按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
量便已萎缩严重，一直到2009年12月份年底前后，为赶政策末班车，市场才又有一轮像样的成交。
但为何调控政策到2010年1月份才密集出台，这时候的房地产市场已经开始自发调整，如果再加上中央政策调整，就是雪上加霜，市场必然会反应过度，如果出现未来三四个月房地产交易持续萎缩，中央又会赶快出台政策暖一暖。那为什么不在2009年六七月份就出政策呢？我们明明知道几十万亿的流动性，会把房价抬起来，为什么不在一开始之初就多留一些调整空间？
其次是中国宏观经济结构性的问题，现在中国已经是全球第三大经济体，这么大的经济体的内部结构是什么呢？ 中国现在还存在着贫富差距、结构失衡、产能过剩等问题，股市规模小，吸纳流动性有限，国内国外的热钱没处去，最后就都涌到了房地产市场。那未来几年钱会有更好的地方可去吗？笔者看还是没去处。
最后就是行业整合的问题，任何行业的发展都会出现分裂和整合。和王石一样，笔者原来也认为2008年的楼市调整会触发房地产业的大整合，当时几万家公司会倒闭少则几百家多则几千家，但是最后发现充其量只倒了上百家。
在市场调整最大的时候，万科的确也收购了几家公司，但时间不长，一切就又改变了。有数据说北京在2008年度消失了25％的房地产企业，但是现在估计又增加了25％还多，而房地产企业的为数众多、良莠不齐，会导致资金使用的效率低下。一个不可更改的基本趋势和规律是，在未来的几年中，不管是主动的还是被动的，必将会淘汰一大批中小房地产企业，在某个触发点里会死掉一大批，有的是慢慢死去，有的是因为爆发事件而死去。
而值得我们冷静思考的是，这个触发点什么时候会发生？
房价回归理性，也许有可能，前提是中央对所有保障房的规划都落到实处，妥善地解决一大部分普通老百姓买不起房的问题，或同时让针对高收入群体的房地产项目更多元化、更有吸引力并充满生机活力。
txt小说上传分享
附录：买房故事——追房价的人
古有夸父追日，讲述一个人追赶太阳，最终渴死累死的故事。前不久，阿富汗作家卡勒德·胡赛尼的小说《追风筝的人》卖得很火，书中描述的是阿富汗古老风俗——风筝比赛，人们追逐风筝互相厮杀是为了赢取最后一只不落的风筝。
一个古老的神话传说，一个现在仍在进行中的民族风俗，但说的都是关于追逐和拥有的故事。非常不幸，在中国楼市中也有这样一些追房价的人，他们追逐房价只为以合适的价格来实现自己的购房梦。
粗略回顾，上海房价是从2002年前后开始飙升的，那年乘星行代理陕西北路长寿路附近华生大厦项目时，最低价是3800元/平方米，我们在《新民晚报》上采用黑白半通栏，三次一个系列广告，就把一期近百套房屋销售一空。
第一次广告语的主标题是：提“钱”排队；副标题是：长寿路即将绝迹的超低房价。结果接到500多组电话，第二天过百人来排队，一期房屋销售一空。而现在，一条马路之隔的光明城市公寓二手房的售价是3万多元/平方米。
同时期比较著名的楼盘中，东方曼哈顿售价6000元/平方米左右，梅陇地区多数项目3500元/平方米，总价50万~60万元就可以买到当时很不错的房子。那个阶段买房的人，和两年后买房的人就形成极大的反差。
笔者要讲述的第一个追房价的人的故事就发生在这个时期。那是一位美国某著名银行的上海首席代表，2000年月薪已有万元，典型的外资白领，却受房价问题困扰很久。
当时，他和女友正谈婚论嫁，苦于没房子，用他的话说就是，晚两年买房，和同学之间就是穷人和富人的区别。2002年前后买房的，到2004年基本有一倍以上的涨幅。按照2004年的房价，他如果在中心区买房，月还款压力就会非常大，基本沦为房奴，而且工作绝对不能有任何闪失，否则就会有断供的危险；而如果选择买在非中心区，交通问题则很难解决，就算用多余的钱买部车，也无法解决两个人的问题。
就购房问题他多次征求笔者的意见，问房价是否可能下降，笔者给的意见是，在房价是上涨还是下跌的判断上，笔者本人认为继续上涨的概率大，虽然房价存在下降的可能，但作为刚性需求，还是应该早买为宜，为此笔者还推荐了几个楼盘供他参考，遗憾的是，他在犹豫中一次次地错过购买时机。
