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由于在20世纪80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。亚洲金融危机给我们许多邻国带来了严重的损害，我们很幸运地渡过了那次危机，但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。
房地产市场的可持续性（1）
尽管许多人大喊买不起房子，可是房地产市场似乎对他们的呼声无动于衷。房子照卖，房价照涨，气煞人也！究其原因，恐怕和房地产市场的可持续性有关。
可持续房地产市场的含义是，年轻人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款（首付），在随后的二三十年内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样，就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场，我们称之为可持续的房地产市场。
年轻人是否能够购买住房，在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看，购房按揭贷款是一种比较稳定，风险较小的项目。只要首付的比例不低于20％，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价在这段时期内跌幅不超过20％，银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款的能力，那么银行就可以按照规定收回住房，通过拍卖索回贷款。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款政策有关。实际上，银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。
由于银行不能预见贷款者在今后工资的增长情况，因此，在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了，那么还贷的压力就会减小。请看下面的公式：
式中，V表示住房按揭贷款总额，X是年还款额，r是银行利率，n是按揭贷款的年数。按照银监会的规定，住房按揭贷款不超过住房价格的80％，还款额不超过贷款者全部收入的50％。
在2005年6月银行发放的按揭贷款的年利率是。按揭贷款要求的首付为房价的20％，贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题，银行要求贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查的结果，平均月供收入比为35％，低于银监会的规定。
按照上述条件计算出来的房价收入比为。这就是说，银行不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那么房价收入比依然在可持续范围之内。
如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5％，那么银行将把购房限制放宽为年收入的倍，见表6…1。
房地产市场的可持续性（2）
表6…1银行按揭贷款所允许的房价收入比
利率（％）
房价收入比
资料来源：根据本文公式计算所得。
按照中国2004年数据，每户平均住房面积为平方米。2004年平均房价为每平方米2714元，那么，每套住房平均为201375元。人均年收入为10129元，每个家庭平均人，平均家庭年收入为30184元，需要用年的全部收入才能购买一套住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以看出，中国的房地产市场仍然处于居民可承受的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
当前居民按揭贷款政策主要有两个部分：第一，购房首付20％（购买第二套住房的时候，这个比例上升为30％）；第二，按揭月付不超过收入的50％。这两部分的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20％，银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。
在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50％作为按揭贷款的月还款上限，风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50％以后是否还能维持正常的生活。
有两个理由也许能够替当前房贷政策做些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当前收入，而居民将来的收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，在一般情况下，没有列入工资单的收入可能接近工资收入。
因为这两种解释都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够实现的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上未曾有任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷的。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期，今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴，更不能把当前居民收入高速增加的趋势作为银行放贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够实现的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为银行放贷的依据。
