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有些人动不动就喊“泡沫”，这也是泡沫，那也是泡沫，好像房地产市场整个就是一个泡沫。刚开始，我对这些泡沫论并不十分反感，多叫叫也许还有利于防范房地产泡沫的形成。后来我发现情况有些不对，项庄舞剑，意在沛公，喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌。毋庸置疑，跨越真理一步就是谬误。什么是泡沫？请问，世界上有没有不崩裂的泡沫？拿肥皂水吹个泡泡，能坚持多久？如果一个泡沫总也不破灭，那么它根本就不是泡沫。如果说房地产市场是泡沫，实际上是在说它很快就要破灭了。我们必须马上准备好泡沫崩溃之后的危机管理，收拾残局，重整旗鼓。如果不是的话，切莫危言耸听，就像撒谎的孩子老叫狼来了，等到狼真的来了，民众反而不信了。
中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（3）
与其争论房地产市场是否存在泡沫，还不如讨论一下它是否有崩溃的可能。
有些人很悲观，危言耸听，按照他们的说法，好像中国的房地产市场很快就要崩盘了。他们所说的崩盘究竟指的是什么？并不清楚。金融危机的基本症状是资本市场上资金链断裂，导致大量资金外逃。2007年4月底，中国居民储蓄存款高达万亿元，而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿元。社会上资本流动性过剩，不仅在银行里尚有大量资金没有释放出来，还有大量外资源源不断流入。2006年大约有800亿美元外资流入。从目前的资金流来分析，怎么也看不出资金流枯竭的征兆，我认为离产业部门的资金短缺尚有很大的距离。只要资金流不枯竭，就很难改变人们对资本市场的预期，就不会导致突然爆发的金融危机。
深圳的房价涨幅之大确实令人惊心动魄，必须采取措施来减缓房价涨幅，但是并不能据此认为深圳房地产市场就是一个大泡沫。尽管某些地区，某些楼盘的价格也许会波动，但是，说深圳房地产市场马上就要崩溃是没有根据的。看起来，只要香港人继续越过边界来买房，资金必然跟着过来，现在还看不出深圳人要大量抛售房屋的苗头。如果有人想卖房子，看到市场这么火，肯定不会降价出售，房价怎么会跌呢？
判断房价不会大幅度下跌并不意味着在局部地区或者个别时段房价不会波动。房地产商在开盘前将房价故意标得很高，然后再降低一点，这是营销策略，算不得真正的房价下降。房地产中介以及投机者在每次转手时都会给房价层层加码。当政府采取措施限制这些投机活动之后，房价会出现一段平稳甚至下降的过程。这些都在意料之中。
据报道，“在深圳市政府采取降温措施之后房价连续三周下降”“深圳的房价终于出现了转折”。我并不怀疑在深圳确实会有些原来标价极高的楼盘以各种方式降低售价，但是，绝对不要拿部分来代替总体，以短期来说明长期。政府政策能够通过打击房地产投机活动而取得一定的效果，但是，宣称政府可以调控房价却为时过早。
有的人胆子非常大，在2005年夏天断言房价马上就要大跌。他们不仅给出了具体的时间，还给出了具体的地点和跌幅。我在听他们发言的时候连连摇头。如今，他们预言的时间早就过去了，房价非但没有下跌，反而继续攀高。好像也没有听见这些预言家们做过什么自我批评。虽然在学术研究中难免犯错误，但是，作为一个学者应当对自己的研究结论负些责任，对自己的失误有所交代。特别重要的是今后要在学风上有所改进，在发表观点的时候要讲清楚自己的数据来自何方，理论根据是什么，以示负责。
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中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（4）
研究泡沫经济所关注的重点是金融体系安全，防范金融危机，而发生金融危机必然是整个货币体系出问题了。深圳房地产市场的规模再大，和整个人民币体系相比，毕竟只是一个部分，即使出事，也未必能颠覆整个人民币体系。如果全国房价都像深圳这样暴涨，自然就危及到金融体系的安全，可是如果只有深圳的房价突然暴涨，很可能是由于其他原因。说深圳房价暴涨会拖垮整个人民币体系似乎有点牵强。如果把部分问题的严重性夸张过度，很可能出现判断失误，导致错误的对策。