而房价却不顾他的犹豫，一天天义无反顾地上涨。那个时期，有人感叹：回首2001年的房价犹如隔世。有人预言：上海的房价必将形成内环3万元/平方米，中环2万元/平方米，外环1万元/平方米，虽然当时的房价涨幅日新月异，但这样的预测依然是超级大胆，被多数人斥为神经质的疯话。
2005年后笔者和那位朋友联系很少，及至后来彻底断了音信，不知道他现在是否买了房，多少钱买的，但愿不至于太郁闷。
在接下来的几年中，始终有两批人：看涨的和看跌的；建议尽快买房的和认为房价泡沫过重的。几年过去了，至少从目前看，看涨的人和听从看涨建议的人的选择是正确的。
另一个追房价的人的故事来自中央电视台的报道，某青年2008年开始计划购房，苦于房价太高，一直没能找到自己满意的楼盘，2008年下半年开始的楼市调整让他看到了希望。
自2008年下半年开始的楼市调整，到2008年底很多楼盘的降价幅度在20％以上，但越跌该青年则越笃定，认为调整远远没有到位。
转眼过了春节，该青年惊讶地发现，很多楼盘不但止跌甚至开始悄然涨价，但该青年结合很多业内专家的分析，认为这只是暂时的反弹，房价最终还是要下来，因此，仍然选择了继续观望。
几个月后该青年无奈地发现，房价不但没有下跌，甚至超过了原来的售价，这让该青年追悔莫及，对着采访镜头表示，这下再也不追了，一定要下定决心买房。
上面两位追房价人的故事，相信不会是结束，追逐房价而无法决策，一来反映房价的确上涨过快，令许多人来不及反应，二来也说明房价已超过了很多人的承受范围。不过，房价涨与跌不以个人意志为转移，它有着自身的运作规律，近来有人说京沪房价5年内翻一番，最高价将突破30万元，这话听上去刺耳，但谁也不能否认这个可能的存在。
京沪房价5年内翻一番的可能自然确定存在，但房价拐头向下的可能同样客观存在，这样看来，只要一天不解决房地产存在的问题，追逐房价人的故事就一天不会结束。
附录：蚁族问题不解决会成隐形炸弹（1）
2009年，学者廉思创造出的“蚁族”一词流行开来。廉思应该是成功的，书大卖、词大火。“蚁族”是80后一个鲜为人知的庞大群体——“大学毕业生低收入聚居群体”，指的是毕业后没有找到工作或工作收入很低而聚居在城乡结合部的大学生。据估计，全国约有超百万人次的“蚁族”。在北京，“蚁族”的数量约为十多万人，聚集区在唐家岭；上海、武汉的数量也大抵如此。在北京，这些大学毕业生主要聚居在城乡接合部；在上海，大多聚居在被分成数个格子间的公寓里；而在广州，“蚁族”则主要聚居在城中村。当怀揣着梦想的大学毕业生们满怀理想地走出校门时，残酷的现实却让他们认识了什么是真正的生活。
人们对80后的印象并不是很好，比如说他们是最“自私的一代”、“最不负责任的一代”，好些不好听的词都用到80后身上，但是2008年的奥运会和汶川大地震使大家改变了对80后的看法，这是一个很大的扭转。所以，现在对80后的宣传又进入了一种正面宣传。其实80后这一群体有几个不同的层次分化，比如富二代、海归，以北大、清华等为代表的重点高校毕业生以及从底层开始奋斗的蚁族等。这些不同层次的80后对社会的理解也各有不同，得到的评价也各不相同。
实际上80后承受的压力是巨大的，他们需要承受精神的变化，接受社会大变革，需要承受双方父母带来的压力和责任。比如上一辈人没房子可以结婚，现在“裸婚”可能吗？没房子连个老婆都不敢想，没钱连个恋爱都不敢谈。蚁族有梦想，渴望爱情，但这些对于他们来说似乎越来越遥远，因为面对现实，才发现蚁族是继农民工、下岗职工和农民之后的第四大弱势群体，而蚁族基本上来说就是三大弱势群体的后代。这些群体大部分都是外地人，多为穷二代，农村户口，家里经济条件一般，另外就是可能都毕业于一些非名校。
从“蚁族”的形成原因来看，一方面，大城市对人才的吸引力大；另一方面，也受就业形势变化和就业政策调整等因素的影响；第三方面，我国高校自1999年开始扩招，2003年起，每年都有较前一年更多的毕业生涌向社会。但社会对高校毕业生需求的增长速度并没有赶上毕业生数量增加的速度，同时，毕业生的市场需求情况并没有及时成为专业设置、招生人数划定的“风向标”，使得许多接受了大学教育的毕业生面临就业尴尬的局面。
