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最后一个避不开的就是徐家汇商圈，接下来还有四十几万平方米的商业区划推出，形成核心商圈原本是没有问题的。但我们知道，徐汇附近有一个规划，有230万平方米的一个非常大型的商业项目，在中山西路宜山路这个地方，定位也非常高，原始的资料我也看到了，但是我觉得非常担心，也会引入奥特莱斯，做国际一线品牌。它们距离非常近，并且把商圈定位成全市级的，这个可能就会影响到徐家汇商圈的发展。这个项目目前还在规划的初期，最终定型怎么样还不太清楚。
新一轮的商圈升级可否达到其预期效果？商圈升级要达到预期效果，最重要的是什么？
我是针对咱们今天研究的这几个传统商圈来讲的，如果要升级成功，一定得区分什么叫升级、什么叫更改定位。按照我的理解升级不是在更改定位，只是在完善和调整，自我调整，使其更适应市场的一些消费习惯的改变。
我认为，商圈升级要做差异化。差异化的前提就是要做市场细分，各自去抓自己的主流目标客群。举个例子，比如七浦路成功的原因就是差异化定位。再一个，既然是基于自身定位的一个提升和完善，立足点应该是在硬件和软件上同时更改。软件的提升，就是要使商业服务、商业环境更人性化，实际上，上海的服务业所占比例相对于全国其他城市来讲已经非常高了，但是服务的意识、服务的水平却不见得比中国其他城市好，这一点是急需提高的。而服务能够创造价值，这是毋庸置疑的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（1）
访谈时间：（2010年2月7日）
请问李总，您对现在的楼市，特别是在房贷调整下的楼市有什么看法呢？
我认为目前的调整是很正常的，成交缩量，部分的楼盘促销，这是在2009年行情里面没有出现过的。有传言说，有退房潮，但是我仅仅是从网上看到的，也有一些案例说过。但是我没有研究过。导致集体退房的原因有很多种，比如说这个房地产项目当中存在质量问题，比如开发商和客户之间有违约、承诺不兑现的情况，再或者说这个楼盘的价格是不是确实完全背离了目前的行情，炒作成分太高而导致的集体退房，等等，总之，就算是有集体退房的情况发生，但毕竟是个案，我们必须要具体了解才能确定，就这些例子来讲，不能作为一个判定目前市场行情的普遍情况来看。
除这些个案外，促销打折的楼盘又重新出现，个别楼盘价格有下行的迹象，这样描述比较准确和客观，出现这样的现象，为什么我说正常呢？有这么几个原因：
第一，临近年关，是传统淡季。
第二，2009年一年天量的成交对后期需求提前透支，2009年上半年成交是以刚性需求为主，下半年大部分是投资需求，刚性需求会受到房价快速上涨的抑制。
第三，还有一个非常重要的原因就是国家重启对房地产的调控，投资客对此比较敏感，利率优惠和税收优惠取消再加上首付提高，累加在一起大概对总房价将产生12％左右的影响。
上述因素对需求都会产生抑制作用，所以，市场目前的反应，我个人认为很正常。
最近焦点应该是放在房贷紧缩这一条上面，李总您对房贷紧缩政策以及整个市场的影响是如何看待的呢？
单从影响来看，是多重政策效应累加出来的结果，如果单从房贷影响来看，影响并不大，当然也有。首先，讲房贷无非指两条：二手房首付提高到四成和取消七折优惠利率。优惠利率以目前房价水平而言，占总房价的比例非常低，可以忽略不计，影响也比较小，对未来预期影响面也比较小。但首付提高到四成影响比较大，为什么这样讲呢？我们把市场需求分成三类：第一类是刚性需求，这对他们来说是雪上加霜。本来房价高涨之后，对他们需求的抑制已很大，现在再加上门槛的抬高，压力是不言而喻的，如果保障性住房、廉租房不及时跟上，对于中低收入阶层，尤其是低收入阶层这批消费者来讲是非常不公平的，这体现着政府职能、体现着社会公正，如果政府不重视，不跟上，是会付出代价的。
第二类是改善型需求群体，我认为对他们的影响会比较小一点。所谓改善型需求，住房本身没有问题，原来住两房，现在要改善自己的生活条件，住三房，对于这样的人来讲，首付提高了，无非是压缩了选择面，原来可以买好地段的房，价格高一点、环境好一点的，现在无非是选择面小了些。
