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政策的随意变动，伤害了我们执政党在人民群众中的威信和中央政府的权威性，房地产行业主管部门应吸取教训，不要拿民众的信任当儿戏，不要拿中央政府的权威当儿戏，不要做不利于房地产业健康发展的事！
【决策建议】
中国房地产市场是政策性很强的一个市场。一定意义上讲，关注政策就是关注市场，关注政策就是关注变化。“70/90㎡”、“37号文”、“24号文”等，每一个政策的出台都有它特殊的背景与意义；同样，每一个政策的出台都预示着房市未来的走向。因此，关注政策就是关注你的买房生涯。
那么，如何关注政策呢？关注政策对房地产供给与需求的影响。如何判断呢？抓住一条主线：即无论是开发商，还是购房者，都是趋利避害的。如果一项政策会提高开发商的成本，比如提高利率、减少土地供应等，都会使得房地产市场上土地以及房子的供应减少，那么房价就会更加上涨；反之，如果土地供应充裕，同时也有一些政策旨在抑制需求，如提高消费者的首付比例等，则会减少市场需求，从而对抑制房价就比较有利。因此，在购房决策中应准确判断一项政策究竟对房价产生何种影响。
同时，也要注意，政府的政策具有一定的滞后性，就像服一剂药之后，它要发挥作用的话需要一定的时间。过去的几年，是房地产“新政”的几年，房地产政策出台十分密集，今后将不会再有这种情况，因此房地产政策将会趋于平稳，对政策的判断和把握是有利的。
购房小贴士：买房的基本步骤
签《购房协议书》、《预售房合同书》。
交定金、有关税费。
带齐资料到房产公司按揭部办理申请、预售合同贴图盖章，房地产交易所检索合同，办产权收件大致需10天。
按揭部打印合同、公司盖章1~2天。
购房人填写借款申请表，带齐资料去银行审核。
银行初审、全面审核。
签约。
交保险费。
银行放贷、项目开始。
借款人每月按合同向银行还款。
贷款全部结清。
取回借款合同。
7地产业：国民经济的“带头大哥”（1）
从1998年住房制度改革以来，中国房地产业的兴起和住房消费的升温，带动了中国经济的强劲增长。并且，由于房地产产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。但是，还有一种说法，要取消房地产业的支柱地位，认为房地产业对中国经济的影响过大，对银行信贷和金融资本的依赖过大。
房地产业还是不是国民经济的“带头大哥”
2007年4月，国家发改委下属研究院一课题组出炉了一份报告，主张取消房地产业的支柱产业地位，这的确让人有些惊诧。原先早就有人发表过此言论，但不是没有较强的专业背景，就是明显的“愤青”行为，不值得去讨论。可国家发改委下属研究院以课题组名义来发布报告，就值得我们去关注了。
然而，这份题为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告，其观点和论证同样让人啼笑皆非，用一句2007年社会流行语，真是“太有才了”！报告提出过剩流动性主要集中在房地产领域，房地产长期过度增长带来房价过快增长，引起民怨。因此报告主张对房地产商征收暴利税或空置税，并放弃把房地产作为支柱产业。如此逻辑，着实让人无法接受，发现其尚未触及到问题的要害，便已走进了一条死胡同。
●流动性问题归罪于房地产业是哭错了坟头
自中国城镇住房制度改革以来，中国房地产业的发展不仅在量上解决了住房需求问题，也有效地提高了住房质量。但是近年来，由于我国经济保持了快速发展，居民家庭收入水平显著提高，城市化进程加快。城镇住房市场上供求矛盾日益突出，加之商品房具有与股票类似的资本品属性，在房市供求矛盾中夹杂着投机需求，加之城市征地与拆迁引起了大量的住房被动需求，因此，房市上出现了供不应求、价格高企的情形。而与此同时，由于住房保障制度改革以来，有关部门在经济适用房和廉租房政策的制定与落实上不到位，致使近年来低收入家庭的住房问题日益突出，引起了社会不满。面对此问题，政府需要一方面继续积极地推行房地产市场健康发展，另一方面，着力解决低收入家庭住房难这样的社会问题。
