大的搜索功能获取开发商相关信息
了解开发商的渠道有很多，除了电视、报纸、杂志、广播等传统媒体，还有网络等新媒体，而且网络中的海量信息及对这些信息的整合能力是传统媒体所不能比拟的。
房产新闻、楼盘详情页、业主论坛、搜索引擎是网民常用的四种渠道。
以搜索引擎为例，购房者可以输入“开发商名称”、“开发商名称＋纠纷”或“楼盘名称＋纠纷”等关键词，就能找到关于该开发商信誉评价的信息了。
乐居工作室推荐中国房地产评测中心发布的《中国房地产开发企业500强测评》研究报告，这份报告公正、客观地研究了国内各房地产企业的行业地位及各自的优劣势，有助于购房者了解开发商的综合实力。
更多请参见新浪乐居2008中国房地产开发企业500强测评：
http：//sh。house。sina。/focus/2008ceping/index。html
（2）到开发商已开发的小区实地考察
除了线上搜索，线下实地考察才是“眼见为实”。实地考察一般从以下三个方面展开：
三看小区整体品质。围着小区转一圈，一看小区建筑面积大小，二看规划布局是否合理，三看景观环境是否精致，就能对开发商的实力有个大概掌握。大小区需要开发商有足够的资金投入，合理的小区规划能反映开发商丰富的操盘经验，精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成，也是开发商实力的一个侧面体现。
五问住户。问住户对小区总体是否满意，规划设计如何，工程质量如何，售后服务如何，物业管理如何。
一定要入室看房屋质量如何。一般入住后的房屋经过一两年后较容易发现有无质量问题。
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乐居房博士Q&A
Q：看房还有哪些诀窍吗？
A：观察房子的时间需要巧妙合理的安排。例如：白天去，便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去，便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去，便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去，便于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，看房，不要受售楼人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚。
Q： 如何挑选适合自己的面积？
A：经济实力不强的未婚或刚刚结婚的年轻人，可以考虑小户型作过渡之用，面积在50平方米左右，实用且经济压力小，而且小户型的变现能力也相对较强；孩子尚小的三口之家，两居已足够，若经济富裕，可选择面积宽松的大面积两居；孩子较大的三口之家最好选择三居，因为孩子需要有独立居室，还要照顾老人的居住，对普通的工薪阶层，可购买房间多面积偏小的三居。
Q： 不可取的户型有哪些？
A：客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。卫生间居中，不利于浊气散发。 厨厕相连，不能对外开窗，致