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而且，说房地产有泡沫，一般是说粉丝卖出鱼翅价，大家买不起，所以不买了，这就出现泡沫了；现在的情况是，别说鱼翅价，粉丝都卖出金丝的价格，大家还是一边说贵一边买，这种情况能叫泡沫吗？再加上，按说泡沫那是吹弹可破的，但这个〃泡沫论〃从2002年讲到现在，尤其是最近三年，推出了号称〃史上最严〃的房地产调控措施，对这个〃泡沫〃又捶又打，都没能把它击破，世上有这么硬的泡沫吗？
此外，即使从经济学角度而言，房价是否存在泡沫也是值得探讨的。因为房价属于资产价格（资产转换成货币的比例，也就是一单位资产可以转换为多少货币），在经济学意义上，没有不含〃泡沫〃的资产价格，因为这个〃泡沫〃叫做虚拟价值。什么叫虚拟价值呢？简单来说，就是资产价格不是按形成这个资产需要花多少钱来决定的，而是按照这个资产能挣多少钱来决定的。例如，一亩肥地就比一亩薄地要贵，因同样面积的土地产出效率不同，但读者能说那亩肥地的售价就是泡沫吗？
因此，如果除去不明真相、人云亦云的民众，有〃恋泡沫情结〃的人，好心办坏事的学者，喜欢唱空中国房地产市场的国际炒家这些因素不谈，对于这届政府而言，中国房地产还是一个很年轻的市场、在蓬勃发展的市场，〃泡沫〃暂时还没有出现。但是，高房价的情况确实出现了，而且部分城市还比较严重，因此不少人将高房价等同于泡沫。
是什么因素导致高房价呢？下一节马上告诉你。
造成高房价，你也有份！
应该没有开发商会拒绝高房价的，这就好像妖怪见到有唐僧肉吃而不吃，表示要改吃斋菜，这也太违〃妖〃性了吧，说出来谁都不会相信。
在分析造成高房价的原因前，笔者想先问读者以下几个问题：
（1）如果你手上有房，你愿意房价继续上涨吗？
（2）就算你现在没有房，将来等你买房后，是否希望楼价逐步上扬？
（3）在菜市场卖菜的大婶，都希望菜价越来越高，房地产开发商想不想楼价越升越高呢？
（4）房价高了，地价才能高，卖地的地方政府收入才能高，他们愿不愿意看到楼价涨？
相信这些问题都很好回答，读者回答完这些问题，估计也就知道了造成高房价的原因了。本来，为了节省大家的时间，笔者也想偷偷懒，所以本节打算不写了，但正当笔者准备动笔写第三节的时候，笔者的出版商气急败坏跑出来了：大哥，这么多留白怎么行啊，编辑很难排版的。实在没话可说，你可以举例子啊。谁让笔者靠卖字为生呢，那就只好勉为其难继续写下去，写个裸奔的段子。
这个裸奔事件发生在2012年底的北京，当时华远地产董事长任志强预测2013年3月的房价将暴涨，他的这个观点遭到同是从事房地产业的深圳英联不动产董事长郭建波的反对。身材健硕，很有男人气概的郭建波更主动公开约赌任志强说：如果2013年3月北京、上海和广州等一线城市房价上涨，我就在北京长安街裸奔十公里；如果你任总输了，我也不要你裸奔，你公开道歉好了。
不知道是不是大家都等着看人在北京长安街裸奔英姿的缘故，北京、广州、深圳等一线城市的房价非常〃合作〃，在2013年3月的涨幅都超过了2％。这个时候，不少在北京的民众纷纷走上街头，盼望那个没有穿衣服奔跑的身影。在北京长安街头，无论是白天还是黑夜，都站满了拿着相机准备拍照的民众。
第17节，
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这让原本想在黑夜里偷偷跑一圈了事的郭建波彻底无语了，为了不用跑，他想出了个绝招，那就是向北京公安局提出申请：希望批准他履行〃在长安街裸奔十公里〃的赌约。公安局当然不会批准这种要求，郭建波最后也没有跑成。
那么，是什么因素让房价继续高升，导致郭建波要裸奔呢？在上届政府执政期间，不少专家、学者会跑出来告诉你以下原因：
（1）建筑成本上涨；
（2）经济增长迅速，未来发展潜能大，前景看好；
（3）城市化发展，人口增加，需求旺盛，住屋需求提高；
（4）土地稀缺，不会增加，房屋需求却不断增加；
（5）买房可投资，也可保值，风险也非常低；
（6）我国房价在国际上看并不贵；