中国的经济与社会问题非常复杂，产业结构问题、金融问题、体制问题等，都交织在了一起，绝不是任何一个单个产业可以负责的。让房地产市场买整个社会欠下的账，是否太过偏激了呢？
●经济问题与社会问题两手都要硬
房地产业是个经济问题，作为经济问题，它当然首要的且主要的功能就是经济性的，即效率性的。与此对应，房地产政策就是一种经济政策，其目的旨在保持房地产业的健康、持续发展。良好的房地产业发展的标志便是市场信号——价格。当价格上涨过快时，说明市场上供不应求，这时我们就要看是什么原因导致价格上涨的了：如果是供给减少，我们就要考虑是否影响市场加大供应量；如果是投机，我们就要考虑影响市场供求因素，抑制投机性交易的过度膨胀等。因此和任何其他宏观经济政策一样，房地产政策也具有逆风向行事的特点，通过政策对市场进行干预，来影响房价平衡运行。这样，这个市场就能保持平稳发展。
住房问题是个社会问题，一定意义上讲，社会问题主要涉及到公平问题。作为社会问题的住房问题，必须解决社会低收入家庭人人享有住房权的问题，即政府应保证每个人都有适足的住房条件，而不至于“生活得不体面”，经济适用房、廉租房等相关政策，就是要保证低收入家庭拥有适足的住房权。这是联合国相关文件精神所阐述的，也是我国政府承诺过的政府责任，也是西方发达国家政府普遍实行的社会政策。所谓社会政策，按照英国社会学家希尔的定义，即“影响福利的政策行为”，“不仅是出于人道主义的考虑去满足需要，它还是对社会动荡做出的反应”。从学科角度上说，社会政策学发轫于经济学，是一门经济学与社会学的交叉学科，但从根本上来说，社会政策学是应对社会问题的产物。从世界范围来看，世界各国的住房政策都被看作是社会政策的一个重要组成部分。而住房问题与就业问题一起，被视为社会和经济紧密结合的两大领域。 。 想看书来
7地产业：国民经济的“带头大哥”（2）
我国现行住房政策所反映出的问题，最深刻的就是社会保障功能的弱化。如前所述，这个问题有着深刻的历史原因：我国的住房政策改革是以市场化为取向，与英美等发达国家的“天然”市场经济国家大不相同。这样两条完全相反的路径导致当西方国家将住房问题作为社会问题来对待时，我们却开始从计划经济下的福利主义向市场主义过渡，将住房问题作为一项经济体制改革看待；当西方国家政府大力解决住房问题时，我国却开始把住房由政府推向市场。在此背景下，我国的住房制度改革具有强烈的经济改革倾向，而住房政策的社会政策功能弱化。另外，从学科发展的角度来看，我国社会政策学发展相对滞后于经济政策学，也在一定程度上使得住房政策偏向了经济政策。
因此，当前在我国房地产业相关的问题上，事实上存在着两类不同性质的问题，即经济问题（房地产业问题）和社会问题（低收入家庭住房问题），应对这两类问题的政策也应区分为两类：经济政策（房地产政策）和社会政策（住房政策）。将社会问题强加在经济问题上是不科学的，将社会政策与经济政策混为一谈也不是科学的。
●谈支柱产业本身就是一种落后思维
自市场化改革以来，支柱产业问题就开始受到理论界的批判，因为，所谓支柱产业，是计划经济体制的产物，将产业划分为支柱或重点等层次，即意味着政府在一定期限内，会动用计划的手段即国家有限的资源来大力发展某一特定产业。但是，市场化改革以来，资源的配置也逐渐由计划转向市场。今天，政府在谈某某产业为支柱产业时，其意义也不可同日而语，很大程度上表明政府对某一产业对经济增长贡献的一种认同，在调控中对这一产业的发展在政策导向上加以重视。从这个意义上讲，支柱产业这个概念取消与否都意义不大。
话说回来，发改委正是最“钟情”于产业政策的部门，从目前来看，发改委在产业政策中仍起着主导作用。
如果认可取消房地产业支柱地位的话，不如取消所有行业的产业政策“有色眼镜”，让市场在资源配置中发挥真正的作用；如果更进一步的话，多余的决策部门也可大大裁撤，比如研究机构就用不着在行政机构里挂靠了，到市场上大显其专业化研究水平、才能，靠市场吃饭，这样，民间对政府政策的影响就会增强一些，利益集团的影响就会少些，政府决策可能更民主、更科学、更有效。
