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房地产市场，也将成为未来几十年中国发展水平加快的新兴城市，这些城市的房地产价值正在发挥一种“后发优势”。正因如此，近年来，许多大城市的居民都到小城市去购房，或为度假，或为投资，或二者均有。
对于消费者来说，如果手头上有余钱，无论是在一线城市，还是二线城市，购房仍然不失为一种投资保值的好办法。
【小案例】
日本的房地产泡沫
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值（大量增发美元）后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心，他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
【小案例】
2、香港的房地产泡沫
香港总面积只有1078平方公里，人口超过700万，能够开发利用的土地不到总面积的30％。所以香港政府一直非常谨慎地沿用较为严格的土地供应政策。在香港，对于房地产，人们通常称之为物业（property），在美国，当地人则称之为住屋（home），物业和住屋两者所指的，其实是同一样东西，都是人们居住的这个建筑空间，但仍有微妙的不同，“物业”一词强调的是转售的价值，而“住屋”一词着重的是功能方面。“物业”包含住屋的功能，同时也有保存财富的作用。20世纪80年代以来，曾经不断上扬的地产改变了香港人的投资和消费习惯，有不少人倾其所有投资在房地产上。在城市化过程之中，政府不断建设新市镇的一系列政策（如公共设施完善等），直接推动房地产市场走强。香港几十年来都享有增长的成果，主要基于过去几代人的努力及坚定不移的信心，西方经济蓬勃发展及中国持续发展亦为这个区域增添动力，每次经历危机或金融风暴，香港社会所得的最大裨益是信心的建造。而这种信心又体现在房地产的兴旺之上。港府每年财政预算的30％左右来自土地拍卖，政府从地税和印花税上获得的收益经常在财政收入之中占据重要的比例；同时香港的大地产开发商又是上市公司，从这些公司的股票交易中政府又可间接得利。txt电子书分享平台
3通货膨胀（4）
不仅如此，香港银行的主要业务也是房地产贷款，因此银行的赢利也和房地产有密切关系。香港的问题在很多方面都与危机前过度乐观的心理因素有关。在经济持续上升的年代，人们对于物业的信心会随着财富的增多而水涨船高，国际游资流入带动房地产升值，房地产升值使得人们信心倍增。其实，作为一个国际金融中心，资产价格不断暴涨，本来已蚕食香港的竞争力。香港要发挥它的金融优势，就必须让房地产价格降下来。
从1985年香港房地产复苏算起，到1997年房价上升了近10倍，并且在1997年到达顶点。而后泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中香港楼价已下跌70％左右，导致大量负资产人士产生，持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
1997~1998年金融风暴的“尾巴”在香港掠过，威力无比。由于香港采用了固定汇率制度，内部成本和价格结构无可避免地向下调整，造成不少痛楚，资产价格大幅下跌，本地生产总值下降，失业率上升等。尽管香港经济基本因素维持稳健，但上述形势正为炒家营造了发动攻击的有利条件。1998年夏天，香港的货币和金融市场果然受到严重的投机冲击，金融体系的安全受到威胁。到1998年8月，特区政府毅然在股票和期货市场上进行了一场具争议性的干预行动，击退了炒家。在这次干预行动中，特区政府购入当时市值计约150亿美元的香港股票。到1999年9月，该批股票值已升值至260亿美元，也保住了港元的联系汇率制度，但是，香港投资者却蒙受了巨大的经济损失——户均损失达到250万元港币。许多家庭因此破产。
香港地产泡沫的形成与20世纪90年代港英政府严控土地供应量密切相关。20世纪90年代初，在香港经济蓬勃发展拉高土地需求的时候，港英政府并没有增加土地供应量。1995年以前，香港每年私人和政府盖的房子加起来不超过万套，远低于市场需求。到1996年的时候，在香港要买房，还得先花150万港币买一个“买楼的号”。1997年，特区政府接管香港后，为了遏制涨得离谱的房价，高调推出“八万五计划”，即政府每年推出万套政府补贴公屋，以不到市场价两成的价格出售给符合资格的人士。这年夏天的亚洲金融风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业又遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。香港2001年8月份的个人破产数超过了1997年全年的破产数。以对房地产商贷款和为买楼人做按揭为主要业务的香港银行普遍出现了坏账。