就是从深圳地区来说，房价暴涨的理由并不复杂。大量资金涌入深圳和本地长期积累资金的释放是导致深圳房价最近猛烈上升的主要原因。只要资金流不改变流向，深圳的房价就掉不下来。深圳本地的房地产投机活动是推动房价上升的次要原因。但是这些投机活动火上浇油，加剧了房价暴涨。房地产投机活动扰乱市场秩序，牟取暴利，引起了民众的公愤。正确对策应当是区分对待，采取措施打击、限制房地产投机活动，但是，绝对不要妄言何时就能把房价压下来。政府在经济发展中的作用并不包括管制价格这一条。除非彻底否定市场经济改革的大方向，切断粤港澳之间的联系，否则就很难改变房价上涨趋势。让房价少涨一点，涨慢一点就谢天谢地了。违背经济规律的政策行不得。
尽管目前还不能判断中国的房地产业是否存在泡沫经济，但是，切不可掉以轻心。如果政策失误，要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。当年，日本、泰国、中国的台湾和香港都有过惨痛的教训。这是一个事物的两个方面。
我们不要捕风捉影，夸大其词，不可轻易断言房地产市场已经出现了泡沫经济。最近一段时期，房价不跌反涨，实际上就否定了房地产泡沫已经濒临崩溃的说法。有的读者不同意我的分析，说：“2005年没泡沫的时候，他大谈泡沫，四本专著入世。2007年我认为有泡沫时，他却说没泡沫。”这话没错。我们要有强烈的危机意识，防范房地产泡沫经济，但是并不等于可以说现在的房地产市场就要崩溃，一场金融风暴即将来临。医生劝大家不要暴饮暴食，要防范中风，不意味着你现在已经中风。
目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以高枕无忧，听任房地产投机活动肆虐猖獗。这是事情的另一方面，片面地强调任何一个方面而忽视另外一个方面都是错误的。
房价涨跌并不是核心，要害是要防止房地产泡沫经济崩溃时危及银行系统。切断房地产泡沫通往银行的渠道是当务之急。整治房地产市场的乱局要和金融改革联系在一起。我在好几篇文章中都阐述了这样一个观点：房价飞涨是表面现象，充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。在皮肤上长个疮，很难受，必须医治。一般的肌肤之疮不至于致命，可是银行是国民经济的心脏，一旦心肌梗死，可就要命了。
产业转移对房价的冲击（1）
最近，有朋友来电话，说深圳某些报纸断章取义，歪曲了你的讲话原意，在网上引起轩然大波。我对媒体的朋友向来很尊重，体谅他们的难处，即使有些报道失真也从不介意。出来闯世界，谁都不容易。看了网上转载的《南方都市报》的一些报道，“徐滇庆说深圳房价上涨理由充分，是好事”，我反倒笑了起来，有些断章取义之处，却没有歪曲基本属实。新闻报道总不能像学术论文那样成篇累牍，不计篇幅。之所以引起如此强烈的反应，恰恰反映出我们需要好好推进经济学基本知识的教育。
有位余丰慧先生（或女士）写了一篇文章“徐滇庆的房价暴涨合理论不可能让人信服”。这是一篇“好”文章，它把我的观点归纳成“深圳房价暴涨合理论”，“深圳房价与香港看齐论”，“绝对不能补贴中等家庭买房论”，“限制港人太笨论”，“人们关注房价近期上涨，没有看到很多人收入涨了100倍、200倍论”，“现在很多政策制定者经济学没毕业论”，等等。刚好凑齐了6个，也许该命名为“深圳房地产6论”？6论当中有3论和香港有关，让我们先从这个话题说起。
深圳和香港只有一河之隔。目前，粤港澳经济正在加速实现一体化。壁垒持续降低，这大大加快了三地人员来往和资金的交流。自2003年开通了香港居民智能身份证之后，港澳人员过关更加便捷。港人往返基本实现了同城流动。深圳靠近海关的地区已进入香港居民通勤上班的范围之内。2007年7月1日正式开通了西部通道，香港元朗的居民只要10分钟就可以到达蛇口。目前，在深圳居住的香港人超过10万，还有更多的香港居民准备搬到深圳居住。