第三类是投资群体。房贷提高对他们的影响是，降低了收益杠杆，原来首付20％的时候，是1∶5的杠杆，100万元的房子首付20％，付20万元，得到100万元的收益，获得的是5倍的杠杆收益。现在首付是40％，相当于只有25倍的杠杆收益了。可见，首付提高对这个群体的影响也是比较大的。
不过，从2004年开始的宏观调控对5年内二手房转让住房的征收重税，现在活跃在市场上的短期投机客已经非常少，现在活跃在市场上的主要是中长期投资客。对于这类人群来讲，典型的特征是他们有钱，并不一定要借多高的杠杆实现自己的投资收益，虽然提高首付对该群体有影响，但关键是他们对后市的判断和预期，如果他们认为房价仍然上涨，那么我觉得对他们的抑制是短期的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（2）
我再举两个例子，比如豪宅市场的井喷，比如二手房、商业物业以及别墅都要首付5成，为什么这些物业还有这么高的成交量，所以从这个角度来讲，首付比例对房产的成交量有影响，但不大，持续时间不长。
进一步收紧贷款，对开发商也有影响，2009年出了很多地王，价钱一个比一个高，对开发商会造成什么影响？
对开发商的影响，首先我认为目前中央出的一些政策，可能是年关效应，马上就要到春节，大家都来秀一下，虽然话说得比较尖锐一点，但都是实情。过了年，很有可能该干什么还干什么，这是我个人的看法，当然也不能肯定。
第二，就目前出台的政策来讲，这些政策都没触及形成高房价的本质，刚才我们讲过的二手房贷款，由首付20％提高到40％，我认为这很正常，房价一直不断高企的过程是首付二成，随着房价不断上涨，银行不断累加风险，二套房首付提高至四成，对银行而言是很正常的规避风险的市场化手段，如果房地产市场经不起这么个变动，那就说明它太脆弱、太危险了。
具体到对开发商影响这一块儿，有说法说2010年信贷规模是8万亿元，而2009年是不到10万亿元，不和2009年相比，而是和2009年以前年份相比这是天量，所以说，对房地产信贷投放量在2010年还是实施宽松的政策，所以开发商缺不缺钱不是问题。
再者，2009年绝大多数的开发商在四五月份的时候，或者说六七月份的时候，销售额已经超过2008年全年，2009年全年下来，多数开发商回收的资金量已经达到历史最高，短短半年，就从“杨白劳”转变成“黄世仁”——不差钱。经过2008年的市场调整，这些开发商再头脑发热、再冲动，也会多一个心眼，即便是抢地王，也会备一些储备粮。
最后，我们不能也不应该和2009年相比，因为2009年太特殊了，如果2010年有2009年的一半交易量，我个人认为就是正常的水平了，在这样的情况下，开发商有什么理由缺钱呢？没有理由。
除了战略思维混乱、无度扩张的，这样的人和企业是不算数的。这些人和企业即便市场不变他们也可能随时死掉，所以2010年开发商还是不差钱的，不会因为国家的调控而缺钱。
你觉得2010年还会像2009年一样出地王吗？
情况一定会比2009年好，2009年是“怪胎”，畸形的一年，是可以载入房地产史的一年，就像超女的第二年，那是不可超越的，以后也很难超越，这是大家不惜血本不计后果的，乱往里面砸钱的一年，是不算数的。2010年会不会出地王，当然会出，但是疯狂的程度不会有2009年那么高。2009年出地王，有几个原因：第一，国家信贷投放那么密集，手里有钱肯定要买东西，就像生产企业一样，土地就是开发公司的生产资料，没有生产材料怎么生产产品，没有产品还算什么公司，它必然会去购买原材料，这是现实的需要和有钱的冲动；第二，为什么多数地王是央企？央企在信贷方面有得天独厚的条件，和民企相比不是在一个游戏规则下玩的；第三，央企比民营企业迟钝慢一步，前几年民营企业拿地比较多，而市场也证明了只要房地产做猪坚强就会有钱赚，这教育了国企。
2009年的地王是特殊的，而2010年肯定不会有这么严重，但地王不可能不存在，地王只不过是一个冠名而已，随着经济的发展，原本就会不断刷新纪录，随着产业发展，就一定要有新的纪录产生，没有新纪录产生才有问题。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（3）