香港房地产泡沫破灭的教训主要表现在：第一，房地产市场规模庞大，涉及到千家万户，而且具有明显的周期性。其上涨和回落，往往以数十个月作为单位。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。必须要有足够的耐心来应对房地产市场这个庞然大物发展带来的种种挑战。第二，经济重心不能过分集中于房地产行业，必须多元化。香港经济被房地产行业套牢，而且，几大家族垄断经营，完全扼住了香港经济的咽喉。少数家族财团从事房地产垄断经营，在外资的推动之下，加速推动香港资产的泡沫化，使得香港的经济基础极其脆弱。第三，必须强化金融系统风险防范机制。在1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产却并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。第四，香港市场狭小，土地资源稀缺，人口密度大，容易形成“房荒”。为了缓解这一局面，防止出现下一轮房地产泡沫，特区政府应该开发港九西部地区，推进与深圳的融合。
购房小贴士：商品房买卖合同的补充协定
开发商往往会事先提供其预先草拟的补充协议文本，要求购房者签字确认。购房者应认识到补充协议并非开发商提供的格式合同，补充协议可以删减、增加、更改。因此，购房者应就协议中草拟的条款与开发商协商，而不宜草率签字。应当注意以下三个方面：协商清楚那些概念模糊、范围不明确的条款；明确双方责任、义务的承担方式、期限；最重要的是明确发生争议时的举证责任的分担，即尽量把发生纠纷时的举证责任分担给开发商。
4谁在造市 谁在“造”价（1）
我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……
通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。
高房价从何而来：卖房就像卖白菜
房价到底是如何确定的呢？是根据开发企业建造房屋所花费的成本再加上一定利润得出的，还是通过一定的定价机制或是计算方法推算出来的？
●卖房就像卖白菜？
有人说，卖房就像卖白菜。果真如此吗？
老王去市场上卖白菜，租了个摊位后，问问东家，说卖一块二；问问西家，说卖一块四；好了，老王把自己的白菜定价一块三，就开张了。卖房子也是这样，楼盘起来了，或是还在设计中。咨询一下附近其他楼盘卖得怎样，卖得好就定个差不多的价；卖得不好就定低些。反正与周边同等楼盘大致相同就可以。
但是，房子的卖法与白菜有所不同。白菜可以有大量的同类产品，房子却很难做到；白菜可以集中到一个市场进行买卖，房子却不可以；白菜人们可以一次买很多，房子可不成。因为房子不单单是商品，还是特殊商品、垄断商品、稀缺商品、贵重商品。
所有上述都跟区位有关。这就是为什么同工、同材、同类型的商品房在北京的二环一个价，五环一个价；为什么同一个单元的房子，五楼与一楼价格差几百块钱。
因此，房价之所以没有一个确定的体系来衡量，就是由其单件性、各异性、独立性等性质决定的。
●房价能以成本价卖吗？
自从房价上涨以来，社会中对房价的成本公布施加了种种压力。很多人都以成本论来指责开发商的暴利。
一时间，公布成本似乎都快成了消费者权益的内容。
然而，公布房价成本如闹剧一般，吵吵闹闹一阵之后，便不再提了。
我们来看看房价成本问题。
根据平均数据，在土地实施“招拍挂”制度之前，市面上建造的商品房的成本，主要由以下几个方面组成：土地整理费用＋建筑安装成本（人、机、材）＋行政管理费用＋施工企业利润＋各种税费。均分到每平米住房上来看，多层楼房（6层以下）一般成本不超过800元，小高层（7~12层）一般不超过1200元，高层建筑（12层以上）一般不超过2800元（具体视层高而定，此数据为20层左右）。即使由于各种情况，导致成本上涨，每类楼房单位平米建造价格再加上500元的浮动费用，依然不过1300、1700和3300。不过，以上数据只说明了在土地协议出让方式下楼盘的建造成本，依据目前高昂的土地获取费用，它并非最终数据，这也是上面公式里面并没有将土地获取费用加入计算的原因。
●房价成本中没有包括专业化分工与合作的成本
很显然，房屋价格和成本没有关系（当然，因为商品房类型多样，建造成本也不同，所以，并不能说绝对没有关系，只是一般来说，关系不大）。那些单凭商品房成本与价格的差距就断言其存在暴利的言论是武断和不负责任的；那些要求公布商品房开发成本的只言片语，对房价来说是没有影响的。成本对于我们判断商品房价格高低毫无意义，任何一个以市场经济为主要经济制度的国家都不会采取这种措施来了解房价。况且在供求关系正常的情况下，50％左右的利润率对于商品来说很正常，书店里的图书、百货市场的小商品等一般都会有这样的利润，但这些物品的销售，经过多层分销渠道，利润被层层分解了，所以不太明显。而房屋这种商品，从建成到最初交易只经过一道销售程序，因而人们会觉得它利润巨大甚至是暴利。况且，由于其价格不像小商品那样便宜，所以巨大的利润金额让人们产生了这方面的错觉。
前一段时间，个人集资建房之所以会吸引人，就是在于它最主要的目的是想通过去除开发企业这一环节，直接建房，按照建房成本及简单税费核算最终价格，省去商品利润这一部分。但是，它的不可行之处，或是不值得提倡的地方就在于这一块利润是不能被省掉的，否则，房屋根本就不能作为商品存在。哪有没有利润的商品？这与我国的住房商品化改革背道而驰，倒像是在农村集体所有的土地上，几家几户合伙盖个房子，只不过城市里面盖的是楼，住的人多一些罢了。 。。