粤港澳经济一体化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽视。其一就是带动了深圳的房价暴涨。在此之前，深圳房价从每平方米5980元上升到9300元用了2年时间，可是从2007年1月到6月，从10670元上涨到15487元，仅用了半年时间。尽管如此，香港住房每平方米均价为四五万元，比深圳高出一倍以上。在香港郊区西部通道附近的地价已经涨到每平方米三四万元，估计房价为10万元左右，而深圳关内和蛇口的新盘均价只有2万元。在香港资金的冲击之下，深圳的房价焉能不涨？最近，靠近海关的罗湖区房价已经上升到5万元，和香港郊区元朗的房价相差无几。根据从深圳市国土房产局了解到的消息，今年港人与外籍人士在深圳的置业量猛增，交易量所占比重由去年的11％上升到目前的25％，而像口岸区等个别区域，港人成交量占到了一半。据报道，大批港人来深圳置业是深圳房价持续走高的主因之一，而人民币升值以及深圳湾口岸和福田口岸的开通，将会吸引更多港人北上投资物业。
产业转移对房价的冲击（2）
如果要把深圳的房价压下去，有一个好办法：关闭香港和深圳的边界。只要几道铁丝网一拉，深圳的房价马上就会跌得一塌糊涂。可是，这样的事情能干吗？实现粤港澳经济一体化对全局有利，对深圳的长期发展也有利，绝对不能因为深圳房价暴涨就改变这一战略部署。深圳房价暴涨的主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。有主有次，主次分明。要害在于从香港过来的资金流迅速抬高了人们对房价上升的期望。如果没有这个基本面因素，单靠投机绝对不可能把深圳的房价炒得这么高。沙漠的房价和地价都非常低，由于缺乏需求，从来没有人去炒。
有人说，应当限制外国居民购买住房。确实世界上许多国家都限制外国人购买住宅，可是千万不要搞错了，香港居民是外国人吗？香港是个特区，深圳也是个特区，大家都是中国人。我们建设粤港澳经济区就是要削减三地之间的壁垒，让三地经济更好地融合起来，促进人力和资金的流动，发挥竞争优势。怎么刚开始就要往后退？只要这个大政策不变，怎么能挡住香港居民来深圳买房？如果改变不了这个趋势，那么水往低处流，深圳的房价向香港看齐就顺理成章，难以遏制。
有人问，从香港来的冲击波会不会抬高整个广东的房价？那倒不一定。从都市经济学的角度来看，房价的扩张有其特定的规律。从经济中心向外，梯度递减。首先抬高香港居民可以跑通勤的区域的房价，然后再逐步扩散到更远的地方。今后深圳的房价是否会向香港看齐？那可不一定。如果香港继续保持国际金融中心的地位，那么香港的房价还是要比深圳这边高。拿北京来说，六环之外的房子无论如何也卖不到三环之内的价格，再往远郊走，房价就更低。都市经济学中对世界各大城市房价的梯度分布规律有着透彻的研究，中国也不例外。
深圳政府出台了一个土政策：港澳台地区居民和华侨在深圳只能购买一套用于自住的商品房。且不说是否合理，先看看是否具有可行性。请问，怎么样才能审核香港居民是否购买第二套住宅？如果夫妻分别购买算不算？他们拿儿女的名义购买算不算？拿别人的名义购买算不算？一位香港的家庭主妇说：“限制香港人只能在深圳买一套房子，这个真的能起到作用吗？我有点怀疑，我们家有5口人，我们有两个小孩，如果算上老人的话，有7口人，如果我们还打算买的话，我们是不是可以用孩子和老人的名义买呢？那我们家就还可以买6套房子。对那些真要买房的，我觉得这个政策可能并不能起到足够的作用。”目前，连我们大陆居民的信用状况都搞不清楚，怎么可能把香港居民的信息搞明白？
产业转移对房价的冲击（3）
香港人跑到深圳来买房给深圳带来了巨大的冲击。2006年，香港人均GDP为38127美元，而深圳仅为8619美元。深圳人均收入是香港的22％。居民收入巨大的落差给深圳的房地产市场带来巨大的压力。深圳房价上升幅度远远超过了工资增幅，难怪许多深圳居民抱怨说长此以往将买不起房子。要解决深圳居民购房压力，看起来只有让企业给员工增加工资。如果收入增加得比房价更快，自然购房就不成问题。可是，老板们会不会考虑到劳动力成本过高，企业无利可图而拒绝给员工增加工资？我看可能性非常大。如果员工坚持要求增加工资，老板们也许会关门，害得许多员工丢掉饭碗。
如何解决这个难题呢？在短期内员工们可以试图和老板谈判，想方设法改善自己的收入，但是从长期来看，前景不妙，许多企业将无法在深圳立足。
问题的深层是产业结构的升级换代。