这是一个孕育着希望的群体，他们受过高等教育，充满智慧，不畏艰难，乐观开朗，面对现实，敢于接受挑战，怀揣梦想，有着质朴的信念，对未来充满美好的期待，尤其相信通过奋斗能实现自己的理想。他们是国家的希望，他们为梦想而在苦苦挣扎，可是一个国家如果掌握知识的阶层过得不好，说明这个国家可能就有一些深层次的问题需要解决。中国的出国潮已经出现多次，明星入外国国籍的现象也很严重，问题所在，需要充分重视，否则，可能演变为影响社会稳定的定时炸弹，随时可能引爆。
2010年北京“两会”期间，有代表委员建议，应该由政府出资规划大学毕业生廉租房聚居区，建青年创业公寓，建设符合安全标准的超小户型公寓，以低廉的价格出租给这类青年创业人才。这是个很好的想法，但是在中国要实现这样的好想法却并不容易。。 最好的txt下载网
附录：蚁族问题不解决会成隐形炸弹（2）
要拆除这颗隐形炸弹，除了各级政府需要认真对待、贯彻落实科学发展观外，还要统筹城乡发展，逐步缩小城乡差距。要加大基层建设投入力度，加快转变目前发展失衡的局面；积极推进农村城镇化进程，发展现代农业，千方百计提升农民收入，缩小城、镇、乡之间的收入差距。
另一方面，要推进教育体制转型，培养就业有市场的高素质人才。要切实推动应试教育向素质教育转变，努力探索培养人才的新机制、新方法，培养出适合企业需求、适应社会需要的高素质人才；要转变教育领导体制，将领导评价与学生的成绩、升学率脱钩。
笔者相信，只要政府部门对这一现象充分重视，积极采取措施，蚁族这一群体会逐渐消失，他们中的每一个人都会找到合适的工作，过上美好的生活！
10附录：看看中产阶级是怎样沦为房奴的
“房奴”一词是*2007年8月公布的171个汉语新词之一，是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20~30年中每年用占可支配收入的40％~50％甚至更高的比例偿还贷款本息，造成居民家庭生活的长期压力，影响了正常消费。
2009年电视剧《蜗居》的热播，更是将“房奴”一词推上新高度，让全国人民都开始知道了“房奴”，更加了解他们的生活和内心世界。《蜗居》中的海萍为了房子饱受痛苦，海藻做小三儿，虽然不必为房子发愁，却失去了孩子，房子、婚姻、生活紧密相连，扯上了无休止的关系。
《蜗居》提供了四个版本的房奴：A型房奴，还款危机引发悲剧；B型房奴，没有房子结不了婚；C型房奴，存钱永远赶不上房价上涨；D型房奴，走“捷径”不愿自食其力。也许房奴还有更多类型，但共同点就是为房成了“奴隶”。
按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，以我们目前的经济发展水平，居民住房消费支出超过家庭收入比重的30％就存在着过度负担。有关调查显示，目前约31％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线，这些人已经成为现实意义上的“房奴”。
其实，在北京上海这样的一线城市，很多人想当“房奴”可能都力不从心。首先家中三代人积蓄得有上百万元才有能力付得起首付，而要有能力支付月供，夫妻二人月收入得在1万5千元左右，方可勉强承担。买了房工作就丢不得，一旦夫妻一方失业，并且在短时间内不能重新就业，那么就不能按期还款，就有可能被银行剥夺“房奴资格”。
就算是到二级城市，虽然首付和月供金额不会像北京上海那么多，不过相对于当地人均收入而言，也是天文数字。现如今，全国房价与家庭收入比超过25倍的比比皆是。有开发商说，工薪阶层不要买房。现在不仅仅工薪阶层买不起房，就连白领一族，看来也只能望房兴叹了。
前一段政府有个调查说，如今各地房价狂涨，全国家庭中有85％买不起房。如果数据可靠，看来“房奴”这个话题都没讨论的必要了，如果房价再涨些，还不得95％的人买不起房，既然绝大多数人连当“房奴”的资格都没有，当然也就没有讨论的必要了。所以，假如你是“房奴”，证明你是中国人口15％中的少数有钱一族，至少你的财务和收入水平让你有资格当房奴。