购房小贴士：开发商所交付的商品房应该与样板房一致吗？
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发商销售商品房时设置样板房，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因此，如果开发商没有相关说明，其所交付的房屋应与事先设置的样板房一致，否则算开发商违约。
房市离不开政府的培育
后调控时代如约来临了，既与从2002年以后飞速增长的房价有关，也是业界各方相互磨合、博弈的必然结果。中国的房地产市场，并非单纯的市场，一来由于住房这种商品非常特殊，它既没有可复制性也存在着供给的稀缺性；二来也是直到现在，它的行业职能也不甚清晰，到底是保障性多一些，还是市场化程度更进一步。城市动迁难问题、小产权房问题、房价居高不下问题、福利分房变向回潮问题……纷繁芜杂的房地产市场，就像世人眼中的哈姆雷特一样，一千个人心中有一千个看法，一千个人心中有一千种思路。所以，后调控时代的价值演化，必然是价值多元化的舞台，必然是价值博弈与利益规则重新洗牌的时代。群雄逐鹿，公平与利益两争，到底谁是后调控时代的大赢家；到底房地产业能不能像人们想像中的那样：既要马儿愿意跑，又想马儿跑得好，还要马儿少吃草，还需要时间来进行检验。
纵观中国房地产业的发展历程，不能不说，政府一直是这个产业最坚定也是最忠实的支持者。开发商开发地产项目，而政府开发的则是整个产业。从房地产业呱呱坠地开始，政府就对这个晚生儿倍加呵护。每当它遇到困难、停滞不前的时候，政府就会接连出台几个福利政策，支持它，扶植它；而当它成长过快极不安分的时候，政府又会对其严加管教但却留有余地。遍览改革开放以来政府的各类文件，不难发现，除了三农问题，就属房地产问题让政府费心思多，费纸墨多了。可见，中国的房地产业，是政府意志明显体现的产业，也是政府行为插手最多的产业。不过，随着房地产市场的日趋完善和多元利益主体的日益强大，今天的房市，早就没有了20世纪90年代的单纯与直接。并且，由于中国房地产业所承载的社会的、经济的、产业的责任越来越多，也让政府在对其进行调控的时候思虑再三，生怕伤着这个一手养大的金娃娃。因此，后调控时代的政府角色，必将夹在民生诉求与产业发展的中间，像一个和事佬一样照顾照顾这边，照应照应那边。因产业定位不明确而导致的房市波动，还会继续上演。特别是在建设和谐社会的今天，政府用心良苦地希望房市给民众一个喘息的空间，民众给房市一个自由发展的尺度。于是，后调控时代，注定是一个政策多出，但收效甚微的时代。 。。
7地产业：国民经济的“带头大哥”（3）
也正是基于政府对房地产业的强势作用，对于开发企业来讲，谁最能体会政府的意图，谁最能领会政府的思路，谁就将是发展得最好的企业。为什么开发商在谈论起政府政策来比某些官员还头头是道；为什么一个政策出台之后，要被业界反复咀嚼、反复体会。毫无疑问，顺者兴、逆者衰是中国千百年来文化沉淀中的精髓，最好的企业家往往是最懂得顺水行舟的操盘手。没有一个企业有勇气承担逆流而上所带来的风险与损失，特别是在我国，在一个房地产业主要由政府培育起来的模式里面，除了跟随，有时候别无选择。但是，需要注意一点，如今的开发企业，已经形成一个强大的甚至是不可忽视的利益集团。原来只从教科书中看到的西方国家利益集团干预公共政策的先例在我国也逐渐浮出水面。企业要发展，利润要保证，日渐激烈的商业竞争，让区域内的开发企业不约而同地有了一定默契，形成一些共鸣，发出一种声音。正是这种声音，成为了公共政策制定过程中必须予以考虑的因素，成为与民众诉求相抗衡的对应性产物。应该说，一个行业成熟的标志就是这个行业开始发出自己的声音，开始形成自己的理念，开始拥有自己的、与左右这个行业发展的各方主体相较量的实力。而中国的开发企业，则处于逐步引领这个产业的关键时期，处于自己做主、自我发展的过渡性时期。也正因为如此，后调控时代的开发企业，必将是与政府博弈更加剧烈的利益主体，必将是一只披着羊皮的狼。如果中国的房地产开发企业不能在后调控时代正确找准自己的定位，把个人利益与政府利益和民众利益结合起来通盘考虑的话，后调控时代对于开发企业来讲，就是拿破仑·波拿巴的滑铁卢时代。