4谁在造市 谁在“造”价（2）
●随行就市是市场的必然逻辑
商品房的定价机制里面，存在随行就市这一普遍的定价原理。因此，它会具有很明显的水涨船高的趋势，由供求机制左右价格的状况就会长时间存在。房价居高不下的根本原因在于我们无法抑制过热的住房需求，因此，抑制房价过快上涨，与其在披露成本上打主意，不如在引导需求上想办法。
许多人认为，房地产产品生产成本低，因而应该管制价格、降低价格。这与经济学常识是相悖的，注定不可行。在经济学里，有一个基本常识：“生产成本若不影响供给，则不会影响竞争价格”（约翰·斯图亚特·穆勒语）。只有影响供给与需求的因素，才能成为影响价格的因素。当前房市中，人们认为房地产产品生产成本低而房价高。按照企业投入产出原理，生产成本低应促使企业扩大生产量，来追求利润。而产量的扩大会使得市场上住房供应量增加，从而有效降低房价。但是，我们要看到，房地产生产成本的降低并不能增加供应量，因为受制于土地供应量。土地供应量是影响住房市场供应量的一大因素。而土地供应量由于受计划性体制限制，两者不能接轨将使得生产成本较低却不能导致住房供给增加。因此，低生产成本与高房价无法关联。
购房小贴士：什么是房屋层高和净高？
房屋的高度一般以米来计算，住宅的净高是指地板上表面到楼板的下表面之间的距离，住宅的层高指的是地板下表面到楼板上表面之间的距离。层高与净高是两个不同的概念，消费者在购买房屋时，一定要搞清楚，开发商所宣传的是层高还是净高，以免造成不必要的损失。
握住看不见的手 巨大的住房需求由谁而生
高房价主要是由于市场需求过旺、供给不足导致的。在经济学中，将需求定义为人们既有购买某种商品的欲望，又有购买该种商品的能力。根据某中介机构的统计数据，目前北京市面的房屋供需比例大约在1：5左右，也就是说，平均每一套住房就有5个人想要购买，而且确实也有能力购买。也许这一数据并不能正确地反映出当前的供需矛盾，但需求巨大是每一个人都可以真实感受到的。因此，探讨这种巨大的住房需求来自哪里，对于我们研究市场供求关系，正确把握现有房屋价格很有帮助。
住房需求主要来自下面三类情况：
从没有住房到拥有住房；
从拥有住房到拥有更好的住房；
从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。
●年轻人是购房的主力军
在住房需求中，很重要的一部分是来自于没有住房的人。这一部分人群，主要是年轻人，特别是对于刚毕业要留在大城市里的大学生来说，拥有属于自己的住房，几乎成了每个人奋斗的首要目标。根据目前的数据，北京大约每年有13万~15万毕业生，上海大约有10万左右，即使他们中的50％留在本城市发展，也是一个不小的购房群体。因此，年轻人，永远是购房人群中的主力军。结婚、抚养小孩、赡养父母，哪一样都需要住房。根据基强联行调查的结果显示，在京购房者中约84％为35岁以下的年轻人，这一年龄段的消费者有着迫切的购房置业需要。
●外来人口购房比例不断加大
北京、上海这样的核心城市，每年大约吸引百万左右的外来人口。这些人中，有很大一部分是来做生意，找工作，以求得更好发展的。这一部分人群的购房比例也不能小视，虽然很多城市都相继出台了限制外来人口购房的政策规定，但他们依然可以通过努力拼搏后购买住房。
●家庭变小加剧需求压力
家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之80后生育高峰期的年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。
从1949年到1998年的住房改革，我国一直实行的是按需分配、福利分房政策，但自从1998年住房制度改革以后，老百姓对于住房条件的需求一夜间爆发，人们在满足了简单生活的需求之外，发现可以通过努力实现自己“好车洋房”的梦想，于是开始追求质量上乘、环境幽雅、位置优越的住房条件。我国的住房形态，也由过去的“拥有住房”和“不拥有住房”两种形态，转化为当前的“拥有一般住房”和“拥有较好住房”的新的两种形态。也就是说，在目前的房地产市场中，因改善住房条件而购买住房的需求和没有住房而购买住房的需求几乎相差无几。
4谁在造市 谁在“造”价（3）
●为提高生活质量而购房
为提高生活质量而购房是这一类购房者的主要形态。因为过去老房子的户型简单、面积狭小、功能落后、区位不佳等诸多因素，使得有了一定经济基础的人开始想要到更好的地段，购买户型、面积、功能都如他所愿的住房。而这一部分人，以中年人居多，他们大都奋斗了十几年，经济状况比较优越，通过积蓄，可以购买到一处符合自己居住的房子。也有很多中年人为儿女着想，积极筹措资金，帮他们购买新房。
●为疗养休闲购房
有很多老年人，在城市里辛苦了一辈子，退休后，很想到郊区去居住，寻求幽静的田园生活，享受新鲜的空气，远离城市的喧嚣与紧张，让心情放松，让身体休息。于是，以疗养、休闲为目的的新房购置，也占据了住房需求的一定比例。也有很多富裕的年轻人或中年人，选择了在郊区或沿