（7）政府政策扶持；
以上原因，确实也是导致高房价的因素，但是，这不是决定性因素。实际上，新一届政府对于楼市的干预会越来越少，因为新一届政府希望房地产行业能真正与供求挂钩，进一步市场化、透明化。
其实楼价跌不下来，道理很简单，就是因为买楼有价值，保值还增值。这种情况在任何一个发达的市场化的经济体中，几乎都是曾经出现过的。
第一，民众不愿房价跌。随着民众收入提高，财富积累到一定程度后，就会思考如何进一步增加财富。在目前内地金融市场还不够发达、缺少其他投资途径时，投资房地产就成为富裕阶层财富积累的主要手段。其实，即便在金融市场发达的香港，大多民众还是抱着有钱就买〃砖头〃增值的想法。这种情况下，民众会愿意房价跌吗？
不但不愿意看到房价跌，已买房的民众甚至还会〃霸道〃地要求房地产商不许减价，以至于用游行、示威等方式，要求赔偿。另外，最希望房价涨的，都是那些整天喊要房价跌的人，原因很简单，房价跌了，他们就可以低价买房、屯房，之后等房价涨了再卖出去获利。这种低买高卖，鱼与熊掌兼而得之，被很多民众认为是最好不过的事，也认为是可以的事。
因此，在这个虽然房价高会引起民怨，但是房价跌也会引起民怨的时代，房价是低不到哪里去的。
第二，房地产商要推高房价。就连在菜市场卖菜的大婶，都希望菜价越来越高，在商言商的房地产开发商想不想楼价越升越高，利润越来越大呢？应该没有开发商会拒绝高房价的，这就好像妖怪见到有唐僧肉吃而不吃，表示要改吃斋菜，这也太违〃妖〃性了吧，说出来谁都不会信的。
另一个对房价上涨推波助澜的是商业银行。银行如贷款给实体经济、中小企业，容易带来不良贷款；但借钱给开发商建房子，一方面回报稳定，而且房子还可以作为抵押，另一方面，民众买房要找银行按揭贷款，这又是一笔很大收入，银行何乐而不为呢？
第三，中央企业抢地推高地价，进而提升了房价。虽然早在三年前国资委就下令要求78家央企退出房地产行业，但是截至2012年底，一共只有不到20家央企通过剥离、转让方式，完成了从房地产市场的退出，在78家央企中占比仅为1/4。不少央企仍然高价买地抢地，近两年来多个地区的〃地王〃都是由央企夺得。
央企要抢地，主要是因为央企虽然是国有资产，不过也有〃保增长、保利润〃的任务。由于不少央企都是制造业，这些年经济不好正面临着困境，因此就要想方设法投资一些能赚钱、尤其是赚钱多的行业。由于房地产业毛利率可以高达50％以上，央企不投资房地产业才怪。
第四，地方政府想房价升。在中国，国家税收收入3/4归中央，地方政府只有1/4的税收收入。如果仅靠这些税收，地方政府是没有足够的资金来加速经济发展，以此提高官员政绩的。所以，任何能够增加地方政府收入的，自然都会优先考虑。而卖地长期以来都是地方政府获取资金的主要途径。
早在上世纪八九十年代，地方政府就从土地上打主意，地方政府往往开发出一大块土地，吸引外资前往当地开厂、从事制造业，以收取各项费用、提高收入。随着经济发展，地方政府发现卖地开发房地产更赚钱，而且楼价越高、地价将越高，地方政府卖地收入才越高，才有更多能力大兴土木，加快当地经济发展。所以最近十来年，地方政府的主要收入来源都是土地收入，这种情况下，地方政府就更有动力去提升房价涨幅。
数据显示，从2003年到2012年间，全国各地土地转让金占地方本级财政收入比例平均达到50％，其中2010年更曾经超过70％，有个别县市甚至有八成的收入都是靠土地转让而来。
在上述这些因素共同作用下，房地产市场〃发了烧〃。本届政府有什么新办法，能让房地产市场自己退烧吗？请看看下一节，香港特区政府用过多行政手段干预楼市出现的后遗症后，读者大概就能猜到其可能的选择了。
第18节，〃八万五〃的起因
香港〃八万五建屋计划〃的教训
由于市场变化很快，政府的行政反应总是慢半拍，因此，过多运用政府的行政力量来干预房地产市场，即使短期内有立竿见影的效果，但长期而言往往跟不上市场变化的脚步，就容易好心办坏事：政府在针对房价升时制定的政策，会变成房价跌时的〃毒药〃；而针对房价跌时制定的政策，又会变成房价涨时的〃兴奋剂〃。