关于物业税的问题，北京最快明年年底的时候，就要实行征收物业税了，为05％～1％，你如何看待这个问题呢？这样对房价会有影响吗？
我首先明确表态，我是物业税出台坚决的反对者。在中国目前的阶段，首先，它不是一个合理的税种，中国的土地出让跟国外不一样，中国是一个土地租赁制的国家，所以我认为征收物业税不合理，这是第一点。
第二点，中国的综合税赋总体来讲是比较高的，曾有数据说中国税赋全球排名第三，还是因为降低了企业所得税后排名下降了一位，原来是全球第二，不管是排第几名，也许这个排名数据有值得商榷的地方，但总体上比较高是形成共识的。那么物业税的出台，势必会增加总税赋，使得整个国民的税赋又进一步的加重。
本来，在内需不足的时候，应该减税，随着国家的经济成就不断的增长，一个国家的物质水平不断提高，应该让所有的老百姓感觉到税赋是越来越轻，生活是越来越轻松了，而不是说越来越沉重了。
我们知道，税收的一个重要作用就是平衡国民收入，是在二次分配环节中调节平衡。如果一个税种出台不但没有起到调节贫富的作用，反而让低收入阶层增加了生活的成本，那么它的出台有什么必要性呢？
第三，物业税的出台能抑制高房价吗？如果能抑制，还有合理性，但是在中国目前的阶段，物业税的出台也不足以抑制高房价。原因如下：
首先，目前中国的现状是贫富差距越来越大。因为地区发展不平衡、经济发展不平衡、行业之间发展不平衡，贫富差距越来越大，持有物业的人趋向于富人，中产阶级正在消失，向两头走。据统计，大多数人的收入和消费能力是下降的，而不是提升的。财富越来越趋向于集中在少数人的手里，在这样的情况下，征收物业税，根据总价也好，面积也好，目的是希望能够对有钱的富人多征税，穷人少征税或者是免征税。但物业税并不能抑制房价的上涨，对于有钱人来讲，无非是买的时候多花了一些钱，如此而已。由此可见，如果不找到导致高房价的根本原因，只是仅仅增加税负，是解决不了问题的。
另外，我认为现阶段出台物业税时机也不成熟，因为我们的评估体系存在问题。你怎么评估，由哪个部门来征收，怎么统计，这些都不清晰；现在一个人名下有多少物业，离婚时妻子聘请专业律师去查自己老公有多少物业都查不清楚，国家怎么查？现在有些人有大量的财产没有申报，查不到，税收就征不到他们头上去。
最后，如果中国的高房价是出个新税种就能打压下来那么简单的话，那高房价就不是问题了。我认为，物业税的出台，使越是合规的人越受到打击，所以物业税我个人觉得还是不要提了。
主持人：您是否认为政府出台物业税可以提高投机人的成本？
房价这么上涨，难道没有提高投资者持有的成本吗？这是不是也是变相的提高呢？但房价下来了吗？没有下来。
这里，让我们来看看高房价到底是如何产生的？远的不说，就说近的，2008～2010年，我们现在也在整理一些数据来剖析其原因：为什么房价会有过山车的行情？为什么会出现这么大的逆转？
现在的情况是，越是有钱的人，越是有资格的人，越容易拿到银行的贷款，就这样，房地产的价格起来了，这是房地产价格高居不下的核心问题。所以，物业税的出台，短时间内市场会给点反应——房价会往下降，但是不触及高房价根本原因的一切措施都会导致高房价的反扑——更强烈的反扑，而这会引起更可怕的结果。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（4）
你对蚁族怎么看？
“蚁族”，学名是“大学毕业生聚居群体”，被称为继农民、农民工、下岗工人之后出现在中国的又一群体。之所以把这个群体形象地称为“蚁族”，据同名图书《蚁族》的作者、北大博士后、青年学者廉思称，是因为该群体和蚂蚁有诸多类似的特点：高智（蚂蚁拥有25万个脑细胞，在昆虫中属于最聪明的物种）、弱小（相对于其他昆虫来说）、群居（一个蚁穴里常常有成千上万只蚂蚁）。
“蚁族”这个概念的确引发了社会的热议和集体思考。事实上，在很多城市，都有这样一群刚刚走出校门的年轻人依然在为生活挣扎。《蚁族》的调查报告统计，仅北京一地就有至少10万“蚁族”，上海、广州、西安、重庆等各大城市都有大量“蚁族”，在全国有上百万的规模。
