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整体上导致省以上财政收入比重从上升到81％，而省以下（不包括省）则从下降到19％。而另一方面，地方政府需要投资的相关领域却并没有相应减少，如基础设施、义务教育、公共卫生以及环境保护等都需要地方政府来买单，由此导致地方财政紧张。据瑞银基金公司的一份研究报告，预计到2010年年底地方政府的负债将达到12万亿。在这种情况下，地方政府只能采取开源节流的措施来提高其财政收入。而我国目前实行的土地制度，则为地方政府的开源提供了现成的可利用途径。
在建设用地强制征用过程中，一般先将农业用地以相对较低的价格征收，然后将其中的大部分土地向开发商以“招拍挂”或者其他形式出让50年到70年的土地使用权。这个过程中，由于政府给所征用的农业用地只是一个补偿价值，而不是交换价值，也就是说是以低于市场的价格征用，而在将这些土地出售给房地产商、商业以及其他行业时，却是以较高的价格成交。上节中所提到的天价成交土地而催生的一大批“地王”便是明证。地方政府在这一买一卖中获利巨大，形成所谓的卖地财政。
据国土资源部统计，2007年全国土地出让收入近13000亿元，其中以“招拍挂”方式出让的土地收入超过9000亿元。2008年尽管房价相对下降，但全国的土地出让收入仍然有9600亿元。在土地出让收入中，除去征地、补偿等成本，土地出让的净收益一般在40％以上。也就是说，这两年地方政府土地出让净收益每年在4000亿元以上。
另外，除了土地出让金之外，地方政府还通过对房地产业征收税费，以及分摊在开发中由房地产商承担的公共配套项目来获取收益。这些税费加上前面所提到的土地出让金，这些因素共同推动房价不断上涨。在北京、上海等地，真正的房屋造价甚至占不到房价的5％，而地价及相关税费却占到了房价的一半。
在2009年全国两会上，代表房地产开发商的全国工商联在一项调查中显示，土地成本在房地产开发中最高占到了直接成本的。虽然调查结果不免有为房地产开发商脱责之嫌，却也反映出地价在房价中所占的巨大比例。而这比庞大的收入，很大部分是归地方政府所有，既可以用来减少对中央财政的依赖，也可以发展本地区基础建设、社会保障等，甚至于某些领导从中谋取私利。因而，也难怪地方政府在对待开发商采用种种手段骗贷和扰乱市场秩序、热钱大量涌入炒高房价以及建设经济房上面会表现出消极态度。
叩问房地产：高房价下谁才是受益者？（2）
处在市场前沿的开发商，为了获取最大的利润，自然会采取各种手段来推高房价。他们一方面以“假按揭”等方式来骗取银行贷款，另一方面，则制造舆论，抨击政府的保障房供应没有经济效益和缺乏公平。“假按揭”的最简单做法是房地产企业自身以及其员工自买自卖。通过内部倒卖换手，骗取银行贷款，并在这一过程中抬高房价。由于是内部自买自卖，因而也必然会出现较高的退房现象。2009年5月，北京部分在售热销项目的退房率高达30％。在杭州，当时虽然商品房销量看起来火爆，但据媒体报道的透明售房网上6笔亿元的退房大单中，原购买人居然就是这个房产的开发商。种种迹象表明，这些开发商们通过自买自卖，来造成一种房产交易火热的局面，从而拉动其楼盘的价格。
在采用不当手段骗取贷款、抬高房价的同时，开发商们还极力批评政府大规模建设经济适用房。他们认为经济适用房没有经济效益，不能利用土地的稀缺性来创造财富；由于经济适用房基本上是在政府运作下进行，又为某些官员的*提供了乐园。同时，政府低价从农民手中征来土地建房，也是对其他商品房的不公平。
尽管经济适用房在解决居民住房问题中有着不可替代的作用，但房地产商们从自身利益出发，害怕经济适用房的大规模供应会将很大一部分购房需求者从他们所提供的商品房中分流出去，最终危害他们本身的利益。正如他们所愿，经济适用房由于种种原因而未发展起来，房改时曾经提出要把经济适用房占到住房建设总规模的80％的目标，如今却在住房建设中被边缘化；而骗取贷款、抬高房价，加上上文中所提到的囤地、捂盘，则让开发商们的利润越来越丰厚。
在整个房地产市场中，投资者的作用不容小视，在炒高房价的同时，他们自然也是攫取了很大一部分利益。当前的投资者中，主要还是国内的炒房者，如人们所熟悉的“温州炒房团”等，同时还有由于实业经营环境的恶化而把资金转移过来的炒房者。
“炒房”风行，根本上是宽松的信贷政策为投资者提供了充足的资金。如前所述，为了应对金融危机给我国带来的消极影响，政府采取宽松的货币政策扶持一些产业的发展，自然也就免不了“救市”。首付比例降低等诸多因素，促使投资者能够凭借更少的资金来投资楼市、炒高房价。同时，实行的二手房交易减免税收也给炒房者互相之间反复倒卖房屋减少了很大阻力。除了银行信贷宽松而增加了楼市中的现金流外，由于政府提出的四万亿投资计划，使得市场上对未来通货膨胀的预期普遍升高，而我国现今又缺乏很多投资渠道，这也促使很多资金流入房地产。另外，人民币升值、生产要素价格提高、外部市场萎缩等因素，造成我国实业经济生存发展困难，也导致了他们将资金投入房地产中寻求高额利润。这些各式各样的投资者们利用手头可以动用的资金疯狂涌向楼市，必然造成短时间内的房价大幅上涨，而他们也在倒卖房屋的过程中赚取巨额差价。