有个段子是这样的：只要半个平方米的价格，就能将日韩新马泰都逛一圈；一两个平方米的价格，欧美列国也转回来了；几年下来，等你周游完全世界，可能还没花完一个厨房的价钱，但却有可能已经改变了世界观。
如果高房价的事实我们改变不了，就让我们尝试换种活法，改改观念——多回家陪陪父母，看着孩子在身边成长，夫妻间少点压力、多点温馨，多去外面看看世界……这样的生活，同样精彩。
行业整合，谁动了你的奶酪
任何一个行业经过长时间发展，最终会有少数企业成为行业的领袖，占据垄断地位。在美国，最大开发商市场占有率为45％，前十强的市场占有率为27％。在中国的香港，前十大开发商的市场占有率高达80％，而前四大的市场占有率即已达60％以上。
这就是行业整合理论的精髓所在，而不论行业整合的时间会有多长，有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续发生着，任何时候，不以任何的原因和方式而改变。
而目前中国内地前十大房地产开发商的市场占有率还不足8％，排名第一的万科的市场占有率也仅有27％，而这一数字2005年还只有094％。
中国房地产企业多达数万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。一个基本的事实是，这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失。
多数房地产企业必须警惕和思考的是，什么因素会触发行业整合的加剧？在行业整合加剧的时候，自己如何能够置身事外？
畅销书《谁动了我的奶酪》讲述的是一个关于变化的故事，它生动地阐述了“变是唯一的不变”这一生活真谛。
我们所处的世界无时无刻不充满变化，托马斯·弗里德曼在《世界是平的》一书中写道：在全球化时期，最明显的不安，就是害怕一个你看不见、摸不着且感觉不到的敌人所带来的迅速变化——你的生活会在任何时候被无形的经济和技术力量所改变。
而变化又是那么无声无息，不宜察觉，往往当你意识到的时候，已被趋势远远抛在身后，一夜之间，也许你的奶酪便与你无关了。
《世界是平的》开场白说，世界已经十岁了，而它出生的时候，你竟然一无所知。我们因托马斯·弗里德曼知道和认识了全球化，而即便他是发现者，在柏林墙倒塌、全球化来临的时候，他也一样懵懂不知。
这一点用在房地产行业的整合，也许同样十分贴切。定位大师里斯和特劳特经过数十年的研究，得出结论，大多数行业最终都将发展为少数几个甚至是二三个行业巨头的竞争。可以作为论据的例子十分多，比如百事可乐和可口可乐、麦当劳和肯德基等。而杰克韦尔奇正是汲取这一精华，使GE再度辉煌并登上世界第一的宝座。
房地产业的发展也不例外，只有及早认识行业整合的发展趋势，企业在制定战略和应对市场变化时，才能反应更加敏捷和迅速。行业整合是个持续的过程，但遭遇某些突发因素，便会以爆发的形式加速，比如2008年中国房地产市场有所调整，从万科发布的上市财报可以看出，以整合兼并的形式拿地是万科在相当长时间内的主要方式，而房地产业的行业整合的爆发，也许就像是全球化的标志事件——柏林墙的倒塌一样，以某种不为人关注的方式悄然展开。
在《谁动了我的奶酪》一书中，书中人物面临突如其来的变化，他们之中有一个人成功地对这些变化做出了适当反应，并在迷宫的墙上写下了他的心路历程及从中所得到的经验。
而行业整合亦是如此，注定只会有少数的胜出者，既可以捍卫自己的奶酪，还可以把他人的奶酪据为己有。面对变化，或许每个人的感受都不一样，但千万不要说“这个道理我懂”，如果那样就说明你依然惧怕改变自己。
事实上，对于2008年房地产的调整深度和时间，王石的判断也失误了。他认为这次危机来临的时间会比较长，影响会比较深远，会促进行业的整合，调整开始初期他们希望低价出货收回大量的钱，通过整合兼并的方式来扩大自己的市场占有份额。为此，他们甚至主动叫停深圳上海的项目，但是在2009年三四月份的时候，万科就急了，陷入无米下锅的窘况，不得不斥资百亿连拿18块地，甚至违背自己之前不做地王的承诺。因为这次危机，万科老大的位置被撼动了，这说明了什么呢？从一个行业整合者来看，行业趋向于集中是一