购房小贴士：内部认购的行为具有法律效力吗？
不少开发商为筹集开发资金，在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内推出一种所谓“内部认购”的方式销售商品房。内部认购往往具有一定幅度的价格优惠。但便宜与风险共存，内部认购之类的行为违反国家法律法规，没有经过相关行政管理部门的把关，不受到法律的保护，一旦发生法律纠纷，购房者也很难得到法律救济。因此，购房者应当谨慎对待内部认购。
看不懂的“数出多门”
2007年4月，关于房价问题的广州数据与国家数据之间前后不一性引起了媒体与公众的广泛关注。根据广州市国土房管局的统计显示，广州3月份新建商品住房均价比2月份下降了700元，下降幅度达到；然而在国家发改委的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中，3月广州新建商品住房销售价格同比上涨，环比上涨了。对于两种数据的极大反差，广州方面随后以“结构性变化”予以解释，但此种解释随即被推导出“均价下降并非房价下降”的结论。显然，这一结论是有说服力的。
●是数据混乱，还是有人作秀？
是数据混乱引起广泛关注，还是如部分媒体所指出的那样，有人在广州房价问题上作秀？
从深层次来看，是我国房地产宏观调控后期所产生的一种地区房价治理泛政治化倾向：首先是地方行政主管官员向社会发出“暂时不买房”的“道义劝告”；接着是进一步利用行政权力向社会发出强力政策调控及调控取向，以“完全有能力将房价压下来”的态度来影响市场预期，由此在一定程度上影响供求因素；直至进一步表明，房价问题是“政治问题”，从而动用更强有力的行政手段对房市“重拳出击”。
这就是房市问题泛政治化的路线图。
●房市问题泛政治化的毒害
然而，这种房市问题泛政治化倾向是极其有害的。当前在房市领域存在着房地产业的经济属性问题和住房的社会属性问题，这两类不同性质的问题可能通过经济政策和社会政策来有效治理，盲目地提高到政治高度，用行政干预来治理，不仅有损于房市的健康发展，也有害于住房问题的有效解决，而且对中国政治经济的发展都是十分有害的。
我们必须清楚地认识到，目前房市中存在着两类不同问题，即房地产业问题与住房问题。由于我国房地产业发展时间还不长，它是随着城市住房制度货币化、市场化改革而产生的。这项由上而下的制度改革，一方面促进了中国房地产业的高速发展，城市居民的住房数量和质量都有大幅度提升；另一方面，也带给我们一种片面的认识，即只要房地产市场健康发展，只要是市场经济，房地产业就应该且能够解决城市住房问题。这种认识扩大了房地产业的产业功能，忽视了住房问题的社会性。书包 网 。 想看书来
7地产业：国民经济的“带头大哥”（4）
●正本清源
房地产业的发展，一方面通过市场这只“看不见的手”向社会提供住房供给，另一方面也拉动了经济的快速增长。同时，房地产业由于其产品即住宅的资本密集性、土地及区位稀缺性、对宏观经济及政策极具敏感性等特点，在产业发展中容易出现或冷或热的波动情形。正因为如此，在房地产业发展中，需要科学的房地产业政策及宏观调控政策来引导，这些政策都是经济政策的范畴。有效的产业政策将有利于房地产业的健康持续发展，而有效的宏观调控政策将着力解决价格波动问题。同时，从政策的时效上来看，产业政策更具长期导向性，而任何经济调控政策都是短期性的。
因此，当前房地产业问题与住房问题两类不同性质问题的混淆，正是我们目前在调控政策中发生的偏差。科学地解决这两类问题需要我们深入地从社会科学的学科性质出发，而绝不是简单的泛政治化。房市问题的泛政治化倾向，在理论上是错误的，在政策上是有害的，这种政治化无论是作秀表象，还是高度的行政干预，都无益于房地产业的健康发展、无益于住房社会问题的有效解决，从根本上，是违背房地产新政的，也不