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贫富差距与居民购房能力（1）
2003年以来，北京、上海、广州、深圳市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。深圳市区的房价一马当先，突破了二万元之后似乎涨势未消，弄得老百姓目瞪口呆。房价这么高，怎么还有人来买，这个世界是不是发疯了？
究竟如何解释这些反常的经济现象？导致中国房地产市场畸形发热的主要原因有两个：（1）房地产市场的投机性炒作；（2）贫富差距日益增大。
联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在左右，可是中国的基尼系数从1988年的开始逐年上升，在2006年已经超过了，见表7…1。
表7…11995～2000年全国居民基尼系数
1995年1996年1997年1998年1999年2000年
全国居民
城镇居民0。280。280。290。2950。32
农村居民
资料来源：“中国改革与发展报告”专家组．中国财富报告＇M＇．上海：上海远东出版社，2002：263。
从表7…1可以看出，最富的10％的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的10％家庭和收入最低的10％的家庭相比，两者收入差距达到倍。最富的10％居民可能拥有80％以上的银行存款。按照购买力平价，中国人均GDP大约在5000美元左右。而先富起来的1亿多人的人均GDP可能超过20000美元，已经进入了高收入国家的行列。在房地产市场上对高档住宅的需求主要来自于这1亿多先富起来的人，而其余的12亿人只能对高档住宅望洋兴叹，被排斥出主流购房市场。
按照基尼系数判断，在北京居民当中，2006年家庭年收入超过6万元的居民人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每平方米住房的平均售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场拉高。更何况在北京、上海、深圳还有一大批企业家，他们的收入水平大大高于工薪阶层。北京、上海的一些豪宅价格之高，令海外人士也叹为观止。由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前，由于政策失误，北京、上海等大城市的房地产市场上大部分商品房是大面积豪宅，是为那些高收入人群服务的，房价之高远远超出了80％以上的一般居民的承受能力。有些房地产商说他们是为富人盖房子的，虽然他们的言论遭到许多人的批评指责，但平心而论，他们说的是实话。
有些人对平均收入数据很反感，认为这些数据夸大其词。他们的感觉是有根据的。在北京，2005年达到或超过平均工资的人数只有1/3，没有达到平均工资水平的占2/3。更何况统计数据中还未纳入灰色收入。事实上，富人收入中的灰色收入比重要大大超过一般民众。如果把灰色收入考虑进去，贫富差距要比统计数据更厉害。
贫富差距与居民购房能力（2）
中国的贫富差距可以分别从4个维度来观察。（1）在同一城市或地区内的收入差距；（2）城乡差距；（3）地区差距；（4）行业之间的收入差距。基尼系数度量的贫富差距实际上是在沿海大城市中最高收入行业中的高收入群体与内地农村低收入群体的差距。近年来这4个因素都在不同程度上推动了基尼系数上升。
目前，在同一城市内的收入差距在持续增加，地区差距也在增加，但是，拉动贫富差距的主要原因是城乡差距。农民收入实在太低了。在农村中存在着亿～2亿剩余劳动力。严格来说，他们的收入等于零。在城市中低收入群体毕竟还有点收入，和落后地区的剩余劳动力相比，不知道要好多少。这就是那么多农民兄弟背井离乡进城打工的原因。
在行业之间的收入差距也在加大。例如证券业、银行业和保险业的职工平均工资超过8万元，计算机服务业、烟草制品、法律、软件业的工资超过7万元，电信和信息传输行业、航空运输业超过6万元，而纺织、鞋帽、塑料制品等行业的工资水平不足万元，皮革、毛皮、羽绒及其制品不足万元，保安服务业的年平均工资仅为8000元。
中国的贫富差距不断加大，令人忧心忡忡。如果不采取措施缩小贫富差距，势必影响到安定团结、社会稳定和长期发展。
针对以上所讲的4个因素，需要采取不同对策。
缩小同一地区内的收入差距，需要采用政府财税政策，通过转移支付来帮助社会上的弱势群体。特别是在住房、教育和医疗保健上，政府还有许多事情要做。
缩小城乡差距，需要减轻农民负担，更重要的是要给农民提供就业机会，让农村的剩余劳动力逐步转移出来，在城市化、现代化的进程中提高农民收入。
缩小地区差距，需要加强对经济落后地区的支持力度，增加对西部地区的基本建设、教育、卫生保健的投入。
缩小行业之间的收入差距，显然要反对垄断利润和不公平竞争，并且采取加强劳动力市场的流动性等相应的政策。
解决贫富差距过大的问题绝非易事，不能指望在短期内一蹴而就，但我们必须持续不断地为维护社会公平而努力。治理收入差距过大是一个非常重要的课题，限于篇幅，在此不能展开讨论。住房是基本的民生问题，不能因为贫富差距过大而把广大的中低收入家庭排斥在房地产市场之外。当前生活在大都市中的中低收入家庭面对着被豪华住宅垄断的房地产市场，几乎没有任何选择，这是非常不合理的。在没有彻底改变这个局面之前，我们不难理解为什么在房价暴涨之后仍然存在着旺盛的需求。只有根据这个客观现实才能正确地制定出相应的房地产政策。
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贫富差距与居民购房能力（3）