除了以上几个受益于高房价的主体之外，银行业为了增加贷款收益，有些甚至违规贷款给房产开发商和投资者，这也成了推动房价的一个因素。可以说，银行业也分走了高房价的一杯羹。
叩问房地产：保障房的供应会加大吗？
所谓“保障房”就是指保障性住房，它是和商品房相对于的一个概念，它指的是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。
保障房一般可以分为以下几类：
一是两限商品住房。它是为了降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应而建设的。它的特点是：“限套型、限房价、竞地价、竞房价”，比如，就目前来看，限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
二是经济适用房。它是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
三是廉租房。它只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房数量又杯水车薪、百姓居住难的背景下，廉租房成为了解决最低收入家庭居住问题的“救命稻草”。据调查，廉租房户型一般都要小于60平米，是名副其实的“袖珍”小户型。
四是政策性租赁房。它是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房；同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
按道理来说，有这许多类型、针对不同对象的保障房政策，居民不应该出现大规模的住房难问题的，这个问题出在保障房政策的落实上——或者说，问题出在保障房市场的供求失衡上。
从需求方面来看，由于我国居民财富分配的极端不均衡——极少数人控制了绝大部分的社会财富，导致我国大部分居民面对高昂的房价，被迫与商品房无缘。于是社会上都有对保障性住房的需求，保障房成为了这部分人解决住房问题的最后一条出路。
从供给方面来看，保障房的供给却大大滞后。这一方面是因为各地政府的财力有限，客观上难以提供足够的保障性住房；另一方面，主观上地方政府对于保障性住房也缺乏热情，而是倾向于建设商品房。因为在商品房建设体系中，政府可以通过土地出让而获得巨大收益，而投资保障性住房，地方政府不但得不到什么收益，反而要进行大规模的投入。
此外，房地产商主观上是反对保障房的，他们指责经济适用房缺乏效益和公平，而且由政府一手主导，容易滋生*，极力游说地方政府扩大商品房的供给及比重。其实这中间的根本原因在于保障房的大规模供给，会严重挤占商品房的市场份额，迫使如今节节攀升的房价下降。
在这众多因素的作用下，就出现了我国自房改以来，保障性住房投入严重不足，居民普遍出现住房难的现象。
其实在住房保障上面，新加坡做得很好，我们可以从中得到很好的借鉴。新加坡80％的住房是由政府兴建，也就是说非盈利的。只有20％的住房才是开发商建设。这个80％意味着普通居民不用花三代的钱或者是20年的收入来支付房价，自然也就不会有中国式“房奴”。
解决百姓的住房问题，其意义早就超出了住房本身，因为百姓可以把本来用作高价买房的钱投向其他消费领域，从而扩大内需，刺激其他行业发展。然而，目前在中国这个循环是倒着来的。由于政府的保障性住房能惠及的家庭很少，迫使绝大部分居民不得不购买商品房，而商品房在经过政府土地出让金、房地产商操作、投资者倒卖等过程，在对商品房没有利润限制的前提下，使得房价越来越高。尽管有住房需要，有些人无论如何也还是买不起；有些虽然花了血本买了房，可是沉重的偿还房款的压力使他们的日子捉襟见肘。如果遇上失业等问题，那更是面临无法偿债的风险。在这种情势下，更不用提将收入用来消费了，所谓的扩大内需也只能成为一个口号。这种经济发展模式正是我国现今在极力摆脱的。因此，保障房的大规模供给，不仅能解决广大居民的住房问题，维护社会稳定和公平，对经济的长远发展也有着积极作用。
正因如此，2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即所谓的“新国十条”政策。其中提到要调整住房供应结构：“各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。”
由此可见，我国政府对于增加保障性住房供应的重要性是有充分认识的。其实要真正解决住房问题，釜底抽薪的手段也只有紧缩流动性和扩大保障房这两种。政府既然已经认识到了这一点，那么接下来的关键就是如何有效地落实这些惠民政策了，这其中的一个关键问题是：如何缓解地方财政的压力，改变目前这种“卖地财政”的情况。
但是无论如何，只要我们的政府有决心彻底解决住房难问题，以促进房地产市场乃至整个中国经济健康可持续发展，那么我们可以有充分的理由期待政府将逐步扩大保障房的供给力度。
叩问房地产：房贷利率还会继续提高吗？