从历史角度来看待这个问题，今日的结果早在意料之中。请问改革开放初期深圳的企业都是从哪里来的？许多企业都是从中国香港、台湾及新加坡迁移来的。由于那些地方工资水平高，房价高，所以台湾的雨伞业、香港的成衣业、韩国的制鞋业都迁到中国大陆来了。首先登陆的地方就是深圳。
劳动力密集型产业从香港、台湾转移出来之后，那些地方丢失了许多就业机会，可是，最终那些地方的居民是更穷了还是更富了？这个问题不言而喻，四小龙迅速实现了产业升级，那些地方的老百姓比以前更富了。当然也不排除有些人在产业转移过程中跟不上时代而落伍。可是，无论从理论上还是从实践上，落伍者都没有理由来责怪产业升级。
产业转移和升级是经济学的基本规律之一。在第二次世界大战之后，美国是世界上劳动力密集型产品的生产中心。美国在第二次世界大战中动员了1200万军人，到了1946年只保留160万人。有1000多万军人复员、转业，却没有出现严重的失业，靠的就是服装、鞋帽、玩具等劳动力密集型产业。美国当时是劳动力密集型产品的“世界工厂”。后来，美国的工资水平上升了，这些产品转移到工资水平相对比较低的日本。等日本的工资也涨上去之后，这些产业就转移到亚洲四小龙。由于这些经济体的规模有限，很快就实现了充分就业，没过几年它们的工资水平也涨上去了。恰好赶上中国的改革开放，于是，劳动力密集型产业就转移到大陆来了。第一站就是当时位于改革开放前沿的深圳特区。实事求是地说，深圳人就是沾了这个产业转移的光，在中国各省当中首先富了起来。
我曾经多次到台湾考察、研究当年产业转移的过程。20世纪80年代，许多工厂迁往大陆，李登辉等人大喊，“要把根留住”，否则台湾经济就会出现“产业空洞化”。我曾专门写文章批判那种台湾产业空洞化的谬论。尽管李登辉设置种种障碍，可是“青山遮不住，毕竟东流去”，当年台湾号称“雨伞王国”，如今雨伞业几乎全部迁至大陆。台湾的劳动力密集型企业一个接着一个搬到大陆，在广东东莞、江苏昆山聚集了数十万台胞。他们失去了在台湾的工作，却开辟了新的发展空间。他们的收入要比当年高，生活质量要比当年好。产业转移对于他们来说肯定是好事而不是坏事。作为大陆改革开放的排头兵，这样的产业转移迟早要在深圳发生。不仅企业家要提早做好准备，老百姓也要有思想准备。我说，产业转移来了，大不了搬家，再就业，没有什么大惊小怪的。有的人很沮丧，说北大来的教授不体谅深圳百姓的疾苦，竟然建议我们搬家再就业。其实，我说这些话等于是说“恭喜发财”。
产业转移对房价的冲击（4）
三十年河东，三十年河西。改革开放快30年了，新的一波产业转移很可能要从深圳开始。深圳的房价上去了，自然带来对工资水平上升的压力。无论如何，劳动力密集型产业最终是要撤出深圳的，能够留在深圳的必定是那些高科技、资本密集型产业或金融、信息、服务行业。劳动力密集型产品将转移到哪里去？要看内地各省的竞争结果。也许是河南、湖南、安徽、江西，也许是更加靠西部的陕西、山西、新疆或者东北。什么时候转移，哪些行业会转移都要看下一步竞争的结果。虽说产业转移的细节可能有先有后，但是那些低工资、劳动力密集产业肯定在深圳站不住脚。与其将来在竞争中被淘汰，还不如未雨绸缪，早做准备，主动向内地迁移。
在十几年前，有些人很羡慕香港，甚至不惜违法偷渡。如今，深圳发生了沧桑之变，用不着偷渡，香港人“跑”过来了。这难道不是一件好事吗？历史潮流不可阻挡。我把这个大趋势告诉深圳的朋友们，信不信由你，再过几年自见分晓。
深圳房价暴涨的根本原因是粤港澳经济一体化以及随之而来的产业转移，在经济发展过程中曾经发生在美国、日本、亚洲四小龙的故事今天在深圳开始重演。类似的现象今后还将在上海、北京、广州陆续出现。我们应当正确认识这个规律，并且顺应潮流，积极调整产业结构，争取让中国经济更稳健地持续发展下去。
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抑制房地产投机（1）
深圳房价在2007年上半年暴涨，最根本的原因是推进粤港澳一体化后来自于香港的冲击以及深圳本地的资金流动性过剩。毫无疑问，房地产投机活动也是促使深圳房价暴涨的重要因素。
推动房价上涨的原因有可能来自于经济体内部的基本要素（例如，人口、利率、税率、人均收入、通货膨胀率、失业率等等），也可能来自于投机性炒作。前者