目前，当务之急是帮助大城市中最穷的穷人解决居住问题，在此基础上为广大居民提供多种选择，让居民根据自己的情况，买不起大的，买小的；买不起新的，买旧的；买不起贵的，买便宜的；买不起，租得起；租不起，政府白给你。如果有了这样一套住房体系，相信会大大提高民众对住房政策的满意程度。
究竟谁决定房价（1）
我曾读过一篇报道：“房价到了非降不可的时候”。毫无疑问，这个标题肯定会获得群众的支持，可是究竟有多少人真的相信房价会降下来？2007年，上海、广州曾经公布数据说当地房价降下来了。最近，深圳传来好消息，“深圳的房价，终于出现了转折。上周（2007年7月18日～7月24日）深圳新房成交均价为万元，环比下降12％。同时二手房也有降价的趋势。”我担心这会不会又误导老百姓。
可惜，这样的好消息很难立住脚。众所周知，在短期内房价波动是会有的，如果楼盘质量太差，业主们要求退房的事情也是有的，但是，局部事例并不能代表普遍的趋势。据公布的官方统计数据，上海房价在2007年4月和5月只微涨，但是居民反映，在这段时间内一般楼盘至少涨了20％～30％。实际上，根据另一组统计数据，在2007年3月，上海全市新房成交均价为每平方米9588元，到4月上涨为10222元，上涨，5月达到10447元，又上涨了。如果后一组数据是正确的，那么前一组数据的真实性就值得怀疑。
那些公布房价下跌数据的部门也有难言之隐。在上级宏观调控政策的压力之下，为了让房价数据好看一点，不得不在数据统计上动一点手脚，例如，把远郊的房子包括进来，或者把一些尚未完工的小户型楼盘先包括进去，而将豪华楼盘放到下期统计。在房价统计数字上做手脚无异于掩耳盗铃，不能解决问题。
有些人常常说这个是泡沫，那个也是泡沫，其实，说房价下跌的消息才是一个泡沫。这个泡沫看起来五光十色，要不了多久就崩溃了。
许多学者采取了中庸之道，三缄其口。在饭后茶余闲谈的时候，他们会毫不留情地抨击这些新闻的虚假和可笑，但是绝对不会写出来，更不会公开发表。我在深圳会展中心就房价问题发表了自己的看法，虽然我从来也不敢拍着胸脯保证我说的话都正确，但非常希望有几个经济学家站出来指出我的错误。
几乎所有的关心房地产的人都知道，在房地产市场上存在着两种不同的需求：一种是正常需求，另一种是投机性需求。我们可以通过财税手段和其他监管措施来抑制过度投机，却没有理由去压制正常需求。有些人大喊，房价这么高，为什么政府不管一管？确实，政府有责任来维护正常的市场竞争秩序，制止那些违规的投机行为。可是，对于那些正常的市场需求，政府实在没有什么办法，不仅管不住，而且可能会越管越糟糕。
房价究竟谁说了算？
说到底，房价高低由市场说了算；购房者说了不算，学者说了更不算。
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究竟谁决定房价（2）
当前，推动房价上涨的主要因素有3个：供不应求；货币流动性过剩；资产定价。
供给与需求
按照一般商品的市场理论，价格取决于供给和需求。目前，随着经济的高速增长，人们的收入增加，对住房的需求持续上升，特别是在大城市中供不应求的现象越来越严重，自然推动房价上升。当房价暴涨的时候，人们想到应当增加供给，平抑房价。这一点固然没有错，但是房地产市场有其特殊性。土地资源是有限的，在许多大城市的中心地带几乎没有大幅度增加土地供给的可能。即使增加土地供给，施工也要好几个月，时间的滞后使得住房的供给量赶不上房价的变化。用经济学术语来说就是：住房的供给弹性很低，不能迅速地通过增加供给来平抑房价。
前些时候美国爆发了次级债危机，马上就有人说，看看，美国的房价都下降了，中国的房价还不下降吗？其实，拿中国的房地产市场和美国相比，实在有些不伦不类。美国的房地产市场和中国处于完全不同的发展阶段。美国人均住房面积为60平方米，而中国只有24平方米。美国的人均住房面积多年来一直在这个水平上波动，而中国的人均住房面积在迅速上升。如果人均住房面积增加一平方米，中国就要增加13亿平方米。这个巨大的需求推动房价上升。在满足了人们基本住房需求之后，房价自然会上下波动。美国房价指数在连续几年上升之后下降了3％，引发了发行次级债的金融公司的危机。而中国根本就没有次级债，也没有任何财务公司能发行股票为按揭债务融资。在金融市场上，美国和中国也处于不同的发展阶段。当然，美国出现的次级债危机值得我们借鉴、警惕，但是，拿两个极不相同的市场来比较，并没有多大的现实意义。
特别要注意的是，在房地产市场上除了正常需求之外，还有投机性需求。当投机性需求特别旺盛的时候，社会总需求曲线具有正斜率。在这种情况下，增加住房的供给量有可能使房价上升得更快。因此，在房价暴涨的时候，首要任务是压制过度投机，整顿房地产市场秩序，然后才逐步地增加住房供给量。
货币市场上流动性过剩
人们通常愿意持有货币，其原因就是货币具有最强的流动性，使用起来很方便。凯恩斯就此提出了流动性偏好理论。如果在社会上流通的货币超过了正常的需求，就会出现流动性过剩，在商业银行中出现超额存款准备金，或者说，在银行中有很高的存贷差，有钱贷不出去。显然，由于银行需要向存款者支付利息，倘若吸收的存款贷不出去，银行的利润率将因此而下降。
究竟谁决定房价（3）
由表8…1中的数据可见，金融机构的存贷差从2000年的万亿元逐年上升，到2006年底已经达到11万亿元。如此巨大的存贷差就是我们通常说的流动性过剩。
表8…1金融机构存贷差（单位：亿元）
2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年
存款123804143167170917208056241424287170335460
贷款99371112315131294158996178198194690225347
存贷差244333085239623490606322692480110113
数据来源：2007年《中国统计摘要》的第84页。
产生流动性严重过剩的原因有两个。第一，由于外贸顺差和外资流入造成的外汇占款增加是资金供给猛增的主