香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。
一、〃八万五〃的起因
环顾全球，让民众有房子住、让民众承担得起房租，肯定是政府的责任。一米一花一书一库一 ；http：//__
但让〃居者一定有其屋〃，让民众低价买楼高价卖楼进行投资、炒作，那肯定不是政府的责任。如果政府连这责任都负担起来，那就是过度使用行政力量干预市场，那么，血的教训就会出现。香港的〃八万五建屋计划〃，不幸就是其中一个血的教训。
让我们先回到1997年以前，港英政府还在管治香港的时候。随着经济的持续发展，以及港人对香港未来前景信心的上涨，香港房地产市场也随着逐步火热，港人对房地产的追求有增无减；但与此同时，香港的土地供应却没有增加，这意味着楼房供应将出现供不应求的状况，在〃僧多粥少〃的情况下，导致香港房价屡创新高。
统计数据显示，在1994年至1997年期间香港平均楼价上涨了68％。由于楼价的持续上涨，导致香港普通工薪阶层难以有足够的财力买房，即使有能力买房的民众，平均都要把月薪的74％用来偿还银行的房贷。而那些不买房了、准备租房住的民众，也因租金连年上升而叫苦连天。
这时，香港社会舆论普遍认为，房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的，因此，舆论要求港英政府增加供应量，抑制房价的升势。
对此，香港末任港督彭定康以及港英当局官员，也不是没有想过解决楼价持续上扬的问题，口袋里也装有不少多建房子、增加供应的方案。但是，由于建房子从选地块、设计、开始建房到建好房子，起码需要个三四年时间，这些英国人一看这时间，发现房子建好都是1997年之后的事了，他们也就索性不想建了，反正那个时候香港都不归他们管了。
虽然英国人撒手不管，但1997年7月1日香港特区政府成立，董建华就任首任特区行政长官后，本着英国人没有做到的，中国人能做到；英国人能做到的，中国人能做得更好的态度，以及要解决民众买房难问题，董建华在上任三个月后的首份施政报告上，立马就出台了个要将民众从高房价这〃水深火热〃中解救出来的施政方案，特区政府也从此迈出了用行政手段干预楼市的第一步：
（1）每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8。5万个（以公营房屋为主导，每年建屋5万个；私人房屋为辅，年建3。5万个）；
（2）希望10年内香港70％的家庭可以自置居所（1997年有约50％的家庭拥有自置居所）；
（3）港人轮候租住公屋（相当于内地的廉租房）的平均时间由6。5年缩短至3年。
这就是著名的〃八万五建屋计划〃，简称〃八万五〃。香港特区政府希望用行政力量，以解决民众住房难问题，消除民众的怨气。政策实施初期，一切看起来都是非常美好的，港人美滋滋地盼望几年后都能买上或者租上便宜的房子；特首、特区政府的官员们，也美滋滋地盼望能为民谋幸福。
第19节，香港房价暴跌70％
二、香港房价暴跌70％
但是不幸的事情发生了，计划实施过程中，由于突然遭受亚洲金融危机影响，导致香港平均房价在1997年10月19日攀上最高峰后（6170港元每平方英尺），在一年间突然跳水式下滑50％。这一巨变还没有等特区政府、民众反应过来，随着亚洲金融危机的结束，香港房价又突然像坐了过山车，在1999年这一年之间反弹了20％。
正当大家以为房地产开始复苏，可以松一口气的时候，噩梦其实才刚刚开始。〃八万五〃时期所兴建的房子开始陆续落成，其中2000年度一年内有85710个住宅单位建成；2001年则有10万个住宅单位建成，远超85000的目标。由于供应量大大超过需求量，加上2003年香港爆发〃非典〃，导致房价再次出现跳水式下跌，在2003年8月24日跌到不仅是〃谷底〃，简直就是大海的底部——香港平均房价由最高峰的6170港元每平方英尺大跌70％至仅1854港元每平方英尺。2米2花2书2库2 ；www。7mihua。com