“蚁族”是否存在？如果存在，这个群体的本质是什么？反映了什么社会现状？他们的出路在何方？
这个现象的出现确实应该引起我们的重视，虽然我没有做过相关的专项调查，但至少应该质疑一下。
《蚁族》的作者重点写的是北京，我知道北京有很多人群和聚集地被冠以各类的称谓，比如“北漂”“画家村”等，但在上海，我没有注意到这类现象。作者在描述“蚁族”特征时，其中有一个重要的特点是群居，至少在我的经验里没有发现这个群体。
从他描述的另外一个特征——高学历来看，说高学历者的就业情况差或者是没有办法就业，我想这个群体在中国是存在的，但在国外肯定也有，为什么在中国要引起我们重视？是因为量太多。我也是从外地来到上海的，我在上海也经历过没有饭吃的日子。我相信跟我有相同经历的人还有很多，但那时为什么没有成为社会问题呢？因为当时量不多，所以真正引起我们重视的就是量。
高学历的人就业情况差或者没办法就业，况且量很大，其实是中国目前就业形势严峻的一个缩影。
就业问题研究专家陈光金在2009年《社会蓝皮书》发布暨中国社会形势报告会上介绍，大学生失业率已经超过12％，是登记失业率的3倍左右，到2009年年底，可能会有150万大学生不能就业。
而大学生的初次就业率连70％都不到，中国每年大概有600万大学生需要就业，以往每年的不能就业的量累加在一起，数量十分惊人，就业压力更为严重。
如此严重的就业形势再上升一个层面，折射的便是中国经济的现状。
兰德公司在一篇关于中国的研究报告里说，中国每一代的人口数量相当于美国一个国家的人口数量，每年有两三千万的人口加入就业大军，而目前中国制造业又遭遇发展瓶颈，过分依赖廉价劳动力靠出口拉动经济的模式需要改变，经济结构需要调整，必然要从目前低端的利用密集劳动力经济特征上升到对廉价劳动力依赖程度较低的阶段。这会降低总的就业人数，并且提高就业门槛，加大就业的竞争，所以在这种矛盾的交织下出现了就业形势越来越严峻的情况。
另一方面，中国的经济发展不均衡，有地方差、行业差，城市均衡性差，大城市把中小城市的人才吸引过来，小城镇完全只剩下导出功能，这就造成了就业不均衡。比如在中西部，那里的发展机会不好，所以大家都往大城市跑，这也在客观上造成了大城市就业人口的集聚。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（5）
所以，这个问题的存在是和中国的宏观经济紧密相连的，解决起来非常困难。就目前来看，我们可以尝试还有就业空间的一个方向，就是进一步激活民营经济，以增加就业。
从目前来看，民营企业是捉襟见肘，进退维谷，生存环境和空间越来越恶化，但民营企业解决了社会80％～90％的就业问题。就业问题关乎社会稳定，如果不能有效解决，所产生的矛盾就会越来越激化，所以政府要助推民营经济，给政策让它们更好地发展，这样才可能会缓解目前就业难的问题。
最后，我认为“蚁族”这个概念也有炒作的成分，不过，炒作起来让社会普遍关注就业问题，也未尝不是一件好事情。
对于2010年整个楼市您有什么看法？
我重复一下我刚才说的一句话，如果不触及高房价的根本原因，你调控得越厉害，市场反扑越严重，从这个角度来讲，可以去查我的微博，我的观点起码比任志强说的早了两个星期。政府打高房价，几年前已经打过了，几年之前就没有打下来，凭什么现在能打下来？这是我的第一个观点。
所谓触及房地产的根本，比如说我们的政策环境，我们的土地制度设定，比如我们对监管环境的执行力，这些东西，你说在未来一年里面就会发生一个180度的大转弯，我看可能性不大，这是惯性的原因使然也好，其他的原因也好，总之房价的调整不会那么快。
第一，我认为在一个被过度干预的市场中，市场不会主动选择方向。
第二，我本人认为物业税它出不了，如果出了，也不会有什么效果。
第三，还有什么措施呢？没有。我们有一个项目，我们已指定由一个银行来办贷款，但其他银行的行长带队在我们门口抢客户；还不说刚刚被叫停的向中介机构返点，最高的时候可以返15％，2009年有多少中介的贷款机构赚得是盆满钵满，真的是赚肥了。那为