2009年的房价大涨，很大程度上得益于银行信贷的放宽，房贷优惠的实行更是直接起到了推波助澜的作用。2008年11月，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率由之前的3％~5％统一下调到1％；对个人销售或购买住房的印花税则由之前的到现在暂免征收，同时土地增值税也不用缴纳。12月，国办131号文件又推出一项重要的优惠政策，即减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年。2009年1月，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。5月，国务院又发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调。一系列优惠措施降低了购房以及开发房产的门槛，以便他们能够以较少的资金参与到这个庞大的市场之中，促使房地产业走向繁荣。
但在推动房地产走向复苏的同时，由于地方政府、开发商、投资者等对于高房价的依恋，在信贷宽松、资金充裕的条件下不断拉高房价、地价，导致远远超出居民的收入水平，造成普遍的买房难、住房难问题。为此，2009年底，政府又开始出台多个措施来收紧房贷优惠，抑制房价。个人住房转让营业税征免时限由之前的2年恢复到5年；开发商拿地的首付款比例由之前的20％到30％提高到了50％，并且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；二套房贷款首付款比例不得低于40％；自中国银行率先将首套房贷的优惠利率统一由7折调整为折后，中国光大银行也全面停止发放7折利率房贷，将房贷优惠调整至最低折。各银行开始实行明松暗紧的房贷政策，事实上，到2010年2、3月间，要享受7折优惠利率已经很困难了。
2010年4月2日，中国农业银行总行向各分、支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，中国银行、工行、建行及农业银行这四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降；中行则是将首套房贷款利率调高至折。
而“新国十一条”规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的倍。
面对以上这些信贷紧缩措施，我们最关心的是在未来会不会持续这种政策，或者说采取更加严厉的措施来紧缩信贷，遏制房价上涨。根据种种迹象，我们预测紧缩信贷还是会继续维持下去：
第一，房价本身已经高得完全超过了居民的收入水平，在没有广大居民购买力的支持下，再任由市场上投机者们肆意炒高房价，最终只会导致楼市泡沫的破灭。
第二，政府收回大龙地产的土地也给市场一个信号，即政府会严格落实土地政策，逼迫房地产商们加快土地开发，增加市场上商品房供给。另外，最近一系列的紧缩信贷的政策出台，特别是最近的“新国十一条”，也表明政府在抑制高房价中所持的态度。因而在市场上预期未来还会出台相关政策来抑制房价，这也是导致投资者不敢持有存货，普通购买者大多趋于观望的重要因素。
第三，由于国际大宗商品价格上涨，加上我国严重的产能过剩，一季度PPI持续上涨。在这种压力下，也会促使政府采取紧缩的信贷。
第四，2009年天量的信贷发放，而这大部分又流入了房地产市场，房价的悬高、通胀预期以及泡沫破裂的担忧，都增加了银行收回贷款的压力。全球三大国际评级机构之一的惠誉将原本领先于中国同行评级地位的中信银行和招商银行的评级从C/D级下调至D级，理由就是其资产负债表内外的信贷风险大为上升。
在这种背景下，银行只好提高贷款门槛，贷款利率也将会逐步上升。2010年1月央行提高银行存款准备金率，以及刚刚公布的一季度CPI上升等因素都给市场越来越强烈的加息预期。在这种种因素作用下，房贷利率的继续提高几乎成为一种必然。
综上所述，我们对未来房贷的预期是趋紧的，尤其是，如果未来出现房价在“新国十一条”下还无法得到有效控制的情况，那么必然会促使政府进一步采取严厉措施，而提高房贷利率将会是一个重要手段。
事实上，提高房贷利率对抑制投机炒高房价是很有必要的。同时，这也是应对银行业未知的潜在坏账风险和生产资料价格上涨的一种手段。
但是我们也应该把紧缩房贷跟紧缩整个信贷市场区别开来。目前，所谓的泡沫主要是集中在房地产业中，而其他的实体经济由于种种因素导致生存发展的环境日益恶化。也正是这个原因，房地产中的很多资金是来自于其他实体经济，比如制造业、服务业等。如果我们采取一刀切的方式连其他行业的信贷门槛也提高，这无疑会加剧他们原本已经困难的发展环境，造成更多的企业面临困境。
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第二章 叩问股市：熊市何时是劲头？（1）
［问题导读］3000点的挣扎
［相关政策］紧缩政策初现
［专家声音］《每日经济新闻》首席评论员叶檀：收紧流动性似成定局
［叩问股市］
股市会重上6000点吗？
中国股市有多少泡沫？
银行会不会加息？
股指期货推出对股市有利吗？
创业板还有没有投资价值？
近期宏观调控会对股市有什么影响？
现在