看到楼价跌这么多，这让原本好心帮民众解决住房问题的特首董建华心里那个难受啊，即使笔者不说，大家也明白。因此，董建华决定取消行政主导房市的政策，并在一个公开场合接受记者采访时故意表示，〃从九八年就再没有说过八万五这个字眼，那你说还存不存在？〃
虽然特区政府匆匆以〃不提及等同不存在〃的说法，停止了〃八万五〃政策。但这种过度动用行政手段干预房地产市场，显然已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏。
香港大部分民众买楼，都是通过向银行申请按揭购买，而且普遍是向银行借取相当于房价的70％甚至95％按揭来购买物业。此时房价大幅下跌70％，使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债，成了负资产。这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退，许多已成了〃负资产〃的港人，由于在这期间失业，或者被大幅降低工资，导致无法供款，房子被银行强行收回拍卖，业主不但要变成〃无壳蜗牛〃，而且失去房子后仍然要还欠银行的债。不少人因一时想不开而自杀，导致了无数的惨剧发生。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月。当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128％。而这些贷款的无抵押部分，则约值360亿港元，意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险，也影响了香港金融市场的稳定。
至此，可能不少读者会出现疑问，香港特区政府不就是自己多建了一些房子，为何会造成如此严重的后果呢？现在事后检讨，香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。
作为香港民众，在房价高升时，埋怨买房难；在房价下跌时，又埋怨导致财富缩水。无论是房价上升还是下跌，民众都把不满情绪直接指向政府，向政府施压，一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场，就可以解决他们的不满。
作为特区政府本身，虽然一心为民，但又太过于相信自身的行政力量，认为可以通过控制公营房屋的供应，来调控房价的升跌：在房价跌的时候，削减公营房屋供应，让民众的住屋需求流向房地产市场；而在房价升的时候，就增加公营房屋，以分流房地产市场的住屋需求，从而令房价下跌。
特区政府这个策略理论上可行，不过由于市场变化很快，政府的行政反应则总是慢半拍，因此过多运用政府的行政力量来干预房地产市场，即使短期内有立竿见影的效果，但长期而言往往跟不上市场变化的脚步，就容易好心办坏事。政府在针对房价升时制定的政策，会变成房价跌时的〃毒药〃；而针对房价跌时制定的政策，又会变成房价涨时的〃兴奋剂〃。
因此，香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。
第20节，调控调控又调控的十年
未来房地产政策会〃搞促保〃
新一届政府未来5年的房地产政策思路，就是该搞的搞（继续搞房地产调控），该促的促（促推房地产健康发展、走向更市场化），该保的保（多建保障房、廉租房），用三个字概括就是〃搞促保〃。虽然谐音听起来像〃搞粗暴〃，但实际上政策〃温柔〃得很，绝对不〃粗〃也不〃暴〃。
一、调控调控又调控的十年
要解析新一届政府未来的房地产政策思路，应先回顾过去近二十年的房地产政策。
在上世纪90年代以前，单位有分房、工人有宿舍、农民自己在农村建房，住房的问题大多都给解决了。在住房可以靠政府的模式下，中国的房价并没有多大波动。
中央开始实施房改政策以后，无论是在政府机构、事业单位还是国有工厂工作，都没有分房和提供宿舍的福利了；与此同时，有钱的民众可以自己买房，面积买大买小，地段买好买坏